Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpoznaniu odwołania Z. K. od decyzji Wójta Gminy W. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r., odmawiającej zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. W., na działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy:
Pismem z dnia 12 lipca 2012 r. Z. K. wystąpił do Wójta Gminy W. o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej we wsi F., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha. w uzasadnieniu wskazano, że wydzielenie działki budowlanej jest niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego.
Decyzją Wójta Gminy W. nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. orzeczono o odmowie zatwierdzenia projektu podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gm. W., na działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha.
Od powyższej decyzji odwołanie złożył Z. K. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy W. W uzasadnieniu przywołało treść art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium podkreśliło, że w aktach sprawy znajduje się decyzja Wójta Gminy W. nr [...] z dnia [...] stycznia 2007 r. orzekająca o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu położonego w miejscowości F., na działce nr [...], dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W decyzji tej określono zasady i warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, wskazując, że działka jest położona na terenie [...] Parku Krajobrazowego, a zatem wszelkie działania inwestycyjne i sposób zagospodarowania terenu musza być zgodne z rozporządzeniem nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2005 r. w sprawie [...] Parku Krajobrazowego leżącego częściowo w granicach województwa [...].
Kolegium wskazało również, że rozporządzenie nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustanowienia planu ochrony [...] Parku Narodowego (Dz. Urz. Woj. [...] z 2008 r. nr [...], poz. [...]) określa minimalną powierzchnię działki dla zabudowy mieszkaniowej, tj. 1000 m2, w tym minimalną powierzchnie biologicznie czynną - 70% i nie dopuszcza w tym zakresie żadnych odstępstw. Z tych względów Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uznało za prawidłową decyzję organu I instancji.
Skargę na powyższą decyzję wniósł Z. K. wnosząc o zmianę zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji ewentualnie o jej uchylenie jako niezgodnej z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej.
Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że rolą sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami prawa materialnego i prawa procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego ustalonego w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Sąd nie ocenia więc zaskarżonej decyzji pod względem jej celowości oraz zgodności z zasadami współżycia społecznego.
Sąd ponadto rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych i podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej jako p.p.s.a.).
Podstawą orzekania sądu administracyjnego jest materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania przez organy administracji i znajdujący się w aktach przedstawionych sądowi.
W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja orzekająca o odmowie zatwierdzenia podziału nieruchomości wydana na podstawie art. 95 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) dalej u.g.n., gdyż w takim przedmiocie została wydana zaskarżona decyzja. Należy wyjaśnić, że podział nieruchomości dokonywany przez organ administracji to podział geodezyjny, mający na celu wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości kilku działek ewidencyjnych, które po zatwierdzeniu podziału mogą być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego.
Podział nieruchomości jest dopuszczalny co do zasady tylko wtedy, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym oraz przepisami szczególnymi (art. 93 ust. 2 i 6 u.g.n.). Od tej zasady ustawodawca przewidział w art. 94 i art. 95 wyjątki. Przepisy te wskazują sytuacje, w których można dokonać podziału nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu oraz sytuacje umożliwiające podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego.
Stosownie do postanowień art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
- 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw;
- 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
- 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Z przytoczonego przepisu wynika, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego i ustaleń decyzji o warunkach zabudowy tylko w wyjątkowych, ściśle wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu i decyzji o warunkach zabudowy może więc nastąpić, o ile wystąpi jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95, gdyż niezwiązanie ustaleniami planu i decyzji o warunkach zabudowy może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie.
Dla prawidłowego zastosowania przepisu art. 95 u.g.n. istotne jest to, jaka przyczyna leży u podstaw wszczęcia postępowania podziałowego. Wskazanie tej okoliczności skutkować musi przyjęciem konkretnej podstawy podziału.
W przedmiotowej sprawie Z. K. wystąpił z wnioskiem o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonej we wsi F., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Do wniosku dołączył mapę z projektem podziału nieruchomości na działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Podkreślenia wymaga, że w art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami mowa jest o wydzieleniu działki budowlanej, a działka budowlana, jak wynika z art. 4 pkt 3a tej ustawy, jest to zabudowana działka gruntu, "której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce". Prawidłowość i racjonalność to pojęcia normatywnie nieostre o charakterze ocennym, których zakres treści zależny jest od subiektywnego postrzegania go przez podmioty, które z ustaleniem ich normatywnego znaczenia wiążą określone skutki prawne (Tak. Komentarz do u.g.n. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolania – wyd. C.H.Beck W-wa 2009 str.25).
W trybie art. 95 pkt 7 wyżej wymienionej ustawy, podział nieruchomości nie może nastąpić, jeżeli wydzielana działka budowlana uniemożliwiłaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na działce. Podstawą dla organu administracji, oceniającego projekt podziału, winny być zatem wszelkie przepisy prawa określające właśnie prawidłowość i racjonalność dokonywanego podziału, ale i cechy geometryczne dzielonej nieruchomości, a także wszystkie inne elementy, które wymienia przytoczony wyżej art. 4 pkt 3a u.g.n.
W kontrolowanej sprawie organ prawidłowo ocenił – pod kątem ww. elementów możliwość zatwierdzenia przedstawionego projektu podziału przedmiotowej nieruchomości. Okolicznością bezsporną w sprawie jest fakt, że działka leży na terenie [...] Parku Krajobrazowego. Rozporządzenie nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r. w sprawie ustanowienia planu ochrony [...] Parku Narodowego (Dz. Urz. Woj. [...] z 2008 r. nr [...], poz. [...]) określa minimalną powierzchnię działki dla zabudowy mieszkaniowej, tj. 1000 m2, w tym minimalną powierzchnie biologicznie czynną -70% i nie dopuszcza w tym zakresie żadnych odstępstw. Skutkiem podziału zaproponowanego we wniosku przez Z. K. nie będzie więc powstanie działki spełniającej kryteria działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przepisy ww. rozporządzenia Wojewody [...] na to nie pozwalają.
Te okoliczności w istocie potwierdzają zasadność stanowiska zajętego przez organy obu instancji i nie stanowią podstawy do przyjęcia, iż zaskarżona decyzja nosi znamiona wadliwości w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.
W tym stanie sprawy Sąd uznał, iż zarzuty skargi są chybione i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.