Uzasadnienie
Jak wynika z akt sprawy, własność nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej numerem [...], o pow. 224 m2, została przekazana Aktem Notarialnym z dnia [...] r., rep. A, nr [...] na rzecz Skarbu Państwa, z przeznaczeniem na budowę osiedla [...], jednostka B, etap II. Przeniesienie własności nastąpiło na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Nieruchomość w chwili sprzedaży była zabudowana budynkiem mieszkalnym parterowym, komórką murowaną i zabudowaniami gospodarczymi. Wartość nieruchomości została ówcześnie określona w wysokości [...] zł, w tym wartość składnika budowlanego na kwotę [...] zł. W trakcie postępowania administracyjnego ustalony został krąg poprzednich właścicieli nieruchomości oraz spadkobierców zmarłych poprzednich właścicieli, w osobach skarżących.
Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta S. orzekł o zwrocie w całości na rzecz E. B., E. B., J. B., A. B., M. B., G. B. i W. B., nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej numerem [...], o pow. 224 m2, stanowiącej własność Gminy S. Jednocześnie organ I instancji zobowiązał w/w osoby uprawnione do zwrotu wypłaconego odszkodowania w kwocie [...] zł. Jako podstawa prawna wydanego rozstrzygnięcia podane zostały przepisy art. 216,136,139,140,142,227 i 233 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.- O gospodarce nieruchomościami (teks jedn. Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543) W uzasadnieniu decyzji podano, że przedmiotowa nieruchomość nie została wykorzystana na cel wywłaszczenia, co uzasadnia żądanie jej zwrotu. Okoliczność ta została potwierdzona oględzinami nieruchomości w dniu [...] r., z których sporządzono protokół. Zgodnie z art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca wypłacone odszkodowanie w zrewaloryzowanej wysokości, nie wyższej niż 50 % aktualnej ceny nieruchomości.
Dla ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy, w którym wskazano, że wartość nieruchomości wynosi [...] zł. W operacie zawarto zastrzeżenie, że wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, nastąpiło zmniejszenie jej wartości w wysokości 10 %. Zrewaloryzowane odszkodowanie podlegające zwrotowi zostało przez organ określone w wysokości [...] zł i pomniejszone o 10 % (do kwoty [...] zł). Pomniejszenie wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi nastąpiło z powołaniem się na art. 140 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W złożonym odwołaniu strony zanegowały ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu przed organem I instancji w zakresie ustalonej wartości nieruchomości, podając iż działka została wysypana żużlem i częściowo wybrukowana przez osoby trzecie, jak również że przez działkę przebiega instalacja gazowa, uniemożliwiająca jej zabudowę. W ocenie skarżących działka nie spełnia zatem obecnie warunków działki budowlanej, jest wyżwirowanym nieużytkiem. Okoliczności te nie zostały jednak zdaniem skarżących uwzględnione przy ustalaniu wartości działki, w tym przy sporządzaniu operatu szacunkowego, oraz kwoty odpowiadającej obniżeniu jej wartości. Wobec powyższego skarżący wnieśli o ponowne ustalenie wysokości odszkodowania.
Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano, że wobec wykazanej zbędności działki na cel wskazany w wywłaszczeniu, zasadne jest orzeczenie o jej zwrocie. Odnosząc się natomiast do ustalonej wysokości podlegającego zwrotowi odszkodowania, organ odwoławczy podał, że zostało ono ustalone zgodnie z art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami i pomniejszone o procent zmniejszenia wartości wskazany w operacie szacunkowym. Odnosząc się do zarzutów dotyczących przyczyn zmniejszenia wartości nieruchomości, organ wskazał, iż w operacie szacunkowym, będącym podstawą przeprowadzonych obliczeń, wskazano przesłanki zmniejszenia wartości o 10 %, polegające na przeprowadzeniu przez nieruchomość sieci gazowej i średnicy Dn 200, powodujące ograniczenia w zabudowie działki, w sadzeniu drzew oraz uciążliwości związane z pracami eksploatacyjno-remontowymi.
W skardze złożonej do Sądu strony zaskarżyły decyzję Wojewody [...] w całości, wskazując iż nie zostało rozpoznane ich odwołanie co do rzetelności rozliczenia wartości zwracanej nieruchomości. W uzasadnieniu wskazali, że w momencie wywłaszczenia nieruchomość miała wartość działki budowlanej i była zabudowana domem jednorodzinnym, zaś obecnie, na skutek przeprowadzenia gazociągu, nie nadaje się do zagospodarowania na cele mieszkaniowe. Skarżący podkreślili, że wobec takiej sytuacji, w ich ocenie ustalenie obniżenia wartości działki o 10 % nie odpowiada rzeczywistości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...], podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie, podkreślając iż ustalenia dotyczące wartości nieruchomości zostały poczynione w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny rozważył, co następuje
Podstawy prawne zwrotu nieruchomości określa rozdział 6 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 216 cytowanej ustawy, jego postanowienia mają zastosowanie również do nieruchomości przejętych lub nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r., nr 10, poz. 64 i Dz. U. z 1982 r., nr 11, poz. 79). Zgodnie z przepisem art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stosownie do przepisu art. 137 ustawy, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. W rozpatrywanym przypadku zostało ustalone, iż przedmiotowa nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z celem wywłaszczenia. Okoliczność ta pozwala uznać, iż organy obu instancji zasadnie przyjęły, iż spełniona została przesłanka zwrotu nieruchomości w całości.
Kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi natomiast prawidłowość ustalenia aktualnej wartości działki, w tym stopnia utraty wartości, na skutek podjętych po wywłaszczeniu działań na nieruchomości. Zagadnienie rozliczeń w tym zakresie reguluje art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, osoba uprawniona zwraca wypłacone odszkodowanie, w zrewaloryzowanej wysokości. Jak wynika z akt sprawy, za wywłaszczoną nieruchomość zostało wypłacone odszkodowanie w kwocie ówcześnie [...] zł, w tym [...] zł za składnik budowlany. Odszkodowanie za grunt wynosiło zatem [...] zł. Wysokość zrewaloryzowana odszkodowania za sam grunt została określona w kwocie [...] zł. Zgodnie z art. 140 ust 3 powoływanej ustawy, jeżeli na skutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, nastąpiło zmniejszenie lub zwiększenie jej wartości, zrewaloryzowane odszkodowanie podlega odpowiednio zmniejszeniu lub zwiększeniu o kwotę równą różnicy wartości ustalonej na dzień zwrotu.
Przy ustalaniu różnicy wartości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia i stan nieruchomości z dnia zwrotu. Ustalenie stopnia zmniejszenia lub zwiększenia wartości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 140 ust. 4 ustawy). Z dołączonego do akt operatu szacunkowego wynika, iż biegły rzeczoznawca ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na dzień zwrotu na kwotę [...] zł. Ustalenie wartości nastąpiło metodą porównawczą z innymi reprezentatywnymi nieruchomościami, charakteryzującymi się podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Zgodnie z zapisem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajduje się w jednostce strukturalnej E1, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Cechami rynkowymi nieruchomości, uwzględnionymi przy szacowaniu były: położenie, przeznaczenie, uzbrojenie, otoczenie i dostępność komunikacyjna.
Odnosząc się do tak scharakteryzowanej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż na skutek przeprowadzenia gazociągu prze teren działki, jej wartość spadła o 10%. W aktach sprawy brak jest przy tym dokumentu poświadczającego przebieg gazociągu przez działkę i jego wpływ na możliwości jej zagospodarowania. Biegły w operacie wskazał jedynie, że przeprowadzona instalacja ogranicza zabudowę i inne rodzaje zagospodarowania działki, nie zostało jednak przez organy obu instancji zbadane, jak daleko to ograniczenie sięga. Brak jest również dowodu, aby wybór działek reprezentatywnych nastąpił z uwzględnieniem takiej zmiennej, jak specjalne obciążenia terenu, ograniczające jego zagospodarowanie. Z tego względu za uzasadnione należało uznać zarzuty skarżących, iż nie została w sprawie rzetelnie ustalona kwestia wpływu na aktualną wartość działki poczynionych na niej zmian, a tym samym zmiany wartości w stosunku do stanu z chwili wywłaszczenia, gdy działka nie była zainwestowana obciążającymi ją instalacjami.
Brak jest bowiem w aktach sprawy jakichkolwiek dowodów na to, że przedmiotem badania był poziom różnic cenowych między porównywalnymi działkami wolnymi od obciążających instalacji a działkami o ograniczeniach w zagospodarowaniu analogicznych do działki będącej przedmiotem postępowania. W ocenie Sądu dla wyjaśnienia przez organ wszystkich okoliczności faktycznych, istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, konieczne jest zarówno ustalenie zakresu istniejących ograniczeń w zagospodarowaniu działki, jak i ustalenie, jak te sprecyzowane ograniczenia wpływają na różnicę ceny. Jakkolwiek bowiem oszacowanie nieruchomości nie jest w sprawie możliwe bez sporządzenia operatu, wymaganego przepisami prawa, to jednak operat ten jest dowodem w sprawie, podlegającym ocenie organów z punktu widzenia jego adekwatności i zupełności.
Mając na uwadze przedstawione argumenty, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), zwanej dalej PoPPSA, w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) oraz w związku z art. 97 § 2 tej ostatniej ustawy i art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sadzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. Uwzględniając skargę, Sąd był zobowiązany, na podstawie art. 152 PoPPSA do określenia w wyroku w jakim zakresie zaskarżone postanowienie nie może być wykonywane. Rozstrzygnięcie to traci moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku.