Uzasadnienie
Decyzją Prezydenta z dnia 18 listopada 1997 r. nr [...] został zatwierdzony projekt podziału działki nr [...] położonej w G. przy ulicy M., w wyniku którego powstała m. in. działka nr [...], natomiast decyzją tego samego organu administracji z dnia 22 czerwca 1998 r. nr [...] został zatwierdzony projekt podziału działki nr [...], w wyniku którego powstała m. in. działka nr [...]. Obie działki stanowią współwłasność B. i H. L. W związku z różnicą w wysokości kwot odszkodowania za opisane wyżej działki przejęte od skarżących przez Gminę Miasta G. pod drogi publiczne (1m2 gruntu w operacie sporządzonym na wniosek Gminy Miasta G. wyceniono na 36,60 zł, natomiast w operacie sporządzonym na wniosek skarżących określającym wartość nieruchomości w postępowaniu dotyczącym naliczenia opłaty adiacenckiej 1m2 gruntu wyceniono na 200-240 zł) organ pierwszej instancji - Prezydent - sporządził nowy operat i zaproponował skarżącym kwotę 84,14 zł za 1m2 zł jako odszkodowanie i wyznaczył dwumiesięczny termin na uzgodnienie oraz wszczął postępowanie administracyjne w sprawie. Skarżący nie zgodzili się na odszkodowanie w tej wysokości i wnieśli o przeprowadzenie dowodu z operatu sporządzonego na ich zlecenie.
Prezydent decyzją z dnia 22 czerwca 2006 r. nr [...] powołując się na art. 98 ust. 1 i 3 w związku z art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 zdanie drugie i art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a., opierając się na operacie sporządzonym na jego zlecenie, ustalił wysokość odszkodowania na kwotę 61 818 zł. Według organu wniosek skarżących o przeprowadzenie dowodu z operatu sporządzonego na ich zlecenie nie może być uwzględniony, ponieważ operat ten nie został sporządzony na zlecenie organu, a także ponieważ uwzględnia tylko szacunek jednej z dwóch działek.
W odwołaniu wskazano, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem była znacznie większa, co wynika z operatów sporządzonych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. W odniesieniu do operatu sporządzonego na zlecenie organu zarzucili naruszenie art. 151 ust. 1 pkt 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 22 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie jako transakcji porównawczych odszkodowań jakie wypłacone zostały za grunty przejęte z mocy prawa pod drogi, podczas gdy przepisy te wyraźnie wskazują, że należało przyjąć ceny, jakie uzyskano za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Odszkodowanie za grunty przejęte pod drogi nie spełnia tego warunku, ponieważ wywłaszczenie nie jest obrotem rynkowym.
Wojewoda decyzją z dnia 17 października 2006 r. nr [...] powołując się na art. 138 § 1 pk1 k.p.a. i art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ stwierdził, że nie można brać pod uwagę operatów sporządzonych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i renty planistycznej jako nie mających związku z niniejszym postępowaniem. Nie mógł również brać pod uwagę operatów sporządzonych na zlecenie skarżących i na zlecenie Gminy Miasta G., ponieważ były one sporządzone poza postępowaniem. Uwzględniając operat sporządzony na wniosek strony organ naruszyłby zasadę obiektywizmu. Organ nie może oczekiwać dostarczenia konkurencyjnej opinii, sporządzonej poza postępowaniem, lecz sam powinien przeprowadzić dowód z opinii innego biegłego.
W skardze zarzucono naruszenie obiektywizmu przez nieuwzględnienie operatu sporządzonego na zlecenie skarżących i nieuwzględnienie wyceny gruntu sporządzonej na użytek opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. Podniesiono również, że odszkodowanie ustalone w zaskarżonej decyzji zostało ustalone w oparciu o operat, który sporządzony został przy przyjęciu jako transakcji porównawczych odszkodowań, jakie wypłacone zostały za grunty przejęte z mocy prawa pod drogi. Tymczasem przepisy, do których odwołuje się operat wskazują, że w podejściu porównawczym zakłada się, że wartość nieruchomości odpowiada odpowiednio skorygowanym cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego, o którym w sprawie nie można mówić.
W odpowiedzi na skargę, powtarzając argumenty przytoczone w uzasadnieniu decyzji organu drugiej instancji, wniesiono o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa.
Stosownie do art. 157 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm.) w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości stosuje się odpowiednio ustęp 1 tego artykułu, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Z akt administracyjnych jednoznacznie wynika, że wycena przedmiotowych działek ustalona w operatach sporządzonych na zlecenie Gminy Miasta G. i skarżących znacznie się różniła, co wyczerpywało dyspozycję art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ w takiej sytuacji powinien był zastosować art. 157 ust 1 ustawy, zlecając ocenę prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czego nie uczynił. Już choćby z tego powodu zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji powinny być uchylone.
Rozdział czwarty działu drugiego kodeksu postępowania administracyjnego określa podstawowe zasady, jakim powinno być podporządkowane postępowanie dowodowe. Zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Stosownie do art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny, a żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy (art. 78 k.p.a.). Według art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.
Twierdzenie organów pierwszej i drugiej instancji, jakoby wniosek skarżących o przeprowadzenie dowodu z operatu sporządzonego na ich zlecenie nie mógł być uwzględniony, ponieważ operat ten nie został sporządzony na zlecenie organu stoi w jawnej sprzeczności z przytoczonymi uregulowaniami k.p.a. Odmowa dopuszczenia dowodu z operatu sporządzonego na zlecenie skarżących jest naruszeniem art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 i art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Przewaga w postępowaniu administracyjnym elementów inkwizycyjnych, czyli pewna nierówność podmiotów postępowania polegająca na tym, że to organ administracji kieruje postępowaniem, nie znaczy, że strona może być pozbawiona inicjatywy, również w zakresie składania wniosków dowodowych.
Organy prowadzące postępowanie nie odniosły się również do zarzutów skarżących zgłaszanych w toku postępowania, m.in. do zarzutu dotyczącego operatu sporządzonego na zlecenie organu. Zdaniem skarżących operat szacunkowy nie uwzględnia ceny sprzedaży nieruchomości, lecz wartość odszkodowania za działki przejęte pod drogi, naruszając tym samym § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jak wynika z pisma biegłego sporządzającego operat z dnia 16 lutego 2005 r. oraz z protokołu rozprawy administracyjnej z dnia 29 września 2005 r. wartość przedmiotowych działek ustalił on poprzez porównanie jej z wysokością odszkodowań wypłaconych właścicielom innych działek przejętych pod drogi. Uznać w związku z tym należy, że operat został sporządzony z naruszeniem prawa.
Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji dopuści w ramach prawa dowody zawnioskowane przez skarżących i zastosuje się do oceny prawnej, jaka wynika z niniejszego wyroku.
Mając powyższe na uwadze Sąd na mocy art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta.
Wobec uwzględnienia skargi Sąd na mocy art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł o kosztach postępowania.