Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańskuz 22 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 692/16

Uzasadnienie

Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga J. P., E. P. i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 października 2016 r., nr SKO [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wójt Gminy, decyzją z dnia 11 kwietnia 2016 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717), orzekł o pobraniu od E. P., J. P. oraz J. P. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [..] o pow. 0,9972 ha, położonej w miejscowości K. w gminie S. w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego Gminy obrębu geodezyjnego K., ustalając jej wysokości na 12654,60 zł i określając, że w wysokości 6327,30 zł płatna ona będzie przez E. i J. P., a w wysokości 6327,30 zł płatna będzie przez J. P. oraz wskazując, że opłatę tę należy wpłacić w referacie finansowym urzędu lub na konto Gminy w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej jej wysokość.

Uzasadniając Wójt wskazał, że umową sprzedaży Rep. A nr [..] z dnia 24 lipca 2015 r. E. i J. P. oraz J. P., sprzedali przedmiotową działkę. Zgodnie zaś z uchwałą Rady Gminy nr XXXI/180/2013 z dnia 25 kwietnia 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu geodezyjnego K. (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 4 lipca 2013 r., poz. 2724) działka ta oznaczona jest symbolem [..] tj. tereny zabudowy turystycznej - zabudowa letniskowa indywidualna, a w § 10 pkt 12 tego planu dla przedmiotowego terenu ustalono 30% stawkę procentową dla naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Ponadto, jak wskazał Wójt, w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość przedmiotowej działki przez uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 46868,00 zł a po jego uchwaleniu na kwotę 89050,00 zł. Wartość określono na dzień 24 lipca 2015 r. przyjmując ten dzień jako dzień sprzedaży.

Od decyzji Wójta Gminy odwołanie wnieśli E. P., J. P. i J. P., podnosząc, że: w decyzji tej brak jest uzasadnienia, dlaczego przyjęto 30% stawkę wzrostu wartości działki, podczas gdy, ustawa daje szeroki margines interpretacji od 1 do 30%, a ponadto rzeczoznawca, w operacie szacunkowym, całkowicie pominął wartość działki, którą zakupili w 1998 r. za kwotę 15000 zł (1,50 zł za m2) i sprzedali w 2015 r. za 25000 zł. Jak podkreślili, rzeczoznawca pominął tym samym, że różnica w kupnie i sprzedaży ziemi wyniosła 10000 zł, a to właśnie ta kwota powinna być podstawę naliczenia opłaty planistycznej.

Odwołujący się są przy tym zdania, że przekształcenie przedmiotowej działki z działki leśno - rolnej VI klasy na teren zabudowy letniskowej w 2013 r. uchwałą Rady Gminy nie spowodowało wzrostu jej atrakcyjności i co się z tym wiąże, również jej wartości. Jak wskazali, od jej przekształcenia w 2013 r., nic się w tej okolicy nie zmieniło, żadna z okolicznych, w promieniu kilku kilometrów działek, nie została zabudowana, nie poprawiono dojazdu, działka jest nieuzbrojona, znajduje się w środku lasu i daleko od zabudowań. Uważają także, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny – poprzez zestawienie transakcji nieruchomości podobnych - budzi poważne wątpliwości, gdyż dotyczy transakcji zawartych w latach 2013 - 2015, a więc nie obejmuje okresu kiedy oni zakupili działkę tj. 1998 r., a dokonane zestawienia nie dotyczą transakcji sprzedaży i zakupu nieruchomości w miejscowości K., lecz sąsiednich, położonych w dość znacznej odległości np. N., Z., S., B. i itp., a wszystkie te miejscowości mają kompletnie inny charakter, gdyż są zabudowane, nie znajdują się w środku lasu, mają dobry dojazd i wartość ich jest znacznie wyższa.

Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 28 października 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 11 kwietnia 2016 r.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że nieruchomość, której dotyczy postępowanie, objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Gminy nr XXXI/180/2013 z dnia 25 kwietnia 2013 r. (Dz.U. Urz. Woj. Pom. z 2013 r., poz. 2724), który wszedł w życie w dniu 19 lipca 2013 r. Plan ten przewiduje dla przedmiotowej działki przeznaczenie pod tereny zabudowy turystycznej, zabudowę letniskową indywidualną (C074-UT). Z kolei, plan miejscowy, który utracił moc z dniem 31 grudnia 2013 r., przewidywał dla tej nieruchomości przeznaczenie rolnicze. Między utratą mocy przez stary plan miejscowy, a uchwaleniem nowego planu, nieruchomość nie była objęta żadnym planem, a faktyczny sposób jej wykorzystania zbadany został przez rzeczoznawcę majątkowego, który stan ten opisał jako rolny. W dniu 24 lipca 2015 r. skarżący dokonali zbycia przedmiotowej nieruchomości. Sporządzony zaś dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy stanowi, w ocenie organu, dowód pozwalający na uznanie, że oszacowany przez biegłego wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego jest prawidłowy.

Zapisy operatu nie budzą przy tym zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym a wyjaśnienia zawarte w operacie pozwalają w sposób jednoznaczny odtworzyć sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy, przy wycenie wartości nieruchomości, wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na stronie 16 operatu znajduje się zestawienie transakcji nieruchomościami rolnymi, z którego wynika, że średnia cena gruntu rolnego wynosiła 4,14 zł/m2. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości o tym przeznaczeniu na 4,70 zł/m2, czyli 46868 zł za całą nieruchomość. Na stronie 19 operatu wskazano nieruchomości porównawcze pod zabudowę letniskową wykorzystane przy wycenie i z szacunku tego wynika, że średnia cena nieruchomości podobnych wynosi 29,82 zł/m2. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości o tym przeznaczeniu na 8,93 zł/m2, czyli 89050 zł za całość nieruchomości.

Z analizy rzeczoznawcy wynika, że wartość nieruchomości po uchwaleniu planu jest niższa niż najniższa wartość uzyskiwana ze sprzedaży nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca uzasadnił ten stan rzeczy przyznaniem najniższych ocen wszystkim cechom rynkowym nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość, a więc: lokalizacji, ogólnej i szczególnej, warunków zabudowy, potencjału inwestycyjnego oraz powierzchni działki. Wyliczony wzrost wartości wynosił 42182,00 zł a przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącej 30% daje to 12654,60 zł opłaty.

Odnosząc się z kolei do zarzutów odwołania Kolegium wskazało na ich niezasadność, wyjaśniając, że: zastosowana 30% stawka wzrostu wartości nieruchomości nie wynika z decyzji Wójta, a z uchwały Rady Gminy z dnia 25 kwietnia 2013 r. w sprawie uchwalenia planu oraz, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wiąże żadnych skutków prawnych z dochodem rzeczywiście uzyskanym przez właścicieli nieruchomości dokonujących jej zbycia a stanowiącym różnicę między ceną nabycia a ceną sprzedaży. Zgodnie bowiem z przepisami prawa, ustalając opłatę w pierwszej kolejności określa się wartość działki przed wejściem w życie planu miejscowego, a w dalszej kolejności jej wartość po uchwaleniu planu i to różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty planistycznej. Kolegium wskazało także, że rzeczoznawca dokonując wyceny przedmiotowej działki uwzględnił nieregularny kontur, jak i przebiegającą przez jej teren linię energetyczną i ocenił, że działka zasługuje na najniższe oceny cech rynkowych, mających wpływ na jej wartość.

W rezultacie jej wartość ocenił znacznie niżej niż wartości uzyskiwane ze sprzedaży nieruchomości podobnych. Kolegium wyjaśniło ponadto, że rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości na dzień wejścia w życie planu miejscowego, a nie na dzień, w którym zobowiązani nabyli prawo własności działki. Ponieważ wycena ma za zadanie oszacowanie wartości nieruchomości w sposób jak najbardziej aktualny, zasady wyceny dopuszczają sięgnięcie po transakcje zaistniałe w okresie 2 lat poprzedzających moment wyceny. Rzeczoznawca poszukiwał transakcji nieruchomościami na obszarze rynku lokalnego obejmującego gminę S. Dotyczyło to wyceny zarówno gruntu rolnego, jak i gruntu letniskowego. To, że nie ma wśród nich żadnej transakcji z miejscowości K., nie znaczy jeszcze, że operat nie jest miarodajny dla wyceny nieruchomości położonej w K. Jeśli bowiem rzeczoznawca w miejscowości tej nie odnalazł żadnej transakcji nieruchomością podobną, to siłą rzeczy musiał poszukiwać ich na rynku lokalnym obejmującym gminę.

Z kolei, nawet gdyby w operacie posłużono się transakcjami z miejscowości K., nie znaczyłoby to jeszcze, że operat jest prawidłowy. Nieruchomości porównawcze muszą być bowiem podobne do nieruchomości wycenianej pod względem wszystkich istotnych elementów oddziałujących na ich wartości, a nie tylko pod względem lokalizacji w tej samej miejscowości.

We wniesionej do Sądu skardze skarżący domagają się uchylenia zarówno decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 października 2016 r., jak i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy z dnia 11 kwietnia 2016 r. podnosząc, że wydane zostały one z naruszeniem art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającym na bezprawnym ustaleniu przez Wójta Gminy opłaty planistycznej z 14 - to dniowym terminem jej uiszczenia oraz wskazując na błędną ocenę przez organ odwoławczy materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego, polegającą na bezkrytycznym przyjęciu wszystkich jego też i ustaleń, bez uwzględnienia argumentów strony skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje

W przekonaniu Sądu orzekające w niniejszej sprawie organy wykazały podstawy prawne do nałożenia na skarżących obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 12654,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] położonej w miejscowości K. W sprawie spełnione zostały bowiem wszystkie przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778), który stanowi, że: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Niewątpliwie w dniu 25 kwietnia 2013 r., Rada Gminy podjęła uchwałę nr XXXI/180/2013 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującego obszar obrębu geodezyjnego wsi K., która objęła swym zasięgiem również działkę nr [..]. W uchwale tej, stosownie do wymogu art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Rada ustaliła 30% stawkę procentową dla naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Niewątpliwie również, działka nr [..] została zbyta przez skarżących przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar obrębu geodezyjnego wsi K. Uchwała Rady Gminy z dnia 25 kwietnia 2013 r. nr XXXI/180/2013 weszła w życie w dniu 19 lipca 2013 r., a w aktach sprawy znajduje się umowa sprzedaży działki sporządzona w dniu 24 lipca 2015 r. (akt notarialny Rep.

A nr [..]), z której wynika ponadto, że działka ta stanowiła współwłasność w ½ J. P. i w ½ J. i E. P. Ponadto roszczenie z art. 36 ust. 4 ustawy zgłoszone zostało przez Wójta Gminy w terminie określonym w art. 37 ust. 4 ustawy tj. w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jak już wyżej wskazano, uchwała Rady Gminy z dnia 25 kwietnia 2013 r. nr XXXI/180/2013 weszła w życie w dniu 19 lipca 2013 r., a zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczono stronom w październiku 2015 r.

Ze sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika ponadto, że w związku z uchwaleniem przez Radę Gminy w dniu 25 kwietnia 2013 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego obszar obrębu geodezyjnego wsi K., nastąpił wzrost wartości działki nr [..].

Orzekające w sprawie organy prawidłowo oceniły przy tym wartość dowodową operatu szacunkowy sporządzonego w dniu 29 stycznia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W., a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny organy słusznie uwzględniły, że operaty szacunkowe stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 774/14, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sporządzony w sprawie operat spełnia wymogi określone w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ze znajdującego się w aktach sprawy operatu wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] rzeczoznawca określił na dzień jej sprzedaży tj. na dzień 24 lipca 2015 r., a stan obiektu wyceny na datę wejścia w życie planu miejscowego nr XXXI/180/2013 tj. na dzień 19 lipca 2013 r. Tylko w ten sposób gwarantowana jest prawidłowość ustalenia, że wzrost wartości tej nieruchomości jest wyłącznie wynikiem zmiany jej przeznaczenia w planie, a nie innych czynników jakim np. był następczy podział nieruchomości. W orzecznictwie podkreślono już, że dla ustalenia, że wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 grudnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 1166/16, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Rzeczoznawca przedstawił opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych wpływających na jej wartość tj. lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania nieruchomości na datę oględzin tj. 10 października 2015 r. i na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego rzeczoznawca przyjął faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości tj. tereny rolne, wskazując jednocześnie, że w planie miejscowym, który stracił ważność w dniu 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa działka ewidencyjna oznaczona był jako tereny rolne, a przed wejściem w życie nowego planu miejscowego nie wydano dla przedmiotowego terenu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego rzeczoznawca przyjął z kolei przeznaczenie zgodne z tym planem tj. zabudowę letniskową, wskazując, że w planie tym teren, na którym znajduje się przedmiotowa działka oznaczony jest symbolem C074-UT – teren zabudowy turystycznej – zabudowa letniskowa indywidualna.

Do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonał rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, faktyczny sposób użytkowania nieruchomości, stan nieruchomości (stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno – użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan otoczenia) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca wyjaśnił, że przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach a wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Rzeczoznawca wskazał także, że przyjęta przez niego procedura szacowania wymaga wykonania następujących czynności: 1. utworzenia zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach stanowiącego podstawę wyceny;

1. 2. aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny;
2. 3. ustalenia cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości;
3. 4. oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych;
4. 5. ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;
5. 6. wyboru do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny z ich niezbędną charakterystyką;
6. 7. charakterystyki wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych;
7. 8. przeprowadzenia porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenia wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównania; 9 obliczenia skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek;
8. 10. obliczenia wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana;
9. 11. określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczny jednostek porównawczych. Tak przedstawiona metodologia działania przy sporządzaniu operatu szacunkowego w sprawie została wdrożona przez rzeczoznawcę majątkowego i znalazła odzwierciedlenie w jego treści.

Rzeczoznawca przedstawił analizę rynku nieruchomości o funkcji rolnej na terenie gminy w okresie od lipca 2013 r. do dnia, na który określono wartość. Przedmiotem badania rzeczoznawca objął ceny transakcyjne prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących grunty rolne o powierzchni do 1 ha stanowiące grunty orne słabych klas oraz użytki zielone, obejmując obszarem monitorowania gminę. Rzeczoznawca przedstawił w tym celu 8 transakcji nieruchomościami i scharakteryzował nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął trend czasowy: dla 2013 r. na poziomie 13%, dla 2014 r. na poziomie 17%, dla pierwszej połowy 2015 r. na poziomie 0%. Do cech wpływających w zasadniczym stopniu na wysokość cen zaliczył rzeczoznawca: lokalizacje i dojazd, jakość gleby i użytki, warunki i łatwość upraw. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości rzeczoznawca określił zestaw cech i ich wagi.

Rzeczoznawca przedstawił również analizę rynku nieruchomości o funkcji letniskowej na terenie gminy w okresie od lipca 2013 r. do dnia, na który określono wartość. Przedmiotem badania rzeczoznawca objął ceny transakcyjne prawa własności do nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę letniskową o pow. od 1000 m2 do 4000 m2 i zaznaczając, że na lokalnym rynku brak jest nieruchomości podobnych o powierzchni większej niż 4000 m2 a wartość skorygowano o wskaźnik zgodności odzwierciedlający stosunek cen nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu pod zabudowę letniskową o małych powierzchniach do cen nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu o dużych powierzchniach. Rzeczoznawca przedstawił w tym celu 11 transakcji nieruchomości i scharakteryzował nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej. Do cech wpływających w zasadniczym stopniu na wysokość cen zaliczył rzeczoznawca: lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową i sąsiedztwo, warunki zabudowy, potencjał inwestycyjny oraz powierzchnię działki.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął, że ceny transakcyjne nie uległy wahaniom na skutek upływu czasu. Biorąc pod uwagę zestaw transakcji przyjętych do wyceny oraz cechy rynkowe różnicujące ceny badanych nieruchomości rzeczoznawca określił zestaw cech i ich wagi. Obszarem badania objął powiat [..] oraz powiat [..] za wyjątkiem miejscowości o statusie miasta.

W rezultacie do określenia wartości nieruchomości o funkcji rolnej rzeczoznawca przyjął 3 transakcje sprzedaży dotyczące: nieruchomości położonej w C. o pow. 6 400 m2, nieruchomości położonej w obrębie S. o pow. 5 000 m2 i nieruchomości położonej w obrębie Z. o pow. 1 858 m2 i uwzględniając nadane poszczególnym obiektom oceny, określił poprawki a suma wszystkich poprawek posłużyła mu do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze. Przeprowadzona analiza wykazał, że ceny osiągane za nieruchomości podobne znajdują się w przedziale od 2,40 zł/m2 do 6,35 zł/m2 a wartość obiektu wyceny rzeczoznawca ocenił na 4,70 zł/m2 wyjaśniając, jej przyjęcie z uzyskania przez obiekt wyceny najlepszej oceny za jakość gleby i użytki, oceny pośredniej z przewagą cech negatywnych za lokalizację i dojazd, przy jednoczesnym uzyskaniu oceny najgorszej z tytułu warunków i łatwości upraw.

Z kolei do określenia wartości nieruchomości o funkcji letniskowej rzeczoznawca przyjął 3 transakcje sprzedaży dotyczące: nieruchomości położonej w obrębie L. o pow. 1 266 m2, nieruchomości położonej w obrębie L. o pow. 1 832 m2, nieruchomości położonej w obrębie N. o pow. 1 042 m2 i uwzględniając nadane poszczególnym obiektom oceny, określił poprawki a suma wszystkich poprawek posłużyła mu do skorygowania ceny, jaką osiągają poszczególne obiekty porównawcze. Przeprowadzona analiza wykazał, że ceny osiągane za nieruchomości podobne znajdują się w przedziale od 16,59 zł/m2 do 40,52 zł/m2 a wartość obiektu wyceny rzeczoznawca ocenił na 8,93 zł/m2 wyjaśniając jej przyjęcie z uzyskania przez obiekt wyceny najgorszych oceny za poszczególne cechy rynkowe przy jednoczesnym zastosowaniu podwójnej ekstrapolacji z tytułu lokalizacji szczegółowej i sąsiedztwa oraz warunków zabudowy, potencjału inwestycyjnego a także zastosowania wskaźnika zgodności ze względu na znaczenie większą powierzchnię działki w stosunku do nieruchomości porównawczych.

W rezultacie rzeczoznawca wykazał wartość obiektu wyceny o funkcji rolnej na kwotę 46868 zł a wartość obiektu wyceny o funkcji letniskowej na kwotę 89050 zł.

W ten też sposób, rzeczoznawca w sposób kompletny i całkowity spełni wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Jak wynika z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Z kolei § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zgodnie zaś z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że nie powinno budzić wątpliwości, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest – w szczególności – powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952). Ponadto, analizą obejmuje się przede wszystkim rynek lokalny, który dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej jest tożsamy. Przy czym, od pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11, Lex nr 1264911). To właśnie zróżnicowanie powierzchni działek jest jednym z podstawowych elementów wyznaczających zarówno ich wartość, jak i cenę jednostkową ich powierzchni (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 864/15, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl).

Zaznacza się również, że różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów) czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne. Trzeba jednak uzasadnić, jakie przyczyny legły u podstaw przyjęcia podobieństwa (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 701/09, LexPolonica nr 2321798). Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, dostępny na stronie internetowej https://orzecznia.nsa.gov.pl).

Ponadto do dnia wydania decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze skarżący nie przedstawili negatywnej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu dokonanej na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Tylko zaś organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, LEX nr 1771894). Strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357).

Zauważyć jednakże należy, że orzeczony kontrolowaną decyzją Wójta Gminy nakaz uiszczenia należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej jej wysokość nie znajduje oparcia w przepisach prawa. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ustalono przy tym, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty, ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11 – oba dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przypadku opłaty planistycznej nie będzie więc miał zastosowania art. 47 § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. Nie istnieje zatem podstawa prawna dla określenia terminu zapłaty opłaty planistycznej. Organ administracji publicznej może zaś ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy prawa. Podstawą prawną decyzji administracyjnej mogą być bowiem jedynie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nie ulega też wątpliwości, że decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 3 czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Lu 820/13, dostępny na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W związku z powyższym uznać należy, że decyzja wydana w niniejszej sprawie przez organ I instancji, w zakresie objętym punktem 3 a rozstrzygającym o terminie uiszczenia opłaty planistycznej, została wydana w tej części bez podstawy prawnej, co musi skutkować stwierdzeniem nieważności tej części na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Z kolei, utrzymanie w mocy przez organ odwoławczy decyzji pierwszoinstancyjnej w zakresie, w jakim była ona dotknięta wadą nieważności, oznacza rażące naruszenie prawa, co również stanowi przyczynę stwierdzenia nieważności decyzji w tej części zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

Z tych też względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), orzekł o stwierdzeniu nieważności decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 października 2016 r. i decyzji Wójta Gminy z dnia 11 kwietnia 2016 r. w części dotyczącej terminu zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a działając na podstawie art. 151 powołanej ustawy oddalił skargę w pozostałym zakresie.