Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] w wyniku rozpatrzenia odwołania J. C. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2008 r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.
W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] stycznia 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. przedstawiło następujący stan faktyczny sprawy.
Działając na wniosek właściciela –J. C. decyzją z dnia [...] czerwca 2006 r. nr [...] Prezydent W. zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] z obrębu [...] na trzy działki: nr [...] o pow. [...] m², nr [...] o pow. [...] m2 – obydwie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową oraz działkę nr [...] o pow. [...] m2 - przeznaczoną pod poszerzenie ulicy [...], która na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.) przeszła na własność miasta W. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 14 lipca 2006 r.
Zawiadomieniem z dnia 10 czerwca 2008 r. Prezydent W. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, a następnie decyzją z dnia [...] października 2008 r. nr [...], działając na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. oraz uchwały Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2000 r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. z tytułu wzrostu wartości działek nr [...] i [...], zobowiązując J. C. do jej uiszczenia.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wzrost wartości nieruchomości potwierdzony został operatem szacunkowym z dnia 11 sierpnia 2008 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego R. T., z którego wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej część dawnej działki [...] o pow. [...] m² przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale na działki nr nr [...] i [...] wynosiła [...] zł. Nastąpił więc wzrost wartości tej nieruchomości o [...] złotych. Zgodnie zaś z Uchwałą Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2000 r. stawka procentował opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale wynosi 50% różnicy wartości. W związku z powyższym należna w niniejszej sprawie opłata adiacencka wynosi [...] złotych.
Od powyższej decyzji J. C. wniósł odwołanie, w którym zakwestionował prawidłowość dokonanej wyceny nieruchomości (w jego ocenie została ona zawyżona) oraz wskazał, iż nie otrzymał dotychczas odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] października 2008 r. uznając ustalenia organu pierwszej instancji za prawidłowe.
Przywołując treść art. 98 a ust. 1 i ust. 1a u.g.n. organ wskazywał, że przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej określone w tym przepisie w niniejszej sprawie zostały spełnione. Decyzją z dnia [...] czerwca 2006 r. został zatwierdzony podział nieruchomości, a sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy potwierdził wzrost wartości nieruchomości o [...] złotych. Kolegium wskazało przy tym, że o przeprowadzeniu przez rzeczoznawcę wizji w terenie strona została prawidłowo poinformowana i wzięła w niej udział. Odnosząc się do zastrzeżeń strony co do poprawności ustalonej wartości działek organ wskazał na tezy wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 531/07 w którym sąd ten zważył, iż jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Na powyższą decyzję J.C. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wywodząc w jej obszernym uzasadnieniu, iż operat szacunkowy z dnia 11 sierpnia 2008 r. nie jest tożsamy z operatem z jakim zapoznał się w dniu 25 sierpnia 2008 r. w siedzibie Urzędu. Zaś ustalona kwota wzrostu wartości działek jest zawyżona, gdyż nie uwzględnia obniżenia wartości działki nr [...]. Zdaniem skarżącego po podziale działka ta straciła znacznie na wartości i przy uwzględnieniu wzrostu wartości drugiej działki ([...]) łączna wartość nieruchomości się zbilansowała i wynosi 0 złotych. Ponadto podniósł on, iż w pierwszej kolejności winna być załatwiona sprawa odszkodowania za działkę wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej,a dopiero potem sprawa opłaty adiacenckiej.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.
Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.e z dnia [...] stycznia 2009 r. oraz utrzymana przez nią w mocy decyzja Prezydenta W. z dnia [...] października 2008 r. nie naruszają prawa.
Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.). Artykuł ten w ust. 1 stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Zgodnie zaś z ust. 1a. cytowanego przepisu ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust.
1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Skład orzekający w pełni podziela ustalenia organu przedstawione w zaskarżonej decyzji, iż w rozpoznawanej sprawie przesłanki zawarte w cytowanym wyżej przepisie zostały spełnione. Bezsporne jest, że nieruchomość stanowiąca własność J.C., położona w Warszawie przy ul. [...], oznaczona jako działka nr [...] została podzielona na jego wniosek na trzy odrębne działki (z czego jedna przeznaczona została pod poszerzenie drogi publicznej), a decyzja Prezydenta W. z [...] czerwca 2006 r. zatwierdzająca ten podział stała się prawomocna z dniem 14 lipca 2006 r. Bezsporne jest również, że w dacie uprawomocnienia się powyższej decyzji obowiązywała Uchwała Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2000 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podzielenia, która w § 1 określała wysokość tej stawki na poziomie 50%, a samo ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n.
Skarżący kwestionuje natomiast fakt wzrostu wartości nieruchomości jaki nastąpił w następstwie jej podziału oraz podważa wiarygodności operatu szacunkowego z dnia 11 sierpnia 2008 r., który jego zdaniem nie jest tożsamy z operatem szacunkowym okazanym mu do wglądu w dniu 25 sierpnia 2008 r. i nie został z nim zapoznany.
Zarzuty te uznać należy jednak za gołosłowne, gdyż nie znajdują one potwierdzenia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Również skarżący nie przedstawił na ich poparcie żadnych wiarygodnych dowodów. Przede wszystkim podnieść należy, iż z akt nie wynika by w sprawie sporządzone zostały - jak sugeruje skarżący - dwa różne operaty szacunkowe. Jedynym bowiem operatem, znajdującym się w aktach przedmiotowej sprawy jest operat szacunkowy sporządzony w dniu 11 sierpnia 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. T., z którego treścią skarżący zapoznał się w dniu 25 sierpnia 2008 r. - co potwierdził własnoręcznym podpisem złożonym na sporządzonej w tej dacie notatce służbowej, znajdującej się w aktach administracyjnych.
W operacie tym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed podziałem (w części obejmującej obecne działki nr [...] i [...]) wynosiła [...] złotych – przy cenie jednostkowej [...] złotych za 1 m². Natomiast wartość tej nieruchomości po podziale rzeczoznawca oszacował na kwotę [...] złotych. Przy czym podniósł on, że wartość rynkowa zabudowanej i ogrodzonej działki nr [...] o powierzchni [...] m² nie uległa zamianie i wynosiła [...] złotych (przy cenie jednostkowej [...] zł/m2), zwiększeniu natomiast uległa wartość działki nr [...] o pow. [...] m² i wynosiła ona w dniu 14 lipca 2006 r. [...] złotych (przy cenie jednostkowej [...] zł/m2). Zatem różnica w wartości tej nieruchomości wyniosła [...] złotych i stanowiła ona podstawę wymiaru opłaty adiacenckiej, ustalonej w kwestionowanych rozstrzygnięciach.
Opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń Sądu. Sporządzony on bowiem został zgodnie z przepisami zawartymi w Rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i przy uwzględnieniu standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Wyceniając poszczególne działki rzeczoznawca skorzystał z metody porównawczej (porównując 18 zrealizowanych od 2007 r. transakcji) i uwzględnił współczynniki korygujące obejmujące m.in. lokalizację nieruchomości, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania inwestycyjne, powierzchnię (vide tabele na str. 14 i 15 operatu). Ustalona wartość nieruchomości oraz zastosowana metoda wyceny (wyboru której stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje sam rzeczoznawca) nie budzą zastrzeżeń Sądu. Zasadnie również, w ocenie Sądu, rzeczoznawca nie uwzględnił przy wycenie nieruchomości wartości działki przeznaczonej pod poszerzenie ulicy [...].
Zdaniem Sądu bez znaczenia dla oceny poprawności ustalonej wartości nieruchomości jest subiektywne przekonanie skarżącego o spadku wartości drugiej z wydzielonych działek (nr [...]). Skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni bowiem podziela pogląd przedstawiony w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2 października 2007 r. sygn. akt II SA/Łd 531/07 (http:/orzeczenia.nsa.gov.pl/), a przytoczony w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jedynym zaś operatem szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie określającym wartość nieruchomości jest operat z dnia 11 sierpnia 2008 r. Zważyć przy tym należy, iż realność ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości potwierdził pośrednio sam skarżący, przyznając na rozprawie, iż wydzieloną działkę nr [...] zbył on "za kwotę nie niższą niż ustalona w operacie" (protokół rozprawy, k. 40).
Skoro zaś wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku jej podziału potwierdzony został znajdującym się w aktach sprawy, prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, a zastosowana stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości 50 % odpowiada stawce przewidzianej w obowiązującej w dacie uprawomocnienia się decyzji podziałowej Uchwale Rady Gminy W. z dnia [...] marca 2000 r., to decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta W. z [...] października 2008 r. nie naruszają prawa i brak jest podstaw do ich uchylenia.
Za chybiony, w ocenie Sądu, uznać również należy zarzut dotyczący niewłaściwie przyjętej kolejności rozstrzygania przez organy spraw dotyczących ustalenia opłaty adiacenckiej i odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. na własność Miasta W.. Obydwa postępowania są bowiem od siebie odrębne i niezależne, a żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami nie reguluje, w jakiej kolejności winny być one rozstrzygane.
Reasumując, organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny, właściwie dokonały jego subsumpcji do normy prawnej zawartej w art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. oraz wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a w uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśniły motywy jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu, czym uczyniły zadość normie zawartej w art. 107 § 3 k.p.a. Zapewniły także skarżącemu możliwość wzięcie czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu, z czego ww. skorzystał. Nie uchybiły zatem także zasadom ogólnym postępowania określonym w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego.
Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami) orzekł jak w sentencji wyroku.