Uzasadnienie
Postanowieniem z 27 czerwca 2022 r. Burmistrz Miasta [...], po rozpatrzeniu wniosku R. B. (dalej: "skarżąca") i J. D. z 14 czerwca 2022 r. w sprawie o podział nieruchomości dz. nr [...] negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w L. oznaczonej księgą wieczystą Kw nr [...] Sądu Rejonowego [...] w skład której wchodzi oznaczona w ewidencji gruntów działka nr [...] z uwagi na to, że nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego.
Podstawę prawną postanowienia stanowiły przepisy: art. 93 ust.1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 - dalej: "u.g.n.") oraz art. 123 § 1 Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 - dalej: "k.p.a.").
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że 14 czerwca 2022 r. wpłynął wniosek J. D. i R. B. o zatwierdzenie projektu podziału działki nr ew. [...], obręb [...]. Podział miał na celu wydzielenie trzech nowych działek gruntu - każda o powierzchni 451 m˛. Powołując się na art. 93 u.g.n. organ podkreślił, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi uwzględnić przeznaczenie terenu, określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy "służy" temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału, z punktu widzenia jego zgodności z planem, jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym.
Organ ustalił, że ww. działka nr ewid.[...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego " Ż."" zatwierdzonym uchwałą nr VIlI/39/2011 Rady Miasta [...] z dnia 17 marca 2011 r. (dalej: uchwała), oznaczona jest w planie symbolem [...] jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego ustalono podstawowe przeznaczenie terenu, jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolno stojąca, natomiast dopuszczalna jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza. Działka częściowo znajduje się w strefie oddziaływania linii elektroenergetycznej nn. oraz w strefie ochrony konserwatorskiej.
Organ podkreślił, że zgodnie z § 33 ust. 2 pkt 3 ww. uchwały dopuszcza się podziały działek pod warunkiem zachowania zasad zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z ustaleniami planu na wszystkich działkach powstałych w wyniku tego podziału - z wyłączeniem terenów publicznych oraz działek związanych z obiektami infrastruktury technicznej a także ustala się minimalną powierzchnię dla nowych dziełek:
dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej - 500 m˛, a dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej - 700 m˛. Zgodnie z § 33 ust. 2 pkt 4 uchwały dopuszcza się możliwość zmniejszenia ustalonej minimalnej powierzchni dla nowych działek maksymalnie o 10%.
Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, że przedstawiony projekt podziału nieruchomości nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jedna z projektowanych działek oznaczona literą "C" nie zachowuje parametru minimalnej wielkości powierzchni nowo wydzielanej działki, ustalonej dla zabudowy wolno stojącej - albowiem wnioskodawca przewiduje wydzielenie działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni 451 m˛. Mając powyższe na uwadze organ zaopiniował negatywnie przedstawiony wstępny projekt podziału nieruchomości z uwagi na brak zachowania minimalnej wielkości dla proponowanej do wydzielenia działki nr "C" zlokalizowanej w terenach przeznaczonych w planie miejscowym pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Jednocześnie z uwagi na to, iż przedstawiony wstępny projekt podziału został zaopiniowany negatywnie organ odstąpił od wezwania przedłożenia zgody właściwego organu architektoniczno - budowlanego potwierdzającego możliwość dokonania rozbiórki (wyburzenia) budynków wykazanych na działkach: B i C. Podział nieruchomości organ zweryfikował również pod względem dostępu do drogi publicznej, albowiem zgodnie z art. art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Organ ustalił jednak, że dla wydzielanych działek gruntu przewidziano dostęp do drogi z ul. [...] - na istniejący zjazd.
R. B. złożyła zażalenie na powyższe postanowienie, kwestionując ustalenia organu.
Postanowieniem z 4 października 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Organ odwoławczy uznał, że rozstrzygnięcie organu I instancji jest prawidłowe, ponieważ proponowany podział nieruchomości nie odpowiada ustaleniom planu miejscowego.
Organ podkreślił, że na przedmiotowym terenie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego Żabikowo Centrum z 17 marca 2011 r. Zgodnie z jego zapisami dopuszcza się wtórne podziały nieruchomości, lecz przewidziane do wydzielenia działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wolnostojącą muszą posiadać wymaganą § 33 ust 2 pkt 3 uchwały, minimalną powierzchnię 700 m˛, zaś przeznaczone pod zabudowę bliźniaczą - 500 m˛. Tym samym organ opiniując wstępny projekt podziału, zakładający wydzielenie z nieruchomości objętej podziałem działki o powierzchni mniejszej niż wymaganej, związany był ustaleniami planu i dlatego uznał, że projekt jest z nim niezgodny. Zapisy planu dotyczące dopuszczalnej powierzchni i gabarytów dzielonych działek mają charakter kategoryczny i dotyczą wszystkich nieruchomości objętych jego zasięgiem. W niniejszej sprawie wstępny projekt podziału przewiduje wydzielenie działki o pow. 451 m˛, co z uwagi, że nie może być ona wykorzystana pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą, nie spełnia kryteriów powierzchniowych wynikających z planu miejscowego.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w zażaleniu organ odwoławczy wyjaśnił, że organ opiniujący projekt podziału działa w granicach wniosku i uwzględnienia uwidoczniony na nim sposób podziału nieruchomości oceniając go pod kątem zgodności z planem miejscowym, nie wypowiada się natomiast o przyszłych zamierzeniach wnioskodawcy. Przedmiotem niniejszej sprawy jest podział nieruchomości, według przedłożonego do zaopiniowania przez właściciela, wstępnego projektu podziału. Z tego względu organ odwoławczy, rozpatrujący zażalenie strony zmuszony jest ograniczyć się do oceny prawidłowości postępowania przed organem I instancji i stwierdzenia, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, czy ów projekt podziału nieruchomości odpowiada prawu. Inne okoliczności, w tym podniesione przez wnioskodawcę uwagi dotyczące ewentualnej rozbiórki budynku nie są przedmiotem postępowania i nie mają znaczenia dla orzekania w niniejszej sprawie.
Pismem z 7 listopada 2022 r. skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika złożyła skargę na powyższe postanowienie, wnosząc o jego uchylenie i uchylenie postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:
- 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 93 ust. 1, ust. 4 i ust.
- 5. u.g.n., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie jako przyjęcie podstawy prawnej do negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, położonej w [...] nr [...] Arkusz mapy [...] obręb Ż..
- 2. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, a w szczególności: art. 7, art. 7a § 1, art. 77 § 1 i § 2, art. 79 § 1 i § 2 k.p.a.
Argumentacja skarżącej opiera się na wskazaniu, że w sąsiedztwie dzielonej działki znajdują się inne działki, których powierzchnia w wyniku podziału odbiega znacząco od wymaganego minimum, gdy tymczasem powierzchnia projektowanych przez skarżącą działek niedużo odbiega od dolnych kryteriów przyjętych w planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto w ocenie skarżącej skoro działka nr [...] jest od wielu lat zabudowana domem jednorodzinnym, który posiada wszelkie urządzenia techniczne i instalacje, to nie ma obawy, że w wyniku podziału nieruchomości powstanie działka na której zostanie wniesiony nowy budynek, a powstała w ten sposób nieruchomość będzie niefunkcjonalna.
Organ wniósł o oddalenie skargi wskazując, że zarzuty skargi nie odnoszą się do meritum sprawy.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna.
Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z 27 czerwca 2022 r. w przedmiocie negatywnego wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w L. oznaczonej księgą wieczystą Kw nr [...] Sądu Rejonowego [...] w skład której wchodzi oznaczona w ewidencji gruntów działka nr [...].
Istota sporu sprowadza się do ustalenia, czy organy prawidłowo stwierdziły, że jedna z projektowanych działek nie spełnia kryteriów powierzchniowych, wynikających z planu miejscowego.
Skarga w sprawie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżone postanowienie zostało wydane bez naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozstrzygając w sprawie organ nie naruszył także przepisów prawa materialnego.
Podkreślić należy, że ustalenia faktyczne poczynione przez organ administracji znajdują potwierdzenie w niewadliwie zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, wobec czego materiał ten należało uznać za wystarczający do podjęcia prawidłowego i zgodnego z prawem postanowienia w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości. Organ administracji dokonał także właściwej wykładni przepisów prawa materialnego, jak też prawidłowo zastosował normy prawne do ustalonego w sprawie stanu faktycznego. W myśl przepisu art. 7 k.p.a., organ administracji podejmuje wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, zaś zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Przez rozpatrzenie całego materiału dowodowego należy rozumieć uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak i uwzględnienie wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów, a mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności.
Ocena dowodów powinna być dokonana na podstawie całego zebranego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Organ administracyjny jest więc zobowiązany na podstawie przytoczonych przepisów do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została wyjaśniona i udowodniona.
W rozpoznawanej sprawie organ administracji nie naruszył reguł postępowania. Organ zebrał wyczerpująco cały materiał dowodowy, rozważył go i poddał ocenie. Organ ustalił dokładnie stan faktyczny i wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, mając na względzie treść mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa. Z treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, że organ wziął pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne i dowody zgromadzone w aktach sprawy, w tym także te związane z sytuacją prawną i faktyczną podlegającej podziałowi nieruchomości. Ustalenia organu w tym zakresie nie budzą zastrzeżeń. Podkreślić należy również, że także sama skarżąca nie wskazuje takich środków dowodowych, które będąc pominięte przez organ, miałyby znaczenie dla ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ nie naruszył także dyspozycji art. 6 k.p.a. Zasada legalizmu (praworządności) oznacza, że organ musi działać na podstawie i w granicach prawa. W sprawie organ działał na podstawie przepisów obowiązującego prawa.
W ocenie Sądu, brak jest również podstaw do uznania, że zaskarżone postanowienie narusza przepisy prawa materialnego.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowi przepis art. 93 u.g.n., zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (ust.1).
Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). Stosownie do art. 93 ust. 4 i 5 u.g.n. zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Zatem podstawowym kryterium uzgodnienia projektu podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami obowiązującego na danym terenie planu miejscowego. Podkreślić należy, że badanie zgodności z planem miejscowym polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny zarówno z częścią tekstową, jak i graficzną tego planu. Organ musi ustalić, czy projekt podziału stwarza możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, a ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, tj. każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Zgodność podziału z planem miejscowym polega bowiem na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu.
Tym samym, to od planu miejscowego zależy jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni jedynie służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego w planie docelowego zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2021 r. sygn. akt I OSK 110/19, LEX nr 3316745). Konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek należy dostosować do możliwości ich zabudowy (lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym.
Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny. Podział geodezyjny musi zatem uwzględniać warunki zawarte w planie miejscowym w taki sposób, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie miejscowym.
Okolicznością bezsporną, niekwestionowaną przez strony pozostaje, że działka podlegająca podziałowi znajduje się na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego "Ż. " zatwierdzonym uchwałą nr VIlI/39/2011 Rady Miasta [...] z dnia 17 marca 2011 r. i oznaczona jest w planie symbolem [...] jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla którego ustalono podstawowe przeznaczenie terenu, jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolno stojąca. Dopuszczalna jest także zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna bliźniacza. Zgodnie z § 33 ust. 2 pkt 3 ww. uchwały minimalna powierzchnia dla nowych działek dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej wynosi 500 m˛, a dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolno stojącej - 700 m˛. Zgodnie natomiast z § 33 ust. 2 pkt 4 uchwały istnieje możliwość zmniejszenia ustalonej minimalnej powierzchni dla nowych działek maksymalnie o 10%.
Jak słusznie wskazały organy, projekt podziału przedmiotowej działki nie spełnia wymagań określonych w powołanym wyżej § 33 ust 2 pkt 3 uchwały dla działki oznaczonej literą "C", której powierzchnia wynosi 451 m˛, tj. poniżej 700 m˛, a więc nie spełnia kryteriów powierzchniowych wynikających z planu miejscowego.
W tej sytuacji nie sposób uznać, że przedłożony przez skarżącą projekt podziału przedmiotowej nieruchomości jest zgodny z ustaleniami obowiązującego na tym terenie planu miejscowego. Zauważyć przy tym należy, że określone w planie wymogi co do ewentualnego podziału położonych w jego obrębie nieruchomości są jasno sformułowane, nie budząc wątpliwości interpretacyjnych. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych ewidencyjny podział nieruchomości musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu miejscowego, zaś organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z tym przeznaczeniem. Skoro zatem przedstawiony we wniosku podział nieruchomości narusza zapisy obowiązującego planu miejscowego, projekt podziału nie mógł zostać zaopiniowany pozytywnie.
W tym stanie rzeczy należy uznać, że zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa i nie ma podstaw do jego wyeliminowania z obrotu prawnego.
Na marginesie Sąd zauważa, że w przypadku, w którym podział na podstawie art. 93 u.g.n. nie może zostać dokonany z uwagi na niespełnienie normatywu wskazanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przez niektóre z projektowanych działek, to właściciel nieruchomości może rozważyć podjęcie starań o podział swojej nieruchomości na zasadzie art. 95 pkt 7 u.g.n. w odrębnym postępowaniu.
Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że organ opiniujący projekt podziału działa w granicach wniosku i uwzględnienia uwidoczniony na nim sposób podziału nieruchomości, oceniając go pod kątem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotem niniejszej sprawy jest podział nieruchomości, według przedłożonego do zaopiniowania przez właściciela, wstępnego projektu podziału. W skardze skarżąca podnosi, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...] przy ul. [...], znajdują się nieruchomości, które w wyniku podziału mają w efekcie znacznie niższą powierzchnię. Sąd zauważa, że inne okoliczności, w tym wskazana powyżej, nie są przedmiotem postępowania i nie mają znaczenia dla orzekania w niniejszej sprawie.
Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 259), orzekł jak w sentencji wyroku.