Uzasadnienie
Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] listopada 2002 r., nr [...] z dnia [...] kwietnia 2002 r. orzekającą o odmowie przyznania A. D. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
W uzasadnieniu decyzji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przedstawił następujący stan sprawy: A. D. wystąpił [...] grudnia 2000r. z wnioskiem o nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 232 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz.543 ze zm.). Ze względu na fakt nie spełnienia wymogów formalnych wniosku A. D. był wzywany do jego prawidłowego uzupełnienia pismem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości nr [...] z dnia [...] stycznia 2001r. oraz pismami Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nr [...] z dnia [...] marca 2001 r., nr [...] z dnia [...] października 2001 r.
W wyniku przeprowadzonego w dniu [...] listopada 2001 r. postępowania kwalifikacyjnego, które dowiodło, że wnioskodawca nie uzupełnił prawidłowo wniosku, realizując postanowienia Komisji zawarte w protokóle, Sekretarz Komisji Kwalifikacyjnej pismem nr [...] z dnia [...] stycznia 2002 r. wezwał A. D. do uzupełnienia wniosku w terminie do dnia [...] lutego 2002r. Natomiast pismem nr [...] z dnia [...] stycznia 2002 r. Sekretarz-Koordynator Komisji Kwalifikacyjnej poinformował A. D. o wyznaczeniu na dzień [...] marca 2002 r. terminu postępowania kwalifikacyjnego.
W dniu [...] marca 2002 r. Państwowa Komisja Kwalifikacyjna do spraw uprawnień i licencji zawodowych w oparciu o złożone przy wniosku A. D. dokumenty, przeprowadziła postępowanie kwalifikacyjne, które zakończyło się wynikiem negatywnym.
Na podstawie negatywnej opinii Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej Prezes Urzędu Mieszkalnictwa I Rozwoju Miast decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2002 r. orzekł o odmowie nadania A. D. licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2002 r. A. D. wystąpił o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej tą decyzją, wnosząc o jej uchylenie ze względu na niesłuszne uznanie, że przedstawione przy wniosku dokumenty są nie wystarczające dla udokumentowania faktycznego prowadzenia działalności i wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez okres dłuższy niż 5 lat przed dniem 1 stycznia 1998 r.
Pismem nr [...] z dnia [...] sierpnia 2002 r. A. D. został poinformowany o wyznaczeniu terminu i miejsca postępowania kwalifikacyjnego na dzień [...] września 2002 r. w W. i jednocześnie powiadomiony o możliwości uzupełnienia wniosku dowodami prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem 1 stycznia 1998 r. W odpowiedzi wnioskodawca przy piśmie z dnia [...] września 2002 r. przesłał zaświadczenia adwokata K. J., A.K. oraz firm "[...]’, "[...]’’, "[...]’’, "[...]’’ sp. z o.o. i "[...]’’.
Państwowa Komisja Kwalifikacyjna rozpatrując ponownie wniosek A. D. w dniu [...] września 2002 r. stwierdziła, że wnioskodawca w dalszym ciągu nie przedłożył dokumentów potwierdzających faktyczne wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed dniem 1 stycznia 1998 r.
Treść znajdującego się w aktach sprawy zaświadczenia o dokonaniu wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Burmistrza Gminy [...] nr [...] z dnia [...] października 1994 r. wskazuje na możliwość prowadzenia przez wnioskodawcę kilkudziesięciu różnych rodzajów działalności w zakresie handlu, produkcji i usług w tym pośrednictwa w obrocie nieruchomościami od dnia [...] października 1994 r.
Przedłożone przy wniosku A. D. dokumenty to: rachunek za ogłoszenie prasowe z dnia [...] listopada 1996 r., trzy zaświadczenia o dokonaniu wpisu do ewidencji działalności gospodarczej o nr [...] z dnia [...] października 1994 r., z dnia [...] lipca 1997 r., z dnia [...] maja 1999 r. i z dnia [...] października 2001 r. oraz zaświadczenia firm:
- – [...] Sp. z o.o. potwierdzające zatrudnienie w latach 1992 -1993 na podstawie umowy zlecenia w dziale handlowym; w aktach brak dokumentu wskazującego na możliwość wykonywania przez tę firmę działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, umowy zawartej z A. D. oraz dowodów otrzymania wynagrodzenia.
- – A. K. mówiące o współpracy A. D. w latach 1992-1993 z firmą "[...]’’ w zakresie pośrednictwa i obrotu nieruchomościami; w aktach brak umowy zlecenia zawartej przez A. D. z firmą "[...]’’ oraz rachunków z tytułu pobranego wynagrodzenia za wykonywaną pracę.
- – "[...]’’ sp. z o. o., mówiące o współpracy w latach 1993-1996; w aktach brak umowy zawartej przez A. D. z firmą
- – "[...]’’ sp. z o. o. oraz rachunków z tytułu wynagrodzenia pobranego za wykonywaną pracę.
- – "[...]" mówiące o współpracy przedstawicieli firmy z A. D. w latach 1994-1995; w aktach brak stosownej umowy oraz rachunków z tytułu wynagrodzenia pobranego za wykonywaną pracę.
- – “[...]’’ sp. z o.o. potwierdzającego współpracę z wnioskodawcą w latach 1992-1997 w zakresie obrotu nieruchomościami; w aktach brak umowy zawartej przez A. D. z firmą "[...]’’ oraz rachunków z tytułu wynagrodzenia pobranego za wykonaną pracę.
- – adwokata K. J. mówiące o współpracy z wnioskodawcą w latach 1991-1992 w zakresie doradztwa prawnego w obrocie nieruchomościami na terenie ówczesnego województwa [...]; w aktach brak umowy zawartej przez A. D. z K. J. oraz rachunków z tytułu wynagrodzenia pobranego za wykonaną pracę.
- – "[...]’’ mówiące o współpracy tej firmy z A. D. w latach 1993-1997 w zakresie obrotu nieruchomościami; w aktach brak umowy zawartej A. D. z firmą "[...]’’ oraz rachunków z tytułu wynagrodzenia pobranego za wykonaną pracę.
Komisja Kwalifikacyjna stwierdziła, że przedłożone przez A. D. dokumenty nie stanowią dowodu na wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, o których mowa w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem osoba pośrednika musi być całkowicie niezależna od stron transakcji, działać w oparciu o umowę o pośrednictwo zawartą na piśmie pod rygorem nieważności, określającą oprócz jej przedmiotu również wynagrodzenie prowizyjne pośrednika. Zarówno w toku rozpoznawania sprawy przez Państwową Komisję Kwalifikacyjną w dniu [...] listopada 2001 r. i [...] marca 2002 r., jak i po złożeniu odwołania od negatywnej decyzji z dnia [...] kwietnia 2002 r., A. D. pomimo wezwań i powiadomień, nie przedłożył bezpośrednich dowodów dokumentujących w sposób nie budzący wątpliwości odbytą praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Wobec nie zaistnienia przesłanek w art. 232 ust. 1 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast utrzymał w mocy decyzję własną z dnia [...] kwietnia 2002 r.
Na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] listopada 2002 r. złożył skargę A. D. i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W skardze zarzucił:
- 1) obrazę przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z dnia 2000 r. Nr.46 poz. 543 ze zm.), a w szczególności;
- - art. 180 tej ustawy przez wadliwą wykładnię tego przepisu jakoby zgodnie z treścią tego artykułu osoba pośrednika musi być całkowicie niezależną od stron transakcji, działając w oparciu o umowę o pośrednictwo zawartą na piśmie pod rygorem nieważności;
- - art. 232 ust.1 pkt 3 tej ustawy przez błędne uznanie, iż A. D. nie spełnia warunków określonych w tym przepisie, uzasadniających wykonanie przez niego usług z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
- 2) naruszenie przepisów postępowania, a zwłaszcza:
- - art. 136 i 140 kpa polegające na nienależytym rozpatrzeniu zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nr [...], w tym m.in. uchybień na skutek nie przesłuchania w toku postępowania z obrazą art.10 i 86 kpa w charakterze strony A. D. na okoliczność wykonywania przez niego działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w latach 1992-1998 oraz w charakterze świadków, osób (przedstawicieli firm), które potwierdziły fakt współdziałania z A. D. w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie zawartych z nim umów zlecenia.
- - art. 7-11 oraz treści art. 50, 75 § 1, 77 § 1, 78 § 1, 79, 80, 86, 89 § 2, 107 § 3, 136 k.p.a. na skutek nienależytego zbadania, wyjaśnienia i rozważania wszystkich istotnych okoliczności oraz nie wyczerpania wszystkich dostępnych środków dowodowych, mających znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy i – w następstwie tych uchybień – poczynienie w motywach zaskarżonej decyzji wadliwych ustaleń faktycznych i prawnych.
W odpowiedzi na skargę Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
na wstępie należy podnieść, że zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę- Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwy wojewódzki sąd administracyjny na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr.153,poz. 1270).
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce gruntami formalnie wprowadziła i usankcjonowała nowy rodzaj zawodu jakim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami. Do jego obowiązków należy odpłatne wykonywanie dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia nieruchomości oraz spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych, a także umów najmu czy dzierżawy (art.180 ustawy).
Gwarancją wykonywania przez pośrednika jego obowiązków w sposób profesjonalny jest posiadanie przez niego stosownej licencji zawodowej, którą nadaje w drodze decyzji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, przy czym decyzję tę poprzedza postępowanie prowadzone przez Komisję Kwalifikacyjną, zakończone wynikiem pozytywnym.
Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja unormowana w przepisie art. 232 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 powołanej ustawy dotycząca osób, które w dniu wejścia jej w życie już wykonywały usługi w zakresie pośrednictwa nieruchomościami.
Przepis ten stwarza możliwość zaliczenia przez wyżej wymienione osoby albo dotychczasowej pracy do okresu praktyki zawodowej, albo pozwala na zwolnienie z praktyki i kursu kwalifikacyjnego, albo – o co ubiegał się skarżący – umożliwienia zwolnienia kandydata zarówno z kursu, praktyki jak i egzaminu.
Warunkiem jednak zastosowania tak korzystnego dla wnioskodawcy uregulowania jest wykazanie przez niego, że w okresie dłuższym niż pięć lat, licząc od daty wejścia w życie ustawy o gospodarce gruntami tj. już przed dniem 1 stycznia 1998 r., wykonywał on usługi pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Ponieważ przepis ten wprowadza wyjątek od generalnej zasady regulującej sposób postępowania przy ubieganiu się o uprawnienia pośrednika, nie może być interpretowany w sposób rozszerzający.
Oznacza to, że uprzywilejowaną pozycję mogą zajmować jedynie osoby, które przez wymieniony wyżej okres faktycznie wykonywały czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami, a nie czynności jedynie związane ogólnie z problematyką nieruchomości.
Skarżący A. D. był kilkokrotnie wzywany do przedstawienia dowodów na wykonywanie przez niego usług pośrednika w obrocie nieruchomości. Przedstawione przez skarżącego zaświadczenie złożone w imieniu kilku firm o współpracy w zakresie obrotu nieruchomościami nie spełniają wymogu wykazania, że skarżący wykonywał usługi pośrednika w tym obrocie, co zasadnie przyjął organ administracji.
Dodać należy, że zasada prawdy obiektywnej doznaje ograniczenia wtedy, gdy przepisy prawa materialnego nakazują wykazanie przez wnioskującego o skorzystanie z prawnych przywilejów, określonych w tych przepisach przesłanek.
W tej sytuacji nie można czynić organowi zarzutu, że naruszył przepisy postępowania, a w szczególności nie wyjaśnił okoliczności sprawy.
Z tych względów sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i na podstawie art. 151 powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.