Uzasadnienie
Skargą z 31 stycznia 2020r. Prokurator Regionalny w B. zaskarżył do sądu administracyjnego uchwałę Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (Dz. Urz. Województwa Podlaskiego z 2019r., poz. 4724). Uchwale zarzucił:
- - istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, art. 1 ustawy o samorządzie gminnym oraz art. 16 i 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez uzależnienie w § 6 pkt 3 zaskarżonej uchwały możliwości najmu lokalu z zasobów mieszkaniowych Gminy Miasta A. od 10 – letniego okresu zamieszkiwania na terenie gminy, co wykracza poza uprawnienie wynikające z art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego i arbitralnie wyklucza spod unormowań zaskarżonej uchwały członków wspólnoty gminnej zamieszkujących na jej obszarze krócej niż 10 lat;
- - istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, art. 1 ustawy o samorządzie gminnym oraz art. 16 i 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez uzależnienie w § 7 pkt 3 zaskarżonej uchwały możliwości najmu socjalnego lokalu z zasobów mieszkaniowych Gminy Miasta A. od 10 letniego okresu zamieszkania na terenie gminy, co wykracza poza uprawnienie wynikające z art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego i arbitralnie wyklucza spod unormowań zaskarżonej uchwały członków wspólnoty gminnej zamieszkujących na jej obszarze krócej niż 10 lat;
- - istotne naruszenie art. 14 ust. 1 i art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz art. 7 Konstytucji RP poprzez przyznanie w § 12 pkt 2 zaskarżonej uchwały pierwszeństwa zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego w trybie szczególnym osobom uprawnionym do najmu lokalu socjalnego na mocy prawomocnego wyroku sądowego, nie umieszczonym na liście rocznej osób uprawnionych do najmu lokalu, podczas gdy unormowanie takie wykracza poza uprawnienie wynikające z art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, a ponadto uprzywilejowuje w sposób nieuprawniony osoby eksmitowane z przyznanym lokalem socjalnym w porównaniu do innych osób oczekujących na lokal socjalny;
- - istotne naruszenie art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2, art. 6 i art. 36 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz art. 7 Konstytucji RP poprzez unormowanie w § 23 ust. 2, § 23 ust. 4 pkt 3 i § 30 zaskarżonej uchwały trybu postępowania z kaucją mieszkaniową, zwolnień pozaustawowych oraz jej obligatoryjnego charakteru, podczas gdy unormowanie takie wykracza poza uprawnienie z art. 21 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, modyfikując określony w art. 6 i 36 ustawy tryb postępowania z kaucją mieszkaniową oraz narusza cywilnoprawny charakter omawianej instytucji.
Podnosząc powyższe zarzuty prokurator wniósł o stwierdzenie nieważności:
- - § 6 pkt 6 uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;
- - § 7 pkt 3 uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;
- - § 12 pkt 2 uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;
- - § 23 ust. 1 i ust. 4 pkt 3 uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy;
- - § 30 uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z 26 września 2019r. Nr XV/162/19 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w Augustowie wniosła o oddalenie skargi. Podała, że uchwałą Rady Miejskiej z 6 lutego 2020r. Nr XIX/209/2020 została uchylona w całości uchwała zaskarżona skargą. W treści nowej uchwały usunięty został kwestionowany zapis odnoszący się do długości okresu zamieszkiwania na terenie Gminy Miasta A. Tym niemniej organ wyjaśnił, że intencją kwestionowanego zapisu w zaskarżonej uchwale było dążenie, by realizacja zadań własnych gminy objęła stałych mieszkańców wspólnoty a nie osób przejściowo przebywających na terenie gminy. Wskazał także, że w nowej uchwale z 6 lutego 2020r. usunięto również zapis § 12 pkt 2, tym niemniej organ stwierdził, że tenże zapis nie naruszał art. 21 ust. 3 pkt 3 w związku z art. 14 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego albowiem organ uchwałodawczy gminy ani nie zawęził ani nie rozszerzył wyłącznych uprawnień sądu powszechnego do orzekania o prawie do lokalu socjalnego.
Rada Miejska w Augustowie stwierdziła nadto, że w nowej uchwale z 6 lutego 2020r. powielono kwestionowany skargą zapis § 23 ust. 1 oraz ust. 4 pkt 3. Zapis ten nie narusza przepisów prawa albowiem Rada Miejska w Augustowie wskazuje jedynie na sam fakt powinności opłacenia kaucji bez określania jej wysokości. Wskazanie na obowiązek zapłaty kaucji mieści się w katalogu zasad najmu lokali tj. klarownego wskazania w akcie prawa miejscowego zasad, przy zaistnieniu których zostanie zawarta umowa najmu. Konkretyzacja wysokości kaucji i terminu zapłaty następuje w drodze umowy cywilnoprawnej. Konsekwencją wprowadzenia uchwałą Rady obowiązku zapłaty kaucji jest także wskazanie w tejże uchwale, kto jest z tej kaucji zwolniony i taki zapis został zawarty w § 30 uchwały.
Na rozprawie poprzedzającej ogłoszenie wyroku, Prokurator Prokuratury Regionalnej w B. – M. F. sprecyzował, że zarzut naruszenia § 12 zaskarżonej uchwały dotyczy § 12 ust. 1 pkt 2 uchwały.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;
Skarga podlegała uwzględnieniu.
Na wstępie Sąd zauważa, że wynikająca z odpowiedzi na skargę utrata mocy obowiązującej zaskarżonej uchwały, będąca następstwem podjęcia przez Radę Miejską w Augustowie w dniu 6 lutego 2020r. nowej uchwały (Nr XIX/209/2020) w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, nie uczyniła bezprzedmiotowym postępowania sądowoadministracyjnego dotyczącego oceny legalności wcześniejszej uchwały tj. zaskarżonej uchwały Rady Miejskiej w Augustowie z dnia 26 września 2019r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (Nr XV/162/19). Utrata bowiem mocy obowiązującej poprzedniej uchwały wynikająca z faktu uchwalenia kolejnej uchwały, nastąpiła ze skutkiem ex nunc tj. z momentem wejścia w życie uchwały z 6 lutego 2020r., czyli z upływem 14 dni od ogłoszenia uchwały z 6 lutego 2020r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Podlaskiego a zatem – zważywszy na opublikowanie nowej uchwały w Dzienniku Urzędowym Województwa Podlaskiego z 17 lutego 2020r. pod poz. 1073 – z dniem 3 marca 2020r.
Stwierdzenie natomiast nieważności zaskarżonej uchwały, czego w odniesieniu do niektórych jej zapisów domagał się Prokurator, eliminuje z obrotu prawnego zakwestionowane zapisy uchwały ze skutkiem ex tunc, tworząc stan, w jakim uznane za nieważne zapisy uchwały należy traktować jako takie, które w ogóle nie weszły do obrotu prawnego. Powyższe daje podstawę do ewentualnego podważania legalności rozstrzygnięć wydanych w oparciu o zakwestionowane zapisy uchwały oraz umożliwia ewentualne dochodzenie przed sądem powszechnym odszkodowania za szkody wyrządzone wydaniem rozstrzygnięć opartych o podstawy prawne uznane za nieważne od początku.
Sąd podkreśla, że dopuszczenie kontroli sądowoadministracyjnej uchwał wyeliminowanych z obrotu prawnego w sposób inny niż stwierdzenie ich nieważności, nie budzi w orzecznictwie sądów administracyjnych wątpliwości (vide, miedzy innymi: wyrok NSA z 27 lipca 2007r. sygn. II OSK 1046/07, Lex Nr 384291, wyrok NSA z 24 maja 2007r. sygn. II OSK 233.07, Lex Nr 334309, wyrok NSA z 13 września 2006r. sygn. II OSK 58/06, Lex Nr 320905).
Sprawowana przez sądy administracyjne kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej (art. 3 § 2 pkt 5 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej zwanego P.p.s.a.) oraz akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, poodejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej (art. 3 § 2 pkt 6 P.p.s.a.). Kontrola powyższa sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (vide: art. 1 § 2 Prawa o ustroju sądów administracyjnych).
Sąd administracyjny uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6 P.p.s.a., stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. Stosownie do art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2019r., poz. 506 ze zm.), nieważna jest uchwała organu gminy sprzeczna z prawem, przy czym podstawą stwierdzenia nieważności uchwały jest istotność naruszenia prawa. W przypadku bowiem nieistotnego naruszenia prawa, organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały ograniczając się do wskazania, że uchwałę wydano z naruszeniem prawa (art. 91 ust. 4 ustawy). Jako istotne naruszenie prawa uchwałą organu samorządu terytorialnego, traktowane jest naruszenie przepisów wyznaczających kompetencję do podjęcia uchwały, naruszenie podstawy prawnej uchwały, naruszenie przepisów prawa ustrojowego, materialnego oraz procedury podjęcia uchwały, przy czym istotna sprzeczność z prawem to wada doniosła pod względem faktycznym i prawnym, wynikająca z oczywistych i jednoznacznych naruszeń przepisów prawa materialnego lub formalnego, niepozwalających na zaakceptowanie uchwały ze względu na sposób i tryb podjęcia lub skutki, jakie wywołuje (vide: wyrok NSA z 5 września 2017r. sygn. I OSK 124/17 – dostępny w CBOSA).
Zaskarżona uchwała jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z art. 87 ust. 2 Konstytucji RP, akty prawa miejscowego są źródłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Stosownie do treści art. 94 Konstytucji RP, akty prawa miejscowego uchwalane przez organy samorządu terytorialnego oraz terenowe organy administracji rządowej, są ustanawiane na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawach. Powyższe oznacza, że materia prawa miejscowego nie może wykraczać poza zakres upoważnienia ustawowego. Materia prawa miejscowego może jedynie uzupełniać regulacje ustawowe wyłącznie w kwestiach wyraźnie wskazanych w upoważnieniu. Przekroczenie granic zakresu upoważnienia ustawowego do wydania aktu prawa miejscowego, zawsze stanowi istotne naruszenie prawa, nawet wówczas, gdy jest wynikiem błędnej wykładni przepisu upoważniającego lub dążeniem organu stanowiącego do osiągnięcia rezultatów moralnie (społecznie) uzasadnionych.
Zaskarżona uchwała została podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w dacie orzekania tj. Dz. U. z 2020r., poz. 611) w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały. Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy, rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel. Jak z kolei stanowi art. 21 ust. 3 ustawy, zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:
- 1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas nieoznaczony i najem socjalny lokalu oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu;
- 2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
- 3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i umowy najmu lokalu socjalnego lokalu;
- 4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
- 5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i najem socjalny lokali oraz sposób poddawania tych spraw kontroli społecznej;
- 6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
6a) warunki, jakie musi spełnić lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności;
6b) zasady przeznaczania lokali na realizację zadań, o których mowa w art. 4 ust. 2b.
Użycie przez ustawodawcę (przy wyliczaniu zakresu dopuszczalnej regulacji przez radę gminy) sformułowania "w szczególności", nie oznacza dowolności uchwalania treści prawa miejscowego, gdyż jego treść winna mieścić się w zakresie upoważnienia, pozostawać w zgodności z zasadami ustawowymi oraz nie może prowadzić do pogwałcenia zasad Konstytucji.
W świetle ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tworzenie warunków do zaspakajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy (vide: art. 4 ust. 1 ustawy), która na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie zapewnia lokale w ramach najmu socjalnego i lokale zamienne a także zaspakaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach (vide: art. 4 ust. 2 ustawy).
Pojęcie wspólnoty samorządowej zostało zdefiniowane w art. 16 ust. 1 Konstytucji RP, z którego wynika, że tworzy ją z mocy prawa ogół mieszkańców jednostek zasadniczego podziału terytorialnego, w tym przypadku gminy. Takie zatem znaczenie należy nadać pojęciu wspólnoty samorządowej użytemu w art. 4 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mieszkańcem gminy jest zatem każda osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania na terenie gminy. Prawo do ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnego zasobu ma w świetle art. 4 ust. 2 ustawy - każdy mieszkaniec gminy, niemający zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych, mający niskie dochody. Skoro status członka wspólnoty samorządowej nie jest uzależniony od okresu zamieszkiwania na terenie danej jednostki samorządowej i ustawa o ochronie praw lokatorów (....) nie wprowadza jako kryterium warunkującego skorzystanie przez mieszkańca gminy z lokalu z zasobów mieszkaniowych tejże gminy, granicznego okresu zamieszkiwania na terenie gminy, naruszenie prawa stanowi taki zapis regulaminu rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, który wprowadza jako przesłankę zawarcia umowy najmu z mieszkańcem gminy wymóg okresu zamieszkiwania na jej terenie.
Powyższe stanowisko jest utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych, które jednomyślnie stwierdzają, że brak jest podstaw aby przepisy gminne dyskryminowały w jakikolwiek sposób członków wspólnoty samorządowej w dostępie do prawa nabycia lokalu z gminnego zasobu nieruchomości z uwagi na długość okresu i charakter zamieszkiwania na terenie danej gminy (vide, między innymi: wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 12 kwietnia 2006r. sygn. II SA/Go 5/06, Lex Nr 322213, wyrok NSA z 8 czerwca 2002r. sygn. SA/Ka 269/02 Lex nr 162291, wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 23 lutego 2011r. sygn. II SA/Go 1/11, wyrok WSA w Łodzi z 28 marca 2018r. sygn. III SA/Łd 86/18 dostępny w CBOSA). Z tych przyczyn należało stwierdzić nieważność § 6 pkt 3 i § 7 pkt 3 zaskarżonej uchwały, gdyż ich treść wprowadziła niedopuszczalny wymóg zamieszkiwania osoby ubiegającej się o najem oraz osoby ubiegającej się o najem lokalu socjalnego na terenie Gminy Miasta A. co najmniej 10 lat przed rozpatrzeniem wniosku.
Za nieważny należało także uznać zapis § 12 ust. 1 pkt 2 zaskarżonej uchwały mocą którego Rada Miejska w Augustowie przewidziała pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego osobom uprawnionym do lokalu socjalnego na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. Powyższym zapisem Rada Miejska w Augustowie wykroczyła poza upoważnienie ustawowe określone art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Przyznawanie prawa do lokalu socjalnego osobom eksmitowanym jest bowiem przewidziane art. 14 ust. 1 ustawy i zastrzeżone do kompetencji sądu powszechnego orzekającego o obowiązku opróżnienia lokalu. Zapewnienie przez gminę lokali w ramach najmu socjalnego następuje wyłącznie na zasadach i w przypadkach określonych ustawą (vide: art. 4 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (...). Żaden z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (...) nie pozwala na uprzywilejowanie osób eksmitowanych z przyznanym wyrokiem sądu powszechnego uprawnieniem do lokalu socjalnego, względem innych osób oczekujących na lokal socjalny.
W sytuacji zatem, gdy nie istnieją regulacje ustawowe wskazujące na uprzywilejowaną pozycję eksmitowanych osób względem innych oczekujących na lokal socjalny, rada gminy nie ma podstaw prawnych do wprowadzania pierwszeństwa w zawarciu umowy najmu lokalu socjalnego z osobą z wyrokiem. Powyższy pogląd także jest ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych. Potwierdza to stanowisko między innymi wyrok NSA z 25 października 2010r. sygn. I OSK 732/10, w uzasadnieniu którego przedstawiona została szeroka argumentacja wykazująca przekroczenie granic upoważnienia ustawowego wprowadzeniem uprzywilejowania sytuacji osób eksmitowanych. Zgodnie ze stanowiskiem NSA, przepis art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, przyznający radzie gminy kompetencje do ustalenia zasad pierwszeństwa wynajmowania lokali socjalnych i lokali na czas nieoznaczony, dotyczy wyłącznie kształtowania przesłanek zawierania umowy najmu takich lokali na zasadach ogólnych, a nie na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ten ostatni przepis ma bowiem w stosunku do art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy charakter przepisu szczególnego wyłączającego stosowanie art. 21 ust. 3 pkt 3 do przypadków przyznawania uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie wyroku sądu. To sąd w prawomocnym orzeczeniu eksmisyjnym oznacza krąg podmiotów uprawnionych do otrzymania na tej podstawie lokalu socjalnego. Gmina nie może zatem ustalać w tym zakresie pierwszeństwa, przyznając uprawnienie do realizacji wyroku eksmisyjnego z wyprzedzeniem innych osób. Tożsamy pogląd powtórzyły sądy administracyjne między innymi w dostępnych w CBOSA wyrokach z 7 lutego 2013r. (sygn. IV SA/Po 1133/12) czy 12 kwietnia 2019r. (sygn. III SA/Łd 82/19).
Skład orzekający podzielił także stanowisko Prokuratora co do konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc zapisów § 23 ust. 1 i ust. 4 oraz § 30 zaskarżonej uchwały. Zapisy te bowiem odnoszą się do materii wyłączonej z kompetencji decyzyjnych organu uchwałodawczego gminy przewidzianych ustawą o ochronie praw lokatorów. Materia ta dotyczy instytucji kaucji zabezpieczającej należności z tytułu umowy najmu. W ustawie o ochronie praw lokatorów zasady pobierania kaucji zostały określone rozdziale 2 poświęconym prawom i obowiązkom właścicieli i lokatorów, wynikającym z umowy najmu. Zawieranie umów najmu następuje między wynajmującym a najemcą, gdzie wynajmującym jest organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) a najemcą osoba uprawniona do zawarcia umowy najmu. Kwestie związane z zapłatą i zwrotem kaucji zostały uregulowane wprost w ustawie, przy czym samo uzależnienie przez wynajmującego zawarcia umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu umowy najmu, nie jest obowiązkowe a fakultatywne.
Z ustawy o ochronie praw lokatorów nie wynika upoważnienie rady gminy do wprowadzenia jako przesłanki zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z zasobów mieszkaniowych gminy obowiązku uiszczenia kaucji, gdyż ustawodawca nie przesądził obligatoryjnego charakteru kaucji, oddając inicjatywę w jej ustanowieniu stronom umowy najmu lokalu (vide, między innymi: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 grudnia 2011r. sygn. IV SA/Po 503/11 oraz wyrok WSA w Opolu z dnia 22 listopada 2012r. sygn. II SA/Op 342/12).
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł o stwierdzeniu nieważności zasadnie zakwestionowanych przez Prokuratora Regionalnego w B. zapisów § 6 pkt 3, § 7 pkt 3, § 12 ust. 1 pkt 2, § 23 ust. 1 i ust. 4 pkt 3 oraz § 30 zaskarżonej uchwały (art. 147 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).