Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2009 r. nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [....], gm. Z. oznaczoną jako działka o nr [...] o pow.[..] ha, będącą uprzednio w użytkowaniu wieczystym [...] S.A., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, a także zobowiązaniu [...] Dyrektora [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz [...] S.A. w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu decyzji Minister podał, że opisana wyżej nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi [...], została przeznaczona pod budowę drogi [...] nr [...] wraz z przebudową kolidującej infrastruktury technicznej oraz zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości.
Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za w/w nieruchomość w kwocie [...] zł. Decyzja ta została uchylona decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] i sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2009 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], gmina Z., oznaczoną jako działka o nr [...] o pow. [...] ha, będącą uprzednio w użytkowaniu wieczystym [...] S.A., przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, a także zobowiązaniu [...] Dyrektora [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz [...] S.A. w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył [...] S.A. podnosząc zarzut, iż wartość nieruchomości ustalona została w kwocie netto bez uwzględnienia należnego podatku od towarów i usług (VAT).
Rozpatrując odwołanie Minister Infrastruktury stwierdził, iż w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. M. w dniu [..] sierpnia 2009 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, skupiska zabudowy wielorodzinnej, nieuciążliwych usług, rzemiosła i przemysłu. Rzeczoznawca majątkowy opisał, że przedmiotowa działka została wydzielona z działki zabudowanej [...]. Otoczenie tej działki stanowi [...]. Biegły w operacie szacunkowym stwierdził, iż w wyniku przeprowadzonej analizy rynku lokalnego miasta Z. i rynku regionalnego województwa [...], brak było w analizowanym okresie transakcji podobnymi nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi.
W związku z powyższym wartość wycenianej nieruchomości określono jako iloczyn wartości 1 m2 nieruchomości gruntu, z którego wydzielono przedmiotową działkę. Rzeczoznawca majątkowy dokonując jej wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wartość prawa użytkowania wieczystego działki została określona zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., zaś wartość części składowych gruntu jako wartość odtworzeniowa przy zastosowaniu podejścia kosztowego.
Wartość 1m2 gruntu określona została na kwotę [...] zł. Minister stwierdził, iż wartość ta zawiera się w przedziale cen: minimalnej i maksymalnej, uzyskiwanych na badanym rynku transakcyjnym tj. w przedziale [...].
Organ odwoławczy podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego naliczania podatku VAT, Minister zauważył, iż zarzut ten był przedmiotem rozpatrywania w decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2009 r., w której wyjaśniono, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży.
Z uwagi na powyższe, zdaniem Ministra podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Powyższe stanowisko, zdaniem Ministra znajduje potwierdzenie w interpelacjach Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Ministra Infrastruktury jak i doktrynie – Elżbieta Rogala "Problemy gmin z ceną zbycia gruntu – netto czy brutto" publ. BDO Finanse Publiczne
Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł [...] S.A. zarzucając jej naruszenie art. 7, 77 § 1 kpa, art. 104 § 2 kpa, 107 § 3 kpa, 139 kpa oraz art. 21 ust. 2 z Konstytucji RP i § 36 z dnia 21 września 2004 r. poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż ustalenie wysokości odszkodowania bez uwzględnienia podatku VAT narusza konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania za wywłaszczenie.
Minister Infrastruktury w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną.
Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną. Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania za wygasłe prawo użytkowania powinna być powiększona o podatek VAT w wysokości 22 % wartości utraconego prawa, z tego powodu, że obowiązek odprowadzenia takiego podatku przez skarżącego spowoduje spadek jego wartości. Zdaniem Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Zgodnie bowiem z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). podstawę ustalenia odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 w/w ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości, stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku.
We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz dodaniu m.in. podatku VAT. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publiczno-prawne skarżącego związane z podatkiem nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.
Pozostałe zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów kpa, również uznać należy za niezasadne, gdyż w ocenie Sądu organ II instancji przeprowadził w sposób wnikliwy i wyczerpujący postępowanie dowodowe, prawidłowo ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy i uzasadnił swoje racje decyzyjne zgodnie z wymogami art. 107 § 3 kpa
Niezrozumiały jest zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy, gdyż stanowisko organu w tej kwestii jest przeciwne – organ II instancji uznał, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania został sporządzony w sposób prawidłowy.
Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.