Uzasadnienie
Aktem notarialnym z dnia [...] r. M. N. i H. N. sprzedali działki o nr 1 i 2 o łącznej powierzchni [...] ha, wpisane do księgi wieczystej prowadzonej przez SR w R. nr [...]. Działka nr [...] oznaczona była w ewidencji jako grunty orne a działka 2 jako nieużytki, pastwiska trwałe, grunty orne. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie sprzedaży, działki położone były w jednostce [...]– teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
Pismem z dnia [...]r. Prezydent Miasta R. zawiadomił małżonków N. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu [...]r. w siedzibie urzędu H. N. oświadczył, że w wyniku uchwalenia planu nie doszło do zmiany wartości działek. Podniósł, że dla tych działek była wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i decyzja o pozwoleniu na budowę z [...]r. W dacie wejścia planu w życie działki nie były zagospodarowane. Do akt dołączono decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...]r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek nr 3 i 4 przy ul. [...] w R., wydaną dla T. i K. G. Decyzja ta dotyczy inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i stwierdza, że planowany obiekt jest zgodny z planem ogólnym zagospodarowania miasta R., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej nr [...]z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. Kat. Nr 1, poz. 16), zgodnie z tym planem działki leżą w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o symbolu [...].
W sprawie został sporządzony operat szacunkowy. Ustalono wartość nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia planu i po jego uchwaleniu. Dla ustalenia wartości działek przed uchwaleniem planu przyjęto faktyczny sposób użytkowania na podstawie rodzaju użytków wynikających z ewidencji gruntu, oględzin nieruchomości i informacji podanych przez stronę postępowania, określając go jako łąka i nieużytki. Wyceny dokonano podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami, analizując [...] transakcji nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym i [...] transakcje nieruchomościami rolnymi. Wartość działek przez wejściem w życie planu miejscowego ustalono na kwotę [...] zł ([...]zł za m2) a po wejściu planu w życie na [...]zł ([...]zł za m2).
Strona postępowania zapoznana z operatem nie zgodziła się z zawartymi w nim wyliczeniami i wniosła pisemne uwagi. Podkreślono w nich, że działki zostały nabyte w roku [...] od małżonków G., którzy na tych działkach planowali zbudować dom jednorodzinny i uzyskali zarówno decyzję o warunkach zabudowy, jak i pozwolenie na budowę. Podniesiono także, że mimo braku planu realizowane były w okolicy inwestycje budowlane, co miało wpływ na wartość działek. Cena [...] zł za m2 przed uchwaleniem planu jest zatem chybiona i nie oddaje wartości działek w tym okresie. Uchwalenie planu nie miało w istocie wpływu na wartość działek.
Ustosunkowując się do uwag strony autorka operatu podała, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczenie terenu przed uchwaleniem planu ustalane jest na podstawie faktycznego wykorzystania nieruchomości a nie na podstawie poprzedniego planu. W odpowiedzi strony podniosły, że operat nie uwzględnia możliwości uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zawnioskowali o ustalenie cen podobnych nieruchomości w oparciu o dane Urzędu Skarbowego.
Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta R. ustalił dla M. N. i H. N. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowych działek, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłatę ustalono w kwocie [...]zł. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4, 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia [...] r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu natomiast wyjaśniono, że wzrost wartości obliczono jako różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w obowiązującym planie a wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu. Zastosowanie stawki 20% znajduje oparcie w § 47 planu miejscowego.
W odwołaniu od decyzji H. N. zwrócił się o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania lub przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, 75 i 77 k.p.a. Podniósł, że wniosek o wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu nie jest zasadny. W tym zakresie powielił argumentację przedstawianą wcześniej w toku postępowania przez organem I instancji.
Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wyjaśniło, że dla działek nie została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy, nie zmieniono zatem ich przeznaczenia przed uchwaleniem planu. Postulat strony ustalenia wartości w oparciu o dane Urzędu Skarbowego nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa, albowiem dla ustalenia wartości działki przed uchwaleniem planu należy przyjąć faktyczny sposób korzystania z nieruchomości a wyceny dokonać operatem, co miało w sprawie miejsce. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest jedynym dopuszczalnym środkiem służącym ustaleniu wartości nieruchomości.
W skardze do sądu administracyjnego A. N. i H. N. zawnioskowali o uchylenie decyzji. Podtrzymali zarzuty sformułowane w toku postępowania administracyjnego. Podkreślili, że należało przeanalizować sytuację rynkową w okresie, gdy obowiązywał poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego a także rozważyć możliwość uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Działki utraciły charakter rolny już w okresie obowiązywania poprzedniego planu, który dopuszczał na tym terenie zabudowę mieszkaniową. Będące przedmiotem postępowania działki nr 1 i 2 stanowią część terenu, dla którego uzyskano w roku [...] pozwolenie na budowę (poprzednio działki nr 3, 4 i 5). Do skargo dołączono m. in. kopię wypisu z aktu notarialnego z dnia [...]r. nr rep. [...]. Dotyczy on umowy sprzedaży zawartej między małżonkami G. a małżonkami N. Jej przedmiotem były działki nr 3, 4 i 5 o łącznej pow. [...]ha, wpisane do KW nr [...]SR w R. W § 2 umowy stwierdzono, że zgodnie z wypisem z planu zagospodarowania przestrzennego, działki te leżą w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ([...]).
W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Postępowanie w sprawie zostało zawieszone postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 17 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 1036/08 do czasu zakończenia postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie o sygn. P 58/08. Postępowanie zostało podjęte postanowieniem z dnia 1 marca 2010 r. a sprawa wpisana pod nowym numerem porządkowym II SA/Gl 192/10.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje
Podstawą prawną wydanych w sprawie decyzji były przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Przepisy te regulują nakładanie i obliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, właściwy organ pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Sposób obliczania wartości nieruchomości reguluje art. 37 ust. 1 ustawy. Przepis ten przewiduje, że wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Zgodność takiego sposobu ustalania wartości z Konstytucją została poddana w wątpliwość w pytaniu prawnym postawionym Trybunałowi Konstytucyjnemu w postanowieniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 27 marca 2008 r., sygn. II SA/Kr 778/07, które dotyczyło takich przypadków, gdy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie o sygn. P 58/08 Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i 32 Konstytucji RP. Wyrok ten został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z 2010 r., nr 24, poz. 124 i wszedł w życie 15 lutego 2010 r. Na podstawie art. 190 ust. 1 Konstytucji wyrok ten ma walor powszechnie obowiązujący.
W rozpoznawanej sprawie wydane decyzje zostały oparte na ustaleniach operatu szacunkowego, który wartość nieruchomości wyliczył w odniesieniu do faktycznego ich wykorzystania przed uchwaleniem planu. Jednocześnie z akt wynika, że działki były poprzednio objęte zapisami planu miejscowego i znajdowały się w jednostce przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną. Uprzednio obowiązujący plan wygasł z upływem [...]r. W badanej sprawie zaistniała zatem okoliczność, która była przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność, że działki w poprzednim planie były przewidziane pod zabudowę jednorodzinną nie była uwzględniona przy ustalaniu wartości. W ten sposób w sprawie dla ustalenia wartości działek przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu zastosowano przepis, którego niezgodność z Konstytucją w tym zakresie stwierdził Trybunał Konstytucyjny.
Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności aktu z Konstytucją stanowi przesłankę wznowienia postępowania, o jakiej mowa w art. 145a § 1 k.p.a. W sytuacji wniesienia skargi do sądu administracyjnego, strona nie może jednak uruchomić trybu wznowienia postępowania administracyjnego w terminie określonym w art. 145a § 2 k.p.a. Z tego powodu do uwzględnienia stwierdzonej przesłanki wznowienia zobowiązany jest sąd administracyjny, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Powołany przepis obliguje sąd do uwzględnienia skargi i uchylenia decyzji w sytuacji stwierdzenia, że w sprawie zaistniała przesłanka wznowienia postępowania administracyjnego.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy niezbędne będzie jednoznaczne ustalenie przeznaczenia obu działek w planie miejscowym obowiązującym do [...]r. O ile przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, brak będzie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku ze zbyciem działek przez skarżących, co powinno skutkować umorzeniem postępowania.
Mając na względzie podane okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.b w związku z art. 135 i 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania Sąd nie orzekł ze względu na brak stosownego wniosku skarżący w tej kwestii. Jak stanowi art. 210 § 1 powoływanej ustawy, strona traci uprawnienie do żądania zwrotu kosztów, jeżeli najpóźniej przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia nie zgłosi wniosku o przyznanie należnych kosztów.