Uzasadnienie
Wojewoda [...], decyzją z [...] stycznia 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] listopada 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] m2, zajętą pod publiczną drogę gminną ul. [...].
Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że decyzją z [...] listopada 2009 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie za opisaną wyżej nieruchomość na kwotę [...] zł na rzecz J. R. oraz K. R. oraz zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania.
Po rozpatrzeniu odwołania Miasta L. od decyzji Starosty [...] organ odwoławczy stwierdził, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu 12 sierpnia 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. – którego aktualność została potwierdzona na dzień 13 sierpnia 2009 r. Do określania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową niską.
W dniu 17 lutego 2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna. Jak wynika z protokołu rozprawy strony nie zgłaszały żadnych uwag ani wątpliwości odnośnie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej powoływana jako ugn), jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym.
W skardze na decyzję Wojewody [...] Gmina Miejska L. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Skarżący zarzucił skarżonej decyzji:
- 1) naruszenie § 4 ust. 2 i ust. 4 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,
- 2) naruszenie art. 7, 8, 11, i 77 Kpa poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna.
Zgodnie z art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. I taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona w dniu 12 sierpnia 2008 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. L. (aktualizowana w dniu 13 sierpnia 2009 r.). Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organy jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania.
Na podstawie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wycen nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zależności od celu wyceny, określają przepisy powołanego rozporządzenia z 21 września 2004 r.
Zgodnie z § 36 ust. 1 w zw. z ust. 5 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen dopuszczalne jest dopiero określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w sposób uregulowany w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.
W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wycenił nieruchomość właśnie na podstawie § 36 ust. 2 pkt 2 powołanego rozporządzenia. Rzeczoznawca stwierdził, że na rynku lokalnym obejmującym m. L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne.
W ocenie Sądu stwierdzenie rzeczoznawcy, mające w jego zdaniem stanowić uzasadnienie dla zastosowania § 36 ust. 2 rozporządzenia, powinno być wnikliwie ocenione przez orzekające w sprawie organy. W szczególności, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu szacunkowego na dzień 13 sierpnia 2009 r. W żaden sposób jednak zarówno z klauzuli aktualizacyjnej jaki i akt sprawy nie wynika, aby rzeczoznawca badał, czy w okresie od sporządzenia operatu tj. od dnia 12 sierpnia 2008 r. do dnia 13 sierpnia 2009 r. nie doszło do transakcji rynkowych nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Z decyzji wynika, że przyjęte przez rzeczoznawcę ustalenia nie były – poza ich przytoczeniem w decyzjach - w żaden sposób ocenione ani przez Starostę, ani Wojewodę, a ma to zasadnicze znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania za zajętą pod drogę publiczną nieruchomość. Pozwala to stwierdzić, że wydane decyzje naruszają art. 7 i 75 § 1 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a., co mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni powyższe uwagi Sądu i ustali wysokość odszkodowania przy prawidłowym zastosowaniu przepisów § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.