Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 28 sierpnia 2013 roku wydanym w sprawie II SA/Gl 221/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] roku. Zaskarżona decyzja Wojewody [...] jak i decyzja ją poprzedzająca orzekały o umorzeniu postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Chodziło o nieruchomość nr [...] o powierzchni 58m2, a do umorzenia postępowania powyższymi decyzjami doszło wobec ustalenia przez organy orzekające, że wniosek o odszkodowanie za tę nieruchomość został złożony po upływie ustawowego terminu to jest po dniu [...] roku.
W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd stwierdził, że uchylone nim decyzje zostały wydane z naruszeniem art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 roku – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną wskutek błędnego uznania, że wniosek w sprawie został złożony z przekroczeniem wskazanego w ustawie terminu oraz w konsekwencji z naruszeniem art. 105 kpa. Sąd ten stwierdził, że ponownie rozpatrując sprawę organ rozpozna sprawę działki nr [...] podejmując rozstrzygnięcie stosowne do okoliczności faktycznych sprawy. Organ I instancji działając w sprawie, wobec rozstrzygnięcia zawartego w wyroku w sprawie II SA/Gl 221/13, zlecił sporządzenie operatu szacunkowego. Operat, którego przedmiotem było prawo własności działki gruntowej nr [...] o powierzchni [...] m2, wpisanej do Księgi Wieczystej [...] w Sądzie Rejonowym w S., sporządziła [...] roku E.K. (rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr [...]).
W operacie tym ustalono wartość rynkową gruntu na kwotę[...] zł. W dniu [...] oku organ przeprowadził rozprawę administracyjną o czym zawiadomił skarżących. Tym pismem zawiadomił (z dnia [...] roku) też skarżących o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem. Skarżący pismem z dnia [...] roku zajęli stanowiska wobec operatu, formułując pod jego adresem szereg zarzutów, które zostało przekazane rzeczoznawcy. Rzeczoznawca zajął wobec tych zarzutów skarżących stanowisko w piśmie z dnia [...] roku.
Następnie organ I instancji – Prezydent Miasta S., wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją nr [...] z dnia [...] r., na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., 133, poz. 872 ze zm.) oraz art. 129, 130, 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 518) przyznał odszkodowanie za nieruchomość usytuowaną w S. przy ul. [...] nr [...] o pow. [...] m2, stanowiącą własność Gminy S. w kwocie [...] zł i ustalił, że osobami uprawionymi do otrzymania tego odszkodowania są: J. i L. J. w wysokości [...] zł oraz K. i A. S. w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu tej decyzji podał między innymi, że w dniu [...] roku Wojewoda [...] orzekł o przyjęciu na własność Gminy S. z mocy prawa z dniem 15 stycznia 1999 r. działki nr [...] o pow. [...] m2 i zgodnie z Księgą Wieczystą działka ta figuruje jako własność Gminy S..
W dniu [...] r. właścicielami działki byli J. i L. J. oraz K. i A. S.. Powołał się na art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. i podał, że zgodnie z tym przepisem odszkodowania ustala się i wpłaca na wniosek właściciela nieruchomości złożony do dnia [...] roku według zasad i trybu określonych w przepisach rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość nieruchomości według stanu z dnia 1 stycznia 1999 r. Wartość ta została ustalona na podstawie operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy na kwotę 5949 zł.
Odwołanie od tej decyzji złożyli A.i K. S. oraz L. i J. J.. Zarzucili tej decyzji naruszenie art. 7, 9 kpa poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie, polegające na braku weryfikacji wyceny i zaniżenie tym samym przyznanego odszkodowania mimo wniesionych przez stronę uwag, do których organ w ogóle się nie ustosunkował (art. 11 i 107 § 3 kpa). Domagali się zmiany zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wnieśli w związku z tym o dołączenie do akt sprawy (postępowania) prowadzonych przez Prezydenta Miasta S. [...],[...],[...]. W istocie z odwołania wynika, że skarżący kwestionują sporządzony w sprawie operat szacunkowy jako niezgodny z zasadami wyceny, gdyż przyjęte zostały skrajnie niskie wartości nieruchomości podobnych to jest od [...] zł. Podkreślili odwołujący się, że organ orzekający nie wskazał dlaczego ich zarzutów nie uwzględnił.
Organ I instancji przekazując odwołanie do rozpoznania Wojewodzie [...] (pismo z dnia [...] roku) stwierdził, że w sprawie nie znalazł podstaw do zastosowania art. 132 kpa i wniósł o utrzymanie w mocy decyzji z dnia [...] roku. Jednocześnie wyjaśnił, że wskazane przez skarżących akta spraw dotyczą postępowań w sprawie ustalenia odszkodowania za działki przejęte w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku - o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy organ ten uzyskał dodatkowe stanowisko rzeczoznawcy (zawarte w pismach z dnia [...] roku) i decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podano w szczególności, że obligatoryjnym warunkiem określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według jej stanu z dnia [...] roku oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny (...), a do zadań organów należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa.
Dalej organ odwoławczy powołał § 36 ust. 6 rozporządzenia w sprawie wyceny (...) z którego wynika (pkt 1), że przy określaniu wartości nieruchomości o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 roku stosuje się przepisy art. 36 ust. 1-4 rozporządzenia z tym, że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 roku. W pojęciu stanu nieruchomości mieści się również jej przeznaczenie (wyrok NSA – I OSK 2473/11). Stosownie do § 36 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Natomiast § 36 ust. 4 rozporządzenia odnosi się do przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Wtedy wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zgodnie z planem miejscowym miasta S. obowiązującym w dniu [...] r., działka nr [...] położona była na terenach oznaczonych symbolem 47L 1/2 - tereny ulicy lokalnej, adaptacja i modernizacja ul. Kosynierów oraz przebudowa wlotów do ulicy [...] ([...]) i [...] ([...]) po okresie perspektywicznym. Obustronne chodniki. Skrzyżowania z ulicami [...] – jednopoziomowe z prostym rozrządem ruchu.
Wobec powyższego biegła do porównań przyjęła (wartość rynkową gruntu określonego przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej) 30 transakcji gruntami zlokalizowanymi na terenie miasta S., przeznaczonymi pod komunikację, które miały miejsce w okresie od [...] roku do [...] roku. Średnią cenę transakcyjną określiła na [...] zł. Wartość 1m2 wycenionej nieruchomości określiła na [...] zł, a w związku z tym wartość [...] m2 określiła na kwotę [...] zł. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy w sprawie odpowiada wszystkim wymogom prawa. Nadto podkreślono, że w trakcie postępowania odwoławczego rzeczoznawca ustosunkował się do wszystkich zarzutów strony i przedłożył niezbędne wyjaśnienia.
Skargę na decyzję ostateczną, wnosząc o jej uchylenie wraz z decyzją ją poprzedzającą oraz zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, złożyli A. i K. S. oraz L.i J. J.. Zarzucili, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, 77, 80 i 81 kpa poprzez nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego w wyniku bezkrytycznego przyjęcia opinii biegłej, nieprawidłowej jej oceny, braku weryfikacji i nie ustosunkowanie się do konkretnych zarzutów strony, a także naruszeniem art. 11 kpa przez brak wyjaśnienia przesłanek podjętej decyzji.
Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi.
Postanowieniem z dnia 6 lipca 2015 roku (k. 23 akt sądowych) skarga L. J. i J. J. została odrzucona.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje
Skarga A. i K. S. nie zasługuje na uwzględnienie.
Na wstępie należy stwierdzić, że z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 roku nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 roku we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 roku stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie to ustala się i wypłaca na wniosek właściciela nieruchomości złożony do dnia [...] r., według zasad i trybu określonych w przepisach rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Jest w sprawie poza sporem, że właścicielami działki nr [...] w dniu [...] roku byli J. i L. J. oraz K. i A. S., a Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] roku orzekł o przejęciu tej działki na własność Gminy S.. Wobec treści wyroku wydanego w sprawie II SA/Gl 221/13 jest także bezsporne, że J. i L. J.i K. i A. S.złożyli wniosek o odszkodowanie za działkę. [...] w terminie przewidzianym ustawą – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
Sporną kwestią w sprawie była prawidłowość sporządzenia operatu przez biegłą mgr inż. E.K. rzeczoznawcę majątkowego. Jak wskazuje się w orzecznictwie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, a rzeczoznawca go sporządzający biegłym. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości (...) – Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zmianami. Orzekający w sprawie organ powinien dokonać oceny czy operat zawiera wymagane elementy oraz czy odpowiada zasadom określonym, w przepisach prawa (WSA Gliwice – II SA/Gl 766/13 oraz II SA/Gl 1348/13 i II SA/Gl 499/11). W sprawie ustalenie odszkodowania za działkę [...] nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] roku przez rzeczoznawcę majątkowego E.K. (uprawnienia nr 107). Wartość rynkową działki nr [...] ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).
W operacie tym biegła uwzględniła stan zagospodarowania nieruchomości na dzień [...] roku i aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami podobnymi. Określenie wartości działki [...] nastąpiło przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod komunikację (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Biegła wskazała w operacie na cechy rynkowe nieruchomości wpływające na wartość wycenionego gruntu i dokonała opisu nieruchomości gruntowej o cenie minimalnej i maksymalnej. Przedstawiła charakterystykę wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych, określiła zakres i wartość współczynników korygujących.
Sąd podziela ocenę organu odwoławczego, że operat został sporządzony zgodnie z prawem. Biegła ustosunkowała się do zarzutów skarżących (pismo z [...] roku, a także pisma z dnia [...] roku). Wyjaśniła, że procedura w metodzie korygowania ceny średniej polega na porównywaniu nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej do nieruchomości o cenie maksymalnej w zbiorze w celu określenia cech różniących te transakcje i ustalenia zakresu współczynników korygujących. Przedział współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej wynika z różnic pomiędzy transakcjami o cenie najniższej i najwyższej. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 kpa w zw. z art. 77, 80 i 81 kpa oraz art. 11 kpa są więc niezasadne.
Istotnie, należy uznać, że decyzja organu I instancji nie w całości odpowiada art. 107 § 3 kpa ale brak ten został usunięty przez organ odwoławczy i nie miał on istotnego wpływu na wynik sprawy, podobnie jak nie doręczenie decyzji I instancji pełnomocnikowi A.S..
Z tych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa (Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.).
im