Uzasadnienie
Zarząd Dzielnicy [...] (dalej: Zarząd) uchwałą z dnia [...] września 2019 roku nr [...] r. zatwierdził wynajęcie lokali zamiennych na czas nieoznaczony, m.in. najemcy lokalu nr [...] przy ul [...] w [...].
W uzasadnieniu uchwały Zarząd wskazał, że A.D. jest najemcą lokalu nr [...] przy ul. [...] w [...], co potwierdza pismo Urzędu Dzielnicy [...] Gminy [...] z dnia [...] 03.1997 r. potwierdzające wstąpienie ww. w stosunek najmu lokalu nr [...] przy ul. [...] na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Lokal ten składa się z [...] pokoi o powierzchni [...] m2 i kuchni. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi [...] m.
Zarząd wskazał, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich decyzją nr [...] z dnia [...]03.2018r. i postanowieniem nr [...] z dnia [...]. uchyliła m.in. w całości decyzję Prezydenta [...] z dnia [...].07.2009r. orzekającą ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej przy ul. [...] na rzecz następców prawnych dawnych właścicieli oraz odmówiła ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz następców prawnych i nakazała [...] przejęcie zarządu przedmiotową nieruchomością.
Zarząd wskazał, że w prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości Księdze wieczystej Nr [...] jako właściciel wpisane jest [...]. Jednakże nieruchomość nie została faktycznie przejęta przez Dzielnicę w zarząd. W związku z tym, że przekazanie zarządu nie doszło do skutku, złożony został pozew do Sądu Rejonowego o wydanie przedmiotowej nieruchomości. Sąd Rejonowy dla [...] postanowieniem z [...] sierpnia 2018 r. zabezpieczył roszczenie [...] o wydanie części nieruchomości. Postanowieniem z [...] marca 2019 r. Sąd Okręgowy w [...] oddalił zażalenie spółki [...] sp. z o.o. na pkt 1 i 3 tego postanowienia.
W piśmie z 05.08.2019 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] (dalej: ZGN) poinformował Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości [...], że dokonał oględzin lokali mieszkalnych nr [...] usytuowanych w budynku przy ul. [...], w trakcie których stwierdzono występujące pęknięcia i rysy na ścianach, sufitach i nadprożach w ww. lokalach. Ponadto stwierdzono odspojenia otuliny zbrojenia stropów. Zarząd wskazał, że w związku z powyższym wezwano Wspólnotę Mieszkaniową [...] do sporządzenia wielobranżowej ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowej nieruchomości określającej jej obecny stan techniczny, możliwość jej bezpiecznego użytkowania oraz zakres niezbędnych prac remontowych. Zarząd podniósł, że w obawie o bezpieczeństwo ostatnich lokatorów pozostających w przedmiotowym budynku przeprowadzono badanie techniczne pozostałych lokali w wyniku którego potwierdzono zły stan techniczny lokali nr [...] których najemcy otrzymali już lokale zamienne na czas nieoznaczony Zarząd podał, że zwrócono się do ZGN o zbadanie, czy również w lokalach nr [...] i nr [...] występuje stan zagrożenia bezpieczeństwa osób w nich przebywających.
ZGN pismem z 29.08.2019 r. potwierdził niewłaściwy stan techniczny lokali nr [...] i nr [...] stanowiący zagrożenie bezpieczeństwa osób w nich zamieszkujących. W lokalach stwierdzono występowanie rys elementów konstrukcyjnych (stropów, ścian, nadproży), wskazano, że instalacja elektryczna i sanitarna wymagają wymiany, nie ukończone zostały prace wewnątrz lokali prowadzone przez inwestora nadbudowy. Zarząd wskazał także, że w ocenie ZGN obecny stan techniczny lokali nr [...] i [...] wymaga wykwaterowania mieszkańców ww. lokali. O ustaleniach z przeprowadzonych oględzin lokali została poinformowana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] - właściciel budynku oraz Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] (dalej: PINB), który został poproszony o pilne podjęcie działań kontrolnych dotyczących stanu technicznego nieruchomości wspólnotowej, zgodnie z kompetencjami. Zarząd wskazał następnie, że zgodnie z pismem Zastępcy Prezydenta [...] z dnia [...].04.2019 r. dot. ujednolicenia procedury wykwaterowania lokatorów z lokali lub budynków znajdujących się w złym stanie technicznym oraz opinią Biura Polityki Lokalowej Urzędu [...] z dnia [...] 05.2019 r. wydaną w analogicznej sprawie, dotyczącej najemcy innego lokalu usytuowanego w budynku przy ul. [...], pomimo braku decyzji organu nadzoru budowlanego zakazującej użytkowania ww. lokalu lub ekspertyzy uprawnionego rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającej występowanie zagrożenia życia i zdrowia w lokalu, możliwe jest zastosowanie trybu wynajęcia lokalu zamiennego na czas nieoznaczony na podstawie art. 11 ust. 9 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zdaniem zarządu potwierdza to również opinia prawna Pani A.C. - Radcy Prawnego z Biura Prawnego Urzędu [...] z dnia [...].01.2019 r. Zgodnie z ww. opinią przesłanka wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy może być również "w szczególnych, niebudzących wątpliwości przypadkach stwierdzona przez samego właściciela budynku (jeżeli budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zagraża życiu lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska) ".
Zarząd wskazał, że w tej sytuacji, jeszcze przed dokonaniem oględzin lokali przez PINB podjęto działania zmierzające do udzielenia najemcom ostatnich dwóch lokali komunalnych w budynku pomocy mieszkaniowej poprzez wynajęcie na czas nieoznaczony innych pełnowartościowych lokali z zasobu [...], spełniających warunki lokalu zamiennego.
Zarząd w uzasadnieniu podniósł także, że zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Wówczas zgodnie z art. 11 ust. 9 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.
W uzasadnieniu zostały także wskazane wytyczne co do dalszego postępowania w tym wskazano na konieczność zorganizowania spotkania z najemcami i przyjęcie przez Zarząd Dzielnicy [...] planu dostarczenia lokali zamiennych.
Skargę na powyższą uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła A.D.(dalej: skarżąca).
Przedmiotowej uchwale skarżąca zarzuciła:
- 1. rażące naruszenie prawa materialnego, tj. art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez uznanie, że wystarczy dowolna ocena organu, że lokal wymaga opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu lokalu, podczas gdy nie zostało to potwierdzone opinią właściwego organu, tj. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego;
- 2. rażące naruszenie zasad postępowania, tj. prawa do czynnego udziału strony, której rozstrzygnięcie administracyjne bezpośrednio dotyczy, poprzez brak poinformowania strony o oględzinach zajmowanego lokalu;
Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie uchwały w całości.
W piśmie z [...] marca 2020 r. pełnomocnik skarżącej w uzupełnieniu skargi wniosła o dopuszczenie dowodu z dokumentu tj. opinii dotyczącej stanu konstrukcji budynku w lokalu nr [...] ze stycznia 2020 r., wykonanej przez mgr. inż. W.P. na okoliczność dobrego stanu lokalu i braku konieczności remontu tego lokalu wymagającego jego opróżnienia.
W uzasadnieniu wskazano dodatkowo, że skarżąca nie uważa by lokal znajdował się w złym stanie technicznym, a więc żeby zaistniała konieczność jego remontu na tyle poważnego by konieczne było opuszczenie lokalu. Wskazała, że budynek przy ul. [...] w [...] przebył gruntowny remont już po tzw. reprywatyzacji budynku i jego nabycia przez prywatną spółkę. Budynek został odnowiony w zakresie tynków, elewacji, posadzek i biegów schodowych, stolarki okiennej i drzwiowej.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie, a jeżeli Sąd nie podzieli tego stanowiska o jej oddalenie w całości.
W uzasadnieniu wskazano, że Skarżąca prowadzi gospodarstwo 1-osobowe i jest najemcą lokalu nr [...] przy ul. [...] w [...], co potwierdza pismo Urzędu Dzielnicy [...] z dnia [...].03.1997 r. potwierdzające wstąpienie ww. w stosunek najmu lokalu nr [...] przy ul. [...] na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Lokal ten składa się z [...] pokoi o powierzchni [...] m2 i kuchni. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi [...] m.
Organ wskazał, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich, decyzją nr [...] z dnia [...].03.2018r. i postanowieniem nr [...] z dnia [...].03.2018r. uchyliła m.in. w całości decyzję Prezydenta [...] z dnia [...].07.2009r. orzekającą ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej przy ul. [...] na rzecz następców prawnych dawnych właścicieli oraz odmówiła ustanowienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz następców prawnych i nakazała Miastu [...] przejęcie zarządu przedmiotową nieruchomością. Komisja ta następnie orzeczeniem nr [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. przyznała na rzecz Skarżącej odszkodowanie.
Organ podał, że w prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości Księdze wieczystej Nr [...] jako właściciel wpisane jest Miasto [...]. Jednakże nieruchomość nie została faktycznie przejęta przez Dzielnicę w zarząd. W związku z tym, że przekazanie zarządu nie doszło do skutku, złożony został pozew do Sądu Rejonowego o wydanie przedmiotowej nieruchomości. Sprawa została zawieszona do czasu rozstrzygnięcia przed sądem administracyjnym skargi na decyzję Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich nr [...] z dnia [...].03.2018r.
Organ wskazał także, że w piśmie z 05.08.2019 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w [...] poinformował Wspólnotę Mieszkaniową Nieruchomości [...], że dokonał oględzin lokali mieszkalnych nr [...] usytuowanych w budynku przy ul. [...], w trakcie których stwierdzono w tych lokalach pęknięcia i rysy na ścianach, sufitach i nadprożach. Ponadto stwierdzono odspojenia otuliny zbrojenia stropów. Organ podał, że w związku z powyższym wezwano Wspólnotę Mieszkaniową [...] do sporządzenia wielobranżowej ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowej nieruchomości określającej jej obecny stan techniczny, możliwość jej bezpiecznego użytkowania oraz zakres niezbędnych prac remontowych. Organ podniósł, że w obawie o bezpieczeństwo ostatnich lokatorów pozostających w przedmiotowym budynku przeprowadzono badanie techniczne pozostałych lokali w wyniku którego potwierdzono zły stan techniczny lokali nr [...] których najemcy otrzymali już lokale zamienne na czas nieoznaczony Zwrócono się do ZGN o zbadanie, czy również w lokalach nr [...] i nr [...] występuje stan zagrożenia bezpieczeństwa osób w nich przebywających.
ZGN pismem z [...].08.2019 r. potwierdził niewłaściwy stan techniczny lokali nr [...] i nr [...] stanowiący zagrożenie bezpieczeństwa osób w nich zamieszkujących. W lokalach stwierdzono występowanie rys elementów konstrukcyjnych (stropów, ścian, nadproży), wskazano, że instalacja elektryczna i sanitarna wymagają wymiany, nie ukończone zostały prace wewnątrz lokali prowadzone przez inwestora nadbudowy. W ocenie ZGN obecny stan techniczny lokali nr [...] i [...] wymaga wykwaterowania mieszkańców ww. lokali. O ustaleniach z przeprowadzonych oględzin lokali została poinformowana Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] - właściciel budynku oraz Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...], który został poproszony o pilne podjęcie działań kontrolnych dotyczących stanu technicznego nieruchomości wspólnotowej, zgodnie z kompetencjami. Organ wskazał następnie, ze zgodnie z pismem Zastępcy Prezydenta [...] z dnia [...].04.2019 r. dot. ujednolicenia procedury wykwaterowania lokatorów z lokali lub budynków znajdujących się w złym stanie technicznym oraz opinią Biura Polityki Lokalowej Urzędu [...] z dnia [...]05.2019 r. wydaną w analogicznej sprawie, dotyczącej najemcy innego lokalu usytuowanego w budynku przy ul. [...], pomimo braku decyzji organu nadzoru budowlanego zakazującej użytkowania ww. lokalu lub ekspertyzy uprawnionego rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającej występowanie zagrożenia życia i zdrowia w lokalu, możliwe jest zastosowanie trybu wynajęcia lokalu zamiennego na czas nieoznaczony na podstawie art. 11 ust. 9 w związku z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, co potwierdza również opinia prawna Pani A.C. - Radcy Prawnego z Biura Prawnego Urzędu [...] z dnia [...].01.2019 r. Zgodnie z ww. opinią przesłanka wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy może być również "w szczególnych, nie budzących wątpliwości przypadkach stwierdzona przez samego właściciela budynku (jeżeli budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym, zagraża życiu lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska) ".
W tej sytuacji, jeszcze przed dokonaniem oględzin lokali przez PINB podjęto działania zmierzające do udzielenia najemcom ostatnich dwóch lokali komunalnych w budynku pomocy mieszkaniowej poprzez wynajęcie na czas nieoznaczony innych pełnowartościowych lokali z zasobu [...], spełniających warunki lokalu zamiennego.
Organ podniósł, że zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Wówczas zgodnie z art. 11 ust. 9 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku.
Organ wskazał, że Zarząd Dzielnicy [...] podjął uchwałę nr [...], z dnia [...] września 2019 r. w sprawie zatwierdzenia wynajęcia lokali zamiennych na czas nieoznaczony najemcom lokali nr [...] i nr [...] położonych w budynku przy ul. [...]. Następnie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął czynności kontrolne, [...].10.2019 r. dokonał oględzin, m.in. lokalu zajmowanego przez Panią A.D. W protokole oględzin tego lokalu znalazł się zapis: "Lokal jest zamieszkały, dawno odnawiany ściany i stropy brudne, z pajęczynami, lokal słabo oświetlony - widoczne odparzenia malatury, przykry zapach, pęknięcia na stropach i ścianach, stan sanitarny urąga ludzkiej godności. Brak bieżącej konserwacji, lokal zaniedbany. Lokal do generalnego remontu. Obecnie Organ oczekuje na wydanie decyzji przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Dalsze działania Organu będą uzależnione od decyzji tego organu. Natomiast Skarżąca została poinformowana przez Organ, iż pozostaje w zajmowanym lokalu na własną odpowiedzialność.
Zajmując stanowisko w przedmiotowej sprawie organ podkreślił, że zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Z powyższego wynika zatem, że merytoryczne rozpoznanie skargi wniesionej w oparciu o ten przepis wymaga ustalenia, że postanowienia skarżonej uchwały naruszają interes prawny wnoszącego skargę. Oceniając przesłankę wystąpienia po stronie Skarżącej interesu prawnego trzeba zaznaczyć, że w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych, podkreśla się, że kwestionując uchwałę organu gminy na podstawie przywoływanego przepisu skarżący musi wykazać istnienie bezpośredniego związku między skarżonym aktem, a jego konkretną, zindywidualizowaną sytuacją prawną.
Inaczej mówiąc, rzeczą strony skarżącej jest wykazanie, że kwestionowana uchwała naruszając prawo, jednocześnie rodzi negatywne skutki dla jej sfery prawnomaterialnej (wynikającej z konkretnie wskazanego przepisu prawa materialnego), pozbawia ją pewnych uprawnień albo uniemożliwia ich realizację. Naruszenie tego interesu następuje wtedy, gdy zaskarżonym aktem zostaje odebrane lub ograniczone jakieś prawo skarżącego, wynikające z przepisów prawa materialnego, względnie zostanie nałożony na niego nowy obowiązek lub też zmieniony obowiązek dotychczas na nim ciążący. W przedmiotowej sprawie sytuacja prawna Skarżącej nie ulega zmianie. Zarówno przed wydaniem zaskarżonej uchwały, jak też po jej wydaniu Skarżąca dysponuje uprawnieniem do lokalu mieszkalnego. Tak samo jak przed wydaniem zaskarżonej uchwały, tak samo po jej wydaniu nawiązana zostanie ze Skarżącą umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony, a jej warunki wynikać będą z aktualnie obowiązującej uchwały rady [...] regulującej zasady rozdysponowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Niezależnie od powyższego zajmując stanowisko wobec skargi należy wskazać, iż w skardze z dnia [...] października 2019 r. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej uchwale naruszenie art 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz wniosła o uchylenie zaskarżonej uchwały. W uzasadnieniu wskazała, iż organ nie zebrał wystarczających dowodów na okoliczność stanu technicznego lokalu. Ponadto wskazała, iż organ nie zapewnił jej czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu.
Przepisy art. 11 ustawy z dnia 21czerwca 2001r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego chronią najemcę przed wypowiedzeniem powodującym utratę prawa do zajmowanego lokalu. Zaskarżona uchwała orzeka o przyznaniu Skarżącej lokalu zamiennego w związku z koniecznością przeprowadzenia remontu natomiast nie pozbawia jej prawa do lokalu, tym samym nie narusza art. 11 wym. ustawy. W zakresie zarzutu braku udziału w postępowaniu należy wskazać, iż samo podejmowanie uchwały nie następuje w trybie administracyjnym, przy czym brak jest przepisów regulujących udział najemców w takich postępowaniach.
Należy także wskazać, iż stan techniczny budynku był zły, co było okolicznością znaną wszystkim jego mieszkańcom. W ocenie organu w przypadku określenia stanu technicznego budynku czy też lokalu jako przesłanki przyznania lokalu zamiennego, nie jest konieczna decyzja organu nadzoru budowlanego. Stan techniczny może zostać ustalony także w inny sposób np. w drodze ekspertyzy czy też oględzin. W niniejszej sprawie stan techniczny lokalu został ustalony w drodze oględzin przez służby
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W ocenie Sądu skarga nie ma uzasadnionych podstaw.
Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2015 r. poz. 1515 z późn. zm.), każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
W niniejszej sprawie zaskarżona uchwała Zarządu Dzielnicy [...] wpływa w ten sposób na sytuację prawną skarżącej, że zatwierdza prawo do przyznania jej lokalu zamiennego co umożliwia wypowiedzenie jej dotychczasowego stosunku najmu a następnie jego opróżnienie, w związku z koniecznością przeprowadzenia remontu zajmowanego lokalu. Tym samym uchwała ta rozstrzyga o uprawnieniach skarżącej – jako najemcy lokalu nr [...], którego stan wymaga remontu - związanych z zaspokojeniem jej potrzeb lokalowych. Z tego względu wbrew stanowisku organu skarżącej przysługiwał interes prawny we wniesieniu skargi.
Przechodząc do oceny merytorycznej przedmiotowej sprawy Sąd uznał, że uchwała Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] września 2019 roku nr [...] r. zatwierdzająca wynajęcie lokali zamiennych na czas nieoznaczony, m.in. najemcy lokalu nr [...] - nie narusza prawa.
Należy na wstępie wskazać, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (ustawa o ochronie prawa lokatorów) ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów. Zgodnie z kolei z art. 2 ust 1 pkt 1 tej ustawy przez lokatora należy rozumieć m.in. najemcę lokalu. W sprawie nie jest sporne, że skarżąca jest najemcą lokalu nr [...] przy ul. [...] w [...] na podstawie przepisów tej ustawy.
Powołany przez organ przepis art. 11 ust 2 pkt 4 ww. ustawy upoważnia właściciela lokalu do wypowiedzenia stosunku prawnego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust.
4. Zgodnie z kolei z tym przepisem jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
Jak wynika z akt administracyjnych stan techniczny lokalu nr [...] w budynku przy [...] jest zły. Zły stan techniczny budynku został potwierdzony przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami pismem z [...] sierpnia 2019 r. W piśmie tym wskazano, że m.in. w lokalu skarżącej stwierdzono występowanie rys elementów konstrukcyjnych (stropów, ścian, nadproży) oraz wskazano na konieczność wymiany instalacji elektrycznej oraz sanitarnej. Podano także, że nie zostały ukończone prace wewnątrz lokali prowadzone przez inwestora nadbudowy. Podano także, że wspólnota mieszkaniowa została wezwana do sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego tej nieruchomości ale nie odniosła się do tego wniosku. Stan techniczny budynku opisany w powołanym piśmie został potwierdzony w protokole oględzin nr [...] z [...] października 2019 r. dokonanym przez pracowników Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (już wprawdzie po podjęciu uchwały ale od decyzji tego organu właściciel uzależnia podjęcie dalszych kroków), w którym wskazano, że stan techniczny tych lokali zagraża bezpieczeństwu mieszkańców.
Wobec ustalenia, że stan techniczny budynku jest zły, zarząd podjął działania zmierzające do zapewnienia najemcom lokali nr [...] i [...] lokali zamiennych. Zaskarżona uchwała ma umożliwić właścicielowi nieruchomości wynajęcie skarżącej lokalu zamiennego w ramach realizacji obowiązku ustawowego wynikającego z powołanego wyżej art. 11 ust 2 pkt 4 w zw. z art. 10 ust 4 (na okres w nim wskazany) w sytuacji gdy podejmie on decyzje o wypowiedzeniu umowy w związku z koniecznością przeprowadzenia remontu.
W świetle powyższego, w ocenie Sądu, uchwała nie narusza prawa gdyż zatwierdza ona wyłącznie wynajęcie lokali zamiennych na czas nieoznaczony najemcom lokali nr [...] i [...], nie stanowi wypowiedzenia umów najmu lecz realizacje ustawowego obowiązku właściciela.
Odnosząc się do zgłoszonego wniosku dowodowego, który Sąd na rozprawie w dniu 19 sierpnia 2020 r. oddalił na podstawie art. 106 § 3 ppsa należy wskazać. że w orzecznictwie, jak i judykaturze dominujący jest pogląd wykluczający możliwość przeprowadzenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z opinii biegłego sporządzonej na prywatne zlecenie strony i przedłożonej w formie dokumentu prywatnego. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., sygn. akt II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, Nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., sygn. akt I OPS 10/09, ONSA WSA 2010, Nr 1, poz. 1, s. 29 uzasadnienia).
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ppsa.