Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstokuz 11 października 2023 r., sygn. akt I SA/Bk 304/23

Uzasadnienie

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku na podstawie tytułu wykonawczego z 1 czerwca 2022 r. nr 2003-723.461507.2022 wystawionego przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku prowadzi do majątku A.N. (dalej: "skarżący") postępowanie egzekucyjne w celu wyegzekwowania przepadku korzyści majątkowej w wysokości 1.937.222,70 zł. Na poczet ww. należności organ egzekucyjny - działając w oparciu o art. 110c ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r., poz. 479, zwanej - dalej; u.p.e.a) zawiadomieniem z 12 lipca 2022 r. zajął udział skarżącego w wysokości 1/2 części nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w B. IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...] oraz wezwał skarżącego do zapłaty zaległości objętych ww. tytułem wykonawczym, w terminie 14 dni od dnia doręczenia tego wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości.

Następnie, organ egzekucyjny, stosownie do art. 110o § 1 u.p.e.a. pismem z 10 listopada 2022 r. zawiadomił pełnomocnika o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (tj. działki o nr geod. [...]). Sporządził również obwieszczenia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości i doręczył je pełnomocnikowi skarżącego.

W okresie od 20 stycznia 2023 r. do 14 lutego 2023 r. Naczelnik przeprowadził opis i oszacowanie wartości zajętej nieruchomości. W ramach tych czynności, powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy dokonał w formie operatu szacunkowego z 6 lutego 2023 r. oszacowania wartości rynkowej zajętej nieruchomości. Z przeprowadzonego opisu i oszacowania organ egzekucyjny sporządził 14 lutego 2023 r. protokół nr [...], który wraz z operatem szacunkowym doręczono pełnomocnikowi skarżącego.

Pełnomocnik złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, wskazując na:

1. 1. zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej i oszacowanie jej na kwotę 64,41 zł za 1 m2, podczas gdy na rynku lokalnym ceny nieruchomości przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną rozpoczynają się od kwoty ok 195 zł m2;
2. 2. uniemożliwienie weryfikacji kryteriów (ocen) nieruchomości przyjętych do porównania z uwagi na niemożność ustalenia położenia tych nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących bądź też ustalenia ich innych cech poprzez podanie w sposób ogólnikowy ich charakterystyki;
3. 3. naruszenie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n.") poprzez nieuwzględnienie przy wycenie zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu w sytuacji, gdy ceny nieruchomości porównawczych pochodziły z okresu od 2 do 16 miesięcy sprzed daty sporządzenia operatu, a w konsekwencji nieuwzględnienie czynników makroekonomicznych mogących mieć wpływ na wysokość ostatecznej wyceny;
4. 4. naruszenie art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez nienależyte uwzględnienie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i nieuwzględnienie w sposób należyty faktu, że nieruchomości sąsiadujące przeznaczone są w przyszłości pod zabudowę jednorodzinną i usługową.

Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku w postanowieniu z 3 kwietnia 2023 r. nr 2004-SEE.711.115.2023.10 uznał za bezzasadne wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej.

Pełnomocnik skarżącego złożył zażalenie na to postanowienie.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Białymstoku postanowieniem z 20 czerwca 2023 r., nr 2001-IEE.7192.35.2023 utrzymał rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji w mocy.

Z uzasadnienia decyzji wynika, że podstawą do sporządzenia przez organ egzekucyjny 14 lutego 2023 r. protokołu opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości był operat szacunkowy z 6 lutego 2023 r. nieruchomości gruntowej niezabudowanej (tj. działki o nr geod. [...], pow. 1,1408 ha położonej w obrębie [...] H.). Nieruchomość oszacowano na kwotę 734 800 zł.

Powołując się na orzecznictwo sądów organ wskazał, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić operat szacunkowy. Co prawda organy administracyjne nie mogą wkraczać w metodykę szacowania nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, powinny natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków, błędów rachunkowych czy jest spójny i logiczny. Operat szacunkowy zawiera oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01).

W związku z tym zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe m.in. jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia prawa albo zawierał on ewidentne błędy. W ocenie organu odwoławczego, taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie.

Organ odwoławczy wskazał, że postanowienie organu pierwszej instancji uwzględniało opinię rzeczoznawcy majątkowego – D.W. w zakresie wniesionych przez pełnomocnika zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji pismem z 3 marca 2023 r. wystąpił do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego wskazanych w piśmie z 28 lutego 2023 r. Rzeczoznawca majątkowy wyraził stanowisko w piśmie z 10 marca 2023 r., wskazując, że nie znalazł on podstaw do zmiany opinii przedstawionej w ww. operacie szacunkowym.

Zdaniem organu, w sprawie nie miało też miejsca ograniczenie stronie możliwości czynnego udziału w postępowaniu.

Nie podzielając równie pozostałych zarzutów zażalenia organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, z uwagi na fakt, iż nieruchomość nie jest wykorzystywana rolniczo, w bliskim sąsiedztwie istnieje zabudowa mieszkaniowa, działka położona jest w niedalekiej odległości od szlaków komunikacyjnych, szczególnej uwadze poddał transakcje o tego typu cechach. Do analizy wybrał 8 spośród kilkudziesięciu transakcji, które były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Były to grunty słabej jakości - klasy IIIa do VI, niewykorzystywane rolniczo lub wykorzystywane ekstensywnie (łąki, pastwiska), położone w niewielkiej odległości od gruntów o zabudowie mieszkaniowej oraz w niewielkiej odległości od szlaków komunikacyjnych. Jednostką porównawczą był 1 ha powierzchni działki. Ceny transakcyjne wahały się od 526.596,69 zł/ha do 972.222,22 zł/ha. Podstawą analizy były m.in. dane uzyskane w Starostwie Powiatowym w B., informacje uzyskane w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami.

Obejmowały one obszar gminy S. ze szczególnym uwzględnieniem wsi przylegających bezpośrednio do miasta B. lub w niedalekiej odległości od granic miasta. Dane dotyczące nieruchomości porównawczych podane zostały przez biegłego w tabeli na str. 15 operatu szacunkowego z 6 lutego 2023 r. Zawierały one takie informacje jak: obręb, data transakcji, powierzchnia działek, cena działki i cena jednostkowa, położenie nieruchomości oraz dostępność komunikacyjna, uzbrojenie, jakość drogi dojazdowej, wielkość działki oraz utrudnienia w zagospodarowaniu. Ponadto w tabeli na str. 17 operatu znajduje się opis nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości bezpośrednio przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Z kolei opis cech rynkowych dla nieruchomości został przedstawiony w tabeli na str. 16 operatu szacunkowego. Stwierdził też organ, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej.

Organ ocenił, że rzeczoznawca w. operacie szacunkowym uwzględnił stan nieruchomości oraz zmiany związane z przyszłym przeznaczeniem nieruchomości, tj. z faktem przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy S. w obrębie geodezyjnym H. (uchwała Nr XXV/123/88 Rady Miejskiej w S. z 22.06.2017 r.). Pomimo tego, że działka z punktu widzenia prawa jest gruntem rolnym (z rejestru gruntów wynika, że ww. działka składa się z następujących użytków: łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty orne i grunty pod rowami), to rzeczoznawca nie przyjął metodologii właściwej dla gruntów rolnych. Nie brał bowiem pod uwagę kształtu działki czy jakości gleb. Gdyby rzeczoznawca przyjął, że jest to tylko grunt rolny, wartość 1 ha nie przekroczyłaby 70.000 zł, podczas gdy 1 ha działki nr [...] oszacowano na kwotę 644.078,73 zł. Zatem atrybuty przyjęte w operacie szacunkowym dotyczyły gruntów formalnie rolnych, ale z perspektywą przekształcenia tych gruntów na tereny do zabudowy.

W związku z tym cechami, które według rzeczoznawcy miały wpływ na wycenę ww. nieruchomości, były: (-) położenie nieruchomości oraz dostępność komunikacyjna - waga cechy 30%, (-) uzbrojenie - waga cechy 20%, (-) jakość drogi dojazdowej - waga cechy -10%, (-) wielkość działki waga cechy - 25%, (-) utrudnienia w zagospodarowaniu - waga cechy 15%.

Organ zauważył, że wagi cech rynkowych rzeczoznawca ustalił w oparciu o własne doświadczenia w zakresie badania i obserwacji preferencji nabywców nieruchomości oraz poprzez analogię do podobnych rodzajowo rynków o bardziej jednolitej strukturze transakcji. W ocenie rzeczoznawcy, przystąpienie przez gminę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy S. w obrębie geodezyjnym H. nie oznacza, że grunty osiągną cenę tak jak grunt inwestycyjny z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy wycenia wartość nieruchomości na podstawie aktualnego stanu nieruchomości i rynku.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu egzekucyjnego wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że bezzasadny jest zarzut strony dotyczący zaniżenia wartości rynkowej nieruchomości oraz nieuwzględnienia przy oszacowaniu korekty ceny z tytułu upływu czasu. Wyjaśnił organ, że zgodnie z § 4 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy podejściu porównawczym metodzie porównywania parami (którą zastosowano do wyceny działki o nr [...]) porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z treści tego przepisu wynika, że porównanie może mieć miejsce w przypadku transakcji, które zostały zrealizowane i których ceny transakcji są znane. Przedłożone przez pełnomocnika kserokopie to oferta, a nie transakcja, która została zawarta.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem pełnomocnik skarżącego złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Postanowieniu Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Białymstoku zarzucił naruszenie:

1. - art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art.78 §1 k.p.a oraz art. 18 u.p.e.a. poprzez niedopuszczenie jako dowód w sprawie dodatkowej - uzupełniającej opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę w sytuacji, gdy dowód ten miał znaczenie dla sprawy i zmierzał do wyjaśnienia treści pierwotnie sporządzonej opinii, przyczyn ograniczenia w opinii zasadniczej ilości nieruchomości podlegających porównaniu (nieruchomości porównawczych), jak też sposobu zakwalifikowania cech rynkowych nieruchomości gruntowej;
2. - § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez ograniczenie się do porównania wyłącznie 8 nieruchomości gruntowych, co skutkowało nierzetelną wyceną ww. nieruchomości, zaś w Rozporządzeniu przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, w konsekwencji czego doszło do niemiarodajnego określenia wartości gruntów;
3. - art. 77 § 1 k.p.a. przez podanie w sposób ogólnikowy charakterystyki nieruchomości przybranych do porównania, co uniemożliwia weryfikację przyjętych kryteriów (ocen) z uwagi na niemożność ustalenia położenia tych nieruchomości i nieruchomości sąsiadujących bądź też ustalenia ich innych cech - zgodnie z przyjętymi cechami rynkowymi;
4. - art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez nienależyte uwzględnienie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i nieuwzględnienie w sposób należyty faktu, iż nieruchomości sąsiadujące przeznaczone są w przyszłości pod zabudowę jednorodzinną i usługową, co winno istotnie wpływać na wartość nieruchomości – przy uwzględnianiu cen działek sąsiadujących.

W oparciu o te zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2023 r. a także o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ, podtrzymując stanowisko w sprawie, wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei art. 3 § 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako "p.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty (pkt 2), jak również postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3).

W wyniku takiej kontroli postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b oraz c p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Białymstoku z 20 czerwca 2023 r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2023 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, co na podstawie powołanego art. 119 pkt 3 p.p.s.a. pozwoliło na rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie bowiem z art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Badając rozpoznawaną sprawę w wyżej zakreślonej kognicji, sąd nie stwierdził naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu egzekucyjnego.

Spór w niniejszej sprawie dotyczy oceny prawidłowości uznania przez organy za niezasadne wniesionych przez skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Na wstępie należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Natomiast z treści art. 110s § 1, 2 i 3 u.p.e.a. (w brzmieniu obowiązującym na datę oszacowania i rozstrzygania przez organ) wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami; przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków, a w przypadku, o którym mowa w art. 110p u.p.e.a., przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość ww. składników w odniesieniu do wydzielonej części nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Wyjaśnić również należy, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ egzekucyjny, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat natomiast powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok WSA we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., II SA/Wr 31/08 oraz WSA w Krakowie z 5 lipca 2013 r., II SA/Kr 1472/12, wszystkie przywołane orzeczenie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl.).

Podkreślenia wymaga również to, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11, z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13, z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 22 lipca 2021 r., sygn. akt III FSK 3790/21, z 31 sierpnia 2022 r., sygn. akt III FSK 846/21).

Natomiast prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 18 kwietnia 2023 r., I SA/Gd 11/23).

Zdaniem Sądu, analiza postanowień, protokołu opisu i oszacowania nieruchomości z 14 lutego 2023 r., treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego i jego uzupełnienia wskazują, że organ administracji dokonał prawidłowej oceny tych dowodów zarówno pod względem formalnym, jak i ich wiarygodności dowodowej. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo przyjęto, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego wraz z jego uzupełnieniem.

Badając prawidłowość wykonania operatu szacunkowego organ sprawdził kryteria, które podlegały jego kontroli, tj. zbadał go pod względem formalnym, tzn. czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków, błędów rachunkowych, czy jest spójny i logiczny. Organ potwierdził, że operat został sporządzony przez osobę uprawnioną o odpowiednich kwalifikacjach, nie stwierdził jednocześnie, aby przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia prawa albo że zawiera on ewidentne błędy. Sąd ocenę tę akceptuje i potwierdza.

Przede wszystkim, mając na uwadze zarzuty sformułowane w skardze, sąd zauważa, że rzeczoznawca prawidłowo wybrał nieruchomości do porównania. W operacie uwzględniono takie czynniki jak wielkość działki (ok. 1 ha), położenie, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie, dojazd, utrudnienia w zagospodarowaniu.

W zakresie informacji o rynku nieruchomości rzeczoznawca posłużył się m.in. informacjami o lokalnym rynku nieruchomości oraz aktualnych cenach rynkowych sprzedaży dotyczących transakcji na porównywalne nieruchomości uzyskanymi w agencjach pośrednictwa i obrotu nieruchomościami oraz publikacjami tematycznymi w prasie lokalnej i specjalistycznej a także rejestrem cen i wartości nieruchomości udostępnionym przez Wydział Geodezji, Katastru i Nieruchomości w Starostwie Powiatowym w Białymstoku. Analiza operatu potwierdza, że uwzględniono w nim stan nieruchomości oraz zmiany związane z przyszłym przeznaczeniem nieruchomości tj. z faktem przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pomimo, że działka jest gruntem rolnym, rzeczoznawca nie przyjął metodologii dla gruntów rolnych, lecz korzystnie dla skarżącego, jak dla gruntów z perspektywą przekształcenia tych gruntów na tereny do zabudowy.

Ze zrozumiałych względów rzeczoznawca nie mógł szacować wartości traktując działkę jako grunt inwestycyjny z uchwalonym planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego. Wycena wartości nieruchomości jest dokonywana – co oczywiste – na podstawie aktualnego stanu nieruchomości i rynku.

Sąd nie podziela więc zarzutu naruszenia art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez nienależyte uwzględnienie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i nieuwzględnienie w sposób należyty faktu, iż nieruchomości sąsiadujące przeznaczone są w przyszłości pod zabudowę jednorodzinną i usługową.

Odnosząc się do zarzutu skargi naruszenia art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art.78 §1 k.p.a oraz art. 18 u.p.e.a. poprzez niedopuszczenie jako dowód w sprawie dodatkowej - uzupełniającej opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę Sąd stwierdza, że nie można go podzielić. Art. 84 § 1 k.p.a. przewiduje, że gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Z kolei art. 78 § 1 k.p.a. stanowi, że żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W sprawie organ zasięgnął wiadomości specjalnych - został powołany biegły rzeczoznawca majątkowy. Postanowienia organów uwzględniają nie tylko treść sporządzonej przez niego opinii ale również pisma z 10 marca 2023 r., w którym odniósł się on do zgłoszonych przez skarżącego zastrzeżeń do opisu i oszacowania nieruchomości. Nie można zatem zarzucić organowi niedopuszczenia w sprawie opinii uzupełniającej.

Na uwzględnienie nie zasługuje też zarzut naruszenia art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Skarżący upatruje jego naruszenia w zbyt ogólnikowymi podaniu charakterystyki nieruchomości. Tymczasem w sprawie została sporządzona opinia przez biegłego rzeczoznawcę, dysponującego specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. W związku ze zgłoszonymi wątpliwościami, biegły przedstawił również wyjaśnienia uzupełniające. Jak słusznie wskazuje organ, organy administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponują wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości.

W ocenie Sądu, należy potwierdzić wiarygodność, spójność i logiczność sporządzonego operatu. Wynika z niego, jakie nieruchomości zostały wyznaczone do porównania, metodologia przyjęta przez biegłego, sposób doboru nieruchomości do porównania. Również poprawność dokonanych wyliczeń nie budzi zastrzeżeń. Sąd stwierdza zatem brak podstaw do podważania przez organy ustaleń zawartych w sporządzonym przez biegłego operacie szacunkowym.

Za nieuzasadnione uznaje Sąd oczekiwanie pełnomocnika, aby operat zawierał dane pozwalające na określenie lokalizacji działki. Jak podaje organ, a co znajduje potwierdzenie w treści operatu, dane dotyczące nieruchomości porównawczych podane zostały przez biegłego w tabeli na str. 15 operatu szacunkowego z 6 lutego 2023 r. Zawierały one takie informacje jak: obręb, data transakcji, powierzchnia działek, cena transakcji i cena jednostkowa, położenie nieruchomości oraz dostępność komunikacyjna, uzbrojenie, jakość drogi dojazdowej, wielkość działki oraz utrudnienia w zagospodarowaniu.

Z kolei w tabeli na str. 17 operatu znajduje się opis nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości bezpośrednio przyjętych do porównań w aspekcie cen rynkowych. Natomiast cechami rynkowymi, które w ocenie biegłego miały wpływ na wartość ww. nieruchomości było: położenie nieruchomości, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie, jakość drogi dojazdowej, waga cechy, wielkość działki, utrudnienia w zagospodarowaniu. Charakterystyka ww. cech rynkowych została przedstawiona w tabeli na str. 16 operatu szacunkowego. W ocenie sądu, przedstawiona w operacie i wyjaśnieniach rzeczoznawcy charakterystyka nieruchomości jest wystarczająca, jasno obrazuje sposób doboru transakcji porównawczych przyjętych do wyceny nieruchomości skarżącego.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Biegły rzeczoznawca, wykonujący zawód zaufania publicznego, swoją osobą gwarantuje rzetelność podawanych danych służących dokonywanej wycenie nieruchomości. Gromadzona przez rzeczoznawców wiedza musi podlegać ochronie, tak by nie naruszać uzasadnionego interesu innych osób.

Nie podziela Sąd zarzutu, że w sprawie naruszono § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Skarżący podnosi ograniczenie się do porównania w operacie szacunkowym wyłącznie do ośmiu nieruchomości gruntowych, podczas gdy w ww. rozporządzeniu przyjmuje się do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżącego skutkowało to niemiarodajnym określeniem wartości gruntu, czyli nierzetelną wyceną.

Powołany przepis stanowi, że przy metodzie porównywania parami – jaką w sprawie zastosował biegły rzeczoznawca - porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wbrew twierdzeniu skarżącego, z powołanego przepisu nie wynika, że przy szacowaniu nieruchomości ww. metodą należy wziąć do porównania kilkanaście nieruchomości podobnych. Zarzut skargi już z tego powodu pozostaje chybiony.

Dodatkowo, na co zwraca uwagę organ, przy wycenie nieruchomości stosuje się noty interpretacyjne - zasady dobrych praktyk uzgodnione w środowisku rzeczoznawców majątkowych. Z pkt 4.2.6. Noty Interpretacyjnej dotyczącej stosowania podejścia porównawczego (w zakresie metody porównywania parami) wynika, że rzeczoznawca majątkowy z utworzonego zbioru nieruchomości do porównań, wybiera co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. W ww. Nocie nie wskazano ile transakcji powinien zawierać zbiór, zalecono jednie, że ze zbioru wybiera się do porównania co najmniej 3 nieruchomości podobne. Kierując się tą wytyczną biegły z kilkudziesięciu transakcji wybrał 8, a następnie wycenianą nieruchomość ostatecznie porównał z 4 nieruchomościami podobnymi. Przyjął do porównania 4 nieruchomości, czyli nawet więcej niż zakłada ww. Nota.

Na marginesie warto zauważyć, że obowiązek przyjęcia do porównania kilkunastu nieruchomości podobnych wynika § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., który w sprawie nie był stosowany (wycena podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej).

Jednocześnie podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W niniejszej sprawie wybór ten nie był dowolny. Rzeczoznawca uzasadnił go wskazując, że metoda korygowania ceny średniej jest wrażliwa na warunki brzegowe zbioru nieruchomości porównawczych i wcale nie musi dawać lepszych rezultatów szacowania, co jest, jak stwierdził, wiedzą powszechną środowiska eksperckiego. Podkreślił ponadto, że proces wyceny polega m.in. na odrzucaniu transakcji skrajnych, transakcji co do których istnieje prawdopodobieństwo, że warunki transakcji były nierynkowe ale również zawężaniu przedziału cenowego do takiego, w którym ilość transakcji jest najwyższa. Stosowane techniki "czyszczenia" zbioru transakcji porównywalnych jest wiedzą branżową.

Ze sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego wynika, że podstawą analizy były m.in. dane uzyskane w Starostwie Powiatowym w B. oraz informacje z lokalnych biur obrotu nieruchomościami. Obszar objęty badaniem obejmował gminę S., ze szczególnym uwzględnieniem wsi przylegających bezpośrednio do miasta Białystok lub w niedalekiej odległości od granic miasta. Rzeczoznawca wyeliminował transakcje, które nie spełniały warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegały od średnich cen transakcyjnych notowanych na rynku lokalnym w okresie ostatnich 24 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego. Analizie poddany został rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności.

Skarżący w toku postępowania wskazywał na ofertę, z której wynika wyższa cena nieruchomości. Słusznie wskazał jednak organ, że zgodnie z przyjętą metodą, porównanie może mieć miejsce w przypadku transakcji, które zostały zrealizowane i których ceny transakcji są znane. Przedłożone przez pełnomocnika kserokopie to oferta, a nie transakcja, która została zawarta.

Uznając, że zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa a zarzuty skargi są bezzasadne Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł o oddaleniu skargi.