Uzasadnienie
Umową sprzedaży, zawartą w formie aktu notarialnego dnia [...] r., Rep. [...] przed notariuszem A.W. z kancelarii w J. K.G. (strona, skarżąca) sprzedała działkę nr 1. o powierzchni 1.200 m2. Przedmiotowa działka znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...] " w J., wprowadzonym uchwałą Rady Miasta J. nr [...] z dnia [...] r. Plan ten wszedł w życia dnia [...] 2016 r. i określił przeznaczenie nieruchomości jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Poprzednie przeznaczenie wynikało z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...] " w J., który został wprowadzony uchwałą Rady Miasta J. nr [...] z dnia [...] r. Wówczas działka znajdowała się w obszarach 6ZPs zieleń urządzona i izolacyjna (704 m2), 8ZLP - lasy i parki leśne (371 m2), 3MN5 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na terenach o dużym zagrożeniu wystąpieniem deformacji nieciągłych, bez możliwości rozbudowy (125m2).
Prezydent Miasta J. pismem z dnia [...] r. zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W toku postępowania wyjaśniającego został sporządzony operat szacunkowy, stanowiący podstawę do obliczenia i ustalenia opłaty. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta J. ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 18 018,00 zł. Opłata ta została ustalona w sposób następujący. Biegły przyjął w operacie wartość wycenianej nieruchomości przed przyjęciem planu na 33 912 00 zł. Po wejściu w życie planu z 2016 r, przeznaczenie nieruchomości uległo zmianie. Plan ten przewiduje, ze nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wartość nieruchomości z uwzględnieniem tego przeznaczenia wynosi 93 972,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie plany z 2016 r. wynosi zatem 60.060,00 zł. W § 4 ust. 14 pkt 1 planu miejscowego z 2016 r. ustalona została 30 % stawka renty planistycznej.
Odwołanie od tej decyzji złożyła jej adresatka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Zarzuciła w nim organowi administracji naruszenie:
- - art. 80 k.p.a. poprzez ustalenie opłaty planistycznej na podstawie operatu szacunkowego, który nie uwzględniał okoliczności, iż wartość nieruchomości składająca się z działki nr 1. w obr. [...] została zwiększona wskutek zmian geodezyjnych dokonanych przez stronę skarżącą oraz ustanowienia służebności drogi koniecznej,
- - art. 77 §1 k.p.a. w zw. z art. 84 §1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i zaniechania zweryfikowania, wszystkich czynników, które wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości,
- - art. 77 §1 k.p.a. w zw. z art. 84 §1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zbadania materiału dowodowego i nie wzięcia pod uwagę okoliczności, iż w chwili obowiązywania nieaktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego granica nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki nr 1. w obrębie [...], była inaczej wydzielona geodezyjnie (składała się z 3 mało atrakcyjnych działek, które nie miały dostępu do drogi publicznej - działek 2., 3., 4.), a w konsekwencji zawyżone ustalenie wartości nieruchomości w chwili jej sprzedaży, w oparciu o zmiany geodezyjne dokonane przez skarżącą,
- - art. 77 §1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i niedokonanie określenia wzrostu wartości nieruchomości na stan nieruchomości (stan geodezyjny) istniejący w chwili obowiązywania nieaktualnego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. z chwili istnienia działek 2., 3., 4.).
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach zaskarżoną decyzją utrzymało rozstrzygnięcie organu I instancji w mocy. W jego ocenie zarówno dokonane przez Prezydenta Miasta J. ustalenia, jak i wywiedzione z nich skutki prawne są prawidłowe. Dokonało oceny operatu będącego podstawą ustalenia opłaty i uznało, że jest on rzetelny i wiarygodny. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny nieruchomości, pomijając wpływ podziału nieruchomości oraz ustanowienia służebności drogi koniecznej. Na stronie 1 i 4 operatu szacunkowego z dnia [...]. wskazane zostało, ze stan nieruchomości ustalony został na dzień [...] r a na stronie 7 operatu szacunkowego przestawiona został informacja z ewidencji gruntów na dzień [...] r z której wynika ze teren obecnej działki 1. znajdował się na terenie ówczesnych działek nr 2.
3. i 3. obi. 1 2, Z opisu nieruchomości wycenianej (strona 24 operatu szacunkowego) wynika m in że cecha rynkowa "uzbrojenie terenu i dostęp do drogi’ została oceniona jako "słabe" co jest najniższą ocen i oznacza utrudniony lub brak dojazdu lub/i brak uzbrojenia. Taka ocena odpowiada stanowi faktycznemu z dnia wejścia w życie planu, bowiem nie uwzględnia późniejszego ustanowienia służebności drogowej. Podkreśliło, że wycenie poddano część terenu, który obecnie objęta jest działką nr 1.. Zmiana przeznaczenia dotyczy bowiem tylko części tej działki o powierzchni 1075 m2.
Skargę na tę decyzję do tutejszego Sądu złożyła jej adresatka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Domagając się uchylenia rozstrzygnięć obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania zarzuciła SKO w Katowicach:
- - naruszenie art. 7 i 80 k.p.a. poprzez błędne przypisanie waloru wiarygodności i zupełności opracowanego w sprawie operatu szacunkowego, tymczasem nieruchomości zawarte w zbiorze transakcji porównywalnych do działki nr 2., 3., 4. obr. [...] (obecnie działki nr 1. obr. [...]) różnią się od niej znacznie pod względem kształtu i wielkości, co ma wpływ na ich atrakcyjność i wartość, a w konsekwencji zawyżenie wartości działki nr 2., 3., 4. obr. [...] (obecnie działki nr 1. obr. [...]) i ustalenie błędnej opłaty planistycznej,
- - art. 7, 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego celem ustalenia wartości działki 2., 3., 4. obr. [...] (obecnie działki nr 1. obr. [...]) na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- - art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewystarczające odniesienie się przez organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji co do zarzutu skarżącej w zakresie doboru przez biegłego nieodpowiednich nieruchomości podobnych oraz brak wyjaśnienia przez organ I instancji, jaki wpływ na wartość szacowanej nieruchomości mają różnice w kształcie oraz powierzchni nieruchomości porównanych do działki nr 1.,
- - art. 4 pkt. 16 w zw. z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i stwierdzenie, że nieruchomości uwzględnione do porównań z działką nr 2., 3., 4. obr. [...] (obecnie działki nr 1. obr. [...]) są do niej podobne, tymczasem różnią się od niej znacznie pod względem powierzchni oraz kształtu, są bardziej atrakcyjne geodezyjnie i posiadają większą wartość niż działka nr 2., 3., 4. obr. [...], a w konsekwencji zawyżenie wartości sprzedanej przez skarżącą działki i ustalenie zawyżonej jednorazowej opłaty nałożonej na skarżącą:
- - art.
- 4. ust. 4, 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie opłaty pianistycznej w oparciu o błędnie sporządzony operat szacunkowy.
Odpowiadając na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazał, że wycenie poddano jedynie część terenu, który obecnie objęty jest działką nr 1.. Na stronie 1 i 4 operatu szacunkowego z dnia [...] r. wskazane zostało, że stan nieruchomości ustalony został na dzień [...] r., a na stronie 7 operatu szacunkowego przestawiona został informacja z ewidencji gruntów na dzień [...] r., z której wynika że teren obecnej działki 1. znajdował się na terenie ówczesnych działek nr 2., 3. i 3. obr. [...]. Dlatego argumenty o kształcie działek, które były podnoszone zarówno w odwołaniu, jak i w skardze nie są zasadne. Niezrozumiałe są zarzuty skargi, jakoby organ pierwszej instancji naruszył zasadę prawdy obiektywnej poprzez zaniechanie wystąpienia do innego rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie drugiego operatu szacunkowego. W aktach sprawy organu pierwszej instancji (karta akt 17) znajdują się wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego potwierdzające brak zasadności zarzutów pełnomocnika skarżącej.
Dodatkowo Kolegium zauważyło, że skarżąca nie przedstawiła sporządzonej na własne zlecenie wyceny nieruchomości, ani też nie wystąpiła o ocenę operatu szacunkowego z dnia [...] r. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Co więcej, skarżąca w czasie postępowania prowadzonego przez organ pierwszej instancji była bierna mimo, że córka skarżącej (będąca jej pełnomocnikiem) dnia [...] r. otrzymała kopię operatu szacunkowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 23.5 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.
Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.
Podstawę materialnoprawną wydania kwestionowanej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 – dalej "m.p.z.p."), w szczególności jej art.
- 4. ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3 i 4. Zgodnie z treścią pierwszego z przywołanych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ta regulacja nie ma charakteru samodzielnego. Ustawodawca nie pozostawił kwestii "wzrostu wartości nieruchomości" ocenie organów, lecz w przepisie kolejnym wprowadził wiążące odniesienia, dopełniając w ten sposób definicję wymienionego pojęcia. Stosownie bowiem do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art.
- 4. ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art.
- 4. ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art.
- 4. ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.), przy czym przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art.
- 4. ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Bezdyskusyjne jest, że wzrost wartości nieruchomości musi pozostawać w bezpośrednim związku z uchwaleniem lub zmianą planu. Po to jednak aby stwierdzić, czy w ogóle wzrost wartości nieruchomości nastąpił, konieczne jest odniesienie wartości "obecnej" do wartości "poprzedniej".
Wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), który winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. Ustalić czy jest on zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24 stycznia 2012 r., I OSK 172/11, CBOSA).
Okoliczność, że operat szacunkowy jest sporządzany przez rzeczoznawcę (osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia i kwalifikację) powoduje daleko idące konsekwencje w zakresie możliwości weryfikacji przygotowanego operatu przez organ administracji. Może ona dotyczyć tego, czy operat jest kompletny, rzeczowy, logiczny i wyczerpujący. Organ administracji nie jest jednak władny dokonywać oceny przedmiotowego dokumentu pod kątek zawartości merytorycznej wymagającej wiedzy specjalistycznej. Tu weryfikacja może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców. Z odpowiednim wnioskiem może się zwrócić bądź adresat decyzji bądź organ administracji.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że rozstrzygnięcia organów administracji są prawidłowe. Zostały spełnione przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy. Został on oceniony pod względem komptetności, rzetelności i logiczności zawartych w nim wniosków przez organy administracji. Podnoszona w zarzucie skargi kwestia scalenia nieruchomości i ustanowienia służebności drogi koniecznej została przedstawiona w wyjaśnieniach rzeczoznawcy i dokładnie omówiona w uzasadnieniach rozstrzygnięć organów obu instancji. Jak wskazało SKO pominął wpływ podziału nieruchomości oraz ustanowienia służebności drogi koniecznej. Na stronie 1 i 4 operatu szacunkowego z dnia [...] r. wskazane zostało, ze stan nieruchomości ustalony został na dzień [...] r a na stronie 7 operatu szacunkowego przestawiona został informacja z ewidencji gruntów "na dzień [...] r. z której wynika ze teren obecnej działki 1. znajdował się na terenie ówczesnych działek nr 2.
3. i 3.. Z opisu nieruchomości wycenianej (strona 24 operatu szacunkowego) wynika m in że cecha rynkowa "uzbrojenie terenu i dostęp do drogi’ została oceniona jako "słabe" co jest najniższą ocen, I oznacza utrudniony lub brak dojazdu lub/i brak uzbrojenia. Taka ocena odpowiada stanowi faktycznemu z dnia wejścia w życie planu, bowiem nie uwzględnia późniejszego ustanowienia służebności drogowej. Jeśli przedstawiona przez organy administracji i rzeczoznawcę argumentacja nie przekonała skarżącej, mogła ona wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców, ale tego nie uczyniła. Nie musiał tego robić organ administracji uznając, że operat został sporządzony prawidłowo.
W ocenie składu orzekającego organy administracji prowadziły postępowanie w sposób rzetelny i obiektywny. Zapewniły skarżącej (działającej przez pełnomocnik) możliwość udział w nim oraz wypowiedzenie się co do zebranego materiału dowodowego. Uzasadnienie decyzji zarówno organu I, jak i II instancji zawiera wszystkie przewidziane prawem elementy. Jest spójne i logiczne.
Biorąc pod uwagę powyższe, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.