Uzasadnienie
Minister Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2020 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania J. M. i M. M. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2019 r., nr [...].
Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.
Wojewoda [...] w dniu [...] września 2018 r. wydał decyzję nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja ZRiD) pn.: "Budowa zachodniej obwodnicy [...] w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] odcinek od km 2+209,60 do km 9+560,51", której został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Powyższą decyzją objęta została nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Wyżej wymieniona decyzja stała się ostateczna z dniem [...] października 2019 r.
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w [...] IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr WA1 [...]. W dziale II ww. księgi wieczystej jako właściciele nieruchomości wpisani są M. M. oraz J. M. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działy III i IV ww. księgi wiecznej nie zawierają wpisów.
Decyzją z [...] maja 2019r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, na rzecz: M. M. oraz J. M. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w pkt 2 o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] reprezentowanego przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyli J. M. i M. M., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie odszkodowania w wysokości dwukrotności wskazanego przez organ odszkodowania w decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Skarżący zarzucili Wojewodzie [...] m.in. naruszenie przepisów art. 7 k.p.a. i art, 77 § 1 k.p.a. polegające na niedopełnieniu przez organ obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także obowiązku podjęcia, wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, co w konsekwencji skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych, polegającymi na uznaniu, że wysokość odszkodowania proponowana przez Organ I instancji jest prawidłowa, gdzie w ocenie odwołujących się jest to wysokość zaniżona.
Minister Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2020 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania J. M. i M. M. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2019 r., nr [...]. W uzasadnieniu wskazano, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony przez K. K. (nr. uprawnienia: [...]) z [...] stycznia 2019 r.
Wskazano, że biegła ustaliła, iż wyceniana nieruchomość to działka niezabudowana, która stanowi grunt orny (zaorany), bez części składowych, wydzielona z działki niezabudowanej użytkowanej rolniczo. W zakresie uzbrojenia terenu ustalono, że w głębi terenu przebiega napowietrzna energia elektryczna oraz zlokalizowana jest kanalizacja deszczowa. W drodze gminnej znajduje się energia, telefon, kanalizacja, woda gaz. Dojazd do działki macierzystej możliwy jest drogą gminną asfaltową, w głębi terenu brak dróg. Kształt działki zbliżony jest do czworokąta.
Badając przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości, biegła ustaliła, że nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] z [...] maja 2012 r Rady Miejskiej w [...], działka [...] o pow. [...] ha położona jest w terenie oznaczonym jako -KD: projektowana droga główna Przeznaczenie trenów otaczających to Z - tereny zieleni ciągów ekologicznych.
Podkreślono, że na potrzeby analizy rynkowej biegła przebadała rynek obrotu nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne z racji przeznaczenia nieruchomości na realizację inwestycji drogowej i przeznaczenia nieruchomości w studium oraz przeznaczonymi pod tereny zieleni izolacyjnej i tereny rolnicze z racji otoczenia.
Wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o dane z obszaru rynku lokalnego obejmującego tereny gminy [...] oraz powiatu grodziskiego, rozszerzony o rynek regionalny obejmujący powiaty podwarszawskie dla nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Natomiast rynek lokalny obejmujący tereny gminy [...] oraz gmin sąsiednich dla nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni i rolne.
Rzeczoznawca majątkowy wyceniając przedmiotową nieruchomość przeanalizowała rynek nieruchomości z okresu od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Analizą został objęty rynek regionalny, za który uznano miasta województwa [...] z wyłączeniem aglomeracji [...], z uwagi na fakt, że na rynku lokalnym brak było wystarczających danych. Ponieważ rynek obrotu nieruchomościami drogowymi jest stosunkowo słabo rozwinięty, przy czym w obszarach podwarszawskich występuje spora ilość transakcji drogowych. Biegła podała, że w większości są to nieruchomości nabywane przez gminy pod drogi gminne, położone w terenach zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej oraz terenach zielonych lub rolnych. Biegła wskazała, że ceny za działki niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne w terenach zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej kształtują się na poziomie od 60 zł/m2 w obszarach mało zurbanizowanych, do 190,00 zł/m2. Przy czym ceny nieruchomości drogowych w terenach rolnych i zielonych kształtują się na poziomie już od 10 zł/m2, a w większości od 30 do 75,42 zł/m2.
W dalszej kolejności biegła przeanalizowała transakcje nieruchomości gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod tereny zieleni i tereny rolne w gminie [...]. Wskazano, że z analizy aktów notarialnych wynika, że rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni i tereny rolne jest słabo rozwinięty. W badanym okresie na terenie gminy odnotowano tylko kilka takich transakcji. W obrębach gminy [...] za grunty rolne pastwiska, grunty zadrzewione i zakrzewione, zieleń izolacyjną ceny mieściły się w przedziale od 16 zł/m2 do 39 zł/m2.
Na podstawie analizy obu rynków nieruchomości drogowych i rynku nieruchomości rolnych i terenów zielonych stwierdzono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni i rolnicze są niższe od cen nieruchomości nabywanych pod drogi, położonych na tych obszarach.
Podkreślono, że przeprowadzona analiza wskazała, że zarówno w segmencie gruntów nabywanych pod budowę dróg publicznych oraz gruntów przeznaczonych pod zieleń i tereny rolne w analizowanym okresie, ceny transakcyjne gruntów o podobnych cenach rynkowych wykazują tendencje stagnacyjne. Ceny transakcyjne nieruchomości drogowych nawiązują poziomem do cen gruntów otaczających, nie uzyskują cen wyższych w stosunku do cen gruntów o przeznaczeniu budowlanym w danej lokalizacji, zdecydowanie przewyższają ceny gruntów rolnych i zieleni. Ze względu na obserwowaną względną stabilizację cen w analizowanym okresie, nie korygowano cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu.
Ponadto biegła uznała, że aktualny i alternatywny sposób użytkowania jest tożsamy, czyli nie występuje zasada korzyści. W związku z tym wartość nieruchomości została oszacowana zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn, według aktualnego sposobu użytkowania, bowiem przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła przeanalizowała 12 transakcji. Ceny nieruchomości mieściły się w przedziale od 30 zł/m2, do 75,42 zł/m2. Cena średnia w tym przedziale osiągnęła wartość 50,12 zł/m2. Biegła wyjaśniła, że na ceny nieruchomości w przyjętym zbiorze największy wpływ miały następujące cechy rynkowe: położenie ogólne (waga 40%), lokalizacja szczegółowa (waga 40%), dostęp do dróg (waga 20%), Dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Do wyceny działki [...] o pow. [...] ha przyjęto 12 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi, wydzielonymi pod drogi. Ceny tych nieruchomości zawierały się w przedziale od 30,00 zł/m2 do 75,42 zł/m2. Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności w przeliczeniu na 1m2 gruntu wyniosła 66,34 zł/m2. Ostatecznie wartość gruntu działki [...] o pow. [...] ha została oszacowana na kwotę [...] zł.
Minister podkreślił ponadto, że aby dokonać oceny ww. dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm. dalej jako rozporządzenie).
Wskazano, że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do § § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Minister rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z 3 stycznia 2019 r., wskazał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.
Podkreślono, że biegła po ustaleniu przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, z uwagi na tożsamość dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości gruntowej, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów położonych na terenach dróg publicznych, co odpowiada treści przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia.
W ocenie Ministra założenia biegłej w powyższym zakresie są spójne i logiczne, dlatego też podzielono je w całości. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełniła w ocenie Ministra wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i oparła się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zdaniem Ministra wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.
Podkreślono, że opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.
W świetle powyższej analizy operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. Minister uznał za nieuzasadniony zarzut ustalenia odszkodowania z pominięciem zasad wskazanych przez specustawę, ustalenie odszkodowania w wysokości zaniżonej, nie- adekwatnej do stanu faktycznego, w wysokości niekorzystnej dla odwołującego się. Organ odwoławczy stwierdził ponadto, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Sama polemika strony skarżącej z ustaleniami biegłej nie została poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. i tym samym jest niewystarczająca do obalenia wyceny sporządzonej przez K. K. Za całkowicie bezpodstawny uznano zarzut niezapewnienia stronie dostatecznej możliwości udziału w postępowaniu oraz w wydaniu zaskarżonej decyzji.
Podkreślono, że w toku całego postępowania organ wojewódzki informował byłych właścicieli nieruchomości o podejmowanych czynnościach. Pismem z [...] grudnia 2018 r. strony postępowania zostały poinformowane o wszczęciu postępowania odszkodowawczego, natomiast pismem z [...] lutego 2019 r. - zostały zawiadomione o sporządzeniu operatu szacunkowego. Wojewoda [...] przekazał również pełnomocnikowi byłych właścicieli kopię odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zgłoszone wcześniej zarzuty do operatu szacunkowego. W związku z tym uznano, że organ pierwszej instancji zapewnił stronom możliwość czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a także umożliwił wypowiedzenie się odnośnie zebranych dowodów.
Podkreślono również, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wskazano także, że jeśli skarżący mieli zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogli skorzystać z możliwości oceny operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnieni byli na mocy art. 157 ugn. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Skarżący nie przedłożyli również w toku postępowania dowodu w postaci kontroperatu, który wskazywałby na zawyżenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Skargę na powyższą decyzję Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. wnieśli J. M. i M. M.. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie:
- 1) przepisów postępowania, tj.:
- - art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niedopełnieniu przez organ obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także obowiązku podjęcia, wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, co w konsekwencji skutkowało błędami w ustaleniach faktycznych, polegającymi na uznaniu, że wysokość odszkodowania proponowana przez Organ jest prawidłowa, gdzie w ocenie odwołującego się jest to wysokość dalece zaniżona,
- - art. 8 k.p.a. polegające na prowadzeniu przez organ postępowania w sposób rażąco naruszający podstawowe zasady procedury administracyjnej, a zwłaszcza: a) poprzez nie zapewnienie dostatecznej możliwości udziału w postępowaniu oraz w wydaniu zaskarżonej decyzji, art. 80 k.p.a. i art. 233 § 1 k.p.a. polegające na wyprowadzeniu wniosków nie będących konkluzją wynikającą z materiału dowodowego, poprzez uznanie, że odszkodowanie w wysokości ustalonej przez organ jest odszkodowaniem o właściwiej wysokości, w sytuacji gdzie jest ono krzywdzące dla Odwołującego się, dalece zaniżone;
- 2) przepisów prawa materialnego, tj.:
- - art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej, jako zrid) poprzez ustalenie odszkodowania z pominięciem zasad wskazanych przez ustawę, ustalenie odszkodowania w wysokości zaniżonej, nieadekwatnej do stanu faktycznego, w wysokości niekorzystnej dla odwołującego się.
W związku z podniesionymi wyżej zarzutami, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji oraz orzeczenie odszkodowania w wysokości dwukrotności wskazanego przez organ odszkodowania w decyzji.
W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.
Skarga jest niezasadna.
Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Rozwoju z [...] stycznia 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] maja 2019 r., którą ustalono odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, na rzecz: M. M.oraz J. M. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz zobowiązano Zarząd Województwa [...] reprezentowanego przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego w punkcie 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna.
Analiza skargi oraz jej uzasadnienia pozwala stwierdzić, że zarzuty skargi dotyczą w zasadzie ustalonej wysokości odszkodowania. Zatem oceniając prawidłowość operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, tj. operatu szacunkowego z [...] stycznia 2019 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K. K. należy wskazać, że w ocenie Sądu zarzuty są bezzasadne.
Odnosząc się zatem do zarzutów związanych z operatem szacunkowym należy wskazać, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowił art. 18 specustawy oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm. powoływanej dalej jako u.g.n.). Artykuł 18 ust. 1 specustawy stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolej jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).
Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji". Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
W ustępie 3 § 36 unormowano tryb ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia "w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".
W stanowiącym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania operacie szacunkowym z [...] stycznia 2019 r. biegła wskazała, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana, nie stwierdzono też na niej żadnych innych nakładów i drzewostanu. Wyceniana nieruchomość to działka niezabudowana, która stanowi grunt orny bez części składowych, wydzielona z działki niezabudowanej użytkowanej rolniczo. W zakresie uzbrojenia terenu ustalono, że w głębi terenu przebiega napowietrzna energia elektryczna oraz zlokalizowana jest kanalizacja deszczowa. W drodze gminnej znajduje się energia, telefon, kanalizacja, woda gaz. Dojazd do działki macierzystej możliwy jest drogą gminną asfaltową, w głębi terenu brak dróg. Kształt działki zbliżony jest do czworokąta. Nieruchomość nie jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] z [...] maja 2012 r Rady Miejskiej w [...], działka [...] o pow. [...] ha położona jest w terenie oznaczonym jako - KD: projektowana droga główna Przeznaczenie trenów otaczających to Z - tereny zieleni ciągów ekologicznych. Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła przeanalizowała 12 transakcji. Ceny nieruchomości mieściły się w przedziale od 30 zł/m2, do 75,42 zł/m2. Cena średnia w tym przedziale osiągnęła wartość 50,12 zł/m2. Biegła wyjaśniła, że na ceny nieruchomości w przyjętym zbiorze największy wpływ miały następujące cechy rynkowe: położenie ogólne (waga 40%), lokalizacja szczegółowa (waga 40%), dostęp do dróg (waga 20%), Dla każdej cechy ustalono skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich.
Do wyceny działki [...] o pow. [...] ha przyjęto 12 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi, wydzielonymi pod drogi. Ceny tych nieruchomości zawierały się w przedziale od 30,00 zł/m2 do 75,42 zł/m2. Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności w przeliczeniu na 1m2 gruntu wyniosła 66,34 zł/m2. Ostatecznie wartość gruntu działki [...] o pow. [...] ha została oszacowana na kwotę [...] zł.
Skoro aktualny sposób użytkowania działki tożsamy był z celem wywłaszczenia, tj. z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w planie pod drogę, dla potrzeb wyceny przyjęto dla przedmiotowej nieruchomości przeznaczenie "drogowe" i wycena dokonana została na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Mając natomiast na uwadze treść tego przepisu, przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyroki NSA z 5 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 1395/13; z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15; z 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 1816/13; www.orzeczenia.nsa.gov.pl).
Jeżeli chodzi o dobór w ww. operacie szacunkowym nieruchomości do porównania oraz uzasadnienie takiego przyjęcia takiego, a nie innego materiału porównawczego w ocenie Sądu jest przekonywujący. Biegła, jak wskazano już wyżej, scharakteryzowała nieruchomości podobne, wskazała jakie cechy rynkowe mają wpływ na wartość nieruchomości i poszczególnym cechom przypisała odpowiednie zakresy współczynników korygujących. Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rola organu administracji ogranicza się zatem do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych.
Organ nie może natomiast wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a zatem nie może zamiast biegłego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż wyliczono w operacie szacunkowym. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, dążyć do wyjaśnienia czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy (por. np. wyrok NSA z 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 534/13, CBOSA).
Podkreślenia wymaga, że mimo zastrzeżeń skarżący nie przedstawili kontr-operatu ani nie skorzystali z możliwości skontrolowania prawidłowości wykonania operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie sposób doszukać się naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym również tego powoływanego przez skarżących, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji z 14 maja 2019 r. W sprawie nie naruszono także przepisów postępowania. Organy obu instancji wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły bowiem stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy jej rozstrzyganiu oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.).
Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji.