Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego przez D. Z. i S. Z. na postanowienie Burmistrza Gminy K. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] negatywnie opiniujące projekt podziału nieruchomości oznaczonych jako działki o nr ew. [...] i [...], położonych w obrębie [...], na działki gruntu o numerach ew. [...] – utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.
Wnioskiem z dnia 12 czerwca 2008 r. D. Z. i S. Z. wystąpili o zaopiniowanie projektu podziału nieruchomości oznaczonych jako działki o nr [...] i [...], położonych w obrębie [...], na działki gruntu o numerach ew. [...]. Z projektu tego również wynika, iż działka nr [...] miałaby w przyszłości zostać połączona z działką nr [...], zaś działka nr [...] - z działką nr [...].
Burmistrz Gminy K. postanowieniem z dnia [...] września 2008 r. nr [...] negatywnie zaopiniował przedłożony projekt podziału "jako sprzeczny z ustaleniami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż projekt podziału nie przewiduje wydzielenia [...] o symbolu [...]".
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu zażalenia skarżących, postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 14 października 2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 751/09) uchylił zaskarżone postanowienie Kolegium oraz utrzymane nim w mocy postanowienie Burmistrza Gminy K., stwierdzając w uzasadnieniu, że organ nie wyjaśnił w sposób wystarczający z jakiego powodu negatywnie opiniuje wstępny projekt podziału nieruchomości, jak również organ w swoich rozważaniach przekroczył uprawnienia określone granicą z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonując nieprawidłowej oceny projektu podziału w kontekście jego zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego.
Ponownie rozpoznając sprawę Burmistrz Gminy K. postanowieniem z dnia [...] maja 2010 r. powtórnie negatywnie zaopiniował projekt podziału przedmiotowych nieruchomości ze względu na to, że projekt ten "nie uwzględnia wydzielenia [...] wyznaczonego zgodnie z planem na terenie działki nr [...]".
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ponownie rozpatrując sprawę, na skutek wniesionego na powyższe postanowienie zażalenia przez D. Z. i S. Z., powołując się na treść przepisu art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), podniosło, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ administracji publicznej musi uwzględnić przede wszystkim przeznaczenie terenu, określone w planie miejscowym i z tego punktu ocenić, czy projekt realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym.
Zatem organ, dokonując oceny zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, musi ocenić, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Zatem zgodność planowanego podziału z planem miejscowym będzie zachodziła wówczas, gdy przedstawiony projekt podziału nie będzie naruszał zapisów planu.
W ocenie organu przy zatwierdzeniu i opiniowaniu projektu podziału nieruchomości organ zobowiązany jest przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału nieruchomości realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.
Kolegium wskazało, że ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, a w szczególności – z załączonego do akt sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy w K. z dnia [...] lipca 1996 r. nr [...] (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] ze zm.) wynika, że nieruchomość objęta opiniowanym projektem podziału położona jest w obszarach oznaczonych symbolami [...]. Ustalenia planu dla owych obszarów są następujące:
- – [...] – zabudowa [...] na działce budowlanej o powierzchni minimum [...] m2;
- – [...] – [...] dopuszcza się podział terenu na działki budowlane o powierzchni minimum [...] m2;
- – [...] – [...] szerokość [...] m.
Kolegium stwierdziło, że przedłożony do zaopiniowania projekt podziału przedmiotowej nieruchomości nie przewiduje w ogóle przeznaczenia jej części pod [...], co wystarcza do uznania, że projekt ów nie jest zgodny z ustaleniami obowiązującego dla tego terenu planu zagospodarowania. Zauważyć przy tym należy, iż ani organ pierwszej instancji w zaskarżonym postanowieniu, ani obecnie Kolegium nie ocenia tej kwestii w aspekcie dostępu nowo powstałych działek do drogi publicznej, na której to kwestii skupił swą uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w powołanym wyroku z dnia 14 października 2009 r. (sygn. akt I SA/Wa 751/09). Zarówno Burmistrz, jak i Kolegium zauważają jedynie – pomijając ocenę zasadności czy potrzeby zarezerwowania w planie zagospodarowania przestrzennego części przedmiotowej nieruchomości pod [...] – fakt braku [...] w przedstawionym projekcie podziału, czego skutkiem musi być stwierdzenie niezgodności opiniowanego projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podniosło, iż przedstawiony projekt podziału przewiduje powstanie dwóch działek o powierzchni nie przekraczającej minimum zakreślonego w planie dla działek budowlanych, to jest [...] m2. Co prawda w projekcie wskazano, że działki te mają zostać w przyszłości połączone, dzięki czemu spełniony miałby zostać wspomniany wymóg, wskazania takiego jednak nie można uznać za wystarczające dla uznania, że w tym zakresie projekt podziału jest zgodny z ustaleniami planu. Zdaniem Kolegium, w świetle przytoczonych ustaleń planu dla obszarów [...] nie jest możliwe powstanie – nawet tymczasowe – działek pod zabudowę o powierzchni nie przekraczającej [...] m2. Okoliczność, że w przyszłości działki te miałyby zostać połączone (przynajmniej według obecnych deklaracji wnioskodawców), nie może stanowić dostatecznej podstawy do odstąpienia od konieczności stosowania się do ustaleń planu w zakresie minimalnej powierzchni każdej nowo powstającej działki.
W przekonaniu Kolegium, nie jest możliwe przyjęcie stanowiska, iż dopiero w przyszłości – poprzez połączenie dwóch nowo powstałych działek – możliwe będzie doprowadzenie do zgodności przeprowadzonego podziału z ustaleniami obowiązującego w dacie zatwierdzenia projektu owego podziału planu zagospodarowania. Oznacza to, zdaniem Kolegium, iż zaproponowany projekt podziału nie uwzględnia wszystkich ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji – nie jest możliwe pozytywne zaopiniowanie rzeczonego projektu podziału z owymi ustaleniami.
Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli
D. Z. i S. Z., nie zgadzając się ze stanowiskiem organu i twierdząc, że jest ono nietrafne. Skarżący zarzucili naruszenie prawa materialnego, a także przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności naruszenie zasady praworządności wyrażonej w art. 6 k.p.a. oraz przepisów art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 153 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które to naruszenia doprowadziły do błędnego rozstrzygnięcia sprawy.
Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz zasądzenie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.
Skarga nie jest zasadna.
Ocena zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") nie potwierdza, aby organ w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonego postanowienia.
Na wstępie należy wyjaśnić, iż analiza uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 października 2009 r. potwierdza, co ma znaczenie w aspekcie wpływu tego orzeczenia na ponowne rozstrzygnięcie sprawy w postępowaniu administracyjnemu i ocenę legalności wydanego aktu w postępowaniu sądowym, że uchylenie zaskarżonych postanowień było między innymi następstwem uznania przez Sąd, iż organ nie wyjaśnił w sposób wystarczający z jakiego powodu negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości. Sąd wyjaśnił przy tym, iż "(...) art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza warunek zatwierdzenia projektu podziału od zapewnienia nowo utworzonym działkom dostępu do drogi publicznej (...)" i dalej (...) Plan przewiduje jedynie przebieg [...], nie oznacza to jednak, że warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony jedyniew sytuacji wskazania dostępu do drogi od strony [...] (...)".
Rozpoznając ponownie sprawę Kolegium stwierdziło, że przedłożony do zaopiniowania projekt podziału przedmiotowej nieruchomości nie przewiduje w ogóle przeznaczenia jej części pod [...], co wystarcza do uznania, że projekt ów nie jest zgodny z ustaleniami obowiązującego dla tego terenu planu zagospodarowania.
Powyższe stanowisko nie jest zasadne i prowadzi zarówno do naruszenia art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. Dz. U. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "ustawa"), jak też art. 153 p.p.s.a. W przywołanym wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przesądził bowiem także, iż podział nieruchomości może być możliwy nie tylko w wypadku zagwarantowania dostępu do nieruchomości przy wykorzystaniu przewidzianego w planie [...]. Stąd w konsekwencji nie była możliwa odmowa zatwierdzenia projektu podziału z uwagi na niezgodność przedstawionego projektu z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta i Gminy w K. z dnia [...] lipca 1996 r. wraz ze zmianą zatwierdzoną Uchwałą Rady Miasta i Gminy w K. z dnia [...] października 2000 r. z tego powodu, iż przedłożony do zaopiniowania projekt nie przewiduje w ogóle przeznaczenia jej części pod [...].
Opisane naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego nie miało jednak ostatecznie wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu administracyjnym. Kolegium ustaliło bowiem, iż przedstawiony projekt podziału przewiduje powstanie dwóch działek o powierzchni nie przekraczającej minimum zakreślonego w planie dla działek budowlanych, to jest [...] m2. Skarżący nie kwestionowali poczynionych w tym zakresie ustaleń, które znajdują nadto jednoznaczne potwierdzenie w treści przedstawionego projektu. W tej sytuacji organ odwoławczy uznał, iż nie jest możliwe powstanie – nawet tymczasowe – działek pod zabudowę o powierzchni nie przekraczającej [...] m2, a ewentualna możliwość połączenia powstałych działek w przyszłości nie może stanowić dostatecznej podstawy do odstąpienia od konieczności stosowania się do ustaleń planu w zakresie minimalnej powierzchni każdej nowo powstającej działki.
Stanowisko organu w tym zakresie jest trafne i stanowi wystarczającą podstawę do odmowy zatwierdzenia projektu z uwagi na jego niezgodność z ustaleniami planu, a ostatecznie z art. 93 ust. 1 ustawy. Dopuszczalne jest bowiem tworzenie w wyniku podziału tylko takich nieruchomości, które od samego początku będą spełniały wszystkie ustawowe warunki, w tym określone w art. 93 ust. 1 ustawy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 marca 2003 r., II SA/Gd 674/00, niepubl.). Jeżeli zatem przedstawiony projekt podziału nie spełnia, w odniesieniu do działek nr [...] i nr [...], minimum określonego dla działek budowlanych – [...] m2, to projekt ten nie odpowiada kryteriom określonym w planie zagospodarowania przestrzennego, co wyklucza możliwość podziału nieruchomości w trybie przewidzianym w art. 93 ustawy.
Podsumowując Sąd stwierdza, iż zarzuty skarżącego były częściowe trafne, ale potwierdzenie ich zasadności nie miało ostatecznie wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu sądowym. W toku postępowania sądowego nie zostały ujawnione inne okoliczności, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi.
Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.