Uzasadnienie
Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.
A. Sp. z o.o. Sp. k. w Bi. wnioskiem z [...] października 2018r. wystąpiła do Prezydenta Miasta B. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy działki o numerze ewidencyjnym [...] położonej u zbiegu ulic [...] i [...] w B. dla inwestycji w postaci tablicy reklamowej o wymiarach 3x10m. Do wniosku dołączyła kopię mapy zasadniczej terenu objętego wnioskiem, na której linią koloru zielonego i literami ABCDEFGHIJKL oznaczono granice terenu objętego wnioskiem i zaznaczono lokalizację tablicy.
Pismem z [...] listopada 2018r. organ wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie części opisowej wniosku w zakresie wymiarów projektowanego obiektu, doprecyzowanie zakresu inwestycji na załączniku graficznym i uzupełnienie punktu dotyczącego obsługi komunikacyjnej.
Doprecyzowanie wniosku nastąpiło w dniu [...] listopada 2018r. poprzez złożenie uzupełnionego wniosku na nowym formularzu z nowym załącznikiem graficznym.
Postanowieniem z [...] grudnia 2018r. organ I instancji zawiesił postępowanie wszczęte opisanym wyżej wnioskiem na okres 9 miesięcy biegnących od daty sprecyzowania wniosku tj. do [...] sierpnia 2019r. z uwagi na przystąpienie przez Radę Miasta B. do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. w rejonie ulic [...].
Postępowanie zostało podjęte w dniu [...] sierpnia 2019r. po czym po sporządzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół terenu objętego inwestycją, decyzją z dnia [...] października 2019r. organ I instancji orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że lokalizacja tablicy reklamowej naruszy zasadę dobrego sąsiedztwa. Organ nawiązał do treści sporządzonej analizy stwierdzając, że w analizie wokół działki objętej wnioskiem wyznaczono granice obszaru analizowanego w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, przy przyjęciu, że front ten stanowi odcinek oznaczony na mapie literami C-D o długości 16 metrów a nie cała szerokość działki o numerze [...]. Organ stwierdził, że przyjęcie mniejszej szerokości frontu działki wynikało z konieczności wyodrębnienia zwartej jednostki terenowej urbanistyczno – architektonicznej w celu zachowania ładu przestrzennego.
Z analizy wynika, jak podał organ, że planowana inwestycja usytuowana ma być na terenie, dla którego podstawową funkcją jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z zabudową uzupełniającą oraz że w granicach obszaru analizowanego, obejmującego promień 50 metrów od długości planowanego ustawienia tablicy reklamowej (odcinek C-D) nie występują urządzenia reklamowe.
Odwołanie od tej decyzji złożył wnioskodawca podnosząc zarzuty:
- - naruszenia art. 61 ust. 1 pk1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne uznanie, że kontynuacja funkcji w rozumieniu przepisu polega wyłącznie na wykazaniu istnienia w obszarze analizowanym obiektów tożsamych z obiektem, będącym przedmiotem wniosku podczas gdy w orzecznictwie przyjmuje się szerokie rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z wykładnią systemową, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, co oznacza, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy;
- - naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez jego niezastosowanie w zakresie, w jakim przewiduje możliwość ustalenia obszaru analizowanego w wielkości większej niż minimum wynikające z przepisów prawa, w sytuacji gdy wyznaczony w tej sprawie minimalny obszar analizowany w znacznym zakresie obejmuje pozostałą część działki o numerze [...], na której znajduje się teren inwestycji w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami A-D;
- - naruszenia art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określającego zasadę wolności zagospodarowania terenu w związku z art. 64 ust. 3 i art. 21 Konstytucji RP wyrażającego się w zbyt formalistycznym podejściu do kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz w ograniczeniu sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego i przyjmowaniu z prawidłowy wyłącznie takiego, który uwzględnia minimalne odległości, których konsekwencją jest ograniczenie zasady wolności zagospodarowania terenu, jak i przysługującego wnioskodawcy prawa własności;
- - naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. polegającego na niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia okoliczności istotnych w sprawie, a który to obowiązek spoczywał na organie. Odwołujący się dodał, że organ I instancji nie tylko błędnie ustalił brak kontynuacji funkcji ale nie podjął także działań zmierzających do rozszerzenia granic obszaru analizowanego chociaż istniały ku temu okoliczności faktyczne;
- - naruszenia art. 107 § 3 w związku z art. 8 i art. 11 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie skarżonego rozstrzygnięcia, polegające na braku rzetelnego i przekonującego wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się organ wydając decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy, w szczególności w aspekcie stwierdzenia braku spełnienia wymogu kontynuacji funkcji (wyjaśnienia, dlaczego lokalizacja tablicy reklamowej jest sprzeczna z obowiązującą na tym terenie funkcją mieszkaniową wielorodzinną), braku możliwości zwiększenia obszaru analizowanego. Odwołujący się dodał, że zawarte w uzasadnieniu decyzji stwierdzenia naruszają zasady ogólne postępowania tj. zasadę przekonywania i zasadę pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;
Podnosząc powyższe zarzuty odwołujący się wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia.
Odwołanie nie zostało uwzględnione. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po jego rozpatrzeniu decyzją z dnia [...] stycznia 2020r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. Kolegium podzieliło ocenę organu I instancji opartą o treść sporządzonej analizy, że w obszarze analizowanym nie występują reklamy a więc nie istnieje funkcja reklamotwórcza. Analiza wykazuje, że w analizowanych obszarze brak jest takich cech zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwalałyby przyjąć, że w zakresie objętym wnioskiem planowany sposób zagospodarowania terenu będzie kontynuowany. Kolegium podkreśliło, że sam odwołujący się nie twierdzi, że w obszarze analizowanym występują nośniki reklamowe w postaci wolnostojących obiektów budowlanych o takich właśnie lub zbliżonych gabarytach. Kolegium nawiązało do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i stwierdziło, że w sprawie objętej wnioskiem nie została wykazana kontynuacja zagospodarowania terenu i kontynuacja cech zabudowy gdyż nie występują w obszarze analizowanym nośniki reklamowe na betonowym postumencie stabilizującym, nietrwale związane z gruntem o gabarytach zbliżonych do nośnika objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
Za niezasadne organ odwoławczy uznał zarzuty odwołania zarówno te dotyczące naruszenia prawa materialnego jak i te dotyczące przyjęcia zbyt małego obszaru analizowanego. Kolegium stwierdziło, nawiązując do stanowisk orzecznictwa, że poszerzenie granic obszaru analizowanego poza wskazane minimum jest dopuszczalne w sytuacji, gdy wyznaczony obszar jest pewną częścią spójnej urbanistycznej całości a okoliczności uzasadniające takie poszerzenie wynikają nie tylko z uzasadnienia decyzji ale także z graficznej i tekstowej części wyników analizy. W niniejszej sprawie takie okoliczności nie występowały a niedopuszczalne i sprzeczne z zasadą kształtowania ładu przestrzennego jest takie poszerzanie terenu analizowanego, by mogło uwzględniać oczekiwania inwestora.
Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczną wywiódł wnioskodawca, podtrzymując zarzuty odwołania i wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.
Pismem procesowym z dnia 9 kwietnia 2020r. ustanowiony przez skarżącą spółkę pełnomocnik profesjonalny uzupełnił skargę precyzując jej zarzuty i przedstawiając szeroką argumentację uzasadniającą postawienie zarzutów. Pełnomocnik postawił zaskarżonej decyzji siedem następujących zarzutów:
- 1. naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegającego na błędnym przyjęciu przez organy orzekające w sprawie, że prawidłowo został wytyczony obszar analizowany, którego granice wyznaczono w wielkości trzykrotności szerokości frontu oznaczonego na mapie linią koloru niebieskiego i literami A-D, będącego częścią działki o numerze [...], podczas, gdy przez "teren", o którym mowa w art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Na takie rozumienie terenu inwestycji wskazuje § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu całej działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów;
Przy przyjęciu natomiast, że obszar analizowany winien być wyznaczony od granic terenu inwestycji a nie od granic objętej wnioskiem działki, na której inwestycja jest planowana, pełnomocnik skarżącej spółki zarzucił organowi:
- 1. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegające na błędnym przyjęciu przez organ odwoławczy, że w realiach niniejszej sprawy brak jest możliwości odejścia od zasady wyznaczania obszaru analizowanego w wielkości minimalnej, w sytuacji gdy połowa obszaru analizowanego obejmuje prawie wyłącznie jeden budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany na działce, której fragmentu dotyczy kwestionowana decyzja;
- 2. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie podświetlanej tablicy reklamowej o wymiarach 3x10m, będące konsekwencją stwierdzenia, że w wyznaczonym minimalnym obszarze analizowanym brak jest możliwości ustalenia kontynuacji funkcji z uwagi na brak istnienia w tak wyznaczonym terenie reklam, pomimo, iż w orzecznictwie przyjmuje się szerokie rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z wykładnią systemową, co oznacza, iż kontynuacji funkcji nie należy rozumieć wyłącznie jako istnienie obiektów tożsamych z już istniejącymi, a w tym zakresie mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy;
- 3. naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określającego zasadę wolności zagospodarowania terenu w związku z art. 64 ust. 3 i art. 21 Konstytucji RP wobec niewłaściwego przyjęcia sposobu wyznaczania granic obszaru analizowanego i uznaniu, iż terenem analizowanym w oparciu o który dokonuje się ustaleń, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, może być także działka, której w istocie dotyczą warunki zabudowy, prowadząc tym samym do naruszenia zasady określonej w ww. przepisie a w konsekwencji do ograniczenia zasady wolności zagospodarowania terenu, jaki i prawa własności;
- 4. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. polegające na zaniechaniu przez organy obu instancji zebrania pełnego materiału dowodowego i dokonania wszechstronnej i dokładnej oceny okoliczności niniejszej sprawy. Nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, będącego elementem kluczowym w oparciu o który organ ocenia spełnienie jednego z podstawowych warunków niezbędnych do wydania warunków zabudowy tj. realizacji zasady "dobrego sąsiedztwa" powoduje podważenie wszystkich ustaleń poczynionych na tej podstawie, a tym samym ma istotny wpływ na wynik przedmiotowego postępowania;
- 5. naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w związku z art. 8 i art. 11 K.p.a. poprzez brak rzetelnego i przekonywającego wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się organ odwoławczy utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję. Zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rozważania co do poprawności wydanej decyzji, w świetle obowiązujących przepisów, jak i orzecznictwa sądowoadministracyjnego budzą wątpliwości co do prawidłowości zaskarżonej decyzji;
- 6. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji niewłaściwie przeprowadzonej kontroli prawidłowości wydania decyzji Prezydenta Miasta B. i oparcia rozstrzygnięć organów obu instancji na wadliwie sporządzonym materiale dowodowym tj. analizie urbanistycznej, co w konsekwencji doprowadziło do podjęcia błędnego o rozstrzygnięcia.
Odpis pisma procesowego doręczony został organowi. Do nowo sformułowanych zarzutów SKO w B. się nie ustosunkowało.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje
Skarga podlegała uwzględnieniu gdyż wszystkie zarzuty podniesione przez stronę skarżącą, sformułowane w skardze i dodatkowym piśmie procesowym, są trafne i skutecznie podważają treść zaskarżonej decyzji wykazując, że kwestionowana odmowa ustalenia warunków zabudowy miała miejsce z naruszeniem prawa materialnego oraz z naruszeniem prawa procesowego w sposób mający wpływ na wynik sprawy.
Decyzja odmowna naruszyła bowiem przepisy prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie naruszyła także wyrażoną art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz zasady konstytucyjne wyrażone art. 64 ust. 3 oraz 21 Konstytucji RP. Naruszenia przepisów prawa materialnego miały bezpośredni wpływ na treść decyzji. Naruszenia przy tym przepisów prawa materialnego były następstwem oceny niewłaściwie zebranego materiału dowodowego tj. takiego, który nie pozwalał na prawidłowe ustalenie charakteru i funkcji zabudowy sąsiedzkiej a w konsekwencji nie pozwalał na prawidłowe dokonanie oceny spełnienia zasadniczej dla sprawy przesłanki dobrego sąsiedztwa. Tym samym przy wydaniu zaskarżonej decyzji doszło także do zarzuconego skargą naruszenia przepisów prawa procesowego (art. 7, 77 i 80 oraz 107 § 3 K.p.a.) w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy.
W literaturze przedmiotu i orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowane jest od lat jednolite stanowisko co do charakteru decyzji o warunkach zabudowy. Jest to decyzja deklaratoryjna o charakterze związanym. Związany charakter decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że przed jej wydaniem organ administracji zobowiązany jest zbadać stan faktyczny sprawy pod kątem zgodności z przepisami prawa i jeżeli takiej niezgodności nie stwierdzi, jest zobowiązany wydać decyzję odpowiadającą żądaniu wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru konstytutywnego, gdyż nie tworzy porządku prawnego ale stanowi informację o charakterze urzędowym, co i pod jakimi warunkami, inwestor może na danym terenie wybudować, nie naruszając przepisów prawa i w kontekście wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Funkcją decyzji o warunkach zabudowy jest określenie dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa oraz wskazanie warunków i zasad, którym inwestycja jako całość powinna odpowiadać.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia przesłanek określonych art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis powyższy statuuje zasadę "dobrego sąsiedztwa", co oznacza, że nowa zabudowa powinna odpowiadać funkcji i charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej.
Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w decyzji. Regulacja art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, zważywszy na związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, powinna być rozumiana w ten sposób, że dopiero brak na właściwie wyznaczonym obszarze sąsiednim, położonym poza granicami działki, dla której warunki zabudowy mają być ustalone, obiektu o podobnych funkcjach i charakterystyce skutkować powinien odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy (vide: wyrok NSA z 20 sierpnia 2013r., sygn. II OSK 838/13 i z dnia 16 kwietnia 2015r. sygn. II OSK 2186/13). Celem wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu dobrego sąsiedztwa była z jednej strony konieczność utrzymania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym a z drugiej strony prawo inwestora do zagospodarowania nieruchomości.
W orzecznictwie podkreśla się, że zbyt restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i wynikającymi z niego uprawnieniami właścicielskimi, niezależnie jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). Kwestie parametrów planowanej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy, powinny być badane każdorazowo na gruncie konkretnej sprawy.
Zasadniczym błędem organów obu instancji było oparcie oceny spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa na wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w której w sposób niedopuszczalny zawężono granice obszaru analizowanego wyznaczając go w odległości trzykrotności szerokości tablicy reklamowej tj. obiektu objętego wnioskiem a nie trzykrotności szerokości działki o numerze [...], dla której ustalane były warunki zabudowy na potrzeby lokalizacji na jej fragmencie tablicy reklamowej. Tymczasem, zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określenie granic terenu objętego wnioskiem, dotyczy prawnych granic terenu inwestycji tj. granic o przebiegu ustalonym w trybie przewidzianym odrębnymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora jako terenu inwestycji wyłącznie fragmentu działki ewidencyjnej, dla której mają być ustalone warunki zabudowy (vide: stanowisko wyrażone przez WSA w Krakowie w wyroku z 4 lipca 2019r. sygn. II SA/Kr 269/19 oraz w wyroku z 11 października 2019r. sygn. II SA/Kr 584/19).
Ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana. Przez teren, którego dotyczy planowana zamian sposobu zagospodarowania, rozumieć należy jedną bądź wiele działek inwestycyjnych objętych wnioskiem inwestora (vide: wyrok NSA z 28 kwietnia 2016r. sygn. II OSK 2066/14).
W sprawie niniejszej wnioskodawca prawidłowo wyznaczył granice terenu inwestycji jako granice działki o numerze [...], oznaczając te granice na mapie linią koloru zielonego i literami ABCDEFGHIJKL. Uzupełniające wskazanie (na żądanie organu) planowanej lokalizacji tablicy na terenie działki o numerze [...], nie mogło stanowić punktu odniesienia do wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Zgodnie bowiem § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyznaczenie obszaru analizowanego dla przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu następuje wokół działki budowalnej, której dotyczy wniosek w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów.
Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 ww. Rozporządzenia, frontem działki jest ta część nieruchomości, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W analizie stanowiącej podstawę ustaleń organu, za front działki uznano odcinek C-D długości 16 metrów (odpowiadający długości tablicy reklamowej) i w konsekwencji granice obszaru analizowanego przyjęto w odległości trzykrotności odcinka C-D, nie mniejszej niż 50 metrów, co stanowiło naruszenie literalnego brzmienia wskazanych wyżej przepisów Rozporządzenia i którego skutkiem było to, że badaniem cech zabudowy sąsiedniej w ogóle nie objętego terenów sąsiednich względem działki o numerze [...], gdyż "sąsiedztwo" zamknęło się w granicach terenu inwestycji. W istocie zatem "dobrego sąsiedztwa" w sprawie nie ustalono i nie zbadano.
Skład orzekający zgadza się z również z tymi zarzutami skarżącego, które dotykają kwestii potrzeby powiększenia granic obszaru analizowanego (przy prawidłowym wyznaczeniu frontu) z uwagi na potrzebę analizy kontynuacji projektowaną inwestycją zastanej już funkcji i charakteru zabudowy wokół działki objętej wnioskiem. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie akcentowany był pogląd aby funkcje terenu i sposób zabudowy terenu tj. wyznaczniki "dobrego sąsiedztwa" z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, interpretować szeroko a nie zawężająco (vide: między innymi wyrok NSA w sprawie II OSK 1237/12). Przepis § 3 ust. 2 Rozporządzenia zakreśla minimalne granice obszaru do analizy (co najmniej trzykrotność frontu działki), co pozwala na szersze wyznaczenie zasięgu obszaru analizowanego o ile istnieje taka potrzeba. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w całym analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu.
Norma zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, przy spełnieniu pozostałych warunków wymienionych w art. 61 ustawy, pozwala ustalić warunki zabudowy już wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zbudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (vide: wyrok NSA w sprawie II OSK 1153/08). Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (vide: wyrok NSA w sprawie II OSK 116/12).
Z tych przyczyn sąd uwzględnił skargę i orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Konsekwencją uwzględnienia skargi stało się orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz strony skarżącej poniesionych kosztów postępowania sądowego (art. 200 w związku z art. 210 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).