Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] lipca 2005 roku, nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia G. G. na postanowienie Wójta Gminy I. z dnia [...].02.2005 r. [...] opiniującego pozytywnie wstępny projekt podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej działkę nr ew. [...], położonej w obrębie [...], gmina I., przy ul. [...], na trzy działki:
- - działkę o proj. nr ew. [...]o pow. [...] ha, zabudowaną, położoną na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną,
- - działkę o proj. nr ew. [...] o pow. [...] ha, położoną na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną,
- - działkę o proj. nr ew. [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod drogę gminną -
- - ul. [...] - oznaczoną symbolem planistycznym 5 KLg (uchwała Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...].01.2001 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych w obrębie [...]) - utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.
W toku postępowania administracyjnego ustalono następujący stan faktyczny i prawny:
Postanowieniem z dnia [...].02.2005 r. L. dz. [...] Wójt Gminy I. zaopiniował pozytywnie wstępny projekt podziału geodezyjnego nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącej działkę nr ew. [...], położonej w obrębie [...], gmina I., przy ul. [...], na trzy działki szczegółowo opisane w osnowie postanowienia.
W uzasadnieniu postanowienia wskazał, że podział został przedstawiony na mapie ze wstępnym projektem podziału, stanowiącej integralną część przedmiotowego postanowienia. Podniósł, że podział dokonywany jest z urzędu w celu wydzielenia działki przeznaczonej pod drogę gminną - ul. [...] - projektowaną działkę nr [...], zgodnie z art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i że podział jest zgodny z ustaleniami obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi T. - H., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy I. nr [...] z dnia [...].06.2002 r. (plan). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym w ww. planie na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną (oznaczenie symbolem planistycznym A7 - MN i A8 - MN) planistycznym na terenie przenaczonym pod drogę gminną (oznaczenie symbolem planistycznym 5KLg) oraz na obszarze przeznaczonym pod teren ciągu pieszego i dojazdu sprzętem zmechanizowanym dla zapewnienia możliwości konserwacji rowu (oznaczenie symbolem planistycznym A9 - CP).
Od wymienionego postanowienia Wójta Gminy I. z dnia [...] lutego 2005 roku odwołanie wniosła G. G. Postanowieniu zarzucała: niezgodność co do powierzchni przedmiotowej nieruchomości podanej w postanowieniu z zapisami w księdze wieczystej i naruszenie w związku z tym § 6 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663)i w ewidencji gruntów oraz niezgodność projektowanego podziału z § 37 ust. 12 planu zagospodarowania przestrzennego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazało, że zaskarżone postanowienie nie narusza § 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663), ponieważ przepis ten odnosi się do opracowywania mapy z projektem podziału nieruchomości, a nie do opracowania wstępnego podziału nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że Plan zaleca w § 37 ust. 12, aby na terenach o niekorzystnych warunkach posadowienia budynków powstawały działki o powierzchni powyżej 1.200 m kw., lecz zalecenie to dotyczy obszarów o niekorzystnym posadowieniu budynków, np. ze względu na wysoki poziom wód gruntowych oraz niekorzystne warunki budowlane, więc zalecenie to nie odnosi się do usytuowania w przestrzeni (konieczność zachowania strefy ochronnej Otuliny [...] PN - § 18 Planu, 5 metrowego pasa wzdłuż cieków wodnych - § 29, odległości od drogi gminnej, linii zabudowy - § 20), ale warunków gruntowo - wodnych.
Ograniczenia powierzchniowe dla nowoprojektowanych działek Plan odnosi do działek budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. nr 80, poz. 717 z późno zm.) i projektowaną działkę nr ew. [...] można uznać za działkę budowlaną (położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną (jw. w Planie), gdyż spełnia normatyw powierzchni określony w Planie (1.000 m kw. - § 37 ust.2 Planu), a ponadto - jak wskazuje organ I instancji i co wynika z Planu - jej cechy geometryczne umożliwiają pomimo ograniczenia przez linie zabudowy, realizację obiektów budowlanych - zgodnie z § 37 ust. 4 Planu. W skazano, że ustalone z różnych powodów przez Plan odstępstwa od normatywu 1.000 m kw. są jedynie zaleceniami (postulatami) - co istotnie wynika z Planu.
Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2005 roku, nr [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła G. G. Wnosiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując skargę na zaskarżone postanowienie Wójta Gminy I. nie uwzględniło przepisów prawa miejscowego w postaci § 27, § 29 i § 46 ust 1 pkt 4, ust. 9 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Nieruchomość skarżącej znajduje się w strefie ochronnej [...] Parku Narodowego z czego wynika, iż warunki zabudowy projektowanej działki [...] są znacznie ograniczone. Na powierzchni działki możliwa jest realizacja zabudowy o powierzchni 50 m2. Z § 37 ust. 2 Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynika, że minimalną powierzchnią poszczególnych wydzielanych działek budowlanych pod zabudowę jednorodzinną jest 1000 m2 z obowiązkiem zachowania 70 % powierzchni biologicznie czynnej. Oznacza to, że na działce budowlanej o rozmiarach postulowanych przez Plan można zabudować 300 m2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło zatem, iż projektowana działka nr ew. [...] nie spełnia wymogów określonych Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Podnosiła, że wstępny projekt podziału geodezyjnego nieruchomości nr ew. [...] powinien przewidywać utworzenie czwartej działki nr ew. [...] stanowiącej pas o szerokości 5 metrów wzdłuż rowu melioracyjnego, dla której Plan ustala inne przeznaczenie - jako ciąg pieszo – jezdny. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło również przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy w postaci art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z przepisem art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 maja 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie uwzględniło trapezowatego kształtu działki oraz trójkątnej powierzchni pozostającej do zabudowy zgodnie z Planem. Podniosła, że błędnie zastosowano przepis art.97 ust 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zarzuciła, że zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka o nr ew. [...] ma powierzchnię [...] ha. Tymczasem ze wstępnego projektu podziału wynika, że suma powierzchni projektowanych do wydzielenia działek wynosi [...] ha
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.
W uzasadnieniu wskazało, że mająca powstać w wyniku podziału działka nr [...] będzie mogła być zabudowana, zarówno budynkiem wolnostojącym jak i w zabudowie bliźniaczej, chociaż powierzchnia do zabudowy nie będzie duża (na co wskazuje skarżąca), przy czym pas o szerokości co najmniej 5 m wzdłuż cieków wodnych przy zapewnieniu ogólnodostępności pieszej oraz eksploatacyjnej dla zapewnienia możliwości konserwacji rowu melioracyjnego (320 m kw.) należy wliczyć do powierzchni biologicznie czynnej (70%) działki, która powinna być zachowana bez zabudowy. Nie można stwierdzić, aby kształt ww. działki ewidencyjnej nr [...] uniemożliwiał jej zabudowę zgodnie z przepisami odrębnymi i miejscowym planem zagospodarowania, przestrzennego.
Organ podniósł, że działka nr [...] może być uznana za budowlaną, ponieważ spełnia normatyw dla nowotworzonych działek - 1.000 m. kw. i umożliwia posadowienie budynku mieszkalnego. Organ I instancji przyjął za powierzchnię dzielonej działki [...] ha, a nie [...] ha gdyż zastosowano dokładniejsze metody pomiaru i obliczeń, stąd wskazanie innej powierzchni dzielonej działki ew. nr [...].
Przepis art. 97 ust. 3 pkt l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami został prawidłowo wskazany jako podstawa prawna zarówno postanowienia I instancji, jak i zaskarżonego postanowienia Kolegium. Umożliwia on dokonanie podziału z urzędu w sytuacji, gdy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych, co ma miejsce w omawianym przypadku.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.
Zgodnie zaś z przepisem art. 134 § 1 cytowanej ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny orzeka w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawa prawną. Oceny tej dokonuje się przy uwzględnieniu stanu prawnego i na podstawie stanu faktycznego według daty wydania zaskarżonej decyzji.
Zasadniczy zarzut skarżącej dotyczył niezgodności postanowienia Wójta Gminy I. z dnia [...] lutego 2005 roku pozytywnie opiniujący wstępny projekt podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. [...] z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego.
Należy mieć na uwadze, że Uchwała Rady Gminy I. z dnia [...] czerwca 2002 roku w sprawie zatwierdzenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wsi T. i T.– H. jest, zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aktem prawa miejscowego. Tak więc ustalenia obowiązującego planu były wiążące dla organów orzekających w sprawie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości skarżącej.
Istotną kwestią do rozstrzygnięcia jest ocena, czy organy prawidłowo oceniły zgodność projektowanego podziału działki nr [...] z ustaleniami Planu, czy proponowany podział jest konsekwencją przyjętych i obowiązujących ustaleń planu.
W projekcie podziału przewidziano utworzenie następujących działek: działkę nr [...] o pow. [...] ha, zabudowaną, położoną na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną, działkę nr [...] o pow. [...] ha, położoną na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową ekstensywną jednorodzinną i działkę o. nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod drogę gminną.
Zasadniczy zarzut skargi sprowadza się do tego, że organ nie wziął pod uwagę, iż na działce [...] mają miejsce niekorzystne warunki posadowienia budynku z uwagi na jej powierzchnię oraz ograniczenia spowodowane wymogami Planu.
Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że Plan zagospodarowania przestrzennego nie wyjaśnia pojęcia " niekorzystne warunki posadowienia budynku"
Organ w zaskarżonej decyzji dokonał interpretacji tego pojęcia odnośnie działki skarżącej, biorąc pod uwagę takie czynniki jak ukształtowanie terenu, wody gruntowe, ale czynniki te wyliczone zostały przykładowo i nie wyczerpują wszystkich możliwości ograniczeń, które niosą za sobą niekorzystne warunki posadowienia budynku.
Organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie odniósł się do ograniczeń normatywnych dotyczących pasów wolnych od zabudowy z uwagi na konieczność zachowania strefy ochronnej Otuliny [...] Parku Narodowego, pięciometrowego pasa wzdłuż cieków wodnych oraz zachowania odpowiedniej odległości od drogi gminnej, a każdym razie nie wyjaśnił, dlaczego stoi na stanowisku, że niekorzystne warunki posadowienia budynku odnoszą się tyko do takich czynników jak wody gruntowe, czy też ukształtowanie terenu, a nie odnoszą się do ograniczeń normatywnych.
Organ nie wykazał, że w wyniku projektowanego podziału nie powstanie działka o niekorzystnych warunkach posadowienia budynku.
W ramach tej analizy należy wziąć pod uwagę wielkość powierzchni działki i wielkość obszaru do zabudowy, skoro organ twierdzi, że nowoutworzona działka nie odpowiada kryteriom działki o niekorzystnych warunkach zabudowy.
Nie ulega wątpliwości, że mają tu zastosowanie przepisy art. 7, 77 § k.p.a. zgodnie z którymi organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a ocena czy dana okoliczność została udowodniona winna być wynikiem analizy całokształtu materiału dowodowego.
Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit c oraz art. 152, art. 200 ustawy z 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.