Uzasadnienie
Decyzją z [...] r. znak [...] Wojewoda [...] stwierdził na podstawie art. 73 ust. 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm., zwanej dalej ustawą z dnia 13 października 1998 r.) nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Miasto K. własności nieruchomości położonej w K., w obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 0,0175 ha (powstałej w wyniku podziału w 1993 r. działki nr 2) jako trwale zajętej pod drogę publiczną, stanowiącej w dacie przejęcia współwłasność spadkobierców W. i M. O.. Na podstawie aktu notarialnego z [...]r. Rep A nr [...]prawo własności po 1/2 części tej nieruchomości nabyli A. i M. B. (na zasadzie małżeńskiej ustawowej) oraz ich syn B. B. – od Z. S., U. O. i A. O. Wnioskiem z 11 kwietnia 2001 r. B. B. oraz A. i M. B. wystąpili o odszkodowanie za ww. nieruchomość.
Po jego rozpoznaniu Prezydent Miasta K. [...] r. orzekł - o ustaleniu i wypłacie na rzecz A. i M. B. odszkodowania w wysokości 2.975,00 zł - decyzją nr [...] oraz w tej samej kwocie na rzecz B. B. decyzją nr [...].
Po rozpatrzeniu odwołań od tych decyzji Wojewoda [...] uchylił je decyzjami z [...] r. nr [...] oraz nr [...] i umorzył postępowanie. Uznał bowiem, że wnioskodawcom nie przysługuje uprawnienie do żądania w trybie administracyjnym zapłaty odszkodowania za przejęcie ww. nieruchomości, gdyż nie byli właścicielami nieruchomości w dacie 31 grudnia 1998 r.
W następstwie wniesionych od tych decyzji skarg Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokami z dnia 20 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Gl 595/07 i II SA/Gl 5961/07 decyzje te uchylił wraz z poprzedzającymi je decyzjami Prezydenta Miasta K. Sąd w obu przypadkach uznał, że skarżący ponieśli szkodę jako nabywcy po 1/2 części działki, której własność przeszła na rzecz gminy w związku z zajęciem nieruchomości pod drogę i w związku z tym przysługuje im prawo do odszkodowania zgodnie z treścią art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.
Wojewoda [...] od tych wyroków wniósł skargi kasacyjne, zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art. 73 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
Skargi te zostały przez NSA oddalone wyrokami z 9 kwietnia 2010 r. sygn. akt I OSK 145/10 i z 14 lipca 2010 r. sygn. akt I OSK 224/10. W uzasadnieniu wyroków NSA wskazał, że A. i M. B., będący nabywcami w 1/2 części oraz B. B. będący nabywcą również w 1/2 części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, którzy zostali ujawnieni w księdze wieczystej nr [...], są uprawnieni do występowania z wnioskami o ustalenie i wypłatę odszkodowania na podstawie art. 73 ust. 4 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r..
Prezydent Miasta K. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, decyzją z [...]r. znak [...], orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz B. B. odszkodowania w wysokości 10.150,00 zł za udział w 1/2 części we własności nieruchomości, zaś decyzją z [...] r. znak [...] o ustaleniu i wypłacie takiego samego odszkodowania na rzecz małżonków B. za przysługujący im udział we współwłasności nieruchomości w pozostałej części.
W następstwie wniesionych od tych decyzji przez B. B. oraz A. i M. małżonków B. odwołań zostały one uchylone a sprawy przekazane do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji (decyzjami Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] i nr [...].
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent Miasta K. decyzją z dnia [...]r. nr [...] orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz A. i M. małżonków B. oraz B. B. odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Jednocześnie zobowiązał Miasto K. do zapłaty ustalonego odszkodowania na rzecz A. i M. małżonków B. w wysokości 10 850,00 zł za przysługujący im udział we współwłasności nieruchomości oraz na rzecz B. B. w wysokości 10 850,00 zł.
Od decyzji tej A. i M. małżonkowie B. oraz B. B. reprezentowani przez pełnomocnika złożyli odwołanie, w którym zarzucili, iż została ona oparta na błędnej opinii rzeczoznawcy, który ustalając wartość odszkodowania przyjął stan prawny przedmiotowej działki na dzień sporządzania opinii, a nie jak powinien to zrobić na dzień wywłaszczenia i zajęcia jej pod drogę, kiedy to stanowiła działkę budowlaną. Z takim też przeznaczeniem w całości, również gdy chodzi o zapłaconą cenę, działkę tę nabyli.
Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...]wydaną z powołaniem się na treść art. 104, art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. oraz art. 9a, art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., zwaną dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami) utrzymał decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdził, że procedura wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte z dniem 1 stycznia 1999 r. pod drogi publiczne unormowana została w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz przepisami rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 73 odszkodowanie ustala się i wypłaca na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Organem właściwym do ustalenia odszkodowania jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Obligatoryjnym warunkiem ustalenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., zwanego dalej rozporządzeniem lub rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości), który podlega ocenie orzekających organów administracji publicznej pod kątem, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa.
Dalej Wojewoda wskazał, że zgodnie z § 36 ust. 6 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. stosuje się odpowiednio przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia. W myśl jego § 36 ust. 6 pkt 1 stan nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Stosownie zaś do § 36 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
Stosownie z kolei do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się wówczas odpowiednio.
Stwierdził również Wojewoda, że organ I instancji przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym 27 września 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego R. S. Wartość działki rzeczoznawca oszacował wg stanu na 29 października 1998 r. jako tereny komunikacyjne (str. 6-7 operatu). Wartość rynkową ww. gruntu określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, przyjmując 3 transakcje spośród 14 zawartych w okresie od września 2010 r. do marca 2011 r. Następnie biorąc pod uwagę położenie, otoczenie, zagospodarowanie terenu, uzbrojenie i przeznaczenie w planie nieruchomości drogowych, stosując trend wzrostu cen na poziomie 2,28 %, biegły uzyskał cenę 1 m2 wycenianej nieruchomości w wysokości 124,00 zł, a wartość całej nieruchomości w kwocie 21.700,00 zł.
W konsekwencji, zdaniem Wojewody [...], biegły R.S. przy sporządzaniu operatu szacunkowego zastosował się do obowiązujących w tym przedmiocie przepisów prawa. Ponadto, analizując treść operatu należało stwierdzić, iż sporządzony on został zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. W szczególności biegły do porównań prawidłowo przyjął transakcje nieruchomościami drogowymi, bowiem jak wynika z informacji zawartej w operacie (str.5) oraz w pisma Prezydenta Miasta K. z [...]r. nr [...], przedmiotowa nieruchomość - zgodnie z zapisem w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., zatwierdzonym uchwałą nr [...]Rady Miasta K. z [...]r. - znajdowała się w strefie zainwestowania miejskiego o średniej i niskiej intensywności zabudowy (zabudowa mieszkaniowa, usługowa, przemysłowa, ogródki działkowe, tereny komunikacyjne w tym drogi oraz parki miejskie).
Rzeczoznawca przeanalizował rynek lokalny i wybrał do porównań 3 transakcje nieruchomościami zawarte w okresie nie przekraczającym 2 lat, ustalił trend czasowy, określił rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym i dokonał ich opisu, określił wagi cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości i na podstawie tak dokonanych ustaleń skorygował ceny transakcyjne nieruchomości wybranych do porównań w oparciu o przyjęte cechy rynkowe nieruchomości wycenianej. Wartość nieruchomości została ustalona jako iloczyn średniej arytmetycznej skorygowanych cen. Sposób i zakres dokonania wyceny spełnia zatem wszystkie wymogi określone w § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dotyczące podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Rzeczoznawca uwzględnił stan zagospodarowania nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., jak również aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a zatem zgodnie z obowiązującym § 36 ust. 4 rozporządzenia.
W związku z powyższym w ocenie Wojewody przedstawione w odwołaniu zastrzeżenia co do sposobu i wysokości ustalonego odszkodowania nie znajdują uzasadnienia. Przedmiotowa nieruchomość 1 stycznia 1999 r. tj. w dniu nabycia jej z mocy prawa przez Miasto K. stanowiła drogę, co zostało stwierdzone w decyzji komunalizacyjnej Wojewody [...] z [...]r. nr [...], a nie działkę budowlaną jak uważają odwołujący, dlatego ustalone odszkodowanie odpowiada wartości objętej postępowaniem nieruchomości.
W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody [...]pełnomocnik A. B., M. B. i B. B. zarzucił, że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a w szczególności art. 6, 7, 77 § 1 w zw. z art. 107 § 3 kpa przez oparcie się jedynie na dokumencie bezpośrednio niezwiązanym z roszczeniem stron tj. zapisem w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. przy całkowitym pominięciu faktów, iż:
- – skarżący nabyli w dobrej wierze działkę gruntu oznaczoną numerem geodezyjnym 2, stanowiącą działkę budowlaną;
- – w chwili nabycia przedmiotowa działka nie była podzielona, w związku z czym nabywcy (skarżący) zobowiązani byli uiścić cenę sprzedaży wg cen obowiązujących w zakresie gruntów budowlanych;
- – treść księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Wydział Ksiąg
Wieczystych Sądu Rejonowego w K. nie odzwierciedlała faktu wywłaszczenia części nabytej działki;
a w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń faktycznych co do rzeczywistej wartości wywłaszczonej części gruntu i ustalenie zaniżonego odszkodowania oraz przez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zarzutów podnoszonych przez skarżących zarówno w formie pisemnej, jak i w trakcie rozprawy administracyjnej z dnia 9.11.2012 r. co w konsekwencji daje podstawę do wniosku, iż organ odwoławczy z góry założył słuszność stanowiska jednej ze stron całkowicie ignorując obowiązki wynikające z art. 107 § 1 kpa, naruszając prawo stron do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy.
Nadto zarzucił, że decyzja ta została wydana bez uwzględnienia zasad słuszności i ekwiwalentności poprzez ustalenie, iż mimo faktu nabycia przez skarżących gruntu budowlanego i uiszczenia ceny nabycia za taki grunt winni oni otrzymać odszkodowanie liczone od gruntu o znacznie mniejszej wartości.
W konsekwencji pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania, przy przyjęciu, iż skarżącym przysługuje odszkodowanie za utraconą część nieruchomości w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej gruntu budowlanego.
W uzasadnieniu skargi stwierdzono, że Prezydent Miasta K. nie był w postępowaniu obiektywny. Podniesiono, że organy źle zinterpretowały prawidłowo powołane przepisy prawa na których się oparły. Interpretacji tej dokonały "jednostronnie i nieobiektywnie". Na uwzględniły i nie odniosły się do stanowiska skarżących, że w chwili nabywania przez nich działki oznaczonej nr geodezyjnym 2 nie była z niej wydzielona geodezyjnie działka zajęta pod drogę i dlatego nie było możliwe nabycie nieruchomości z pominięciem jej części o powierzchni 175 m2. W dacie nabycia fakt wywłaszczenia tej części działki nr 2 nie był ujawniony ani w rejestrze gruntów ani w prowadzonej dla tej działki księdze wieczystej. Zdaniem pełnomocnika skarżących organy orzekające nie podały podstawy prawnej swoich decyzji. Związane są one przy tym "wieloma przepisami, które nie obowiązują w sytuacji wykonywania prawa własności przez osoby fizyczne".
Za uwzględnieniem stanowiska skarżących przemawia wynikający z zasad konstytucyjnych obowiązek organów ochrony praw obywatelskich. Pełnomocnik skarżących podkreślił nadto, że nabyli oni własność całej nieruchomości w dobrej wierze nie zdając sobie sprawy z prawnych i majątkowych konsekwencji wywłaszczenia do którego doszło bez wydania stosownej decyzji oraz bez wprowadzenia zmian w stosownych rejestrach.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i akcentując, że w dniu nabycia nieruchomości przez Gminę K. (w dniu 1 stycznia 1999 r.) stanowiła ona drogę a nie działkę budowlaną.
W toku postępowania sądowego Sąd celem weryfikacji ustaleń organów orzekających co do przeznaczenia objętej postępowaniem nieruchomości w planie zagospodarowania Miasta K. z dnia 1 lipca 1991 r. dopuścił w trybie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.) dowód z rysunku tego planu z zaznaczeniem na nim położenia działki nr 1.
Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew jej zarzutom brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub 2 ustawy p.p.s.a.
W związku z zarzutami skargi należy w pierwszej kolejności podnieść, że zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontrolę działalności administracji publicznej sądy administracyjne sprawują pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że dokonując tej kontroli sądy te nie mogą kierować się zasadami słuszności czy ekwiwalentności, czego domagają się skarżący, jeżeli stosowanie tych zasad nie wynika z obowiązujących przepisów. Takich zaś strona skarżąca nie wskazała i również Sądowi na gruncie rozpatrywanej sprawy nie są one znane. W pewnym sensie zasada ekwiwalentności wynika z treści mającego w sprawie zastosowanie art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który jednakże nie został zdaniem Sądu przez organy naruszony.
Przepisy prawa materialnego mające zastosowanie w niniejszej sprawie zostały prawidłowo wymienione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jak wynika ze skargi również strona skarżąca ich obowiązywania na gruncie rozpatrywanej sprawy nie kwestionuje. W skardze nie zakwestionowano również merytorycznej poprawności operatu gdy chodzi o jego sporządzenie zgodnie z obowiązującymi zasadami i przepisami. W tym zakresie operat szacunkowy z dnia 27 września 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. został szczegółowo oceniony w zaskarżonej decyzji przez Wojewodę [...] i Sąd w pełni ocenę tę podziela. Należy jeszcze dodatkowo stwierdzić, że w dacie wydania zaskarżonej decyzji operat ten mógł być jeszcze wykorzystany zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wobec powyższego rozstrzygnięcie skargi sprowadza się w praktyce do rozstrzygnięcia sporu pomiędzy skarżącym i organami co do tego czy objęta postępowaniem nieruchomość (działka nr 1 o pow. 175 m2) powinna być traktowana na potrzeby wyceny i ustalenia jej rynkowej wartości jako działka przeznaczona pod drogę, jak to przyjął rzeczoznawca i organy orzekające, czy też jako działka przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jak tego domaga się skarżący. W tym względzie w świetle treści § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 i ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przesądzające znaczenie ma przeznaczenie tej działki w dniu 29 października 1998 r. ustalone zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z tym przepisem o przeznaczeniu tym decyduje treść obowiązującego dla nieruchomości w tej dacie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Dopiero w przypadku braku takiego planu (obowiązującego w tej dacie) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika natomiast ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego dla terenu objętej wyceną działki w dniu 29 października 1998 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta K., uchwalony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...]r., zgodnie z którym działka ta zlokalizowana była w jednostce strukturalnej "K" i na terenie oznaczonym symbolem tego planu 135 MN z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną z usługami (karta 427 i 424 akt organu pierwszej instancji).
Jednocześnie zgodnie z częścią graficzną tego planu (rysunku planu) była ona położona w całości na nieruchomości uwidocznionej na tym rysunku jako połączenie drogowe łączące dwie przeznaczone pod drogi jednostki tego planu oznaczone symbolami "22cKDZ" i 22 Lm". Faktycznie zatem w dacie wejścia w życie tego planu leżała ona na terenie który na rysunku planu był zaznaczony jako droga (str. 426 akt organu pierwszej instancji oraz str. 36 akt sądowych) i faktycznie jako droga była wykorzystywana. Położona była już bowiem wówczas w ciągu ulicy [...], która jako droga publiczna – lokalna miejska, będąca we władaniu Gminy K., była wymieniona w uchwale Nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. z dnia [...] r. w sprawie zaliczania dróg do kategorii dróg gminnych oraz lokalnych miejskich (zobacz w tym względzie uzasadnienie decyzji komunalizacyjnej Wojewody [...] z dnia [...] r. – k. 327 akt organu pierwszej instancji).
Droga na przedmiotowej działce (wówczas części działki nr 2) była "urządzona" już w dacie wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r. Świadczy o tym również treść pisma Miejskiego Zarządu Ulic i Mostów w K. z dnia 6 lutego 2013 r. (karta 468 akt adm.), z którego wynika, że była ona zabudowana nawierzchnią z masy bitumicznej.
Dokonując wykładni przeznaczenia tej działki zgodnie z miejscowym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego miasta K. z dnia [...] r., zmienionym uchwałą Rady Miejskiej Katowic nr [...] z dnia [...]r. (karta 424 i 425 akt adm.), należy mieć na uwadze, że plan ten został uchwalony w oparciu o przepisy obowiązującej wówczas ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym i wydanego na podstawie tej ustawy zarządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 17 października 1988 r. w sprawie zasad sporządzania projektów założeń do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, projektów tych planów oraz kontroli ich realizacji (Dz. U. Nr 30, poz. 269), które to przepisy w odniesieniu do miejscowych planów ogólnych nie przewidywały takiej ich szczegółowości jak plany uchwalane w oparciu o późniejsze ustawy planistyczne. Zgodnie z tymi przepisami nie było wymogu aby każda istniejąca wówczas droga była oznaczona w planie jako odrębna jego jednostka strukturalna, odrębnie opisana w tekście planu (jak to ma chociażby miejsce obecnie z uwagi na treść art. 15 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).
Również jednak zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami miejscowy plan zagospodarowania składał się z rysunku planu i tekstu planu (art. 31 i art. 32 ww. ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. w zw. z § 11 ust. 2, § 13 i § 16 ust. 2 zarządzenia z 17 października 1988 r.), które łącznie stanowiły powszechnie obowiązujący akt prawny. Skoro zatem na rysunku planu z 1991 r. objęta postępowaniem działka leżała w ciągu zaznaczonej na tym planie działki drogowej to należy przyjąć, że zgodnie z tym aktem planistycznym była przeznaczona pod drogę. W konsekwencji takie też było jej przeznaczenie w obowiązującym w dniu 29 października 1998 r. planie miejscowym, które zgodnie z treścią § 36 ust. 1 w zw. z ust. 6 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. należało wziąć pod uwagę przy ustalaniu objętego postępowaniem odszkodowania.
W konsekwencji zgodnie z § 36 ust. 4 tego rozporządzenia wartość rynkową działki nr 1 należało określić przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a to w sytuacji gdy z uwagi na występujący na rynku lokalnym obrót nieruchomościami podobnymi było to możliwe. Oznacza to, że wycena przedmiotowej działki jako działki drogowej dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 27 września 2012 r. nie narusza obowiązujących przepisów prawa i zasługuje na akceptację.
W świetle obowiązujących przepisów stanowisko skarżących, że odszkodowanie powinno im zostać przyznane według cen działek budowlanych nie zasługuje zatem na uwzględnienie. W dacie 29 października 1998 r. przedmiotowa działa nie była bowiem działką budowlaną. Z tego też względu nie mogła ona być zabudowana skoro zgodnie z obowiązującym w dacie zawarcia przez skarżących aktu notarialnego z dnia 23 listopada 1999 r. prawem budowlanym z dnia 7 lipca 1994 r. wymagana była zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz z wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 a i b tej ustawy – w obowiązującym wówczas brzmieniu).
W świetle treści art. 40 ust. 1 obowiązującej wówczas ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) skarżący na taką zabudowę nie uzyskaliby natomiast decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Z powyższych względów Sąd stwierdził, że organy orzekające i rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjęły, iż objęta postępowaniem działka była w dniu 29 października 1998 r. przeznaczona pod inwestycję drogową, jakkolwiek w świetle treści art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami błędnie w tym względzie położyły akcent na zapisy Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. z dnia [...]r., które to uchybienie nie mogło mieć jednak istotnego wpływu na wynik sprawy. Wobec prawidłowego przyjęcia do wyceny objętej postępowaniem działki jako działki drogowej nie można też podzielić twierdzenia skargi, że organ pierwszej instancji działał w tej kwestii tendencyjnie.
Na marginesie należy nadto stwierdzić, że wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, skarżący w dniu zakupu działki nr 2 mieli pełną świadomość, że jej część o pow. 175 m2 jest zajęta na inne cele – drogę publiczną (vide: § 9 aktu notarialnego – k. 308 akt adm. oraz treść wniosku o odszkodowanie – k. 311 akt adm.). Zupełnie niezrozumiałe jest też ich twierdzenie, że byli zmuszeni kupić całą działkę jako działkę budowlaną.
Odnośnie wynikających ze skargi zarzutów co do wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem konstytucyjnej zasady ochrony własności i prawa do słusznego odszkodowania należy stwierdzić, że przepisy art. 73 ustawy były przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego, który takiego naruszenia się nie dopatrzył (zobacz wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r. sygn. akt P 5/99 i z dnia 15 września 2009 r. sygn. akt P 33/07).