Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r., nr [...], Starosta [...] ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł za utracone prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto G. decyzją Starosty [...] z dnia [...] marca 2018 r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej obejmującej zadanie inwestycyjne pn. "Budowa i przebudowa drogi ulicy [...] w G. (II etap)", oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0461 ha, położoną w obrębie [...] miasta G., zapisaną w księdze wieczystej [...], na rzecz W. i E. małżonków Ś. (skarżących). W decyzji zobowiązano Burmistrza [...] do wypłaty ww. odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Burmistrz [...]. Podniósł, że zgodnie z ww. decyzją wartość 1 m˛ nieruchomości to 100 zł, przy czym z analizy operatów szacunkowych z ostatnich dwóch lat, stawki za m˛ odszkodowań za działki przejęte z mocy prawa, na terenie miasta G., które Gmina Miasto G. wypłacała na rzecz dotychczasowych właścicieli, wahała się w granicach 37,00 zł – 48,00 zł. W ocenie organu stawka za m˛ zaproponowana właścicielom przejętej nieruchomości stanowczo przewyższa stawki za m˛, obowiązujące aktualnie na terenie miasta G..
Decyzją z dnia [...] maja 2020 r., nr [...], Wojewoda uchylił decyzję organu I instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu organ przytoczył stan faktyczny sprawy oraz treść art. 12 ust. 4 i 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 – dalej "specustawa drogowa"), art. 134 ust. 1 i 2, art. 130 ust. 2, art. 175 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2 i art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 65 – dalej "u.g.n.") oraz § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 – dalej "rozporządzenie"). Organ stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2019 r., stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania, nie mógł zostać wykorzystany w postępowaniu w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania i wniosku tego nie zmieniły wyjaśnienia biegłej uzyskane w toku postępowania odwoławczego.
Wojewoda wskazał, że zwrócił się do autorki operatu z prośbą o wyjaśnienie, czy biegła dokonała badania rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...], podanie przyczyn uznania T. za podobne miasto powiatowe do G., uzasadnienie doboru do porównań 3 wybranych transakcji i odrzucenia pozostałych oraz o podanie przyczyn uznania ogrodzenia za rzecz stanowiąca przedmiot odrębnej własności. Organ przywołał, że w odpowiedzi biegła wyjaśniła, iż na terenie miasta G. w okresie 4 lat wstecz nie występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, że zbadała rynek na ternie miejscowości powiatowych L., R., B., W. i T., że wyboru nieruchomości dokonano przyjmując priorytet dla przeznaczenia pod drogi zbiorcze i główne, odrzucono nieruchomości mało podobne do nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości, których ceny naruszyłyby zasadę delty; charakter części składowych gruntu biegła określiła w oparciu o informacje od właścicieli gruntu, przekazane w trakcie wizji lokalnej.
Wojewoda ocenił przedstawione wyżej wyjaśnienia za niewystarczające do tego, by można było wiarygodność oszacowania i w oparciu o nie ustalić wysokość odszkodowania. Stwierdził, że biegła nie wyjaśniła, czy analizowała rynek na terenie całego powiatu [...], nie wskazała, z jakich przyczyn za podobny rynek uznała rynek miasta T., nie podała powodów wyboru do porównań 3 konkretnych transakcji oraz odrzucenia pozostałych (wyjątek w tym zakresie, jak wskazał organ, był argument, iż priorytetowo traktowano nieruchomości przeznaczone pod drogi zbiorcze i główne, jednak cecha ta i tak została uwzględniona w ramach korekty cen z uwagi na różnice w cechach cenotwórczych i nie miała wpływu dominującego). Organ uznał też za niejasne stwierdzenie biegłej, że odrzucono nieruchomości mało podobne do wycenianej, wytknął nadto brak jakiegokolwiek wyjaśnienia zasadności korygowania cen pomiędzy miastami z uwagi na przeciętne zarobki, stopę bezrobocia oraz powierzchnię i ludność miejscowości.
Wskazał, że biegła nie zbadała stanu prawnego ogrodzenia znajdującego się na gruncie i nie wskazała okoliczności uzasadniających wyłączenie go z zakresu zastosowania zasady wyrażonej w art. 48 ustawy z dnia 23 sierpnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 – dalej "kodeks cywilny"), samo zaś oświadczenie stron w tej kwestii jest niewystarczające. Zarzut odwołania organ uznał za niezasadny, stwierdzając, że bazował on na wskazaniu różnicy pomiędzy wynikiem kwestionowanej oceny a wynikami wycen innych, nieokreślonych bliżej nieruchomości. Końcowo Wojewoda wytknął organowi I instancji brak rozstrzygnięcia w zakresie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, o czym mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.
Sprzeciw od powyższej decyzji wnieśli W. Ś. i E. Ś., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o jej uchylenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Decyzji zarzucili naruszenie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 – dalej "k.p.a.") poprzez nieuzasadnione przyjęcie, iż przyjęta za podstawę wyceny opinia rzeczoznawcy była nieprawidłowa. W uzasadnieniu sprzeciwu skarżący, podkreśliwszy fakultatywność pozyskania przez organ opinii biegłego na potrzeby postępowania, zarzucili Wojewodzie wkroczenie w warstwę merytoryczną opinii biegłego, a nadto pozbawione podstaw twierdzenia o braku uzasadnienia wyboru konkretnych nieruchomości jako podobnych, nieuzasadnione uzależnienie prawidłowości sporządzonej opinii od jej wyjaśnień w zakresie analizy rynku na terenie całego powiatu [...] (co, jak podnieśli, nie ma znaczenia dla sprawy) i braku odpowiedzi na pytanie o wpływ na wycenę przeciętnych zarobków, stopnia bezrobocia, powierzchni i ludności miejscowości analizowanych (co, jak zarzucili, jest nieuzasadnione z uwagi na brak takiego pytania w wystosowanym do biegłej wezwaniu).
Za niemające znaczenia dla sprawy skarżący uznali ustalenia w zakresie relacji cen pomiędzy wybranymi miastami na innych aniżeli rynek nieruchomości drogowych segmentach rynku, bowiem nie to było przedmiotem wyceny. Jako nieuzasadniony ocenili zarzut braku ustaleń stanu faktycznego w zakresie własności ogrodzenia w odniesieniu do art. 48 kodeksu cywilnego, wskazując, że nie jest rolą biegłego dokonywanie tego typu ustaleń, zaś to organ I instancji winien ocenić zasadność dokonanej kwalifikacji ogrodzenia, jako obiektu niebędącego częścią składową gruntu.
W odpowiedzi na sprzeciw organ odwoławczy wniósł o jego oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zakwestionowanej decyzji. Zarzuty sprzeciwu uznał za bezzasadne podnosząc, że uzyskanie opinii biegłego było w przedmiotowej sprawie obligatoryjne, że operat podlegał ocenie jego wartości dowodowej przez organ pod względem spójności i rzetelności, że wyjaśnienia co do podstaw uznania przyjętych nieruchomości jako nieruchomości podobnych w istocie ich nie wskazały, że brak wyjaśnienia powodów korekcji cen z uwagi na przeciętne zarobki i pozostałe wskazane czynniki prowadzi do wniosku, iż biegły zastosował mechanizm wyceny niezgodny z prawem, oraz że to biegła podjęła się ustalenia stanu prawnego ogrodzenia, odchodząc od regulacji art. 48 kodeksu cywilnego i dokonując własnych ustaleń o odrębnej własności ogrodzenia, w oparciu o przedłożone jej oświadczenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje
Sprzeciw nie ma uzasadnionych podstaw i w związku z tym podlega oddaleniu.
Zgodnie z art. 64e ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej "p.p.s.a."). rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (publ. jak wcześniej wskazano), tj. decyzji uchylającej decyzję wydaną przez organ pierwszej instancji (decyzji kasacyjnej).
Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.
Istota zawisłego sporu sprowadza się do zasadności negatywnej oceny wykorzystanego w postępowaniu prowadzonym przez Starostę [...] operatu szacunkowego, sporządzonego [...] listopada 2019 r. na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość nr ewid.[...], wywłaszczoną w związku z realizacją inwestycji drogowej.
Wyjaśnić należy, że kwota odszkodowania za przejętą pod inwestycję drogową nieruchomość ustalana jest wedle zasad określonych w art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (publ. jak wcześniej wskazano), z zastrzeżeniem zawartym w art. 12 ust.
5. Z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej wynika z kolei, że w kwestiach nieuregulowanych art. 18 stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (publ. jak wcześniej wskazano) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wymogi co do formy, treści, stosowanej metodologii i sposobów sporządzania operatu określa, zgodnie z delegacją zawartą w art. 156 u.g.n., zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (publ. jak wcześniej wskazano). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Operat szacunkowy stanowi zatem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania.
Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy, nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody.
Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Jeśli analiza treści operatu budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, wówczas operat wymaga wyjaśnienia (vide: wyroki NSA z 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08; z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13; z 15 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3065/14 – dostępne na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie naruszając zasady, iż w sprawach, w których orzeka się przy wykorzystaniu operatu szacunkowego, potrzeba jego sporządzenia, uzupełnienia czy ponownej oceny oznacza konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części i uzasadnia wykorzystanie w postępowaniu odwoławczym art. 136 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uzupełniająco przeprowadzić postępowanie dowodowe np. zwracając się do rzeczoznawcy majątkowego, celem wyjaśnienia kwestii niezbędnych do oceny wiarygodności operatu (vide: wyrok NSA z dnia 28 maja 2020 r., sygn. akt I OSK 454/20, dostępny jw.).
W ocenie Sądu, Wojewoda zasadnie zakwestionował prawidłowość sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego i w konsekwencji uchylił decyzję organu pierwszej instancji, ustalającą odszkodowanie w oparciu o ten operat. Prawidłowo zastosował tym samym art. 136 § 2 k.p.a., przy czym kasacyjne rozstrzygnięcie zapadło dopiero po uprzednim wezwaniu autora spornego operatu do wyjaśnienia stwierdzonych przez Wojewodę wątpliwości dotyczących treści tego operatu.
W piśmie z dnia [...] stycznia 2020 r. organ II instancji, prowadząc postępowanie odwoławcze, zwrócił się do autora operatu szacunkowego z [...] listopada 2019 r. o wyjaśnienie:
- 1) czy w toku wyceny przedmiotowej nieruchomości przeprowadzono badanie rynku nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...], a jeżeli tak, to o podanie wykazu transakcji na tym rynku,
- 2) z jakich przyczyn za podobne miasto powiatowe wobec G. uznano miasto T.,
- 3) uzasadnienia doboru do porównań trzech transakcji ujętych w tabeli na stronie 14 operatu szacunkowego oraz odrzucenia pozostałych wskazanych tam transakcji,
- 4) przyczyn, dla których ogrodzenie znajdujące się na nieruchomości uznano za rzecz stanowiącą przedmiot odrębnej własności.
Sąd potwierdza, że wątpliwości Wojewody zakresie kwestii 2-4 były uzasadnione, a ich niewyjaśnienie doprowadziło do słusznego wniosku, że operat nie mógł być podstawą do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość.
Z treści operatu szacunkowego nie wynika, jakimi przesłankami kierował się autor uwzględniając w analizie porównawczej rynku nieruchomości miasto na prawach powiatu T. i uznając je za "podobne miasto powiatowe" (główne miasto powiatu). Wątpliwości te są tym bardziej zasadne, że w przypadku trzech z czterech nieruchomości zlokalizowanych w mieście T. ceny transakcyjne za 1 m˛ kształtowały się na znacznie wyższym poziomie (194,17 zł, 199,77 zł i 116,67 zł) aniżeli ceny 1 m˛ pozostałych nieruchomości ujętych w zestawieniu (od 35,97 zł do 80,46 zł). Słusznie zauważył organ, że wyjaśnienie tej kwestii przez biegłą poprzez stwierdzenie, iż jedynie w T. w analizowanym okresie dokonano transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogi: droga zbiorcza (czyli takim, jakie dla wycenianej nieruchomości przewiduje obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – uchwała Rady Miasta Golub-Dobrzyń nr XXXIX/281/2006 z 18 kwietnia 2006 r.) jest niewystarczające z tego względu, że ta cecha rynkowa jedynie w 25% stanowiła o końcowej kwocie wyceny, nie była więc w tych okolicznościach na tyle istotna, by stanowiła uzasadnienie ujęcia tej nieruchomości jako nieruchomości porównawczej.
Wobec braku informacji na ten temat w samym operacie, oraz braku wyjaśnienia ww. kwestii w odpowiedzi na wezwanie organu niemożliwym było odczytanie, na jakich przesłankach biegły oparł konkluzję o zasadności ujęcia nieruchomości zlokalizowanej w T., przy ul. [...], jako nieruchomości porównawczej. Nie są też jasne powody ujęcia w zestawieniu nieruchomości podobnych którejkolwiek z nieruchomości zlokalizowanych w T., przy czym wobec definicji nieruchomości podobnej z art. 4 pkt 16 u.g.n. ("nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość") wątpliwa pozostaje konkluzja, jakoby wyceniana działka była nieruchomością podobną do tej zlokalizowanej w mieście rangi miasta na prawach powiatu. W konsekwencji stwierdzić należy słuszność stanowiska organu odwoławczego, że brak jest możliwości kontroli prawidłowości rozumowania biegłego w powyższym zakresie.
Zasadnie wytknął także Wojewoda, że istotną wadę przedmiotowego operatu stanowiła niejasność co do powodów wyodrębnienia trzech nieruchomości jako nieruchomości porównawczych w procesie ustalania wartości działki wycenianej, z tych ujętych w tabeli "Ceny zaktualizowane na dzień wyceny:" na stronie 14 operatu (nieruchomości położone w T., R. i B.). Sąd zauważył przy tym, że nie są jasne kryteria wyszczególnienia danych pozycji jako pozycji "niezacienionych", jak też wyboru jednej z dwóch "niezacienionych" nieruchomości zlokalizowanych w T. do zestawienia nieruchomości porównawczych. Na pytanie organu odwoławczego o podstawy wyodrębnienia trzech wskazanych nieruchomości jako nieruchomości porównawczych biegła wyjaśniła, że odrzuciła te transakcje, których wartości naruszyłyby zasadę delty nie większej od ceny minimalnej, a pozostałe jako mało podobne do nieruchomości wycenianej. Nie odniesiono powyższego jednak do poszczególnych, wskazanych w operacie nieruchomości.
Kryteria kwalifikacji danej nieruchomości jako porównawczej (a contrario – kwalifikacji danej nieruchomości jako "mało podobnej") stanowiły właśnie przedmiot dociekań organu, a więc odpowiedź w tym zakresie nie może zostać uznana za w pełni wyjaśniającą sposób rozumowania biegłego. Nieznane bowiem pozostają przesłanki, którymi kierował się w procesie kwalifikacji wskazanych nieruchomości jako nieruchomości podobnych (porównawczych), a przez to, czy dokonany wybór jest zgodny z art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 i art. 134 ust. 2 u.g.n.
Skoro określając wartość rynkową nieruchomości zajętych pod drogę, rzeczoznawca zdecydował się na zastosowanie metody porównawczej, a dane z lokalnego rynku nieruchomości nie wystarczyły do określenia tej wartości (§ 36 ust. 2 rozporządzenia), prawidłowo wziął on pod uwagę dane z rynku regionalnego (województwa). Z tego też powodu Sąd uznał za niezasadny wytyk organu odwoławczego, jakoby brak jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o to, czy biegły przeprowadził badanie nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...], przy braku informacji na ten temat w operacie szacunkowym, współstanowił o jego dyskwalifikującej wadzie. Jako że wyceniana nieruchomość znajduje się na obszarze miasta G., i – jak wyjaśniła biegła – w przyjętym okresie dokonano tylko jednej transakcji pod inwestycję drogową na obszarze tego miasta, to zbędną była analiza rynku na terenie powiatu, którego głównym miastem jest G., zasadną zaś okazała się analiza rynku regionalnego – transakcji na terenie miast powiatowych o podobnym potencjale gospodarczo-społecznym w województwie kujawsko-pomorskim. Dokonany przez rzeczoznawcę wybór danych musi jednak znajdować logiczne uzasadnienie, czego w zakwestionowanym przez organ odwoławczy operacie zabrakło.
Sąd podzielił zarzut Wojewody co do okoliczności skorygowania przez biegłą cen pomiędzy miastami z uwagi na przeciętne zarobki, stopę bezrobocia oraz powierzchnię i ludność miejscowości, przede wszystkim w procesie porównawczym uwzględniającym transakcje przeprowadzone na terenie miasta T. (nieruchomość przyjęta jako porównawczą zlokalizowaną na terenie tego miasta). Stosując, tak jak w zakwestionowanym operacie, metodę porównawczą, odnośnikiem do wyceny przejętej nieruchomości są ceny nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego. Nie ma zatem podstaw ujęcia w zestawieniu nieruchomości, niebędących nieruchomościami podobnymi (za które, jak w niniejszej sprawie, uznać należy też nieruchomość wybraną do zestawienia jako podobną, bez dostatecznego uzasadnienia tego wyboru), by potem stosować wobec niej zabiegi korygujące cenę w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Poza tym zgodzić należy się z organem, że zastosowanie współczynnika korekcyjnego o wartościach kolejno 1,07, 1,05 i 0,97 dla przyjętych jako podobne nieruchomości zlokalizowanych w R., B. i T. nie zostało dostatecznie uzasadnione.
Nie przedstawiono, jak czynniki określone jako przeciętne zarobki, liczba ludności, powierzchnia w km˛ i stopa bezrobocia kształtują poziom cen nieruchomości, również w innych segmentach rynku aniżeli rynku nieruchomości drogowych.
Zasadny okazał się wytyk organu, że na gruncie przedstawionego operatu szacunkowego w sposób nieuzasadniony przyjęto, iż ogrodzenie wywłaszczonej nieruchomości stanowi przedmiot odrębnej własności. Należy wskazać, że dokonując wyceny rzeczoznawca winien kierować się treścią art. 4 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Zgodnie z art. 48 § 1 kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Ogrodzenie jest urządzeniem trwale związanym z gruntem i jako takie stanowi część składową nieruchomości, stanowiąc własność właściciela ogrodzonego gruntu. Sporządzając operat szacunkowy biegły w zakresie wyceny wartości nieruchomości swoje założenia i wyliczenia opiera na danych, których źródłem są wskazane w art. 155 ust. 1 u.g.n. dokumenty, rejestry, ewidencje czy księga wieczysta.
W niniejszej sprawie założenie o odrębnej własności ogrodzenia wywłaszczonej nieruchomości biegła powzięła w oparciu o protokół z wizji lokalnej na działce nr [...], w którym wskazano, że ogrodzenie jest własnością "Wspólnoty Mieszkaniowej". Operat sporządzony został zatem o błędne założenia faktyczne, albowiem część składowa nieruchomości, poza budynkami w wyjątkowych okolicznościach, nie może stanowić przedmiotu odrębnej własności. Po drugie niezrozumiałym jest, dlaczego – skoro przyjęto, że ogrodzenie stanowi odrębną własność – ustalona łączna wartość odszkodowania (za grunt i ogrodzenie) została przyznana wywłaszczonym właścicielom działki nr ewid.[...], niebędącymi, jak przyjęto w operacie, jednocześnie właścicielami ogrodzenia. Potwierdza to zasadność zarzutów organu odwoławczego względem zakwestionowanego operatu i powziętej na jego podstawie decyzji I instancji.
Powyższe rozważania stanowią zasadniczo argumentację Sądu względem zarzutów postawionych we sprzeciwie od decyzji kasacyjnej Wojewody. Wypada nadto stwierdzić, odnosząc się do treści tego sprzeciwu, że sporządzenie operatu szacunkowego było w rozpoznawanej sprawie obligatoryjne, co wynika z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n. Bez znaczenia dla sprawy miała okoliczność, że organ nie wystosował do biegłego prośby o wyjaśnienie zasadności korygowania cen pomiędzy miastami z uwagi na przeciętne zarobki, stopę bezrobocia, powierzchnię i liczbę ludności, albowiem po pierwsze – powinno wynikać już z treści sporządzonego operatu, a po drugie – w obliczu pozostałych stwierdzonych wad operatu uzasadnienie tej kwestii pozostawałoby bez wpływu na jego ogólną, negatywną ocenę. Argumentacja wnoszących sprzeciw kwestionująca zarzut Wojewody dotyczący nieuzasadnionego wyłączenia z części składowych wycenianej nieruchomości ogrodzenia potwierdza w istocie wadliwość powziętej przez organ I instancji decyzji (brak weryfikacji założeń operatu dotyczących stanu prawnego wycenianej nieruchomości i jej ogrodzenia).
Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił wniesiony sprzeciw na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a.