Uzasadnienie
Zaskarżonym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie postanowieniem z dnia [...] stycznia 2023 r., [...] Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (zwany dalej: "organem odwoławczym") utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w D. (zwanego dalej: "organem I instancji") z [...] października 2022 roku o znaku: [...] wydanego wobec F. GmbH (zwanej dalej: "Stroną", "Skarżącą" lub "Spółką") w przedmiocie zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]
Stan faktyczny i prawny przedstawia się następująco:
Organ I instancji prowadził postępowanie egzekucyjne wobec P. sp. z o.o. (dłużnik główny, zobowiązany) na podstawie administracyjnych tytułów, wykonawczych obejmujących zaległości podatkowe w podatku od towarów i usług za luty, marzec, kwiecień, maj i czerwiec 2009 roku, ustalone decyzją Urzędu Kontroli Skarbowej w S. z [...] grudnia 2011 r. Zaległości podatkowe zostały zabezpieczone wpisem hipoteki przymusowej na nieruchomości KW nr [...] (wpis hipoteki [...] grudnia 2011 roku). Egzekucja prowadzona wobec P. sp. z o.o. okazała się bezskuteczna i została umorzona.
W dniu [...] grudnia 2011 roku Skarżąca nabyła od P. Sp. z o.o. nieruchomość opisaną w księdze wieczystej nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w D., V Wydział Ksiąg Wieczystych. Wobec powyższego organ I instancji zdecydował się skierować pozew przeciwko F. GmbH (dłużnik rzeczowy, podmiot odpowiedzialny z tytułu hipoteki). Wyrokiem z [...] listopada 2019 roku sygn. akt [...] Sąd Okręgowy w K. zasądził od Skarżącej na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w D. kwotę [...]zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od kwoty [...]zł od dnia [...] lutego 2017 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty [...]zł od dnia [...] września 2018 roku do dnia zapłaty, z zastrzeżeniem prawa powoływania się przez pozwaną w przypadku egzekucji w zakresie kwoty głównej, do jej ograniczenia do egzekucji z prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę gruntu położoną przy ul. [...] w Z. oraz prawa własności posadowionych na tejże nieruchomości budynków, tj. przedmiotu hipoteki wpisanej na rzecz powoda ujętej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w D., V Wydział Ksiąg Wieczystych nr [...] Wyrok jest prawomocny.
Na tej podstawie w dniu [...] kwietnia 2021 roku organ I instancji skierował egzekucję do dłużnika rzeczowego. Zawiadomieniem z [...] czerwca 2021 r. organ egzekucyjny zajął nieruchomość objętą księgą wieczystą nr [...]
Następnie w dniu [...] czerwca 2022 roku organ I instancji sporządził protokół opisu i oszacowania nieruchomości ujętej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w D., V Wydział Ksiąg Wieczystych nr [...] określając jej wartość rynkową na kwotę [...]zł. Protokół sporządzono m.in. w oparciu o operat szacunkowy z [...] kwietnia 2022 roku opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego L. P..
Pismem z dnia [...] lipca 2022 roku pełnomocnik adw. P. H. działając w imieniu Skarżącej, oraz "[...]" sp. z o.o. (dzierżawcy), A. B. (poddzierżawcy) wniósł zarzuty na opis i oszacowanie.
Pismem z dnia [...] października 2022 roku w związku z przekazanymi mu przez organ zarzutami dotyczącymi wykonania wyceny, rzeczoznawca majątkowy L. P. ustosunkował się do zarzutów. W treści pisma wskazał m.in., odpowiadając na zarzut naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U z 2021 poz.555) – dalej "rozporządzenie", że dokonując wyceny nie miał dostępu do umowy dzierżawy oraz w piśmie z dnia [...] października 2022 roku dokonał jej wyceny zgodnie z regułami wynikającymi z § 7 ust. 2 rozporządzenia. Biegły wyraźnie wskazał że dokonał nowej wyceny "uwzględniając zarzut skarżącego naruszenia § 7 ust. 2 rozporządzenia" – co związane było z dostarczeniem mu umowy dzierżawy. Biegły przyznał, że wyceny należało dokonać na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia i wskazał tak dokonaną wycenę wartości rynkowej na kwotę [...]złotych.
Organ w dniu [...] października 2022 roku wydał postanowienie, w którym uznał za uzasadniony zarzut nieuwzględnienia w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] czerwca 2022 roku, zgłoszonych w pismach z [...] czerwca 2022 roku informacji dotyczących umowy dzierżawy i poddzierżawy oraz oddalił pozostałe zarzuty. Na powyższe postanowienie pełnomocnik wniósł zażalenie.
Postanowieniem z [...] stycznia 2023 roku organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.
Organ odwoławczy uznał, że sprzedaży egzekucyjnej podlegać będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej objętej księgą wieczystą nr [...] z wyłączeniem ruchomości, które stanowią własność "[...]" sp. z o.o.:
- 1) zbiornik biały o poj. 60.000 I,
- 2) zbiornik niebieski o poj. 60.000 I,
- 3) kolumna destylacyjna wraz z infrastrukturą,
- 4) wytwornica pary,
- 5) zbiornik o poj. 35 m33 w budynku magazynowym.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wyjaśnił, że wyceniana nieruchomość jest nieruchomością specyficzną, tj. poza obiektami magazynowo-składowymi znajdują się na niej (nad i pod ziemią) liczne nieczynne (niedopuszczone, wyrejestrowane) zbiorniki na paliwo. Zdaniem biegłego taki stan rzeczy powoduje, że zbiorniki podlegają likwidacji. Wobec powyższego biorąc pod uwagę ogólną lokalizację na rynku, możliwości zagospodarowania, uzbrojenie w infrastrukturę techniczną, stwierdził że przedmiotowa nieruchomość posiada przeciętne cechy cenotwórcze. Wyceniając nieruchomość gruntową niezabudowaną rzeczoznawca wziął pod uwagę 11 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych niezabudowanych o podobnym przeznaczeniu w ostatnim okresie na rynku lokalnym i rynkach sąsiednich. Transakcje miały miejsce na terenie rynku lokalnego w latach 2019-2022. Do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej rzeczoznawcza przyjął następujące cechy: 1) lokalizacje szczegółową na rynku, 2) przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, 3) uzbrojenie w infrastrukturę techniczną, 4) powierzchnię, 5) stan zagospodarowania.
Dodatkowo organ odwoławczy zauważył, że w piśmie z [...] października 2022 roku rzeczoznawca majątkowy odniósł się do załączonych do zarzutów operatów szacunkowych zauważając, że opiewają na spore wartości (operat szacunkowy z [...] maja 2008 roku E. Ł. na kwotę [...]zł, zaś operat szacunkowy z [...] listopada 2011 roku R. G. na kwotę [...]zł). Są to jednak wartości określone według wyceniających je rzeczoznawców majątkowych w podejściu dochodowym, metodą zysków, techniką dyskontowania strumieniami pieniężnymi, do których dane zostały przyjęte w pierwszym operacie z "Biznes Planu" sporządzonym przez "I. " sp. z o.o., w drugim przypadku na podstawie "Biznes Planu" sporządzonego przez A. GmbH. Wyżej wymienione, wyceny zostały sporządzone dla całkowicie odmiennego celu tj. "dla potrzeb ustalenia zabezpieczenia kredytu" i na podstawie biznesplanów, czyli założeń które nie zostały zrealizowane.
W ocenie organu odwoławczego w tych okolicznościach przedłożone operaty szacunkowe nie mogły stanowić podstawy zakwestionowania spornego w sprawie operatu szacunkowego.
Organ zaznaczył, że za prawidłowością wyceny z dnia [...] kwietnia 2022 roku przemawia fakt sprzedaży [...] grudnia 2011 roku przedmiotowej nieruchomości za cenę [...] euro (stanowiącej wówczas równowartość [...] zł) - akt notarialny sporządzony przez notariusza W. O. Rep. A. nr [...].
Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji słusznie uzupełnił protokół opisu i oszacowania oraz wskazał, że oceniany operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wyszczególnione w § 56 ust. 1 rozporządzenia oraz zostały do niego załączone istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu w myśl § 56 ust. 4 rozporządzenia. Nadto na podstawie § 57 ww. rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy podpisał operat szacunkowy oraz wskazał datę jego sporządzania.
Organ odwoławczy wyjaśnił, że korzystając ze strony internetowej Urzędu Regulacji Energetyki tj. [...] sprawdził czy na przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest działalność koncesyjna. Analiza danych z rejestrów (rejestru koncesji dla paliw ciekłych, rejestru koncesji w innym zakresie niż paliwa ciekłe, rejestru wygaszonych koncesji) prowadzi do wniosku, że koncesja przysługująca zobowiązanej wygasła [...] stycznia 2017 roku, w efekcie organ podzielił twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, że na nieruchomości znajduje się nieczynna stacja paliw.
Podsumowując organ odwoławczy uznał, że ostateczną cenę nieruchomości zweryfikuje zainteresowanie potencjalnych kupujących, a ustalona i przyjęta wartość nieruchomości na etapie postępowania egzekucyjnego, ulec może zmianie w trakcie licytacji publicznej. Organ odwoławczy wskazał również, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, tj. prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za nieruchomość i na jej wysokość w decydującej mierze wpływają prawa rynku, czyli podaż i popyt. Cena ustalona przez biegłego jest tylko ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomością ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtuje się ceny sprzedaży.
Skarżąca złożyła skargę do WSA w Szczecinie w której zaskarżyła w całości postanowienie z dnia [...] stycznia 2023 r. i zarzuciła mu rażącą obrazę przepisów prawa materialnego i procesowego, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności:
- 1. naruszenie art. 152 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm., dalej: "u.g.n.") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie wyceny przy użyciu metody podejścia porównawczego, w sytuacji, gdy brak jest transakcji podobnych nieruchomości co uniemożliwia wykorzystanie podejścia porównawczego do wyceny wartości rynkowej dla sposobu użytkowania nieruchomości (baza magazynowa paliw ciekłych), a w konsekwencji rażące zaniżenie wartości budynków stanowiących odrębną nieruchomość; zaś samo podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a taki brak co wynika wprost z treści operatu szacunkowego,
- 2. naruszenie art. 153 pkt 2 i 3 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie, podczas gdy do określenia wartości rynkowej dla optymalnego wykorzystania właściwe jest podejście dochodowe - metodą zysków - techniką dyskontowania strumieni pieniężnych, w której to dokonano wyceny w/w prawa i budynków już w 2008 i 2011 roku na odpowiednio na kwotę [...]zł i [...] zł (w tym wartości nieruchomości gruntowej, oddanej w użytkowanie wieczyste), gdzie przyjęto takie wartości nieruchomości dla instytucji bankowych w celu zabezpieczenia kredytu, co stoi w sprzeczności z ustaleniem wartości na poziomie zaledwie kilku procent wartości nieruchomości,
- 3. naruszenie § 7 ust. 1 i 3 w zw. z § 8 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie obligatoryjnych w operacie szacunkowym dokonywanym dla nieruchomości tj. określenia wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód którego wysokości nie można ustalić na podstawie § 7 ust 2 w/w rozporządzenia,
- 4. naruszenie § 28 pkt 3 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie w sytuacji w której, jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń.
- 5. naruszenie § 49 rozporządzenia poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy ma ono tylko zastosowanie w celu ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego, a nie ustalonego już podatku w trakcie postępowania egzekucyjnego
- 6. naruszenie art. 149 w zw. z art. 150 ust 3 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie, bowiem skoro w przedmiotowym operacie szacunkowym w dziale V - analiza i charakterystyka rynku nieruchomości jest mowa o nieruchomości zabudowanej w formie bazy paliwowej oraz stwierdzono brak transakcji na rynku lokalnym i poza lokalnym, to w myśl zapisu w/w przepisu wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne, a zatem zgodnie z zapisami ustawy w operacie szacunkowym winno zastosować metodę podejścia wartości odtworzeniowej.
- 7. pominięcie, że nieruchomości przyjęte do porównania w operacie szacunkowym nie wykazują absolutnie żadnych cech podobnych do wycenianej nieruchomości, a sam operat szacunkowy wskazuje na istnienie takich cech, powołując się przy tym na przepisy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki z dnia 20 września 2000 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi dalekosiężne do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie, zaś żadna z 11 nieruchomości nie posiada cech wskazanych w w/w rozporządzeniu,
- 8. bezpodstawne przyjęcie, że zbiorniki na paliwa płynne stanowią obciążenie dla nieruchomości i część z nich jest nieczynna, co oznacza, że co najmniej część jest czynna, oraz nie wyjaśniono jak biegły ustalił, że czasowo wycofane zbiorniki nie spełniają warunków technicznych i jakie to warunki,
- 9. pominięcie, że decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2017 roku o środowiskowych uwarunkowaniach zatwierdzono zmianę sposobu użytkowania bazy paliw w miejscowości Z. przy ul. [...] między innymi w kierunku bio-paliw oraz tłoczni nasion oleistych, zmieniając tym samym pierwotne przeznaczenie zbiorników pod potrzeby magazynowania olei roślinnych i estrów metylowych,
- 10. pominięcie, że zbiorniki są obecnie użytkowane w składzie podatkowym przez dzierżawcę w ilości szt. 4 - są zatem czynne, dopuszczone i zarejestrowane. Wszystkie pozostałe zbiorniki w każdej chwili można dopuścić do użytkowania, gdyż spełniają one fizyczne, techniczne oraz prawne cechy do ich dopuszczenia.
- 11. pominięcie, że trzy największe zbiorniki tj. o poj. 2 x 500 m3 i 1 x 1000 m3 są po generalnym remoncie i posiadają podwójne ściany, wobec czego spełniają warunki do przechowywania paliw ciekłych.
Skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia z dnia [...] stycznia 2023 r. oraz uchylenie postanowienia organu I instancji oraz wniosła o zawieszenie postępowania egzekucyjnego do czasu rozstrzygnięcia niniejszej skargi, zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:
Niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, w oparciu o art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej: "p.p.s.a."), bowiem zgodnie z wskazanym przepisem sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Warunek ten został spełniony w niniejszej sprawie, przedmiotem skargi jest bowiem akt wymieniony w powyższym przepisie.
Dalej wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Jak wynika z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Sporem objęta jest prawidłowość postanowień wydanych w następstwie zarzutów na opis i oszacowanie nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji, a w istocie prawidłowość wyceny wartości rynkowej nieruchomości.
Wskazać przy tym należy, że postępowanie w sprawie zostało zainicjowane zarzutami Strony do protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości. Sąd zauważa zatem, że to zgłoszone zarzuty wyznaczają zakres sporu w sprawie. Zarzuty te Strona sformułowała w sposób bardzo obszerny i szczegółowy na 6 stronach pisma z dnia [...] lipca 2022 r. w sprawie zgłoszenia tychże zarzutów.
Po pierwsze więc Sąd zauważa, że błędnie ustalił organ odwoławczy, że Strona zarzuty o których mowa w pkt 1-8 na stronie 3 i 4 postanowienia zgłosiła już w piśmie z dnia [...] lipca 2022 r., a zarzuty z pkt 9-12 na stronie 4 postanowienia organu odwoławczego Skarżący zgłosił dopiero w zażaleniu na postanowienie I instancji. Ewidentnie identyczne zarzuty z pkt 10-12 Strona podniosła już w piśmie z dnia [...] lipca 2022 r., zarzut zaś z pkt 9 został jedynie nieco w zażaleniu zmodyfikowany. Nadto odmiennie niż organ odwoławczy opisał zgłoszone zarzuty organ I instancji, co uczynił na stronach 3 i 4 postanowienia I instancji. Jednak i zawarty tutaj opis zarzutów odbiega od zarzutów sformułowanych przez Stronę w piśmie z dnia [...] lipca 2022 r. Już z tych względów należało uznać, że istotne dla sprawy okoliczności zostały ustalone w sposób nieprawidłowy.
Dalej wskazać należy, że część zgłoszonych zarzutów dotyczyła nieuwzględnienia w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] czerwca 2022 roku zgłoszonych informacji dotyczących umowy dzierżawy i poddzierżawy. Strona zarzuciła bowiem protokołowi pominięcie w jego treści zgłoszonych przez [...] sp. z o.o. oraz A. B. praw do ww. nieruchomości. Zarzuty te zostały uwzględnione, jednak organy w postanowieniach nie wyjaśniły czy i jaki skutek odnosi uwzględnienie tych zarzutów, w tym także nie wyjaśniły ewentualnego ich wpływu na zmianę wartości rynkowej nieruchomości.
Sąd zatem dalej zauważa, że w trakcie postępowania zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy występowały do biegłego rzeczoznawcy, który sporządził operat szacunkowy dotyczący nieruchomości, z wnioskami o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów, w tym także m.in. podnoszonego zarzutu naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia.
W odpowiedzi na zapytanie organu I instancji biegły sporządził pismo z dnia [...] października 2022 r. w którym przyznał, m.in. odpowiadając na zarzut naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia, że dokonując wyceny nie miał dostępu do umowy dzierżawy oraz w następstwie powzięcia informacji o niej, w piśmie z dnia [...] października 2022 r. dokonał jej wyceny uwzględniając dane o wysokości czynszu zawarte w ww. umowie, zgodnie z regułami wynikającymi z § 7 ust. 2 rozporządzenia. Biegły wyraźnie wskazał że dokonał nowej wyceny "uwzględniając zarzut skarżącego naruszenia § 7 ust. 2 rozporządzenia" – co związane było z dostarczeniem mu umowy dzierżawy. Biegły przyznał także, że wyceny należało dokonać na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia i wskazał tak dokonaną wycenę wartości rynkowej nieruchomości na kwotę [...]złotych.
Organ I instancji tymczasem w postanowieniu ograniczył się do pobieżnego zreferowania stanowiska biegłego, bez analizy zaistniałej sytuacji. Zatem organ I instancji w wydanym postanowieniu nie dokonał własnej oceny zgłoszonych zarzutów, w tym zarzutu naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia, a w istocie jedynie bezrefleksyjnie i w sposób niepełny opisał uzyskane od biegłego rzeczoznawcy stanowisko, będące odpowiedzią tegoż biegłego na przekazane przez organ zarzuty. Dotyczy to, jak wskazano, w szczególności braku odniesienia do tego, że biegły właśnie "uwzględniając zarzut" skarżącego naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia, dokonał nowej wyceny w myśl nowych zasad wynikających z § 7 ust. 2 rozporządzenia. Podkreślić należy zatem, że ocena zarzutów należy do organu, nie zaś do biegłego. Niedopuszczalne jest ograniczenie się przez organ w postanowieniu oddalającym zarzuty do częściowego zreferowania stanowiska biegłego, będącego odpowiedzią na zarzuty. Konieczna jest w tym zakresie ocena zarzutu przez sam organ.
Co więcej organ odwoławczy utrzymał w mocy powyższe postanowienie organu I instancji i nie dostrzegł również, że biegły w istocie w odpowiedzi na zarzut Strony naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia "uwzględnił go", zmienił podstawę prawną wyceny na § 7 ust. 2 rozporządzenia i dokonał jej wyliczenia na nowo. Organ odwoławczy jednak bez jakiegokolwiek wyjaśnienia powyższej kwestii, odwoływał się nadal do wyceny dokonanej w operacie z dnia [...] kwietnia 2022 r. z wyliczeniami na podstawie poprzedniego przepisu, podczas gdy w odpowiedzi na zapytanie organu biegły dokonał w piśmie z dnia [...].10.2022 r. nowych odmiennych wyliczeń. Organ odwoławczy w ogóle nie odniósł się do podnoszonego także w zażaleniu zarzutu naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. W żadnym miejscu uzasadnienia postanowienia organu odwoławczego nie ma nawet nawiązania do wskazanego przepisu rozporządzenia, brak w nim jakiegokolwiek ustosunkowania się do wskazanego zarzutu, ani do stanowiska biegłego w tej materii wyrażonego w piśmie z dnia [...].10.2022 r.
Powoduje to zdaniem Sądu konieczność rozważenia i wyjaśnienia w uzasadnieniu postanowienia czy dopuszczalne jest wykorzystanie wyliczeń zawartych w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2022 roku, skoro biegły wprost przyznał, że zostały one oparte na niewłaściwej podstawie, tj. § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia (wskazał, że "uznaje zarzut" w tym zakresie) i dokonał w piśmie z [...].10.2022 r. nowej wyceny w oparciu o § 7 ust. 2 rozporządzenia. Sąd nie przesądza zarazem rozstrzygnięcia w tej kwestii ale uważa, że stanowisko organów musi zostać w tym zakresie wyjaśnione, co winno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu postanowień.
Sąd natomiast podziela ugruntowane stanowisko orzecznictwa (potwierdzone m.in. wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2019 roku sygn. akt II OSK 616/17), że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Przy tym za trafne należy uznać stwierdzenie, że sąd ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. NSA wyjaśnił przy tym, że należy jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową – czego dokonano.
NSA wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Z kolei w wyroku z 13 lipca 2018 roku, sygn. akt. I OSK 2269/16, NSA wyjaśnił, że metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd nie ma przy tym wątpliwości, że m.in. w związku z powyższym, na ocenę prawidłowości wydanego operatu nie mają wpływu powoływane przez Stronę wyceny z [...] maja 2008 oraz z [...] listopada 2011, a zatem sporządzone 15 i 12 lat temu, w zupełnie innym stanie wycenianej nieruchomości niż obecnie.
Natomiast w sprawie nadal pozostają niewyjaśnione wątpliwości co do dopuszczalności wykorzystania operatu z dnia [...] kwietnia 2022 r., wobec braku stanowiska organu odnośnie wypowiedzi biegłego wyrażonej w piśmie z [...].10.2022 r. o "uznaniu zarzutu" naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia, tj. braku oceny tego stanowiska w zaskarżonych postanowieniach.
Sąd wskazuje przy tym, że w myśl art. 124 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego stosowanego odpowiednio w egzekucji administracyjnej z mocy art. 18 u.p.e.a., postanowienie powinno zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne, jeżeli służy na nie zażalenie lub skarga do sądu administracyjnego oraz gdy wydane zostało na skutek zażalenia na postanowienie. Zdaniem Sądu uzasadnienie prawne postanowienia powinno zawierać nie tylko przytoczenie przepisów prawa, na których organ oparł swoje stanowisko, ale również wyjaśnienie znaczenia tych przepisów w kontekście stanu faktycznego sprawy.
Organ odwoławczy tymczasem w żadnym miejscu uzasadnienia nie odwołał się do wskazanego wyżej zarzutu naruszenia § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Dodatkowo Sąd wskazuje, że organ odwoławczy nie wyjaśnił swojego stanowiska odnośnie powołanych w zarzutach jak i zażaleniu przepisów art. 153 czy 150 u.g.n., nigdzie wyraźnie nie wskazując, czy zarzuty dotyczące ich naruszenia uznał za nieuzasadnione, wcześniej zaś tego nie uczynił organ I instancji ograniczając się w istocie, jak już wskazano, do zreferowania uzyskanej odpowiedzi biegłego z dnia [...] października 2022 r.
Zatem skoro w badanej sprawie zaszły tego typu wątpliwości i braki w uzasadnieniach zaskarżonych postanowień, to zdaniem Sądu wymagają one wyjaśnienia w ramach ponownie przeprowadzonego postępowania.
Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, że zaskarżone postanowienie organu odwoławczego oraz poprzedzające je postanowienie zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tego względu Sąd postanowił o uchyleniu zaskarżonego postanowienia wraz z poprzedzającym je postanowieniem organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 P.p.s.a.
Jednocześnie Sąd zauważa, że organy nie wyjaśniły na jakie podstawie uznały [...] sp. z o.o. oraz A. B. za uczestników postępowania egzekucyjnego. Z akt sprawy wynika, że są oni dzierżawcą i poddzierżawcą nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Tymczasem zgodnie z art. 110b u.p.e.a. uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są:
- 1) zobowiązany;
- 2) wierzyciele egzekwujący;
- 3) osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości;
- 4) organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste.
Z mocy art. 27i § 3 u.p.e.a. na prawach zobowiązanego może występować w tym postępowaniu właściciel nieruchomości na której ustanowiono hipotekę przymusową.
Jednak dzierżawcy czy poddzierżawcy nie należą do żadnej z powyższych kategorii, w szczególności dzierżawa nie stanowi ograniczonego prawa rzeczowego tzn. nie przysługują im ograniczone prawa rzeczowe, brak też informacji aby przysługiwały im prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Tym samym z wymienionych podstaw prawnych nie przysługuje im przymiot uczestnika postępowania.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t. jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1800), Na koszty te złożył się uiszczony wpis od skargi (100 zł), wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika – adwokata ([...] zł) oraz kwota uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa ([...] zł).
Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie po uwagę stanowisko Sądu wyrażone w niniejszym wyroku, w tym sporządzi uzasadnienie postanowienia odpowiadające wymogom ustawy.
Powołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w internetowej bazie orzeczeń NSA - http://orzeczenia.nsa.gov.pl.