Uzasadnienie
Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 grudnia 2022 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku, po rozpatrzeniu zażalenia "N" Sp. z o.o. z siedzibą w G., na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z dnia 18 października 2022 r., którym organ I instancji uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego), położonej w G. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk - Północ w Gdańsku prowadzi księgę wieczystą nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego i prawnego sprawy:
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, będąc jednocześnie wierzycielem, prowadzi wobec spółki postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego nr 2205-723.612800.2021 z dnia 4 sierpnia 2021 r., obejmującego należność z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych za 2020 rok w kwocie należności głównej 1.252.556,00 zł.
W celu wyegzekwowania należności objętej ww. tytułem wykonawczym, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku sporządził 5 sierpnia 2021 r. wezwanie nr 2205-SEE-2.711.38350104.2021.4, stanowiące zajęcie nieruchomości - prawa użytkowania wieczystego działki nr [...], położonej w Gdańsku, przy ul.[...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk- Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Wezwanie doręczono w dniu 10 sierpnia 2021 r. W tym samym dniu doręczono wydruk tytułu wykonawczego z dnia 4 sierpnia 2021 r.
Pismem z dnia 5 sierpnia 2021 r. organ egzekucyjny, w oparciu o przepis art. 114a ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 ze zm.), w skrócie "u.p.e.a.", zawiadomił właściciela nieruchomości i jednocześnie będącego w sprawie właściwym organem administracji publicznej - Gminę Miasta Gdańska - o zajęciu użytkowania wieczystego.
W dniu 13 sierpnia 2021 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku wystąpił do Sądu Rejonowego Gdańsk - Północ w Gdańsku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z prawa użytkowania wieczystego.
Postanowieniem z dnia 6 września 2021 r. organ egzekucyjny zawiesił prowadzone w oparciu o tytuł wykonawczy nr 2205-723.612800.2021 z dnia 4 sierpnia 2021 r. postępowanie egzekucyjne z uwagi na rozłożenie na raty spłaty zaległości objętej ww. tytułem wykonawczym.
Ze względu na brak wpłat ustalonych rat Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, postanowieniem z dnia 19 stycznia 2022 r. podjął zawieszone postępowanie egzekucyjne.
Zawiadomieniem z dnia 10 lutego 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego – K. G., do oszacowania wartości zajętego użytkowania wieczystego. Operat szacunkowy sporządzono 29 czerwca 2022 r.
W dniu 30 sierpnia 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku sporządził protokół opisu i oszacowania użytkowania wieczystego objętego księgą wieczystą nr [...]. Jego wartość - zgodnie z operatem szacunkowym z 29 czerwca 2022 r. - została określona na kwotę 2.460 000,00 zł. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono spółce tego samego dnia.
Pismem z dnia 12 września 2022 r. "A" Sp. z o.o. zgłosiła zarzuty do ww. opisu i oszacowania wartości użytkowania wieczystego, uznając go za sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami, a wskazaną w nim wartość użytkowania wieczystego za zaniżoną. W ocenie spółki, operat szacunkowy z dnia 29 czerwca 2022 r. nie spełniał podstawowych wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawcy majątkowemu zarzucono oszacowanie wartości rynkowej użytkowania wieczystego na podstawie jedynie dwóch transakcji, które dodatkowo, według spółki, nie wykazywały cech podobieństwa do przedmiotu oszacowania. Na poparcie powyższego spółka wskazała dwie transakcje z dnia 10 marca 2020 r., które miały posiadać cechy nieruchomości podobnej względem nieruchomości szacowanej. Ponadto spółka wskazała na brak zawartej informacji w operacie szacunkowym, czy ustalona przez rzeczoznawcę końcowa wartość jest wartością netto, czy brutto.
Postanowieniem z dnia 18 października 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku uznał wniesione zarzuty co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) za nieuzasadnione.
Nie zgadzając się z ww. rozstrzygnięciem, "N" Sp. z o.o. pismem z dnia 9 listopada 2022 r. wniosła zażalenie na ww. postanowienie organu I instancji, wnosząc o jego uchylenie.
W wyniku rozpoznania wniesionego zażalenia, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku wydał w dniu 23 grudnia 2022 r. postanowienie, którym utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku.
W ocenie organu, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prawidłowo rozstrzygnął w kwestii zarzutów zgłoszonych do przeprowadzonego 30 sierpnia 2022 r. opisu i oszacowania wartości ww. użytkowania wieczystego. Organ zauważył, że protokół opisu i oszacowania nieruchomości, sporządzony w dniu 30 sierpnia 2022 r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a.
Ponadto organ wyjaśnił, że opis i oszacowanie wartości nieruchomości sporządzane jest w oparciu o ustalenia dokonane przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Operat szacunkowy natomiast, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.) – dalej jako "k.p.a.", pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.
Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 29 czerwca 2022 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości o nr [...], prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prawidłowo ocenił zarzut nierzetelnej wyceny prawa użytkowania wieczystego, za niezasadny.
Końcowo, odnosząc się do zarzutu niewskazania w operacie szacunkowym, czy określona przez rzeczoznawcę wartość prawa użytkowania wieczystego jest wartością netto czy brutto, podniesiono, że rzeczoznawca nie ma obowiązku określania, czy określona przez niego wartość przedmiotu szacowania zawiera w sobie podatek VAT, czy też nie. Ponadto termin netto oraz brutto odnosi się do ceny towaru lub usługi. Dopiero po przeprowadzeniu licytacji i udzieleniu przybicia znana będzie cena, za jaką nieruchomość została wylicytowana i tym samym, jaka kwota stanowić będzie wartość podatku od towarów i usług.
Pismem z dnia 10 lutego 2023 r. "N" Sp. z o.o. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 23 grudnia 2022 r., żądając uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu I instancji.
Zaskarżonemu rozstrzygnięciu, strona zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj.:
art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a., polegające na wydaniu rozstrzygnięcia w sytuacji, w której istnieją w sprawie istotne wątpliwości co do tego, czy stan faktyczny sprawy został należycie wyjaśniony oraz czy kwestia wartości przedmiotowej nieruchomości została należycie wyjaśniona i udowodniona, art. 10 § 1 oraz art. 79 § 2 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu istniejących wątpliwości co do treści operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2022 r. w drodze wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w obecności przedstawicieli skarżącego, oraz przepisów prawa materialnego, tj.:
art. 4 pkt 16 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegające na przyjęciu do porównania w operacie szacunkowym z dnia 29 czerwca 2022 r. nieruchomości bez wykazania przyczyn wyboru tych, a nie innych nieruchomości, przyjęciu do porównania nieruchomości niepodobnych, bezpodstawnym ograniczeniu ilości nieruchomości wybranych do porównania oraz na niewłaściwym określeniu cech nieruchomości mających wpływ na określenie wartości nieruchomości wycenianej, art. 175 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na niewskazaniu w treści operatu szacunkowego z dnia 29 czerwca 2022 r., czy wartość rynkowa wskazana w tym operacie szacunkowym zawiera podatek od towarów i usług.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.
Przedmiotem kontroli sądowej jest postanowienie organu egzekucyjnego wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji odnośnie do środka egzekucyjnego, jakim jest egzekucja z nieruchomości. Według przepisów ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Art. 110r § 1 u.p.e.a. określa dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania, wskazując m.in. w punkcie 7 "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw". W myśl art. 110s § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dodać należy, że przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia, o którym mowa w art. 110. § 2 u.p.e.a.
Art. 110u § 1 u.p.e.a. przyznaje wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W odniesieniu do tych zarzutów organ egzekucyjny "wypowiada się" w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.
Zdaniem Sądu, przede wszystkim organ odwoławczy trafnie podkreślił, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110 r u.p.e.a., a zatem jest prawidłowy zarówno pod względem formalnym, jak i w zakresie określenia w nim wartości nieruchomości.
Ustawa egzekucyjna (art. 110s § 1) nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne.
Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.), w skrócie "u.g.n.", zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555 ze zm., dalej: "rozporządzenie"), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).
Podejście porównawcze polega na znalezieniu i wykorzystaniu cen transakcyjnych, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej. Porównywalność nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 864/21). Ponieważ nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, stwierdzone ceny transakcyjne koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne między sobą i nieruchomością wycenianą, a ponadto uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
- 2) określenie celu wyceny;
- 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
- 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
- 5) opis stanu nieruchomości;
- 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
- 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
- 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
- 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia).
Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1.
Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, należy zgodzić się z oceną organów obu instancji, że operat szacunkowy opracowany na potrzeby postępowania egzekucyjnego przez rzeczoznawcę majątkowego został sporządzony z uwzględnieniem szczegółowych wymogów i zasad wyceny nieruchomości określonych w przywołanych przepisach. W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny.
I tak, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej podkreślił, że w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości - wartość rynkową użytkowania wieczystego nieruchomości o nr [...]. Operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, że został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez K. G.- osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (numer uprawnień [...]).
Odnosząc się szczegółowo do podniesionych argumentów, organ egzekucyjny zasadnie wskazał, m.in., że rzeczoznawca majątkowy na stronach 7 i 8 operatu, opisał siedem analizowanych transakcji dotyczących przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz przyczyny, dla których pięć z nich zostało odrzuconych. Wśród odrzuconych były również dwie transakcje, na które powołała się strona w złożonych zarzutach. Wskazane przez stronę dwie transakcje w rzeczywistości stanowiły pojedynczą transakcję obrotu trzema nieruchomościami, objętymi trzema księgami wieczystymi, z których jedna z dwóch - jest zabudowana budynkami spichlerzy (S. i A.), a druga jest zabudowaną drogą. Przedmiotem trzeciej natomiast, którą strona skarżąca pominęła, było prawo własności. Tym samym rzeczoznawca majątkowy zasadnie uznał, że przedmioty transakcji, na które strona się powołała, nie spełniały definicji nieruchomości podobnej do wycenianej.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., wprowadzającym definicję legalną nieruchomości podobnej, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna, to nie nieruchomość identyczna z wycenianą. Z treści operatu szacunkowego wynika, że przy szacowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyszukała do porównania nieruchomości mające możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonała korekty o cechy różniące. W operacie znajduje się również wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto właśnie te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze.
W kwestionowanym postanowieniu odniesiono się również do zarzutu nadania cesze "lokalizacja w strefie" wagi 50%, wskazując, że w dzielnicy Śródmieście, to właśnie lokalizacja ma największe znaczenie dla wartości nieruchomości, co widać na przykładzie opisanych w operacie szacunkowym transakcji. Zaznaczyć należy, że rzeczoznawca majątkowy posiada wiadomości specjalne, które pozwalają mu określić cechę w największym stopniu wpływającą na wartość wycenianej nieruchomości.
Odnosząc się z kolei do zarzutu przyjęcia przez rzeczoznawcę do analizy końcowej zaledwie dwóch nieruchomości podobnych, wyjaśnić należy, że w literaturze uznaje się, iż rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wymienia minimalnej liczby nieruchomości porównywalnych, jakie należy zestawić w pary z nieruchomością wycenianą (por. Dydenko Jerzy, Telega Tomasz, Komentarz do rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Komentarz, wyd. II). Zauważyć należy, że w § 4 ust. 2 rozporządzenia użyto w odniesieniu do nieruchomości porównywalnych liczby mnogiej, z czego wynika jedynie, że podstawą wyceny nieruchomości nie może być informacja o tylko jednej transakcji sprzedaży nieruchomości podobnej.
W rozpoznawanej sprawie szacowania wartości nieruchomości dokonano w oparciu jedynie o dwie transakcje, jednak pomimo objęcia przez rzeczoznawcę badaniem transakcji zawartych w dzielnicy Gdańsk Śródmieście aż od początku 2019 r., nie znaleziono więcej, których przedmiot spełniałby definicję nieruchomości podobnej względem wycenianej. Zauważyć również należy, że w przypadku niewielkiej liczby nieruchomości porównywalnych istnieje niebezpieczeństwo doboru takich nieruchomości, które nie będą reprezentatywne dla lokalnego rynku nieruchomości. Aby tego uniknąć, konieczna jest ocena dobranych nieruchomości w świetle danych dotyczących charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości porównywalnych do nieruchomości wycenianej. W przedmiotowej sprawie taka ocena została przez rzeczoznawcę dokonana, natomiast polemika w tym zakresie, niepotwierdzona obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczająca dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.
Odnosząc się do zarzutu niewskazania w operacie szacunkowym, czy określona przez rzeczoznawcę wartość prawa użytkowania wieczystego jest wartością netto, czy brutto, w ocenie Sądu, trafnie organ argumentował, że rzeczoznawca nie ma obowiązku określania, czy określona przez niego wartość przedmiotu szacowania zawiera w sobie podatek VAT, czy też nie. Ponadto termin netto oraz brutto odnosi się do ceny towaru lub usługi. Dopiero po przeprowadzeniu licytacji i udzieleniu przybicia znana będzie cena, za jaką nieruchomość została wylicytowana i tym samym, jaka kwota stanowić będzie wartość podatku od towarów i usług.
Konkludując, należy podzielić stanowisko wyrażone przez organ, że samo subiektywne przekonanie strony, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu, iż wartość wycenionych praw została zaniżona.
Wymaga zaakcentowania, że operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. W szczególności organ powinien zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednak w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyroki WSA w Warszawie z 3 czerwca 2022 r., I SA/Wa 2059/21 i WSA w Poznaniu z 18 maja 2022 r., I SA/Po 1103/21).
Podkreśla się, że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11).
W związku z podnoszonymi przez stronę skarżącą zarzutami wskazać należy, że aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 19 sierpnia 2022 r., IV SA/Po 142/22, Lex nr 3398928). Przy czym należy pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego z rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.
W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca z żadnej z tych alternatyw nie skorzystała. Treść operatu szacunkowego, po ustosunkowaniu się przez rzeczoznawcę w piśmie z dnia 4 października 2022 r. do zarzutów skarżącej, nie budziła żadnych wątpliwości, które nakazywałyby jego ponowną weryfikację przez osobę posiadającą wiedzę specjalną. Zatem brak było więc jakichkolwiek podstaw, by nie uwzględnić treści tego operatu w toku postępowania egzekucyjnego.
Końcowo, odnosząc się do podnoszonego zarzutu naruszenia przez organy przepisu art. 10 § 1 i art. 79 § 2 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wątpliwości strony co do treści operatu szacunkowego w drodze wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w obecności przedstawicieli skarżącej, Sąd uznaje zarzut naruszenia ww. przepisów za nieuzasadniony. Wyjaśnić bowiem należy, że przepisy k.p.a. mają zastosowanie w postępowaniu egzekucyjnym tylko w sprawach nieuregulowanych inaczej w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ponadto, nie stosuje się tych przepisów wprost, lecz "odpowiednio". Odpowiednie stosowanie przepisów k.p.a. w postępowaniu egzekucyjnym oznacza, że przepisy te muszą być stosowane z uwzględnieniem specyfiki postępowania egzekucyjnego polegającej przede wszystkim na przymusowym jego charakterze, a także konieczności szybkiego i skutecznego doprowadzenia do wykonania określonych prawem obowiązków.
Przepisy k.p.a. należy więc stosować tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełniać, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym. Z tego też względu niektóre zasady postępowania administracyjnego znajdują bezpośrednie zastosowanie w postępowaniu egzekucyjnym (np. zasada praworządności), niektóre mogą być stosowane jedynie w ograniczonym zakresie (np. zasada pisemnego załatwiania spraw), a niektóre ze względu na to, że postępowanie egzekucyjne jest postępowaniem wykonawczym, a nie orzekającym, nie będą miały w tym postępowaniu w ogóle zastosowania (np. zasada ugodowego załatwiania spraw). Do tych ostatnich zasad zalicza się również wynikającą z art. 10 k.p.a. i rozszerzoną w art. 79 § 2 k.p.a., zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu.
Podsumowując, Sąd podziela stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, wydanie kwestionowanego postanowienia poprzedzone zostało dokładnym wyjaśnieniem wszystkich istotnych okoliczności sprawy (art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.), co znalazło odzwierciedlenie w sporządzonym uzasadnieniu.
Nie stwierdzając, aby zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.) oddalił skargę.