Uzasadnienie
Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...].11.2005 r., zmienioną w części decyzją Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...].04.2006 r. Nr [...], ustalił lokalizację inwestycji polegającej na budowie obwodnicy miasta P. w rezerwowym korytarzu drogi krajowej nr [...] (łącznik) i [...] na odcinku [...] oraz zatwierdził projekt podziału nieruchomości na potrzeby tej inwestycji.
Na skutek tych decyzji Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pismem z dnia 4.04.2008 r. (doręczonym w dniu 21.04.2008 r.) złożył Państwu M. i W. L. ofertę nabycia działki oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha, położonej w S. w pasie obwodnicy [...], objętej w/w decyzjami lokalizacyjnymi. Właściciele działki nr [...] nie przyjęli tej oferty (odpowiedź w piśmie z dnia 10.05.2008 r.).
Wnioskiem z dnia 12.06.2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do działki nr [...], stanowiącej własność Państwa L. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) mającego zastosowanie z mocy przepisów przejściowych – art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18.10.2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601) i art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25.07.2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958), Wojewoda [...] pismem z dnia 16.07.2008 r. wyznaczył Państwu L. termin do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości do dnia 31.08.2008 r. informując, że po upływie tego terminu nastąpi wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.
W wyznaczonym terminie umowa sprzedaży nie została zawarta, w związku z czym pismem z dnia 20.11.2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. W toku tego postępowania został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. operat szacunkowy z dnia [...].01.2009 r. oraz w dniu [...].04.2009 r. odbyła się rozprawa administracyjna. Na rozprawie zapoznano strony z materiałem dowodowym. M. i W. L. przedstawili zarzuty odnośnie wyceny nieruchomości, twierdząc, iż jest ona zaniżona i nie odpowiada cenom rynkowym. Przedstawiciel GDDKiA oświadczył natomiast, iż do operatu odniesie się w osobnym piśmie, po czym nastąpiła korespondencja pomiędzy GDDKiA i Wojewodą odnośnie sporządzonego operatu z zarzutami zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości. W wyniku tego rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat z dnia [...].06.2009 r., w którym do porównania przyjął transakcje z ostatniego roku, czyli z okresu bliższego wyceny.
Decyzją z dnia [...].09.2009 r. Nr [...] Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem pod budowę obwodnicy miasta P., prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha z obrębu [...] w gminie P., za odszkodowaniem na rzecz M. i W. L. w kwocie [...] zł odpowiadającej wartości tej nieruchomości, wynikającej z operatu szacunkowego z dnia [...].06.2009 r.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i W. L. wskazując, iż przedmiotowa działka powinna być oszacowana jako działka budowlana a nie rolna, czego efektem jest zaniżenie jej wartości. Ponadto, pozostała część nieruchomości, z której wydzielono działkę do wywłaszczenia, straciła znacznie na wartości, z uwagi na bliskie sąsiedztwo drogi.
Rozpatrując odwołanie Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...].01.2010 r.
Nr [...] utrzymał w mocy zaskarżona decyzję. W uzasadnieniu podniósł, że postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie zostało wszczęte prawidłowo. Następnie omówił jego przebieg i ocenił, że nie naruszono w jego trakcie żadnych wymogów wynikających z prawa materialnego jak i z procedury. Ocenił także operat szacunkowy określający wartość nieruchomości i stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach, w szczególności w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Do końcowej analizy metodą porównywania parami przyjęto transakcje trzema nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej, a subiektywna ocena odwołujących o zaniżeniu wartości ich działki nie znajduje potwierdzenia w operacie.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję organu II instancji wnieśli M. i W. L., zarzucając zaskarżonej decyzji w zakresie wysokości odszkodowania i obowiązku wydania nieruchomości:
- 1. naruszenie art. 7, art. 9, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niepouczenie o prawie złożenia konkurencyjnego operatu szacunkowego i uniemożliwienie zapoznania się z treścią operatu z dnia [...].06.2009 r.,
- 2. naruszenie art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P. poprzez ustalenie odszkodowania nie odpowiadającego wartości rynkowej nieruchomości,
- 3. naruszenie art. 107 K.p.a. poprzez zawarcie w decyzji rozstrzygnięć wykluczających się, co przejawia się z jednej strony orzeczeniem o wywłaszczeniu (pkt 1 decyzji), a z drugiej strony o wydaniu nieruchomości współwłaścicielom (pkt III decyzji).
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw. Badając sprawę w jej granicach, ale szerzej niż zarzuty skargi (art. 134 § 1 P.p.s.a.), Sąd doszedł do wniosku, że ocena Ministra Infrastruktury, iż postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte prawidłowo, jest poprawna. Na skutek ustalenia lokalizacji drogi krajowej zaszła konieczność nabycia przez Skarb Państwa nieruchomości skarżących położonej w granicach pasa drogowego. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) w jego pierwotnym brzmieniu, mającym zastosowanie w tej sprawie, najpierw została skarżącym złożona oferta nabycia nieruchomości, później wyznaczony przez Wojewodę termin zawarcia umowy sprzedaży, a po bezskutecznym jego upływie zostało wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. W ramach tego postępowania oszacowano wartość nieruchomości i wyznaczono rozprawę administracyjną (art. 118 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 23 ustawy z 10.04.2003 r.) z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego.
Zastrzeżenia skarżących, co do błędnego oszacowania wartości ich nieruchomości nie mogą zostać uznane za usprawiedliwione, jeśli operatowi szacunkowemu nie można zarzucić naruszenia norm ustawowych oraz wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r., a także błędnego wnioskowania lub przyjęcia do porównania nieruchomości nie wykazujących cech podobnych z nieruchomością wywłaszczaną. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia z 21.09.2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując w pierwszej kolejności ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Tak stało się w tym przypadku, operat sporządzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Spośród dziewięciu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, z których następnie trzy wybrano do porównania parami, każda z porównywanych nieruchomość pochodziła z tej samej miejscowości (S.) i średnia cena za metr kwadratowy nie odbiegała znacząco (jak twierdzą skarżący) od ostatecznej ceny ich nieruchomości.
Zauważyć przy tym należy, wbrew twierdzeniom skarżących, że nieruchomość ich nie została wyłączona z produkcji rolnej, a skoro została przeznaczona pod drogę, to nie mogła być traktowana jako budowlana. Nie można zatem uznać za zasadny zarzut naruszenia art. 134 u.g.n. i art. 21 ust. 2 Konstytucji, gdyż przy prawidłowo (pod względem formalnym) sporządzonym operacie nie można wykazać znaczącej dysproporcji w wartości rynkowej nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych (porównywalnych). Przedstawienie przy tym przez skarżących innego operatu nie mogłoby podważyć prawidłowości sporządzenia operatu z dnia [...].06.2009 r. Nie jest też prawdą, że skarżący nie mieli możliwości zapoznania się z operatem z [...].06.2009 r., gdyż o możliwości zapoznania się ze skompletowanymi aktami sprawy zostali powiadomieni pismem z dnia 10.09.2009 r., odebranym w dniu 14.09.2009 r., czyli na [...] dni przed wydaniem decyzji w I instancji.
Z możliwości tej nie skorzystali, mimo że otrzymywali wcześniej do wiadomości korespondencję dotyczącą operatu z dnia [...].01.2009 r. (w którym wartość nieruchomości określono na kwotę [...] zł) oraz informację o sporządzeniu, w wyniku zarzutów drugiej strony, operatu z dnia [...].06.2009 r. (pismo z dnia 13.07.2009 r., k-91).
Zarzut trzeci skargi o sprzeczności rozstrzygnięcia polega na niezrozumieniu treści pkt 3 decyzji I instancji. Organ orzekł bowiem o obowiązku wydania wywłaszczonej nieruchomości w ciągu dwóch miesięcy od doręczenia decyzji współwłaścicielom, a nie o wydaniu nieruchomości współwłaścicielom.
W tej sytuacji, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.