Uzasadnienie
Pismem z dnia [...] lutego 2012r. Z. G. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] grudnia 2012r. przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie Starosty [...] w przedmiocie określenia wartości prawa własności nieruchomości. W powyższej skardze skarżący wskazał na niepoprawność przedmiotowego operatu szacunkowego oraz popełnione w nim błędy i uchybienia.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W pierwszej kolejności wyjaśnienia wymaga, że zgodnie z art. 1 ustawy z dnia z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji, obejmującą badanie zaskarżonych aktów pod względem ich zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres sądowej kontroli administracji określony został w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 - określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Warunkiem merytorycznego rozpatrzenia skargi jest złożenie jej od aktu lub czynności objętych zakresem właściwości rzeczowej sądu administracyjnego, określonej w art. 3 § 2 i § 3 P.p.s.a.
Zgodnie z tym przepisem, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej w ograniczonym zakresie obejmującym orzekanie jedynie w sprawach skarg na:
- 1) decyzje administracyjne;
- 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
- 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
- 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;
4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
- 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
- 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
- 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
- 8) bezczynność organów w przypadkach określonych w pkt 1-4a.
Na podstawie § 3 tego artykułu sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę i stosują środki określone w tych przepisach.
Wyjaśnienia wymaga, że zgodnie z art. 156 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2010r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) – zwana dalej u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak wskazał w swym wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być jednak sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę (wyrok z dnia 12 lutego 2008r., sygn. akt II SA/Łd 770/07; LEX nr 351267). Operat szacunkowy jest specjalistyczną opinią biegłego, wymaga bowiem szczególnych wiadomości ze strony sporządzającej go wyspecjalizowanej w danej dziedzinie osoby, nie jest to natomiast akt administracyjny, nie można go również określić jako innego, niż określone w pkt 1-3 aktu lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa.
W związku z tym stwierdzić należy, że operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości nieruchomości nie może podlegać kognicji sądu administracyjnego. Zwrócić uwagę należy, iż operat szacunkowy stanowi podstawę faktyczną, na jakiej uprawniony organ wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania należnego właścicielowi, decyzja powyższa natomiast, po wyczerpaniu toku instancji może stać się przedmiotem skargi do sądu administracyjnego.
Stosownie do art. 157 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W literaturze przedmiotu podkreśla się, że postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. o gospodarce nieruchomościami dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu (por. S. Kalus, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. G. Bieńka, Wyd. Prawnicze, Warszawa 2005, s. 481). Przy czym oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje według takich samych zasad, jakie obowiązują rzeczoznawców przy ich sporządzaniu (por. wyrok NSA z dnia 9 października 2007 r., II OSK 1322/06, LEX nr 341051). Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego – wyceny nieruchomości, dla której sporządzenia wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna – może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.
Należy jednakże podkreślić, iż rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, aby operat, będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., I SA/Wa 869/08, LEX nr 527206).
Z postanowień art. 1 § 1 ustawy – prawo o ustroju sądów administracyjnych, wymienionego na wstępie wynika, że sąd administracyjny został powołany do kontroli działalności organów administracji publicznej, a zatem kontroli działalności organów państwa (organów administracji rządowej, jak i innych organów państwa wykonujących administrację publiczną) oraz organów samorządowych wykonujących administrację publiczną. Przedmiotem kontroli sądu administracyjnego jest zatem kontrola władczych działań organów państwa oraz organów wspólnot samorządowych (por. B. Adamiak, O podmiotowości organów administracji publicznej w postępowaniu sądowym, PiP 2006, z. 11, s. 44).
Ponieważ skarga Z. G. dotyczy operatu szacunkowego w zakresie określenia wartości prawa własności nieruchomości, które nie są żadnym z aktów wymienionych w art. 3 § 2 i § 3 P.p.s.a., dlatego skarga ta, jako niedopuszczalna podlega odrzuceniu, na podstawie art. 58 § 1 pkt 6 P.p.s.a.