Uzasadnienie
Wojewoda P. zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2010r. nr[...], po rozpatrzeniu odwołania J. R. i M. O. od decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] marca 2010r. w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, oznaczoną nr geod. [...] o powierzchni 0,0994 ha, położoną w B., przy ul. E. obr.[...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
U podstaw tego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia faktyczne:
Nieruchomość o nr geod. [...] i powierzchni 0,0994 ha, stanowiąca własność J. R. i M. O., na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (specustawy), została przejęta decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] maja 2008r. z przeznaczeniem pod budowę drogi gminnej.
Decyzją z [...] marca 2010r. nr [...] Prezydent Miasta B. ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w kwocie 184.695 zł. W pkt 2 tejże decyzji zobowiązał Gminę B. do wypłaty tego odszkodowania na rzecz M. O. w kwocie 92.347,50 zł oraz J. R. w kwocie 92.347,50 zł i orzekł, że jego zapłata nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu, powołując się na art. 12 ust.5 i 18 ust.1 specustawy, organ I instancji wyjaśnił, że wysokość odszkodowania ustalona została po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości według stanu z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania. Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i nie budzi zastrzeżeń formalno – prawnych, a rzeczoznawca majątkowy w sposób przejrzysty i czytelny przedstawił podstawy prawne dokonanych czynności i tok obliczeń.
Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody P. wniosły J. R. i M. O. domagając się ustalenia wyższej kwoty odszkodowania. W ocenie wnoszących odwołanie kwota odszkodowania została zaniżona, gdyż oferowana cena odbiega od aktualnie obowiązujących cen rynkowych nieruchomości położonych w pobliżu ich działki, które wynoszą 500 zł/m2. Dodatkowo podniosły, że podpisany przeze nie protokół przekazania nieruchomości stanowi tylko wstępną zgodę, a warunkiem przekazania nieruchomości miało być przedstawienie realnej kwoty odszkodowania i jej zaakceptowanie.
Wojewoda P., po rozpatrzeniu w/w odwołania, decyzją z dnia [...] maja 2010r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uwzględniając całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, organ przypominał, iż kwestie związane z ustaleniem wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne reguluje specustawa, która w art. 23 stanowi, że w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl zaś art. 154 ust.1 tej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Uszczegółowienia powyższych zasad dokonuje z kolei rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zaleca stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1).
Uwzględniając powyższe regulacje organ stwierdził, że w przedmiotowej sprawie przejęta nieruchomość została wyceniona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a rzeczoznawca wybrał do porównania 32 transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych w obr. 7 i sąsiednich obr. 4,5,6 i 8. Średnia cena tych działek wynosiła 210,67 zł/m2. Wartość zaś działki nr 603/1, przy zastosowaniu współczynnika korygującego 0,98, ustalona została na 185,81 zł/m2. Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego, organ II instancji stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach, a subiektywne przekonanie odwołujących się, iż wskazana wartość jest zbyt niska, nie świadczy, ani o braku jego rzetelności, ani też o celowym zaniżaniu nieruchomości. Na podstawie tych okoliczności Wojewoda P. stwierdził brak podstaw do uznania, iż ustalone przez rzeczoznawcę odszkodowanie jest nieprawidłowe.
Końcowo organ wyjaśnił, iż wydanie nieruchomości, o którym mowa w art. 16 i 17 specustawy, jest czynnością, która nie może być dokonywana pod warunkiem ewentualnego spełnienia oczekiwań byłych właścicieli, co do ustalenia odszkodowania w odpowiadającej im wysokości.
Od powyższego rozstrzygnięcia J. R. i M. O. wywiodły skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku zarzucając mu zaniżenie wartości przejętej działki, a tym samym naruszenie przysługującego im, na podstawie art. 64 Konstytucji RP, prawa własności. W ocenie skarżących ustalona wysokość odszkodowania znacznie odbiega od cen obowiązujących w obrocie wolnorynkowym.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Uzupełniająco organ wyjaśnił, że skarżące kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania nie przedstawiły żadnych nowych dowodów (opinii innego rzeczoznawcy majątkowego) uzasadniających swoje twierdzenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga podlegała oddaleniu, albowiem kontrolowane rozstrzygnięcie nie jest dotknięte wadami podniesionymi w skardze, jak również innymi, które sąd administracyjny jest obowiązany uwzględniać z urzędu jako niezwiązany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia wysokości odszkodowania należnego za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną, w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej: specustawą. Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania uregulowano w Rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi" (przepisy od art. 12 do art. 23). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (przejęte pod drogi), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W przedmiotowej sprawie był to Prezydent Miasta B. działający jako Starosta.
Według art. 18 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W tym samym Rozdziale 3 zamieszczony został również przepis art. 23, zgodnie z którym w sprawach nieuregulowanych w tym Rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – zwanej dalej ugn, przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie z art. 134 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3).
Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. pkt 1 ugn. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).
Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwane dalej: rozporządzeniem. W przedmiotowej sprawie zastosowanie miał w szczególności przepis § 36 tego rozporządzenia, według którego, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1). W przypadku braku cen transakcyjnych, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m kwadratowego gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 1).
Analizując prawidłowość ustalenia odszkodowania w wysokości 184.695 zł przez Prezydenta Miasta B. w decyzji z dnia [...] marca 2010r. oraz Wojewodę P. w decyzji z dnia [...] maja 2010r., Sąd doszedł do przekonania, że odszkodowanie to ustalone zostało w zgodzie z powołanymi wyżej przepisami. Jak wynika bowiem z akt sprawy wycenę nieruchomości przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 18 ust. 1 specustawy, tj. według stanu faktycznego nieruchomości istniejącego na gruncie w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej, szacując grunt przeznaczony pod drogi publiczne, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań trzydzieści dwie nieruchomości podobne (ze względu na położenie, rodzaj, zagospodarowanie i przeznaczenie) w obrębie 7 oraz w obrębach bezpośrednio graniczących: 4, 5, 6, 8 i 9 miasta B., a więc z zachowaniem reguł określonych w 154 ust. 1 ugn i § 4 ust. 4 rozporządzenia.
Ponadto, jak wynika z operatu, rzeczoznawca, przy szacowaniu gruntu miał na uwadze jego położenie i rodzaj, ale też wielkość, kształt działki oraz to, że jest niezabudowana i niezagospodarowana. Cenę rynkową 1 m2 gruntu ustalono natomiast porównując nieruchomości objęte transakcjami z okresu 2008 – 2009 ustalając wartość 1 m2 przedmiotowego gruntu na kwotę 185,81 zł. Otrzymana wartość mieści się z kolei w zakresie cen gruntów przyjętych do porównań (cena min. 94,39 zł – cena maks. 466,50 zł).
Wprawdzie organ ustalając odszkodowanie nie jest związany wyceną biegłego, tym niemniej organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Skoro, zatem przedstawiona w kontrolowanej sprawie – opinia, co wykazano wyżej, jest uzasadniona, a uzasadnienie to jest wewnętrznie logiczne i spójne, to organ – nie mając wiadomości specjalnych, które posiada biegły – nie miał podstaw do kwestionowania wyceny, zwłaszcza, że ocena na etapie postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn).
Dla przedmiotowej sprawy nie ma też znaczenia podana przez skarżących cena rynkowa (500 zł/m2) położonych w pobliżu nieruchomości, uzyskana w normalnym obrocie cywilnoprawnym pomiędzy równorzędnymi i niezależnymi od siebie podmiotami. Skarżący nie uwzględniają, bowiem tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny nie było określenie wartości gruntu w celu jego sprzedaży pod budownictwo mieszkaniowe, a więc uzyskania przez strony umowy przysporzenia majątkowego, ale celem tym było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową.
W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma mniejszą wartość, niż ten nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele budowlane lub pod działalność gospodarczą. Trudno, bowiem znaleźć nabywcę na grunt, który i tak nie będzie mu służył, a w niedalekiej przyszłości będzie częścią drogi publicznej i stanie się własnością Skarbu Państwa.
W tej sytuacji, zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie skarżących o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogę publiczną, nie może świadczyć o wadliwości wyceny działki nr geod.[...], dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe prowadzi zaś do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie, wbrew twierdzeniom skarżących, nie doszło do naruszenia konstytucyjnego prawa własności wynikającego z art. 64 Konstytucji RP.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że orzekające w sprawie organy administracji poprawnie oceniły zebrane dowody, dokonały na ich podstawie trafnych ustaleń faktycznych oraz przeprowadziły prawidłowe rozważania prawne.
Reasumując, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a przedstawione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku i jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), skargę oddalił.