Uzasadnienie
Decyzją z dnia 12 maja 1999 r. (...) wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta K. działając na podstawie art. 59 ust. l, 2 i 3 w zw. z art. 55, art. 80 ust. 1, art. 82 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ udzielono firmie "DMP" Sp. z o.o., pozwolenia na użytkowanie kompleksu stacji paliw tej firmy - strefa inwestycyjna "A" przy Al. R. 210 w K. Organ wskazał w decyzji, że pozwolenie to zostało udzielone bez zastrzeżeń w oparciu o dokumenty:
- - oryginał dziennika budowy (...),
- - oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania robót z projektem technicznym, obowiązującymi przepisami i Polskimi Normami z dnia 23.04.1999 r. - oświadczenie kierownika obudowy o doprowadzeniu terenu do należytego porządku z dnia 7.05.1999 r.
- - protokoły odbiorów urządzeń i instalacji,
- - oświadczenie kierownika budowy o nie wniesieniu uwag do zgłoszonego odbioru ze strony Państwowej Inspekcji Pracy z dnia 7.05.1999 i Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska z dnia 4.05.1999 r.
- - protokół Komendy MSPSP z dnia 5.05.1999 r.
- - postanowienia Powiatowego Inspektora Sanitarnego z dnia 6.05.1999 r.
- - zgłoszenia nadania; numeru porządkowego z dnia 10.05.1999 r.
- - pomiar powykonawczy obiektów
- - protokół oględzin robót budowlanych z dnia 12.05.1999 r. W uzasadnieniu decyzji podano, że inwestor spełnił wymogi określone w art. 57 ust. 1, 2 i 3 Prawa budowlanego, co stwierdzono protokolarnie na miejscu budowy w dniu 12 maja 1999 r. W szczególności stwierdzono zgodność wykonania obiektu budowlanego z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu nr 150/98 z dnia 1.04.1998 r. (...) oraz warunkami pozwolenia na budowę (...) z dnia 27.07.1998 r. (...) i (...) z dnia 22.12.1998 r. (...).
Odwołanie od ww. decyzji złożyło Przedsiębiorstwo Transportowe i Spedycyjne "TG" Sp. z o.o. w K. wnosząc o jej uchylenie. Odwołująca się Spółka zarzuciła, że jako wieczysty użytkownik sąsiedniej działki nie zgadza się ze stanowiskiem, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wymogi określone w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę.
Odwołująca się podniosła, iż w trakcie realizacji obiektu nastąpiło naruszenie jej prawa wieczystego użytkowania poprzez samowolne czasowe zajęcie części działki przy prowadzeniu robót budowlanych, ale przede wszystkim trwałe zajęcie około 1.350 m2 działki na wykonanie dróg dojazdowych do kompleksu, kanalizacji oraz zasilania w energię elektryczną. Zajęcie w ten sposób części działki nastąpiło bez zezwolenia odwołującej się, a także bez pozwolenia na budowę na cudzym gruncie.
Odwołująca się zarzuciła też, że po zakończeniu realizacji inwestycji nie nastąpiło trwałe oznakowanie granic działek co faktycznie uniemożliwia ocenę zgodności realizacji inwestycji z ustalonymi warunkami zabudowy.
Decyzją z dnia 7 października 1999 r. (...) wydaną z upoważnienia Wojewody Ś. z powołaniem na art. 59 ust. 1 i 2 w zw. z art. 55 ust. 1 ustawy - prawo budowlane organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że z materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy wynika, iż zarzut skarżącego o zajęciu w toku realizacji inwestycji części działki będącej w jego władaniu potwierdza się.
Jednakże ze złożonych dokumentów i oświadczeń mających potwierdzić zgodność realizacji obiektu z wydanymi w tej sprawie uprzednio decyzjami ostatecznymi Prezydenta Miasta K. wynika, iż organy nadzoru budowlanego nie znalazły w tej sprawie naruszeń prawa budowlanego.
Organ wywiódł, że zgodnie z przyjętym orzecznictwem sądowym pozwolenie na użytkowanie ma jedynie na celu ustalenie czy wzniesiony obiekt spełnia wymagania jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane w świetle przepisów prawa budowlanego. Natomiast przy wykonaniu przepisów art. 55 prawa budowlanego nie jest wymagane wykazanie się przez inwestora tytułem do dysponowania gruntami na cele inwestycyjne.
Zatem w ocenie organu odwoławczego istnienie sporu cywilnoprawnego pomiędzy stronami nie może mieć wpływu na wydanie rozstrzygnięcia w mniejszej sprawie.
Organy administracyjne nie mogą natomiast odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku przedłożenia przez inwestora dokumentów wymaganych przepisami art. 56-57 prawa budowlanego.
W skardze złożonej do Naczelnego Sądu Administracyjnego PTiS "TG" Sp. z o.o. wskazując naruszenie art. 32 ust. 4 pkt e, art. 47 ust. 1 i art. 59 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego oraz przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz naruszenie interesu prawnego skarżącego poprzez akceptację naruszenia prawa użytkownika wieczystego zakwestionowała decyzję Wojewody Ś. z dnia 7.10.1999 r.
Skarżąca zarzuciła, że inwestor nie był w stanie wykazać się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, gdyż prawo wynikające z notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, co ma istotne znaczenie, gdyż inwestor jest cudzoziemcem.
Aczkolwiek inwestor przed rozpoczęciem budowy uzyskał zgodę skarżącej w rozumieniu art. 47 ust. 1 prawa budowlanego, to jednak nie uzgodnił z nią przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości oraz rekompensaty z tego tytułu. Skarżąca wyraziła tylko gotowość udostępnienia nieruchomości na czas budowy, a nie na trwałe zajęcie części tej nieruchomości na drogę dojazdową, instalację kanalizacyjną i energetyczną, które zostały wykonane niezgodnie z ustalonymi warunkami i pozwoleniem na budowę.
Zdaniem skarżącej skoro nastąpiło zajęcie przez część inwestycji nieruchomości sąsiedniej to nie może to być zgodne z warunkami zabudowy i pozwolenia na budowę. Zmiana usytuowania obiektów budowlanych dokonana przez inwestora, skutkowała brakiem miejsca na wykonanie drogi dojazdowej, którą to drogę w ten sposób częściowo wykonał na terenie nieruchomości skarżącego. Skoro inwestor jest cudzoziemcem to zajmując w ten samowolny sposób część nieruchomości naruszył przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Według skarżącego w aktach brak protokolarnego potwierdzenia właściwego organu na miejscu budowy o zgodności realizacji obiektu z wydanymi decyzjami.
Istnienie pomiędzy stronami sporu cywilnoprawnego nie może prowadzić do "urzędowego" poparcia dla bezprawnych działań inwestora.
W odpowiedzi na skargę organ, którego rozstrzygnięcie zaskarżono wniósł o jej oddalenie przedstawiając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, iż zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem obowiązującego prawa, a tylko pod tym względem podlega ona ocenie w postępowaniu sądowym zgodnie z treścią art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.
W szczególności w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego brak jest podstaw do przyjęcia, iż powinno dojść do odmowy pozwolenia na użytkowanie kompleksu stacji paliw firmy "DMP - strefa inwestycyjna "A" przy AL R. 210 w K. jak tego żąda skarżąca spółka.
Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy przedmiotowy obiekt został wybudowany na podstawie decyzji ostatecznych o pozwoleniu na budowę z dnia 27 lipca 1998 r. oraz z dnia 22 grudnia 1998 r. Otóż decyzją z dnia 27.07.1998 r. (...) zatwierdzony został projekt budowlany i udzielono inwestorowi pozwolenia na budowę kompleksu stacji paliw strefa inwestycyjna A przy AL R. 210 w K. Przy czym w załączniku nr 1 do przedmiotowej decyzji nałożono na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Z kolei decyzją z dnia 22.12.1998 r. /karta 34 akt adm./ zatwierdzono projekt budowlany i udzielono inwestorowi pozwolenia na kontynuację budowy kompleksu stacji paliw w oparciu o dokumentację obiektów i plan zagospodarowania w zakresie zmiany ich usytuowania, a mianowicie:
- - zmianę wewnętrznego układu komunikacyjnego,
- - obrócenie obiektu nr I, skorygowanie wiaty przy obiekcie nr I,
- - wykonanie obiektu nr II w zwierciadlanym odbiciu, dostosowanie układu sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, technologicznej i paliwowej dla obiektów I, II i III. Jednocześnie w decyzji tej wskazano, że należy zachować warunki wyszczególnione w załączniku nr 1 do decyzji z dnia 27.07.1998 r.
Z akt postępowania administracyjnego wynika także, że do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor załączył wszystkie dokumenty o jakich jest mowa w art. 57 ust. 1 pkt 1-5, ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, a które jednocześnie zostały szczegółowo określone w punkcie IX załącznika nr 1 do decyzji o pozwoleniu na budowę (...) z dnia 27 lipca 1998 r. W szczególności wśród tych dokumentów znajduje się protokół z oględzin robót budowlanych z dnia 12 maja 1999 r., w którym jednoznacznie stwierdzono, że obiekt będzie użytkowany zgodnie z przeznaczeniem, roboty zostały wykonane w 100 procent, a teren budowy został uporządkowany (...).
Ponadto wykonano pomiar geodezyjny powykonawczy obiektu (...). Jednocześnie z załączonego "Dziennika budowy" wynika, że uprawniony geodeta wyznaczył stałe punkty odniesienia /znaków geodezyjnych/ i położenie obiektu budowlanego na gruncie w dniu 15.12.1998 r. (...).
Tym samym zostały spełnione warunki określone w art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego, gdyż protokolarnie stwierdzono na miejscu budowy zgodność wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, jak też ustalono, że uporządkowany został teren budowy. Znajdująca się w aktach sprawy inwentaryzacja powykonawcza inwestycji potwierdza w całej rozciągłości, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana zgodnie z warunkami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydanymi w oparciu o tę decyzję pozwoleniami na budowę.
W tym miejscu wskazać należy, że pozwolenie na użytkowanie nie jest wymagane powszechnie, lecz jedynie w przypadkach określonych w art. 55 prawa budowlanego. Mianowicie obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie może nałożyć właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej /art. 55 ust. 1 prawa budowlanego/ bądź też może wynikać z przepisów prawa budowlanego /art. 55 ust. 2/.
Jak wynika z okoliczności niniejszej sprawy, obowiązek uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie został nałożony przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja ta stała się ostateczna i na jej podstawie została zrealizowana przedmiotowa inwestycja. Inwestor też zgodnie z ciążącym na nim obowiązkiem złożył stosowny wniosek o pozwolenie na użytkowanie załączając do niego dokumenty wymagane przepisami prawa i wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę.
W tej sytuacji organ administracji architektoniczno-budowlanej, który wydał uprzednio decyzję o pozwoleniu na budowę w oparciu, o którą została zrealizowana inwestycja, rozpatrując przedmiotowy wniosek, zobowiązany był jedynie ustalić czy wzniesiony obiekt spełnia wymogi jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane w świetle przepisów prawa budowlanego.
Skoro z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynikało, że przedmiotowa inwestycja spełnia warunki określone w art. 59 ust. 1 pkt 1 i 2 prawa budowlanego, to brak było podstaw w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie do nieuwzględnienia wniosku inwestora o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.
Wbrew zarzutom skargi nie można przyjąć, że zaskarżoną decyzją został naruszony przepis art. 32 ust. 4 pkt e prawa budowlanego. Przede wszystkim przywołany przepis nie posiada podpunktu "e" lecz podpunkt "1" i "2". Cały ten przepis dotyczy warunków jakie powinny być spełnione przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Przepis ten zatem nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż zaskarżona decyzja nie odnosiła się do udzielenia bądź odmowy udzielenia pozwolenia na budowę. Należy jedynie zauważyć, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana w oparciu o ostateczne decyzje o pozwoleniu na budowę, które zostały doręczone skarżącej stronie, a od których nie składała ona żadnych odwołań. Wobec powtarzającego się zarzutu braku wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy zauważyć, że spełnienie tego warunku przez inwestora badane jest przez organy władzy architektoniczno-budowlanej na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Kwestia ta nie jest natomiast przedmiotem oceny organów w postępowaniu o pozwolenie na użytkowanie obiektu.
Organ orzekający w sprawie uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego nie ma obowiązku dokonywania ustaleń czy inwestorowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością. Zakres badań organów w tym postępowaniu określają przepisy art. 55-59 Prawa budowlanego. Na marginesie sprawy należy jedynie zauważyć, że z materiału dowodowego sprawy wynika, iż inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę załączył wypis aktu notarialnego nr 165/1997 tj. umowę sprzedaży oraz przedwstępną warunkową umowę zniesienia współwłasności użytkowania wieczystego i współwłasności nieruchomości /karta 42 i nast. akt adm./.
Ponadto w aktach sprawy znajduje się pisemna zgoda skarżącej z dnia 16.03.1998 r. na podłączenie się przez inwestora do układu dróg wewnętrznych oraz podłączenia mediów. Jednocześnie pismem z dnia 16.03.1998 r. strona skarżąca wyraziła zgodę dla inwestora na włączenie placów i dróg Okręgowej Stacji Kontroli Pojazdów do układu komunikacyjnego wewnętrznego na terenie bazy "TG" Sp. z o.o. K., Al. R. 210 (...).
W myśl art. 3 pkt 11 prawa budowlanego przez "prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" należy rozumieć tytuł prawny wynikający nie tylko z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego, ale także stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W tych okolicznościach sprawy nie można uznać za trafne stanowisko skarżącej, że udzieliła ona inwestorowi jedynie zgody o jakiej mowa w art. 47 ust. 1 prawa budowlanego. Trzeba też zauważyć, że przepis art. 47 ust. 3 prawa budowlanego określa też sposób dochodzenia roszczeń przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, który poniósł ewentualne szkody w związku z korzystaniem z nieruchomości sąsiedniej. Dla tego rodzaju sporów otwarta jest droga przed sądem powszechnym.
Z naprowadzonych wyżej przyczyn nie można było uznać za trafne zarzuty naruszenia przez organy administracyjne obu instancji przepisów art. 32 i art. 47 prawa budowlanego. Z powyższych względów poza kontrolą Sądu pozostaje także kwestia naruszenia przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców skoro inwestor miał prawny obowiązek załączenia do wniosku o pozwolenie na budowę prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zatem organy administracyjne trafnie uznały, że inwestor spełnił wszystkie warunki wymagane przepisami art. 55-59 prawa budowlanego oraz wynikające z ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, od których uzależnione było uzyskanie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego obiektu.
Wobec zarzutów skargi należy jedynie dodatkowo zauważyć, że o ile rezultat robót budowlanych wykonanych przez inwestora powoduje negatywne konsekwencje dla skarżącego i jego nieruchomości, kwalifikują się one jako szkoda w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, do naprawienia której właściwa jest droga przed sądami powszechnymi.
Z przytoczonych względów Naczelny Sąd Administracyjny nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszyła prawo i dlatego z mocy art. 27 ust. 1 ustawy o NSA orzekł jak w sentencji.