Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] 2004 r. Prezydent Miasta T. powołując się na art. 204 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071;z późn. zm.), art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717; z późn. zm.) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). odmówił E. S. reprezentującemu firmę B. – Nieruchomości S. z siedzibą w T. ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku o funkcji biurowej na funkcję hotelowo – usługową w budynku położonym w T. na działce nr [...] przy ul. P. W uzasadnieniu stwierdzając, że działka przy ul. P. w T. położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Prezydent wskazał, że zmiana sposobu użytkowania istniejącego budynku biurowego na hotelarsko – usługowy nie jest wymieniana w art. 29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126; z późn. zm.) jako roboty nie wymagające pozwolenia na budowę, wobec czego zgodnie z art. 71 ust. 1 tej ustawy oraz zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania wymaga pozwolenia na budowę oraz ustalenia warunków zabudowy planowanej inwestycji.
Powołując się z kolei na przepis art. 1 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wyniki przeprowadzonej analizy urbanistycznej stwierdził, że projektowana zmian sposobu użytkowania nie jest kontynuacją parametrów, cech i wskaźników oraz funkcji dotyczących istniejącej zabudowy. Na sąsiednich działkach całkowicie brak zabudowy o charakterze obiektów zamieszkania zbiorowego, do której to kategorii należy funkcja hotelarska. Funkcją działek sąsiednich jest przemysł i usługi. Ponadto według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta T. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie o funkcji przemysłowo – składowej. Proponowana przez wnioskodawcę zmiana sposobu użytkowania byłaby sprzeczna z aktualnie istniejącą funkcją na tym terenie oraz stanowiłaby poważne ograniczenie możliwości rozwoju działalności gospodarczej.
Od powyższej decyzji wymieniony na wstępie wnioskodawca wniósł odwołanie wskazując, że za pozytywnym rozpatrzeniem jego wniosku przemawia niedobór miejsc hotelowych w T. W wyniku rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją nr [...] z dnia [...] 2004 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta T. W uzasadnieniu wskazując na treść przepisów art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 4 i art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz projekt decyzji sporządzony przez osobę uprawnioną Kolegium stwierdziło, że wydana przez organ pierwszej instancji decyzja jest zgodna z wszystkimi wymogami prawa. Oceniło też, że dołączona do decyzji Prezydenta analiza, o której mowa w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została przeprowadzona w sposób rzetelny i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.
Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu Kolegium stwierdziło, że nawet względu natury celowościowej i społecznej tj. zwiększenie miejsc hotelowych w T. nie uprawniają do zastosowania innej wykładni przepisów obowiązującego prawa niż interpretacja dokonana przez organ administracji publicznej pierwszej instancji.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję Kolegium wywiodła strona postępowania administracyjnego, użytkownik wieczysty przedmiotowego budynku - spółka "D." S. A. z siedzibą w S., wnosząc o jej uchylenie.
Spółka zarzuciła, że organ rozpoznający wniosek nie zbadał dokładnie sprawy i oparł się na powierzchownych ustaleniach. W sąsiedztwie przedmiotowego budynku, na działce nr 29/06 znajduje się budynek mieszkalny, mający dostęp z tej samej drogi publicznej, który spełniał kiedyś funkcję mieszkalną tj. hotelu pracowniczego i obecnie nadal pełni funkcję mieszkalną przynależąc do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej "L.". Nie można zatem stwierdzić, że planowana inwestycja nie kontynuowałaby funkcji realizowanej w sąsiedztwie.
Skarżąca Spółka podniosła również, iż pozostałe działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie nie są zabudowane, co oznacza, że również w tym przypadku nie można przyjąć, że słuszny jest zarzut braku kontynuacji funkcji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest zasadna, jednakże z innych powodów niż wskazała skarżąca Spółka.
Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.), sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nie będąc więc związany zarzutami i wnioskami danej skargi Sąd zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu dostrzeżonych w toku kontroli legalności decyzji wszelkich naruszeń prawa, niezależnie od żądań oraz zarzutów podniesionych w skardze.
Badając zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzję organu II instancji pod kątem jej zgodności z prawem Sąd stwierdził, iż narusza ona art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do powołanego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku kiedy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z brzmienia tego przepisu wynika, że badanie parametrów i funkcji zabudowy sąsiedniej w stosunku do terenu objętego wnioskiem jest potrzebne dla określenia podobieństw pomiędzy zabudową istniejącą a zabudową nową, a więc zabudową której wzniesienie przewiduje wniosek.
Za taką interpretacją przemawia również brzmienie art. 61 ust. 6 ustawy, który stanowi delegację ustawową dla wydania rozporządzenia w przedmiocie sposobu ustalania wymagań dotyczących tylko nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Tak więc wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od spełnienia określonego przez art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunku "dobrego sąsiedztwa" tylko w przypadku jeżeli wniosek obejmuje planowaną nową zabudowę terenu; spełnienie tego warunku nie jest natomiast wymagane w przypadku wniosku obejmującego tylko planowaną zmianę sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego lub jego części (tak też "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz" pod red. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 499). Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie, nie mając podstaw prawnych ku temu, organy obu instancji dokonały oceny wniosku E. S. pod kątem warunku, którego spełnienie nie jest wymagane, przy czym ocena ta zaważyła o wyniku sprawy.
Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec jak w sentencji.
W ponownym postępowaniu należy dokonać oceny złożonego wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku o funkcji biurowej na funkcję hotelowo – usługową jedynie pod kątem spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wobec uwzględnienia skargi, stosownie do art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec jak w punkcie 2 sentencji wyroku.
O kosztach orzeczono na podstawie 200 ww. ustawy, uwzględniając wysokość poniesionego wpisu i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz koszty zastępstwa procesowego stosownie do § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349; z późn. zm.).