Uzasadnienie
Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] 06.2000 r. Nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] 04.2000 r., którą orzeczono o wywłaszczeniu za odszkodowaniem na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 4260 m2, przeznaczonej na cele budowy autostrady A-4.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż Wojewoda Małopolski decyzją Nr [...] z dnia [...] 04.2000 r. powołując się na przepisy ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. z 1994 r. Nr 127 poz. 627) oraz art. 119 ust. 1 i art. 121 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) orzekł o wywłaszczeniu za odszkodowaniem na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem na cele budowy autostrady A4, nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 4260 m2, stanowiącej współwłasność M. i M. małżonków P. Jednocześnie w decyzji tej ustalono odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 443.522,00 zł.
W uzasadnieniu decyzji organ wojewódzki podaje, iż rozpatrując sprawę ponownie w związku z jej zaskarżeniem do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, uwzględniono ocenę prawną wyrażoną w wyroku Sądu z dnia 22.02.1999 r. Sygn. akt IV SA 1578/98.
Od decyzji organu wojewódzkiego z dnia [...] 04.2000 r. Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad Oddział Terenowy w Gliwicach złożyła odwołanie do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wznosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, bowiem zdaniem skarżącej podejmując tę decyzję naruszono art. 2, art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 7 i art. 77 Kpa, poprzez przyznanie b. właścicielom odszkodowania za nielegalnie wybudowane, na działce przeznaczonej pod realizację celu publicznego tablice reklamowe oraz że nie wyjaśniono wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Zdaniem skarżącej Agencji, decyzją tą ustalono wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość niesłusznie uwzględniając wartość tablic reklamowych wybudowanych bez pozwolenia budowlanego oraz korzyści jakie właściciele mogli z nich uzyskać. Postępowanie takie zdaniem skarżącej, prowadzi do legalizacji samowoli budowlanej.
W sprawie tej wprawdzie w trybie art. 48 ustawy - Prawo budowlane nakazano rozbiórkę tych tablic, ale faktu tego nie uwzględniono w aktualnie podjętej decyzji przy ustalaniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, co zdaniem skarżącej narusza nie tylko wartości konstytucyjne, ale także interes społeczny.
W związku z powyższym wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji.
Rozpatrując odwołanie oraz całość materiału dowodowego stwierdzono, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa.
Wojewoda Krakowski decyzją Nr [...] z dnia [...] 12.1997 r. na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku Prezesa Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad orzekł o wywłaszczeniu za odszkodowaniem na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w obrębie [...] gmina [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 4260 m2, stanowiącej współwłasność M. i M. małżonków P. Nieruchomość ta była niezbędna na cele budowy autostrady na odcinku od [...] do [...] określonej w decyzji Wojewody Krakowskiego Nr [...] z dnia [...] 06.1996 r. o ustaleniu lokalizacji autostrady płatnej A-4 w brzmieniu nadanym decyzją Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Nr [...] z dnia [...] 11.1996 r.
W wyniku złożonego odwołania przez b. współwłaścicieli, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją Nr [...] z dnia [...] 06.1998 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody Krakowskiego z dnia [...] 12.1997 r. W uzasadnieniu decyzji odniesiono się do kwestii podnoszonej w odwołaniu o nieuwzględnieniu przy ustalaniu odszkodowania dochodów, jakie skarżący czerpali z reklam ustawionych na wywłaszczonej nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że odwołujący się nie przedstawili dokumentów odpowiedniego organu zezwalających na budowę wolno stojących, trwale z gruntem związanych urządzeń reklamowych, a także nie przedstawili żadnych dokumentów potwierdzających prowadzenie działalności gospodarczej w tym zakresie.
Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie na skutek złożonej skargi wyrokiem sygn. akt IV SA 1578/98 z dnia 22.02.1999 r. uchylił zaskarżoną decyzję organu odwoławczego z dnia [...] 06.1998 r. oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji stwierdzając między innymi, że zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 32 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, ustalonej według stanu tejże nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady. Ponadto Sąd zauważa, że z załączonych do akt dokumentów wynika, że skarżąca M. P. w dniu 9.06.1994 r. uzyskała wpis do ewidencji działalności gospodarczej o treści [...], przedstawiono także specyfikację firm wraz ze wskazaniem ich adresów i wysokością uzyskiwanego w poszczególnych latach tj. 1994, 1995 i 1996 r. przychodu z tytułu dzierżawy gruntu pod nośniki reklam.
Naczelny Sąd Administracyjny stoi zatem na stanowisku, że nie można podzielić poglądu zawartego w zaskarżonej decyzji, iż brak pozwolenia budowlanego na budowę urządzeń reklamowych skutkuje brakiem podstawy do ustalenia odszkodowania za tablice reklamowe i utracone z tego tytułu korzyści. Zdaniem Sądu wskazać należy, iż skarżący dochody uzyskiwali, a to, że tablice były postawione z uchybieniem przepisom prawa budowlanego, to może być tylko przedmiotem odrębnego postępowania. Ponadto Sąd uważa, że wobec art. 37 w związku z art. 32 ust. 2 ustawy o płatnych autostradach ponownie rozpoznając sprawę i ustalając odszkodowanie według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, należy też mieć na uwadze zasady wyceny nieruchomości przewidziane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych do tej ustawy.
W związku z powyższym organ wojewódzki podejmując decyzję z dnia [...] 04.2000 r. po ponownym rozpatrzeniu sprawy, biorąc pod uwagę, iż ocena prawna wyrażona w niniejszej sprawie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22.02.1999 r. wiąże organy administracji publicznej, zlecił ponowne wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady tj. na dzień [...] 06.1996 r. Operat ten opracował rzeczoznawca majątkowy, w którym określono wartość nieruchomości na kwotę 443.522,00 zł.
Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad zakwestionowała wprawdzie w odwołaniu złożonym do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ustaloną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości twierdząc, że wycenie winien podlegać jedynie grunt bez uwzględnienia dochodów z nośników reklamowych, to jednak argumentów tych organ odwoławczy uwzględnić nie może wobec treści w/omawianego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22.02.1999 r.
Od decyzji tej skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego wniosła Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad Oddział Terenowy w Gliwicach wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
W obszernym uzasadnieniu skargi podniesiono m.in., że organy niewłaściwie zinterpretowały wyrok sądu i nie wyjaśniły dostatecznie wszystkich okoliczności sprawy. Zdaniem skarżącego w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie było podstaw do przyjęcia metody dochodowej przy ustalaniu wysokości odszkodowania.
W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wnosząc o jej oddalenie podtrzymał swoje stanowisko prezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 30 ustawy o NSA ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Sądu wiąże w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Tak więc, co zasadnie powoływały organy orzekające w niniejszej sprawie, były związane oceną prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lutego 1999 r. sygn. akt IV SA 1578/98.
Jednakże, jak słusznie podniesiono w skardze, Sąd nie wyraził poglądu, iż należy dokonać wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości metodą dochodową. Sąd natomiast w sposób jednoznaczny stwierdził, że organy prowadzące postępowanie powinny zebrać wyczerpujący materiał dowodowy i rozpatrzyć cały materiał. Powinny więc ustosunkować się do dowodów zgłoszonych w toku postępowania przez stronę, a odnoszących się do korzyści uzyskiwanych z przedmiotowej nieruchomości. Sąd wyraził przy tym pogląd, że postawienie tablic reklamowych bez wymaganego prawem zezwolenia budowlanego nie skutkuje brakiem podstawy do przyznania odszkodowania za te tablice i utracone z tego tytułu korzyści. Ten jednak pogląd nie przesądza o metodzie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.
Sąd bowiem nakazał wyjaśnić organom wszystkie okoliczności sprawy, co pozwoli na wydanie prawidłowej decyzji przy zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, które w kwestiach nieuregulowanych w rozdziale o nabywaniu nieruchomości ustawy o płatnych autostradach stosuje się odpowiednio.
Organy są zobligowane wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy nie tylko z uwagi, że takie wytyczne zawarł Sąd, ale nakazują to również przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Tak więc organy nie mogą ograniczyć się jedynie do powołania się na wyrok sądu, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie.
Jedna ze stron w toku postępowania nie zgodziła się z metodą przyjętą przez biegłego przy wycenie wartości wywłaszczeniowej nieruchomości. Zarówno organy obu instancji, jak i biegły w swej opinii, powołali się w tym zakresie na wyrok Sądu, chociaż, co już wskazano wyżej, Sąd nie przesądził o sposobie określenia wartości nieruchomości i organy były zobowiązane wyjaśnić wszystkie wątpliwości w tej kwestii. Obliguje ich do tego art. 80 i 79 kpa. Strona ma bowiem prawo żądać wyjaśnień od biegłego wydającego opinię w danej sprawie i w związku z tym powinna być wyznaczona rozprawa administracyjna, zwłaszcza gdy stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy jest skomplikowany.
Jak zasadnie wskazano w skardze, wartość rynkową nieruchomości, a taką przyjmuje się do ustalenia wysokości odszkodowania, stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Tak więc nie bez znaczenia dla określenia ceny rynkowej ma stan faktyczny i prawny nieruchomości, który musi być również uwzględniony przy wyborze metody ustalenia tej wartości (por. art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), bo też ten stan warunkuje możliwość uzyskania przewidywanej ceny, a więc wartość rynkową nieruchomości.
Ponieważ stosownie do art. 152 ust. 2 w. w ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego zawierającego elementy podejść poprzednich, to biegły jest zobligowany wyjaśnić, dlaczego do konkretnej nieruchomości zastosował dane podejście, a strona ma prawo takich wyjaśnień żądać, a organ jest wręcz zobowiązany to ustalić, aby móc prawidłowo ocenić przeprowadzony dowód.
Z tych wszystkich względów uznając, iż nadal naruszone zostały przepisy postępowania, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd na zasadzie art. 22 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 oraz art. 55 ust. 1 ustawy o NSA orzekł jak w sentencji wyroku.