Uzasadnienie
I SA/WA 1607/07
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia A. Z., J. Z., M. Z., E. D. i A. B. na postanowienie Burmistrza Ł. z dnia [...].05.2007r., nr [...] opiniujące wstępny projekt geodezyjnego podziału nieruchomości uregulowanej w KW nr [...], położonej w Ł. (obręb [...]), oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr [...] - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
W toku postępowania administracyjnego ustalono następujący stan faktyczny:
Pismem z dnia 7 maja 2007 r. A. Z., J. Z., M. Z., E. D. i A. B. wystąpili do Burmistrza Miasta i Gminy Ł. o podział działki nr [...] położonej przy ul. [...] w Ł., w celu zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.
Burmistrz Ł., postanowieniem z dnia [...] maja 2007r., nr [...], pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości uregulowanej w KW nr [...], położonej w Ł. (obręb [...]), oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr [...]. Jednocześnie w postanowieniu organ I instancji wskazał, iż zgodnie z art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) dla nowej działki nie mającej bezpośredniego dostępu do ulicy [...] niezbędnym będzie ustanowienie służebności.
Na wskazane postanowienie Burmistrza Ł. z dnia [...] maja 2007 r. zażalenie wnieśli A. Z., J. Z., M. Z., E. D. i A. B. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. w zakresie konieczności ustanowienia służebności dojazdu dla nowo powstałej działki.
Skarżący podnieśli, że ustanowienie służebności dojazdu do ul. [...] nie jest konieczne z uwagi na fakt, iż wydzielana działka ma bezpośredni dostęp do innej drogi publicznej tj. ul. [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] - utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Organ odwoławczy podniósł, iż zgodnie z art. 93 ust. 3 w/w ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Organ wskazał, że z przepisu powyższego jednoznacznie wynika, iż nie ma możliwości podziału nieruchomości, jeżeli projektowane w ramach podziału działki nie mają dostępu do drogi publicznej, chociażby w drodze ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej.
Odnosząc się do zarzutów skarżących organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z wyjaśnieniami Burmistrza Ł. zawartymi w piśmie z dnia 8 czerwca 2007 r., działka nr [...] była pierwotnie przeznaczana pod przedłużenie ul. [...] łączącej nowo powstałe osiedle z ul. [...]. W ramach zagospodarowywania osiedla zrezygnowano jednak z przebicia ulicy i działka nr [...] została sprzedana z przeznaczeniem pod zabudowę. Podlegająca podziałowi działka nr [...] położona jest bezpośrednio przy ul. [...]. Na działce przylegającej do niej od północy oznaczonej jako nr [...] urządzono ulicę [...], która nie została doprowadzona do działki nr [...]. Działka [...] w części przylegającej do działki nr [...] była przedmiotem dzierżawy i została dogrodzona do nieruchomości przy ul. [...] i [...].
Zdaniem organu odwoławczego, brak jest obecnie istniejącego dojazdu do działki nr [...] od strony ul. [...], gdyż ulica ta nie dochodzi do działki [...]. Dojazd taki mógłby ewentualnie dopiero zostać wykonany w przyszłości poprzez przedłużenie ul. [...] do działki nr [...].
Organ podniósł, że działka nr [...] jest własnością Gminy Ł., co nie wyklucza w przyszłości starań zainteresowanych o przedłużenie przez gminę ul. [...] i doprowadzenie jej do działki nr [...].
Organ odwoławczy podkreślił, że w dniu rozpatrywania wniosku o podział działki nr [...] brak jest dojazdu od ul. [...], a zatem zawarta w zaskarżonym postanowieniu Burmistrza Ł. z dnia [...] maja 2007 r., uwaga o konieczności ustanowienia służebności jest zasadna, gdyż bez takiego zastrzeżenie podział działki [...] byłby niemożliwy w świetle art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Organ odwoławczy wskazał, że jego zdaniem biorąc pod uwagę, iż grunt stanowiący sąsiednią działkę nr [...] jest własnością gminy Ł. zainteresowani mogą ubiegać się o zorganizowanie dojazdu do nowo powstałej działki od strony ul. [...] także przez działkę nr [...] o ile jest to możliwe i gmina wyrazi na to zgodę.
Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli A. Z., J. Z., M. Z., E. D. i A. B. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucali naruszenie:
- 1) przepisów prawa materialnego - art. 93 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.),
- 2) przepisów prawa procesowego - art. 7 oraz art. 10 ust. 1 kpa.
Wnosili o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.
W skardze podnosili, że na działce nr [...] której właścicielem jest Gmina Ł. poprowadzona jest ulica [...]. Na działce tej położony jest asfalt dochodzący prawie do przedmiotowej działki nr [...].
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wnosiło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.
Rozpatrując niniejszą sprawę Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art.
- 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Stosownie do ust. 3 art. 93 powołanej ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.
Wyjaśnienie pojęcia drogi publicznej zawiera ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 ze zm.) Definicję drogi publicznej zawiera art. 1 tej ustawy. W rozumieniu tego przepisu za drogę publiczną może być uważana droga spełniająca dwa wymienione w tej normie warunki. Po pierwsze, musi to być droga zaliczona na podstawie omawianej ustawy o drogach publicznych do jednej z kategorii dróg. Po drugie zaś, z drogi tej może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych.
Organ właściwy do wydania opinii w sprawie podziału oraz do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ma obowiązek ustalenia wszystkich okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki podziału.
Jedną z takich okoliczności jest ustalenie czy projektowane do wydzielenia działki gruntu mają dostęp do drogi publicznej.
W ocenie Sądu organy administracji w toku postępowania naruszyły wynikający z art. 7 i 77 k.p.a. obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wyczerpującego zebrania materiału dowodowego.
Organ nie poczynił ustaleń jaki charakter ma ulica [...], czy dochodzi do działki nr [...] oraz czy nowoutworzona działka ma zachowany bezpośredni dostęp do drogi publicznej.
Wobec stwierdzenia, iż organy administracji z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, a mianowicie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., zaniechały należytego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 152 i art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji. Ponownie rozpoznając sprawę organ winien uwzględnić wskazane wyżej wytyczne odnośnie uzupełnienia materiału dowodowego sprawy.