Uzasadnienie
Generalny Konserwator Zabytków decyzją (...) z dnia 27 grudnia 2000 r., wydaną na podstawie art. 4 pkt 1. art. 7a ust. 1, art. 8 ust. 1 pkt 2 i ust. 6 oraz art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury /Dz.U. 1999 nr 98 poz. 1150/, art. 93 ust. 1, art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543/ i art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa - po rozpatrzeniu odwołania Krystyny P. - utrzymał w mocy decyzję (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków niezezwalającą na geodezyjny podział działki nr 1497 przy ul. KG 26 w K.-D.
W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi. Natomiast, stosownie do art. 95 wspomnianej ustawy, podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu, ale wyłącznie w celu realizacji zamierzeń wymienionych w pkt 1-7 tegoż przepisu. W związku z tym organ odwoławczy przeanalizował ustalenia planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących dla miasta K.-D. oraz przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku dokonanych analiz potwierdził słuszność rozstrzygnięcia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
Odnośnie do ustaleń planów zagospodarowania przestrzennego Generalny Konserwator wyjaśnił, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji przywołał wprawdzie fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy K.-D., jednakże nie podał pełnego tytułu planu oraz podał nieprawidłowo symbol jednostki, w której znajduje się działka przy ul. KG 26 w K.-D. /MN zamiast MW/. Organ odwoławczy ustalił zatem, że dla miasta i gminy K.-D. obowiązują następujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego: 1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy K.-D., uchwalony uchwałą (...) Rady Miejskiej w K.-D., z dnia 17.06.1998r.;
- miejscowy plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego miasta K.-D., zatwierdzony uchwałą (...) Rady Narodowej Miasta i Gminy w K.-D. z dnia 15.01.1976 r. oraz I etap zmian w tymże planie, uchwalony uchwałą (...) Rady Miejskiej w K.-D. z dnia 17.06.1998 r.
Zgodnie z ustaleniami par. 2 ust. 2 pkt 1 tekstu oraz rysunkiem planu miasta i gminy K.-D., teren omawianej działki znajduje się w jednostce oznaczonej symbolem MW, tj. na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Stosownie do par. 11 ust. 11 tekstu tego planu, dla wspomnianej nieruchomości obowiązują również ustalenia opisane w strefie 7 - K., KG., Dolina G. W strefie tej dopuszcza się możliwość kontynuowania zabudowy wielorodzinnej, lecz nie w formie zwartego bloku, a na zasadzie osiedla zbliżonego w formie do zabudowy jednorodzinnej, a także adaptuje się istniejącą zabudowę jednorodzinną z możliwością uzupełnienia na wolnych działkach. Nie mają tu, zatem zastosowania, przytoczone w zaskarżonej decyzji organu i instancji ustalenia par. 12 ust. 2 pkt 6 tego planu, które przewidują dopuszczenie na terenach zabudowy jednorodzinnej /MNj/ podział na działki budowlane o powierzchni 1.500 m2 z tolerancją 10 procent w granicach terenu budowlanego. Uchybienie to nie ma jednak znaczenia dla zapadłego rozstrzygnięcia, ponieważ wyżej wymienione ustalenia dla terenu zabudowy wielorodzinnej nie przewidują możliwości podziału nieruchomości, a zatem podział taki naruszyłby art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z par. 1 ust. 49 tekstu i rysunku 1 etapu zmian w planie szczegółowym miasta K.-D., działka przy ul. KG 26 leży w jednostce 384 MW /w tekście planu omyłkowo oznaczona jako 304 MW, co wyjaśnił Urząd Miasta w K.-D. w piśmie z dnia 4.12.2000 r./. Obowiązują dla niej następujące ustalenia: teren przeznaczony pod realizację wielorodzinnego budownictwa komunalnego. Podano tam również szczegółowe wytyczne do projektów nowego budownictwa. Jak wynika z powyższych ustaleń, również I etap zmiany planu szczegółowego K.-D. nie przewiduje możliwości podziału działki Nr 1497.
Jak już wspomniano, stosownie do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu. W związku z tym przeanalizowano przesłanki wymienione w pkt 1-7 tegoż przepisu, które dotyczą:
1/ zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2/ wydzielenia działki gruntu znajdującej się pod budynkiem wzniesionym w dobrej wierze przez samoistnego posiadacza;
3/ wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4/ realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub odrębnych ustaw;
5/ realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6/ wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady;
7/ wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z istniejącego budynku, w którym ustanowiono odrębną własność co najmniej jednego lokalu.
W wyniku analizy akt sprawy stwierdzono, że podział omawianej nieruchomości dotyczy działki z budynkiem, w którym ustanowiono odrębną własność, co najmniej jednego lokalu, jednakże działka niezbędna do korzystania z tego budynku została już wydzielona. Poza tym, w przypadku podziału tej działki nie zachodzi żadna z pozostałych wyżej wymienionych okoliczności.
Zamierzony podział działki przy ul. KG 26 jest niezgodny z art. 93 ust. 1 oraz art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Skargę na powyższą decyzję wniosła do Naczelnego Sądu Administracyjnego Krystyna P. W uzasadnieniu skargi powołała się na to, iż kupując działkę wraz z budynkami od Urzędu Miasta otrzymała zapewnienie, że gdy wszystkie mieszkania w budynku zostaną wykupione będzie możliwy podział działki na trzech właścicieli. Warunki te zostały spełnione natomiast okazało się, że działki nie można podzielić. Przedmiotowa działka zabudowana jest dwoma budynkami. Budynek mieszkalny wybudowany został w 1964 r. z przeznaczeniem na Agronomówkę, a od kilku lat zmieniono jego funkcję na mieszkalną. Znajdują się w nim trzy lokale mieszkalne. Na działce znajduje się również budynek murowany o pow. 34,407, wybudowany w latach sześćdziesiątych, który składa się z dwóch pomieszczeń garażowo-gospodarczych.
Obowiązujący od 1998 r. plan zagospodarowania przestrzennego nie obligował do posiadania działki o pow. 1.500 m2. Na terenie miasta istnieją działki o pow. ok. 300-400 m2, na których wybudowano budynki mieszkalne. K.-D. jest miastem o specyficznych warunkach w związku z tym ilość działek do zabudowy jest ograniczona.
Stosownie do art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu. Organ niedostatecznie przeanalizował sprawę, gdyż działka nr 1497 zabudowana jest dwoma budynkami, co dostatecznie wyczerpuje znamiona art. 95 pkt 1 ustawy.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa, a jej uzasadnienie w sposób szczegółowy wyjaśnia motywy odmowy podziału nieruchomości.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie mogła zostać uwzględniona, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Sąd administracyjny, sprawujący na podstawie art. 1, art. 16 ust. 1 pkt 1 i art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ kontrolę legalności zaskarżonej decyzji, tylko wówczas jest władny uchylić, lub stwierdzić nieważność decyzji, gdy narusza ona obowiązujące prawo.
Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury /Dz.U. 1999 nr 98 poz. 1150/, jak również przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./oraz przepisów proceduralnych.
Z treści zaskarżonej decyzji oraz akt postępowania wynika wprawdzie, iż w decyzji organu pierwszej instancji przyjęto błędne ustalenia, co do położenia nieruchomości i przeznaczenia terenu w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz uchybienia te - przez uzupełnienie materiału dowodowego i jego ocenę -skorygował organ odwoławczy. Czynności te mieszczą się w uprawnieniach organu odwoławczego, przewidzianych w art. 136 Kpa.
Zaskarżona decyzja o odmowie wydania zezwolenia na podział nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1497, znajduje oparcie w przepisie art. 27 ust. 1 ustawy o ochronie dóbr kultury - który to przepis uzależnia dokonywanie jakichkolwiek zmian w obiekcie zabytkowym lub terenie objętym ochroną konserwatorską za zezwoleniem właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela poglądy wyrażone w orzeczeniach Sądu Najwyższego z dnia 26 września 1995 r. III ARN 33/95 /OSNAP 1996 nr 3 poz. 41/ i z dnia 5 marca 1998 r. III RN 135/97, w których stwierdzono, że obowiązek uzyskania zezwolenia wymaganego art. 27 ustawy o ochronie dóbr kultury należy odnieść do wszystkich czynności, robót oraz dokonywania innych zmian mogących naruszać ustawowe cele ochrony dóbr kultury. W czynnościach tych mieści się także podział nieruchomości, jako działanie, które może naruszyć ustawowe cele ochrony dóbr kultury.
Zezwolenie takie udzielane jest - po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego - w drodze decyzji administracyjnej.
Organ odwoławczy prawidłowo ocenił dopuszczalność podziału nieruchomości w powiązaniu z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego - jak tego wymaga przepis art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przeznaczenie terenu, na którym użytkowana jest działka nr 1497 pod realizację wielorodzinnego budownictwa komunalnego wyłącza możliwość podziału działki o pow. 1.107 m2 zabudowanej domem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Stan prawny nieruchomości, na której usytuowany jest jeden dom mieszkalny, w którym wyodrębniono własność trzech lokali wraz z prawami związanymi z własnością lokali oraz oddano ułamkowe części gruntu w użytkowanie wieczyste na rzecz właścicieli lokali uniemożliwia dokonanie podziału na podstawie art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., a więc niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Wywody zamieszczone w tym względzie w uzasadnieniu decyzji są trafne.
Podniesiony w skardze zarzut, że ma w tym przypadku zastosowanie przepis art. 95 pkt 1 ustawy nie jest zasadny. Przepis ten dotyczy podziału nieruchomości-niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu zniesienia własności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
W niniejszej sprawie przedmiotem współwłasności jest tylko jeden budynek mieszkalny z wyodrębnionymi trzema lokalami oraz jeden budynek gospodarczy, w którym - jak wynika z aktów notarialnych - wszyscy współwłaściciele posiadają określone ułamkowe udziały. Sytuacja ta nie odpowiada uregulowanej w art. 95 pkt 1 ustawy.
Wobec tego, iż zaskarżonej decyzji nie można zarzucić naruszenia prawa - skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym.