Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej – SKO, Kolegium) decyzją z dnia 3 marca 2026 r. nr SKO I 427/1/2026, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1691 z późn. zm. - dalej k.p.a.), po rozpoznaniu wniosku M. Sp. z o.o. Sp. k. w G. (dalej – Skarżąca, Spółka) o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymało w mocy własną decyzję z dnia 12 listopada 2025 r. nr [...], którą stwierdzono nieważność decyzji Wójta Gminy B. z dnia 2 listopada 2021 r. nr [...].
Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.
W wyniku rozpatrzenia wniosku Inwestora, Wójt Gminy B. decyzją z dnia 2 listopada 2021 r. nr [...] zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie R. - Gmina B., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,1510 ha, w wyniku czego powstały działki o nr: [...] o powierzchni 0,0321 ha, [...] o powierzchni 0,0385 ha, [...] o powierzchni 0,0415 ha i [...] o powierzchni 0,0379 ha. Decyzja ta stała się ostateczna wobec nie wniesienia środka zaskarżenia.
W dniu 29 maja 2023 r. do Kolegium wpłynęło pismo z dnia 18 maja 2023 r. podpisane przez W.C., M.C. i W.F. o stwierdzenie nieważności decyzji Wójta Gminy B. z dnia 2 listopada 2021 r.
Kolegium nie dopatrzyło się jednak wystąpienia okoliczności uzasadniających stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej, czemu dało wyraz w decyzji z dnia 11 grudnia 2023 r. nr [...] odmawiającej wyeliminowania z obrotu prawnego wspomnianego aktu. Natomiast decyzją z dnia 5 kwietnia 2024 r. nr [...] Kolegium utrzymało w mocy własną decyzję z dnia 11 grudnia 2023 r.
Po rozpoznaniu skargi W.C. i M.C., tutejszy Sąd wyrokiem z dnia 20 grudnia 2024 r. o sygn. akt II SA/GI 796/24 uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium z dnia 5 kwietnia 2024 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia 11 grudnia 2023 r. nr [...].
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd przyjął, że przedmiotowa sprawa dotyczy interesu prawnego powyższych osób, bowiem są właścicielami działek na których ustanowiono dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), dla powstałych w wyniku podziału działek.
W dalszej kolejności Sąd przyjął, że użyty w art. 93 ust. 3 ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obowiązująca w dacie wydania decyzji podziałowej - t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm. – dalej u.g.n.) zwrot "dostęp do drogi publicznej" oznacza prawnie gwarantowaną możliwość korzystania z takiej drogi (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 lipca 2023 r. sygn. akt VIII SA/Wa 244/23). Tymczasem, jak wynika z pisma Urzędu Gminy B. z dnia 3 lipca 2018 r. Spółka nie wydzieliła drogi wewnętrznej na działce nr[...], jak też nie ma odpowiednich służebności, bowiem zawarte w postanowieniu Sądu Rejonowego w B. z dnia [...] r. sygn. akt [...] (dawnej [...]) zabezpieczenie jest tylko na czas trwania postępowania i zezwolono w nim tylko Spółce na przejazd i przechód do działki nr [...] istniejącym szlakiem (zwanym ulicą [...]), po działkach o nr: [...], [...], [...], [...] i [...] (z których nr [...] i nr [...] należą do osób, które złożyły skargę).
Konkludując WSA w Gliwicach uznał, że w sprawie doszło do rażącego naruszeniem prawa, które można by uznać za podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji z 2021 r. na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., bowiem w wyniku podziału wszystkie 4 nowowydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej tylko na rzecz Spółki i to tylko na czas trwania odrębnego postępowania prowadzonego z wniosku Spółki przez Sąd Rejonowy w B.. Przy czym zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że dojazd do działki nr [...] (dawniej część działki nr [...]) powinien być zapewniony od ul. [...], po działce nr [...].
W toku dalszego postępowania Kolegium decyzją z dnia 12 listopada 2025 r. stwierdziło nieważność decyzji Wójta Gminy B. z dnia 2 listopada 2021 r. nr [...]. W jej motywach przywołano rozważania zawarte w wyroku tutejszego Sądu z dnia 20 grudnia 2024 r. o sygn. akt II SA/GI 796/24, a także przyjęto wyrażoną w nim konkluzję o wystąpienie przesłanki nieważnościowej z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Wskazano bowiem, że decyzja podziałowa narusza art. 93 ust. 3 u.g.n., gdyż wydzielone działki nie mają zapewnionego dostępu do drogi publicznej. W końcowej części decyzji zasygnalizowano, że postępowanie w przedmiocie drogi koniecznej nie zostało jeszcze zakończone, jednak jego wynik pozostaje bez znaczenia dla niniejszej sprawy.
Wnioskiem z dnia 29 grudnia 2025 r. pełnomocnik Spółki zwrócił się do Kolegium o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją z dnia 12 listopada 2025 r. nr [...]. We wniosku pełnomocnik wyraził dezaprobatę dla stanowiska Kolegium. W jego ocenie, wydzielone działki dysponują dostępem do drogi publicznej co zostało wyartykułowane w pozwoleniu na budowę. Mianowicie wskazano w nim, że dostęp do drogi publicznej ul. [...] istnieje poprzez działkę nr [...], której Spółka jest współwłaścicielem oraz poprzez drogę wewnętrzną – ul. [...]. Dodatkowo podkreślono, że ul. [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem KDW 25, a więc terenie przeznaczonym do obsługi komunikacyjnej - ruchu pojazdów i pieszych. Fakt ten – w opinii pełnomocnika - stanowi o powszechnej dostępności tej drogi wewnętrznej, której nadano urzędowo nazwę.
Ponadto we wniosku stwierdzono, że w dniu wydania decyzji podziałowej, tj. 2 listopada 2021 r., Spółka posiadała tytuł prawny do przejazdu i przechodu przez działki stanowiące ul. [...] na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w B. z dnia [...] r. sygn. akt [...], co stanowi ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kolegium nie uwzględniło argumentacji Spółki, w związku z czym decyzją z dnia 3 marca 2026 r. utrzymało w mocy własną decyzję z dnia 12 listopada 2025 r. W uzasadnieniu powtórzono argumentację rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Dodatkowo zauważono, że WSA w Warszawie w wyroku z dnia 6 marca 2025 r. o sygn. akt VII SA/Wa 2878/24 stwierdził, że pozwolenie na budowę udzielone przez Starostę [...] w dniu 13 lutego 2018 r. zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa.
W skardze z dnia 11 marca 2026 r., wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, Prokurator Okręgowy w Bielsku-Białej zarzucił decyzji Kolegium naruszenie prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie:
- – art. 156 § 2 w związku z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez stwierdzenie nieważności decyzji Wójta Gminy B. z dnia 2 listopada 2021 r. nr [...], która wywołała nieodwracalne skutki prawne w postaci zbycia nieruchomości w formie aktu notarialnego na rzecz K.W. i K1W, F.S., B.B. i M.B. oraz A.B. i D.B., chronionych rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych;
- – art. 7, art. 10 § 1, art. 28 i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na nieprawidłowym ustaleniu kręgu stron postępowania nieważnościowego i nieuznanie za stronę postępowania rzeczywistych właścicieli nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...], którzy w dacie orzekania posiadali interes prawny wynikający z prawa własności tych działek, co skutkowało nienależytym wyjaśnieniem stanu faktycznego sprawy i doprowadziło do wydania decyzji z naruszeniem zasady udziału wszystkich stron w postępowaniu, bez uprzedniego umożliwienia stronie odniesienia się do ustaleń faktycznych i prawnych przyjętych przez organ, w tym do kwestii istnienia nieodwracalnych skutków prawnych decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Wobec tych zarzutów Prokurator wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.
W uzasadnieniu skargi Prokurator przedstawił przebieg postępowania, a następnie uargumentował każdy z dwóch zarzutów. Przede wszystkim zwrócił uwagę, że w okresie od dnia 31 marca 2023 r. do dnia 29 września 2023 r. Spółka zbyła wydzielone działki na rzecz osób trzecich. To – zdaniem Prokuratora – stanowi o wystąpieniu nieodwracalnych skutków prawnych, a więc przeszkodzie z art. 156 § 2 k.p.a. dla stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości gruntowej. Pojęcie odwracalności skutków prawnych wyjaśnione zostało w oparciu o stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 28 maja 1992 r. o sygn. akt III AZP 4/92 (OSNCP 1992, nr 12 poz. 211). Mając to na uwadze stwierdził, iż o ile decyzja o zatwierdzeniu podziału dotknięta jest wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., gdyż narusza ona art. 93 ust. 3 u.g.n., to nie można stwierdzić jej nieważności. Wynika to z faktu, że organ administracyjny nie może cofnąć skutków prawnych już wywołanych decyzją "podziałową", które to skutki znalazły odzwierciedlenie w późniejszych czynnościach prawa cywilnego.
Nie mogą one bowiem zostać uchylone, ani zniesione w drodze postępowania nieważnościowego, bez naruszenia zasady pewności prawa oraz stabilności obrotu prawnego. Dlatego też – zdaniem Prokuratora - mimo wadliwości decyzji podziałowej, jej skutki są nieodwracalne. Wskazano, że w wyroku z dnia 11 stycznia 2023 r. o sygn. akt I OSK 2637/19, NSA jednoznacznie wskazał, że skuteczne nabycie działek wydzielonych decyzją podziałową przez osoby trzecie stanowi nieodwracalny skutek prawny w rozumieniu art. 156 § 2 k.p.a., uniemożliwiający stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział.
Uzasadniając drugi z zarzutów Prokurator podniósł, że krąg stron postępowania nadzwyczajnego nie jest ani określany, ani determinowany przez krąg stron postępowania zwykłego. Oznacza to, że stroną postępowania prowadzonego w trybie nadzwyczajnym może być również podmiot, któremu taki przymiot nie przysługiwał w postępowaniu zwykłym, o ile wykaże on istnienie interesu prawnego w rozumieniu przepisów prawa. W jego opinii, aktualni właściciele nieruchomości powstałych w wyniku podziału posiadają interes prawny w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział, gdyż jego wynik bezpośrednio wpływa na ich sytuację prawną jako właścicieli nieruchomości, których prawo własności zostało dotknięte skutkami rozstrzygnięcia organu. Konkludując Prokurator uznał, że Kolegium prowadziło postępowanie z naruszeniem art. 28 k.p.a., a w konsekwencji wydało zaskarżoną decyzję, bez udziału w prowadzonym postępowaniu podmiotów, które w dacie jej wydania były już właścicielami nieruchomości objętej tym postępowaniem, a tym samym posiadały interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a.
Skargę do tutejszego Sądu wniósł również pełnomocnik Spółki, która datowana jest na dzień 12 kwietnia 2026 r. Zarzucono w niej decyzji Kolegium:
- 1) naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:
- a) art. 156 § 2 w związku z art. 158 § 2 k.p.a. i art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez błędne przyjęcie, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości - działki nr [...] nie wywołała nieodwracalnych skutków prawnych - w sytuacji, gdy z materiału dowodowego sprawy wynika, że decyzja podziałowa wywołała nieodwracalne skutki prawne w postaci:
- – podziału geodezyjnego działki nr [...] na cztery działki stanowiące od momentu podziału samodzielny przedmiot prawa własności; przestał istnieć przedmiot podziału geodezyjnego, tj. działka nr [...] i wobec nowych stosunków własnościowych nie ma prawnej możliwości powrotu do stanu prawnego z dnia wydania decyzji o podziale,
- – podziału prawnego dokonanego w drodze umów cywilnoprawnych i przejścia prawa własności na nowych nabywców,
- – korzystania przez właścicieli nowych nieruchomości z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, co łącznie oznacza, że w sprawie nie było możliwe stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział z uwagi na brak możliwości prawnych przywrócenia stosunków właścicielskich z daty wydania decyzji o podziale;
- b) art. 156 § 2 k.p.a. w związku z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i art. 140 k.c. przez nieuwzględnienie w zaskarżonej decyzji Kolegium skutków prawnych w postaci:
- – nieusuwalnej kolizji treści ewidencji rejestru gruntów i budynków z treścią ksiąg wieczystych, z uwagi na niemożność przywrócenia w księgach wieczystych stosunków właścicielskich z daty wydania decyzji,
- – obowiązku Wójta Gminy B. do podjęcia postępowania w przedmiocie podziału z naruszeniem następujących przepisów prawa: art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - z pominięciem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroniącej właścicieli - nabywców czterech podzielonych działek; art. 140 k.c. - naruszając prawo własności skuteczne erga omnes, a przysługujące osobom trzecim wobec wydzielonych prawnie nieruchomości;
- 2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności:
- – art. 6, art. 7, art. 7a w związku z art. 8 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 9 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i dokonanie wadliwej oceny zebranego materiału dowodowego poprzez poczynienie błędnych ustaleń na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego wykazującego, iż doszło do sprzedaży powstałych z podziału nowych działek, wcześniej wpisanych do nowych ksiąg wieczystych, brak ustaleń i należytej analizy w zakresie zaistnienia nieodwracalnych skutków prawnych, a tym samym wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem powyższych przepisów, przeprowadzenie postępowania w sposób stronniczy w oderwaniu od zasady prawdy obiektywnej, co skutkowało podjęciem wadliwego rozstrzygnięcia i naruszeniem podstawowych zasad postępowania,
- – art. 138 § 3 pkt 3 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy organ odwoławczy winien był zaskarżoną decyzję uchylić w całości i umorzyć postępowanie odwoławcze.
Wobec tych zarzutów pełnomocnik Spółki wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi pełnomocnik posłużył się argumentacją zbieżną z tą zaprezentowaną przez Prokuratura w odniesieniu do zarzutu nr 1.
Ponadto odniósł się do stwierdzenia Kolegium, że wydzielenie działek nieskomunikowanych z drogą publiczną narusza także plan miejscowy, ponieważ wyklucza wykorzystanie tych nieruchomości zgodnie z określonym przez ten akt przeznaczeniem. Podniósł w tym zakresie, że obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza teren działek o nr [...], [...], [...] i części działek o nr [...] i [...] pod drogę wewnętrzną (jednostka planu KDW 1-70), do obsługi komunikacyjnej – ruch pojazdów i pieszych. Stanowią one drogę wewnętrzną o nazwie [...]. W kontekście brzmienia § 51 planu miejscowego, zdaniem pełnomocnika Spółki, podział nie tylko nie stanowi zagrożenia ładu przestrzennego, ale pozostaje w zgodzie ze wspomnianym aktem prawa miejscowego. Do argumentacji tej jednak nie ustosunkowało się Kolegium.
Konkludując pełnomocnik Spółki stanął na stanowisku, że wbrew twierdzeniom zawartym w zaskarżonej decyzji, jedynym i najmniej obciążającym grunty sąsiednie, a jednocześnie zapewniającym realny i bezpieczny dojazd do działek o nr [...], [...], [...], [...] jest dojazd po istniejącej drodze wewnętrznej, tj. po działkach o nr nr [...], [...], [...], [...], [...]. W tej sytuacji – jego zdaniem – brak jest przesłanek uzasadniających zastosowanie art. art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiotem sprawy jest decyzja wydana w postępowaniu nadzwyczajnym, którą stwierdzono nieważność decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości gruntowej. Podstawą wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji podziałowej był art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Kolegium przyjęło, że kontrolowany akt został wydany z naruszeniem art. 93 ust. 3 u.g.n., gdyż wydzielone działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej.
W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że niniejsza sprawa podlegała już kontroli sądowej. Mianowicie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach prawomocnym wyrokiem z dnia 20 grudnia 2024 r. o sygn. akt II SA/GI 796/24 uwzględniając skargę uchylił decyzję Kolegium z dnia 5 kwietnia 2024 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Kolegium z dnia 11 grudnia 2023 r. nr [...], które dotyczyły odmowy stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej. Dlatego też Sąd w składzie orzekającym, rozpatrując sprawę, na mocy art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm. – dalej p.p.s.a) jest związany oceną prawną wyrażoną w tym orzeczeniu. W myśl bowiem powołanego wyżej przepisu, zarówno organy administracyjne, których działanie lub bezczynność było przedmiotem skargi, jak i sąd orzekający w sprawie, ilekroć dana sprawa będzie ponownie przez nie rozpoznawana będą związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu sądu, jeżeli nie zostanie ono uchylone lub nie ulegną zmianie przepisy prawa, na podstawie których sąd orzekał.
Związanie sądu oceną prawną wyrażoną w wyroku wydanym w danej sprawie oznacza, że przy niezmienionym stanie faktycznym i prawnym nie może on formułować ocen odmiennych od wiążącej go oceny prawnej, ale musi się do niej zastosować oraz konsekwentnie reagować na naruszenie tych zasad przez organ przy rozpoznawaniu skargi na akt wydany po wyroku formułującym ocenę prawną. Sąd administracyjny nie wnika natomiast w materię objętą już zakresem wcześniejszych ocen.
We wspomnianym orzeczeniu dokonano oceny decyzji podziałowej i stwierdzono, że jest ona dotknięta wadą kwalifikowaną, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Mianowicie skład orzekający Sądu stanął na stanowisku, że: "(...) w sprawie doszło do rażącego naruszeniem prawa, które można by uznać za podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji z 2021 r. na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., bowiem w wyniku podziału wszystkie 4 nowowydzielone działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej tylko na rzecz Spółki i to tylko na czas trwania odrębnego postępowania prowadzonego z wniosku Spółki przez Sąd Rejonowy w B." Tym samym przyjął, że Wójt Gminy B. wydając decyzję podziałową naruszył art. 93 ust. 3 u.g.n., co przemawiało za wyeliminowaniem przedmiotowego rozstrzygnięcia z obrotu prawnego. Wynikało to z faktu, że powstałe z podziału działki nie miały zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
Przypomnieć należy, że przepis art. 93 ust. 3 u.g.n. czyni niedopuszczalnym podział nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Konkludując podnieść należy, że skoro zagadnienie wystąpienia nieważności decyzji podziałowej zostało przesądzone prawomocnym wyrokiem z dnia 20 grudnia 2024 r. o sygn. akt II SA/GI 796/24, to skład orzekający w sprawie nie może dokonać odmiennej oceny tej kwestii. Dlatego też zarzuty i argumentacja pełnomocnika Spółki polemizującą z tym stanowiskiem na tym etapie procedowania nie może być uwzględniona.
Jedynie na marginesie należy odnieść się do twierdzenia pełnomocnika Skarżącej, iż dostęp do drogi publicznej wydzielonych działek wynika z wytyczonego obszaru drogi wewnętrznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie należy zwrócić uwagę na art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 538 z późn. zm.). Zgodnie z nim ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Wspomniany akt prawa miejscowego konkretyzuje więc ramy realizacji prawa własności do nieruchomości w zakresie jej zagospodarowania. Nie kreuje on natomiast prawa do korzystania z danych nieruchomości przez podmioty, które nie dysponują stosownym tytułem prawnym. Oznacza to więc, że działki znajdujące się w obszarze o symbolu KDW 25 przeznaczone są pod drogę wewnętrzną, co nie oznacza uprawnienia do korzystania z niej przez właścicieli wydzielonych działek.
Nieruchomości składające się na wskazaną drogę wewnętrzną pozostają własnością osób fizycznych, których zgoda lub orzeczenie sądu powszechnego jest konieczne dla prawnego wykorzystywania jej w tych celach. Bezspornym jest, że w dacie wydawania decyzji podziałowej ówczesny właściciel działki nr [...] nie dysponował prawem do skomunikowania nieruchomości poprzez tą drogę wewnętrzną z drogą publiczną.
Zauważyć także należy, że brak dostępu do drogi publicznej potwierdzono również w prawomocnym wyroku WSA w Warszawie z dnia 6 marca 2025 r. o sygn. akt VII SA/Wa 2878/24. Orzeczenie to zapadło w sprawie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę inwestycji realizowanych na wydzielonych działkach. WSA w Warszawie uznało, że "Okolicznością bezsporną pozostaje, że inwestor nie wykazał prawa do dysponowania działkami nr ew. nr [...], [...], [...] a także [...], co wskazuje, że działki inwestycyjne nie miały zapewnionego prawnego dostępu do drogi publicznej - ul. [...]."
W tej sytuacji pozostaje ustosunkować się do zarzutu związanego z wystąpieniem przeszkody dla stwierdzenia nieważności decyzji opisanej w art. 156 § 2 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem, nie stwierdza się nieważności decyzji z przyczyn wymienionych w art. 156 § 1 k.p.a., jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne.
W rozpatrywanym przypadku w rachubę wchodzi druga z wymienionych okoliczności, tj. nieodwracalne skutki prawne. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane żadnym akcie prawnym. Natomiast w judykaturze przyjmuje się, że: "Przesłanka nieodwracalnych skutków prawnych, o której mowa w art. 156 § 2 k.p.a., odnosi się do skutków prawnych, a nie faktów. Nieodwracalności skutków prawnych nie można utożsamiać z niemożliwością przywrócenia stanu faktycznego istniejącego przed wydaniem wadliwej decyzji. Z nieodwracalnością skutków prawnych decyzji w rozumieniu tego przepisu mamy do czynienia, gdy skutków prawnych wywołanych przez decyzję organ administracji w ramach swoich uprawnień nie jest władny odwrócić na drodze postępowania administracyjnego" (wyrok NSA z dnia 16 czerwca 2025 r. sygn. akt II OSK 59/23, LEX nr 3906200). "Skutek nieodwracalny decyzji administracyjnej polega więc na tym, że organ nie ma własnych kompetencji do odwrócenia na drodze postępowania administracyjnego skutków danego zdarzenia prawnego, zaistniałego po wydaniu, decyzji kontrolowanej w trybie nieważnościowym (wyrok NSA z dnia 15 stycznia 2025 r. sygn. akt I GSK 276/21, LEX nr 3822126).
W zakresie pojęcia "nieodwracalnych skutków prawnych", o którym mowa w art. 156 § 2 k.p.a., mieści się zbycie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej chronionej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (zob. wyrok NSA z dnia 11 października 2022 r. sygn. akt I OSK 2008/21, LEX nr 3436988). Otóż, jeśli obrót nieruchomościami poprzedzony był wydaniem decyzji administracyjnej, a decyzja obarczona jest wadą wymienioną w art. 156 § 1 k.p.a., zbycie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, stanowi przeszkodę do stwierdzenia nieważności decyzji. Możliwość podważenia czynności prawnej, na mocy której strona utraciła władztwo nad nieruchomością nie mieści się bowiem w ustawowo określonych kompetencjach organu (zob. wyrok NSA z dnia 17 maja 2018 r. sygn. akt I OSK 1690/16, LEX nr 2557566; podobnie wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2025 r. sygn. akt I OSK 1006/23, LEX nr 3868316).
Odnosząc poczynione rozważania do kontrolowanego postępowania wskazać przyjdzie, że zarówno Skarżąca, jak również Prokurator twierdzą, że działki powstałe w procesie podziału nieruchomości nr [...] zostały zbyte na rzecz osób trzecich. W skardze prokuratorskiej podaje się dokładną datę zbycia każdej z działek, jego właściciela oraz numer księgi wieczystej. W tej sytuacji rolą organu odwoławczego jest dokonanie weryfikacji tych informacji w toku dalszego postępowania. Potwierdzenie tych wiadomości stanowić będzie o przeszkodzie z art. 156 § 2 k.p.a. do stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej.
Zauważyć przy tym należy, że ustalenie przez organ administracji istnienia pozytywnej przesłanki stwierdzenia nieważności (jednej z przesłanek wskazanych w art. 156 § 1 k.p.a.) i jednocześnie przesłanki negatywnej w postaci nieodwracalnego skutku prawnego (art. 156 § 2 k.p.a.) prowadzi do konieczności wydania przez ten organ rozstrzygnięcia przewidzianego w art. 158 § 2 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 28 października 1999 r. sygn. akt IV SA 1335/97, LEX nr 48733). Zgodnie z tym przepisem jeżeli nie można stwierdzić nieważności decyzji na skutek okoliczności, o których mowa w art. 156 § 2 k.p.a., organ administracji publicznej ograniczy się do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których nie stwierdził nieważności decyzji. Oznacza to, że w takim stanie rzeczy kontrolowana w postępowaniu nieważnościowym decyzja pozostaje w obrocie prawnym, a stronie służy jedynie prawo do odszkodowania (zob. M. Jaśkowska [w:] M. Wilbrandt-Gotowicz, A. Wróbel, M. Jaśkowska, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, wyd. IX, Warszawa 2026, art. 158).
Konkludując wskazać przyjdzie, że Kolegium po dokonaniu ustaleń w przedmiocie wystąpienia nieodwracalnych skutków prawnych (sprzedaży wydzielonych działek na rzecz osób trzecich) i potwierdzenia ich wystąpienia, wyda decyzję o treści zgodnej z art. 158 § 2 k.p.a. Dodatkowo zweryfikuje swoje stanowisko, co do kręgu podmiotów, którym przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu. Jak trafnie zauważył Prokurator, krąg uczestników postępowania biorących udział w postępowaniu zwykłym nie zawsze musi pokrywać się z podmiotami biorącymi udział w postępowaniach nadzwyczajnych. Z pewnością interesu prawnego nie można odmówić aktualnym właścicielom wydzielonych działek.
Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że Kolegium naruszyło przepisy prawa procesowego, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 156 § 2 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.).
O kosztach postępowania na rzecz Spółki w kwocie 697 zł orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., zaliczając do nich uiszczony wpis od skargi w kwocie 200 zł, wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 480 zł, ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 118) oraz uiszczoną opłatę skarbową w wysokości 17 zł.