Uzasadnienie
Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku biurowo-gastronomiczno-handlowego przewidzianego do realizacji w B. przy ulicy [...] na parcelach pgr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...].
U podstaw materialnoprawnych rozstrzygnięcia powołano art.28, art.33 ust.1, art.34 ust.4 i art.36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (wówczas tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 106, poz.1126 obecnie tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz.2016 ze zm.), zwanej dalej prawem budowlanym.
Natomiast w uzasadnieniu podano, iż zamierzenie inwestycyjne nie narusza ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz że "projekt został pozytywnie zaopiniowany przez [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków".
W odwołaniu H. B. domagała się uchylenia decyzji i umorzenia postępowania uznając rozstrzygnięcie za krzywdzące zarówno dla niej jak i społeczności lokalnej. Podała, że jest właścicielką działki graniczącej z terenem inwestycji, a w granicy działek ma powstać obiekt o 3-kondygnacjach i "olbrzymiej powierzchni użytkowej", który stworzy uciążliwość z racji planowanej wysokości jak i powierzchni".
Podkreśliła stanowczo, że nie zezwoli inwestorowi – spółce z o.o. "[...]" na wejście na teren jej nieruchomości.
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.
W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, iż zgoda na usytuowanie budynku przy granicy działki nie jest wymagana, a analiza zamierzenia wykazuje, iż projektowany obiekt jako tzw. "przesłaniający" ograniczy oświetlenie naturalne oraz nasłonecznienie powierzchni w budynku skarżącej w zakresie dopuszczanym przez prawo.
W skardze H. B. zauważyła, że obiekt o powierzchni 294,21 m2 ma powstać na działce o powierzchni 228 m2 i uznała, iż to wskazuje, że inwestor chce jej "zabrać" brakującą powierzchnię, a nadto niemożliwa będzie budowa bez naruszenia w tracie robót budowlanych własności nieruchomości skarżącej.
Nie wyjaśnienie tych okoliczności stanowiło według wnoszącej skargę naruszenie art.7 kpa, a także 10 kpa.
W odpowiedzi na skargę organ, którego działanie zaskarżono postulował jej oddalenie i wyjaśnił, iż powierzchnia zabudowy obejmuje również powierzchnię budynku nadwieszonego nad rzeką, stąd różnica pomiędzy powierzchniami działek a ich zabudową.
Sąd administracyjny zważył, co następuje
Skarga jest w pełni uzasadniona, przy czym wadliwa prawnie jest nie tylko zaskarżona decyzja, ale i poprzedzające ją rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r.
Kontroli legalności sprawowanej przez Sąd stosownie do art.1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz.1269), który mocą art.97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1271 ze zm.) ma zastosowanie w tej sprawie, poddana została decyzja organu architektoniczno-budowlanego o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego.
W myśl art.32 ust.4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane w brzmieniu obowiązującym w czasie trwania postępowania administracyjnego, pozwolenie na budowę mogło być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć stosownie do art.3 pkt 11 prawa budowlanego, tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych.
W sprawie poddanej kognicji Sądu organy obydwu instancji z naruszeniem art.3 pkt 11 prawa budowlanego przyjęły, iż inwestor składając wniosek o pozwolenie na budowę wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Inwestycja miała być zrealizowana na parcelach gruntowych [...].[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] kl. gruntu B gm. kat. D. Inwestor – Spółka z o.o. [...] jest dzierżawcą działek o nr [...],[...],[...],[...] i części działki o nr [...], których łączna powierzchnia wynosi 228 m2.
Właścicielem tych działek jest Gmina B., przy czym z umowy dzierżawy zawartej [...] r. i aneksów do tej umowy z tej samej daty wynika, iż dzierżawiona nieruchomość jest zabudowana pawilonem przeznaczonym na działalność handlowo-gastronomiczną.
W przywołanym aneksie właściciel przyznał dzierżawcy prawo do dowolnego kształtowania formy wewnętrznej i zewnętrznej usytuowanego pawilonu, w tym jego rozbudowy i modernizacji (podkr. Sądu), zastrzegając sobie równocześnie prawo wyrażenia zgody na te roboty budowlane.
Ani w umowie dzierżawy, ani w aneksach do niej właściciel nie wyraził zgody na rozbiórkę istniejącego na dzierżawionej nieruchomości pawilonu i na budowę nowego obiektu.
Rozbudowa i modernizacja obiektu budowlanego to nie to samo wszak, co powstanie nowego obiektu o kształcie, wymiarach i kubaturze tak różnej od istniejącego, że nie można nawet tych robót budowlanych zaliczyć do odbudowy, przy czym rozbiórka istniejącego obiektu przewidziana jest w projekcie budowlanym.
Wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę inwestor przedłożył opisaną umowę dzierżawy i aneksy do niej. Żaden z tych dokumentów nie wskazuje, aby legitymował się prawem do dysponowania wskazanymi parcelami na cele budowlane.
Część projektowanego obiektu budowlanego ma także być zlokalizowana na działkach o nr [...] i [...], na których przewidziano schody zewnętrzne i pochylnie (ciąg pieszy), a organ architektoniczno-budowlany uznał, iż zgoda na "czasowe zajęcie terenu" usytuowanego w pasie drogowym dróg publicznych wyrażona przez dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg – administratora terenu – jest wykazaniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Lokalizacja w pasie drogowym części obiektu budowlanego nie stanowi "czasowego zajęcia terenu" a tym samym przedłożony przez wnioskodawcę dokument nie wyczerpuje pojęcia "wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane".
Skoro pozwolenie na budowę mogło być wydane tylko temu, kto wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to uchybienie art.32 ust.4 pkt 2 prawa budowlanego miało wpływ na wynik sprawy i obligowało Sąd do uchylenia decyzji organów architektoniczno-budowlanych obydwu instancji.
Ponadto Sąd zauważa i inne uchybienia, które wskazują na zasadność skargi.
Rację ma bowiem skarżąca, iż lokalizacja obiektu w granicy jej działki, na całej długości tej granicy implikowała organ do szczególnego rozważenia jej uzasadnionych interesów zakreślonych wówczas art.5 ust.2 prawa budowlanego.
Usytuowanie obiektu bezpośrednio przy granicy działki było dopuszczone wówczas, gdy w projekcie zabudowy i zagospodarowania terenu została wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudowę a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami działki sąsiedniej (§ 12 ust.6 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – tekst jedn. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.140 ze zm.).
Działka skarżącej jest już zagospodarowana, co oznacza, że powstanie w jej granicy budynku możliwym będzie tylko wówczas, gdy odległość pomiędzy istniejącym budynkiem a projektowanym wynosić będzie 3 m (oczywiście zwróconym w stronę granicy ścianą bez otworów).
Niestety w aktach brak jest części opisowej projektu zagospodarowania terenu, stąd nie można w sposób jednoznaczny wywieść, czy te prawem wymagane odległości zostały zachowane.
Ta okoliczność zupełnie wymknęła się spod kontroli organów architektoniczno-budowlanych, co jak słusznie zauważa skarżąca stanowiło naruszenie art.7 a także 77 § 1 kpa.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ architekotniczno-budowlany zobligowany będzie wpierw wezwać inwestora do przedłożenia oświadczenia o którym mowa w art.32 ust.4 pkt 2 prawa budowlanego.
Następnie dokona sprawdzeń projektu budowlanego w zakresie podanym w tym uzasadnieniu, obligując jednocześnie wnioskodawcę do uzupełnienia projektu zagospodarowania terenu o część opisową.
Rozważy, czy lokalizacja w granicy jest możliwa z punktu widzenia § 12 ust.6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Te wskazania co do dalszego sposobu postępowania będą oczywiście aktualne tylko wtedy, gdy inwestor nie przystąpił do robót budowlanych.
Jeżeli natomiast obiekt został już zrealizowany to postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę stanie się bezprzedmiotowe.
Uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającego ją rozstrzygnięcia Sąd wydał w oparciu o art.145 § 1 pkt 1 lit.a i lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.).
Uwzględniając skargę orzeczono o niewykonalności zaskarżonej decyzji w całości na podstawie art.152 tej ustawy a o kosztach postępowania w myśl art.209 przywołanej ustawy.
SW