Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcachz 21 czerwca 2023 r., sygn. akt II SA/Ke 220/23

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach decyzją z 2 lutego 2023 r. [...], po rozpatrzeniu odwołania E. G. i A. G., od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy w Małogoszczu z 29 sierpnia 2022 r., którą ustalono E. G. i A. G. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości M., oznaczonej jako działka nr ewid.[...], obręb M., gm. M. o powierzchni 0,3000 ha na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze sprzedażą nieruchomości, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że niniejsza sprawa była już przedmiotem badania zarówno przez organ I instancji, jak i przez Kolegium, które ostatnio decyzją z 23 czerwca 2022 r., uchyliło w całości rozstrzygnięcie Burmistrza Miasta i Gminy Małogoszcz i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez ten organ. Jak wynika z akt sprawy Burmistrz ponownie prowadząc postępowanie zlecił uzupełnienie operatu, a rzeczoznawca majątkowy dokonał jego stosownego uzupełnienia. Ponieważ akta sprawy zostały uzupełnione w wystarczającym zakresie, to zarzuty odwołania są nieuzasadnione.

Dalej Kolegium podniosło, że 6 grudnia 2021 r. zawarta została umowa sprzedaży nieruchomości nr [...] obręb M. o pow. 0,3000 ha, będącej własnością odwołujących. W obowiązującym wcześniej dla tego terenu planie zagospodarowania przestrzennego obejmującego południowo-zachodnią część gminy M., uchwalonym uchwałą nr [...]/07 Rady Miejskiej w M. z dnia 27 czerwca 2007 r., działka nr [...], znajdowała się na terenach oznaczonych symbolami "13.R- tereny upraw rolnych, ogrodniczych i sadowniczych", "KD- L.12- tereny dróg publicznych klasy lokalnej". Natomiast w wyniku wejścia w życie zmiany nr 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Małogoszcz, obejmującego południowo-zachodnią część gminy Małogoszcz uchwalonego uchwałą nr 21/207/17 Rady Miejskiej w Małogoszczu z dnia 31 sierpnia 2017 r., działka nr 194, znajduje się na terenach oznaczonych symbolami: "13.MN- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", "13.R- tereny upraw rolnych, ogrodniczych i sadowniczych", "KD-L.12- tereny dróg publicznych klasy lokalnej".

Następnie ten akt został zmieniony uchwałą nr 23/233/17 Rady Miejskiej w Małogoszczu z dnia 19 grudnia 2017 r., która weszła w życie 8 lutego 2018 r. W § 34 ww. uchwały Rada ustaliła stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolem MN w wysokości 30% różnicy wartości gruntu.

Organ odwoławczy zaznaczył, że w operacie szacunkowym określona została wartość rynkowa nieruchomości. Wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wzrost wartości zbytej nieruchomości określono na [...] zł (27.390,00 zł - [...] zł). W operacie rzeczoznawca określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu miejscowego. Różnica pomiędzy tymi wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Rzeczoznawca przyjął do porównania różne nieruchomości, wykazując ich podobieństwo oraz uzasadniając wybór. Kolegium stwierdza, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami, gdyż w obrocie nie ma nieruchomości identycznych. Rzeczoznawca uzasadnił także dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się badając nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji podniósł, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyrok NSA z 21 stycznia 2014 r., I OSK 1358/12). Natomiast merytorycznej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie jest to więc rola organu. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to sama może skorzystać z opcji oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Trudno oczekiwać od organu, w którego ocenie sporządzony w sprawie operat jest prawidłowy, by z urzędu korzystał z możliwości weryfikacji takiego dokumentu przez organizację rzeczoznawców.

Kolegium wskazało, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji zlecił rzeczoznawcy uzupełnienie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy rozbudował opis nieruchomości przyjętych do porównania. Jednocześnie wyjaśnił, że ocena wpływu na wycenę infrastruktury technicznej występującej na nieruchomości wycenianej oraz na nieruchomościach porównawczych, ma charakter indywidualny i następuje każdorazowo w procesie oszacowania, czyli czynnościach związanych z określaniem wartości nieruchomości, w aspekcie konkretnej cechy rynkowej przyporządkowanej na podstawie analizy rynku danemu rodzajowi nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. W treści operatu, w tabeli "opis nieruchomości wycenianej według stanu na datę wejścia w życie zmiany planu", w polu "zagospodarowanie" wskazano, że: "przez działkę przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wraz z posadowionym słupem betonowym oraz podziemna linia sieci telekomunikacyjne".

Ocena została także przeprowadzona w zakresie elementów usytuowanych na nieruchomości wycenianej. Przy ocenie poszczególnych cech nie wszystkie składniki opisujące daną rangę cechy muszą być spełnione jednocześnie, wystarczy część z niech.

Rzeczoznawca podniósł, że w przypadku nieruchomości przed zmianą planu, dla cechy rynkowej "poziom kultury rolnej", przyjmując rangę cechy na poziomie "średni", uwzględniono cechy indywidualne gruntu, według utrwalonego stanu, tj.: znaczna część uprawiana, czysta; na zapleczu fragmentem zadrzewiony - nieuprawiany; środkiem nieruchomości przebiega droga dojazdowa o nawierzchni gruntowej - nieuprawiany; standardowo pasem na całej długości wzdłuż ogrodzenia/granicy (teren obejmujący swym zasięgiem posadowiony słup betonowy wraz z fragmentem napowietrznej linii sieci elektroenergetycznej) z działką sąsiednią nr [...] - nieuprawiany, bez śladów wykorzystywania na cele rolnicze i wobec tego brak możliwych uciążliwości w tym zakresie, np. konieczności omijania słupa betonowego; grunt nad przebiegającą podziemną linią sieci telekomunikacyjnej - swobodnie uprawiany, zatem brak stwierdzonego wpływu na użytkowanie rolnicze.

Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że wobec powyższego, w przypadku nieruchomości po zmianie planu: dla cechy rynkowej "kształt działki i możliwości zagospodarowania terenu" przyjmując rangę cechy na poziomie "korzystna", uwzględniono cechy indywidualne gruntu, tj.: kształt trapez prostokątny; pozytywna szerokość działki wynosząca 36,50 m (dla przykładu szerokość działek nieruchomości porównawczych nr: 1, 2, 3 to kolejno:

8,90 m; 39,00 m; 26,70 m); częściowo ogrodzony (ogrodzenie działki sąsiedniej); niewielkie ograniczenia w wykorzystaniu gruntu pod zabudowę: fragmentem po południowej granicy działka zadrzewiona, fragment napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz z posadowionym słupem betonowym oraz podziemna linia sieci telekomunikacyjnej - w pełni usytuowane w pasie standardowo objętym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieprzekraczalną linią zabudowy od drogi gminnej, wyznaczającą linię wolną od zabudowy; dla przykładu nieruchomość porównawcza nr 2 również z rangą ww. cechy na poziomie "korzystna" - podobnie w pasie przydrożnym nieprzekraczalnej linii zabudowy przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna oraz podziemna linia sieci wodociągowej. Dla cechy rynkowej "infrastruktura, dostęp" przyjmując rangę cechy na poziomie "niekorzystna", uwzględniono cechy indywidualne gruntu, tj.: dostęp jedynie do infrastruktury podstawowej (energia - na działce; woda - w pobliżu; telekomunikacja - w działce, na podstawie analizy rynku korzyść nieistotna; brak dostępu do: kanalizacji sanitarnej i deszczowej, gazu).

Kolegium zwróciło uwagę, że wprawdzie w uzasadnieniu decyzji organu I instancji zabrakło wprost wskazania ww. okoliczności, jednak wynikają one z uzupełnionego operatu szacunkowego, z którym strona miała możliwość się zapoznać, bo organ I instancji przed wydaniem decyzji zawiadomił o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z nim. Z uwagi na fakt, że postępowanie odwoławcze jest postępowaniem, w którym sprawa jest ponownie badana, Kolegium uzupełniło w tym zakresie decyzję Burmistrza. Z wyżej wskazanego opisu wynika, że takie okoliczności jak posadowiony słup betonowy, linia elektroenergetyczna i podziemna linia sieci telekomunikacyjnej zostały uwzględnione przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej wycenie. Z tego względu zarzuty odwołania nie zostały uznane za uzasadnione.

Nadto rzeczoznawca majątkowy podkreślił, że na wzrost wartości nieruchomości nie ma wpływu fakt, że część działki po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nadal pozostała z przeznaczeniem rolniczym. Z przeprowadzonej analizy rynku dla nieruchomości wycenianej po zmianie planu wynika, że nabywcy kupują grunty niezabudowane o zbliżonej proporcji przeznaczeń mieszkaniowo/rolnych i gabarytach powierzchniowych do nieruchomości wycenianej jedynie ze względu na możliwość wykorzystania terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dla pozostałej części nieruchomości nieobjętej zmianą planu, akceptowalnym z punktu widzenia kupującego jest dotychczasowy/niezmienny sposób użytkowania.

Zatem brak jest potencjalnego czynnika identyfikującego jakiekolwiek związki pomiędzy pozostaniem części działki nadal z przeznaczeniem do rolniczego wykorzystania, a zaistniałym wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku wprowadzenia na znacznej jej części terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z takim stanowiskiem Kolegium się zgodziło.

Organ odwoławczy stwierdził, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu uwzględniono wykazane różnice między cechami indywidualnymi części rolnej nieruchomości wycenianej, a nieruchomościami porównawczymi, co świadczy o dokładności przeprowadzonej wyceny i szczegółowym rozpatrywaniu wartości nieruchomości. Ponadto organ dodał, że przy ustalaniu opłaty planistycznej nie jest brana pod uwagę ani cena jaka została uiszczona przez kupującego, ani sytuacja materialna zobowiązanych do jej uiszczenia.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję E. G. i A. G., decyzji tej zarzucili naruszenie:

1. I. przepisów prawa materialnego, poprzez naruszenie:
2. 1. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w efekcie uznanie, że w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid.[...], do kwoty [...]złotych, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolem MN i pominięcie przez organ okoliczności, że zmiana przeznaczenia terenu działki w miejscowym planie zagospodarowania na tereny oznaczone symbolem 13.MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", obejmowała tylko nieznaczną część tej działki;
3. 2. art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i w efekcie uznanie przez organ I i II instancji, że przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki nr ewid.[...] wynosiła [...] zł, a po zmianie tego planu jej wartość zwiększyła się do [...] zł, a przez to przyjęcie, że wartość nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o kwotę [...]zł, podczas gdy wartość nieruchomości na dzień sprzedaży - 6 grudnia 2021 r. - wyniosła [...] złotych;
4. 3. art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ustalenie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy brak jest przesłanek do jej ustalenia i utrzymanie w mocy tej decyzji przez organ II instancji;
5. 4. art. 37 ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 4 pkt 16 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest prawidłowy, podczas gdy według zasad logiki i doświadczenia życiowego zawiera on istotne błędy, w wyniku czego ustalono nieprawidłową wartość nieruchomości.
6. II. przepisów prawa postępowania, poprzez naruszenie:
7. 1. § 3 ust. 3 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2021 poz. 555) w związku z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 7 kpa poprzez: brak dokonania przez organy dokładnej analizy sporządzonego uzupełnienia operatu szacunkowego, a przy tym dalsze niewykazanie przesłanki, dla której napowietrzna linia elektroenergetyczna wraz z posadowionym słupem betonowym i podziemna linia sieci telekomunikacyjnej nie mają wpływu na wartość nieruchomości, podczas gdy urządzenia te, jako elementy stałej infrastruktury wpływają na obniżenie wartości nieruchomości, z uwagi na faktyczne ograniczenia w korzystaniu w pełnym zakresie z działki tj. w zakresie jej zabudowy czy innych form zagospodarowania, a także nieuwzględnienie, że część działki po zmianie planu nadal ma przeznaczenie rolnicze;
8. 2. art. 7 i 77 § 1 kpa, art. 78 § 1 kpa oraz art. 80 kpa poprzez dowolne i pobieżne ustalenia okoliczności sprawy i w efekcie niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym pominięcie dowodu w postaci umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z 6 grudnia 2021 r.;
9. 3. art. 8 § 1 kpa poprzez naruszenie zasady proporcjonalności i w efekcie zobowiązanie do zapłaty nieadekwatnej i zawyżonej kwoty opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wobec powyższego skarżący wnieśli o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz orzeczenie o umorzeniu postępowania administracyjnego w całości, ewentualnie o uwzględnienie skargi, uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi celem prawidłowego ustalenia opłaty jednorazowej, adekwatnej do rzeczywistej wartości nieruchomości. Skarżący wnieśli również o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci aktu notarialnego z 6 grudnia 2021 r., na okoliczność rzeczywistej ceny sprzedaży nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid.[...] oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z załączonych zdjęć, celem wykazania faktu, że znajdowanie się na nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz z posadowionym słupem betonowym i podziemną linią sieci telekomunikacyjnej, wpływa na ograniczenie możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości i jej zagospodarowania, a przez to zmniejsza jej wartość.

W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że zmiana przeznaczenia działki nr [...] - na tereny zabudowy mieszkaniowej, dotyczyła jedynie jej nieznacznej części, a w pozostałej części działka ta nadal pozostała działką rolną. Ponadto, w momencie sprzedaży wartość rynkową nieruchomości ustalono na kwotę [...]złotych. Wycena z momentu zawarcia umowy sprzedaży, a wycena dokonana przez rzeczoznawcę różnią się od siebie i ta różnica jest znacząca. Ustalona przez rzeczoznawcę cena działki nr [...] na dzień jej zbycia jest znacznie zawyżona, czego dowodzi fakt, że w umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z 6 grudnia 2021 r., cena działki nr [...] została uzgodniona na kwotę [...]złotych. W akcie notarialnym wskazano, że: "Strony zapewniają, że podana wyżej cena sprzedaży odpowiada wartości rynkowej przedmiotu sprzedaży". Zatem nie można uznać za słuszną wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę, która w tak znaczącym stopniu różni się od rzeczywistej ceny sprzedaży.

Zdaniem wnoszącego skargę, na niewłaściwą wycenę wartości nieruchomości ma wpływ m.in. nieuwzględnienie w operacie szacunkowym faktu, że na działce znajdują się grunty orne niskiej klasy i wymaga ona przystosowania do celów budowlanych. Rzeczoznawca pominął również, że działka nie jest w pełni uzbrojona, co znacznie obniża jej wartość rynkową. Ponadto pomimo wskazania w opinii, że nieruchomość znajduje się z dala od budynków użyteczności publicznej, punktów handlowo-usługowych, sklepów średnio powierzchniowych, a przede wszystkim z dala od centrum gminy, rzeczoznawca nie uwzględnił w sposób odpowiedni tej okoliczności przy dokonywaniu wyceny. Na wartość rynkową nieruchomości ma wpływ też dostrzeżona przez rzeczoznawcę, lecz nieuwzględniona w sposób odpowiedni okoliczność, że na działce nr [...] przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna wraz z posadowionym słupem betonowym oraz podziemna linia sieci telekomunikacyjnej. Takie warunki znacznie utrudniają zabudowę i zagospodarowanie terenu oraz wpływają na zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości.

Dodatkowo, w decyzji nie wykazano, czy elementy takie jak napowietrzna linia elektroenergetyczna wraz z słupem betonowym i podziemna linia sieci telekomunikacyjnej, po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyczyniły się do wyceny wartości nieruchomości. Rzeczoznawca w uzupełnieniu operatu nie wypowiedział się w szczegółowy sposób na ten temat. Po uzupełnieniu operatu brak jest dalszego wyjaśnienia, dlaczego napowietrzna linia elektroenergetyczna z betonowym słupem nie mają wpływu na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca po analizie rynku nieruchomości jest w stanie podać tylko, że nabywcy kupują grunty niezabudowane o przeznaczeniu mieszkalno-rolnym i wielkości podobnej do przedmiotowej działki, gdzie część nieobjęta zmianą planu zagospodarowania przestrzennego nie pozostaje w dyspozycji nabywcy.

Skarżący zaznaczyli, że choć wszystkie powyższe zarzuty podnosili w odwołaniu od decyzji z 29 sierpnia 2022 r., to SKO w Kielcach nie dopatrzyło się naruszenia prawa. Dalej zauważyli, że przy metodzie porównywania parami rzeczoznawca nie uwzględnił wszystkich czynników, które mają wpływ na cenę rynkową nieruchomości. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej w operacie wskazano jedynie 11 przykładów transakcji, podczas gdy powinno ich być znacznie więcej, a jednocześnie rzeczoznawca pominął istotne czynniki wpływające na obniżenie wartości działki.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (2022.2492 t.j. ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2023 r., poz. 259, zwanej dalej – p.p.s.a.) wynika, że w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 p.p.s.a. Skarżący reprezentowani przez fachowego pełnomocnika przychylili się bowiem do wniosku organu o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym (wniosek k. 21 odwrót, pismo k. 31).

Kontrolą Sądu objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Małogoszcz wydaną w przedmiocie ustalenia skarżącym jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości M., gmina M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,30 ha, dla której Sąd Rejonowy w J. prowadzi księgę wieczystą nr [...], w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz sprzedażą tej nieruchomości.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej: "u.p.z.p.")

W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.).

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że skarżący E. i A. G. - współwłaściciele nieruchomości położonej w miejscowości M., gmina M. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,30 ha, sprzedali tę nieruchomość własnemu synowi M. G. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A numer [...] sporządzonego dnia 6 grudnia 2021 r. W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżący przed upływem okresu 5 lat, liczonym od dnia, w którym zaczęła obowiązywać zmiana miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego obejmująca przedmiotową nieruchomość, sprzedali tę nieruchomość, a właściwy organ, tj. Burmistrz Miasta i Gminy Małogoszcz przed upływem w/w terminu wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie pobrania jednorazowej opłaty związanej ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wzrostem wartości tej nieruchomości.

Zasadniczym przedmiotem sporu była w niniejszej sprawie wysokość nałożonej na skarżących opłaty planistycznej. Choć bowiem zarzucali oni w pierwszej kolejności, że nie powinna być na nich w ogóle nałożona, to powodem takiego stanowiska było twierdzenie, że wzrost wartości tej nieruchomości w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Małogoszcz, obejmującego południowo-zachodnią część gminy Małogoszcz (uchwała Nr 6/50/07 Rady Miejskiej w Małogoszczu z dnia 27 czerwca 2007 r. opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Świętokrzyskiego Nr 154, poz. 2218 z 20 sierpnia 2007 r., dalej powoływana jako mpzp z 2007 r. lub plan miejscowy z 2007 r.) nie nastąpił, a rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy, na podstawie którego wyliczono jej wysokość, a za nim organy błędnie ocenili, że jest inaczej.

Dokonując z urzędu, w granicach wyznaczonych przez treść art. 134 § 1 p.p.s.a., a więc poza granicami zarzutów skargi, kontroli zaskarżonego rozstrzygnięcia, Sąd uznał, że ziściły się przesłanki warunkujące wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia daniny publicznej określonej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem kumulatywnego zaistnienia czterech przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W niniejszej sprawie ww. przesłanki zostały, w ocenie Sądu spełnione.

W sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. W rozpoznawanej sprawie istotna dla sprawy zmiana planu miejscowego obejmującego działkę nr [...] położoną w Mniszku:

1. 1. została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Świętokrzyskiego z 24 stycznia 2018 r. i weszła w życie 8 lutego 2018 r.,
2. 2. określiła jej przeznaczenie i stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości nieprzekraczającą ustawowego maksimum, tj. 30%.
3. 3. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana 6 grudnia 2021 r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie w/w zmiany planu.
4. 4. Postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto w dniu 20 grudnia 2021 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie ostatniej zmiany planu miejscowego.

Poza uchwaleniem zmiany planu miejscowego i zbyciem nieruchomości w zakreślonym terminie, dla nałożenia opłaty planistycznej konieczne było także ustalenie, czy w związku z uchwaleniem zmiany przedmiotowego planu miejscowego, wzrosła wartość objętej tym planem działki skarżących. Podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu tej zmiany. Różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie zmiany planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

W orzecznictwie podkreśla się konsekwentnie, że w świetle art. 36 ust.4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Skoro uwzględnieniu mają podlegać tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie zmiany planu, która wywołała wzrost wartości nieruchomości (por. wyroki NSA z 19 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1316/07, z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 3390/14, z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2631/15, z 26 października 2017 r. sygn. akt II OSK 370/16, z 9 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 403/16 oraz z 20 października 2020 r. sygn. akt II OSK 1540/20, z dnia 12 stycznia 2021 r. sygn., akt II OSK 1407/19).

Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub – jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy - z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519).

Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24.03.2022 r., II OSK 947/21 – dostępne w CBOSA).

W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślić trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n.

Rzeczoznawca jest związany jedynie zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie wykonawcze). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, iż w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny).

Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie – w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji – zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017r. sygn. akt I OSK 721/15, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Konkludując, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

Uwzględniając powyższe poglądy Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącą opłaty planistycznej.

Z przedstawionych w skardze zarzutów wynika, że oprócz ogólnikowych zarzutów pod adresem przyjętego w sprawie operatu szacunkowego, skarżący kwestionują niewykazanie przez organy przesłanek, dla których napowietrzna linia energetyczna wraz ze słupem betonowym oraz podziemna linia sieci telekomunikacyjnej nie mają wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości, choć jako elementy stałej infrastruktury wpływają na obniżenie wartości tej nieruchomości z uwagi na faktyczne ograniczenia w korzystaniu z niej w pełnym zakresie, tj. w zakresie jej zabudowy czy innych form zagospodarowania.

Ponadto skarżący zakwestionowali nieuwzględnienie, że część przedmiotowej działki po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nadal ma rolnicze przeznaczenie. Skarżący zakwestionowali wreszcie pominięcie dowodu z umowy sprzedaży przedmiotowej działki sugerując, że cena określona w tej umowie powinna decydować o wartości działki nr [...]. W uzasadnieniu skargi zarzucono również nieuwzględnienie w operacie szacunkowym faktu, że na tej działce znajdują się grunty orne niskiej klasy, które wymagają przystosowania do celów budowlanych. Rzeczoznawca nie uwzględnił też według skarżących, niepełnego uzbrojenia tej działki, jej oddalenia od budynków użyteczności publicznej, punktów handlowo-usługowych, sklepów średnio powierzchniowych i centrum gminy, co znacznie obniża jej wartość rynkową.

Odnosząc się do takich zarzutów Sąd stwierdza, że nie mogły wpłynąć na wynik sprawy.

Nie jest prawdą, że w kwestionowanym operacie nie wskazano powodów braku wpływu istniejących na przedmiotowej działce linii energetycznej wraz ze słupem betonowym oraz podziemnej linii sieci telekomunikacyjnej na wartość przedmiotowej nieruchomości. W uzupełnieniu operatu szacunkowego z 27 lipca 2022 r. biegły stwierdził, że fragment napowietrznej linii elektroenergetycznej wraz z posadowionym słupem betonowym oraz podziemna linia sieci telekomunikacyjnej stanowią niewielkie ograniczenia w wykorzystaniu gruntu pod zabudowę, ponieważ są usytuowane w pasie standardowo objętym w miejscowym planie nieprzekraczalną linią zabudowy od drogi gminnej, wyznaczającą linię wolną od zabudowy. Na dowód tego biegła, a za nią organ odwoławczy, powołali się na wyrys ze zmiany nr 3 mpzp z 2007 r. gminy Małogoszcz stanowiący załącznik nr 5 do operatu.

Ponadto biegły wyjaśnił, że ze względu na przyjętą przez niego w operacie metodę i podejście, dla cechy rynkowej szacowanych działek określonej jako "kształt działki i możliwość zagospodarowania terenu" oraz dla cechy "infrastruktura, dostęp", uwzględniono wskazane przez skarżących niekorzystne cechy ich działki, względnie, przyjęto do porównania nieruchomość podobnie ograniczoną (nieruchomość porównawcza nr 2) przypisując jej taką samą cechę. Również brak wpływu na przyjęte oszacowanie pozostawienia w zmienionym mpzp z 2007 r. części przedmiotowej działki do rolniczego przeznaczenia, został wiarygodnie, w ocenie Sądu, wyjaśniony w sprawie. Jak to bowiem wyjaśnił biegły, z analizy rynku przeprowadzonej dla wycenianej nieruchomości po zmianie planu wynika, że nabywcy kupują grunty niezbudowane o zbliżonej proporcji przeznaczeń mieszkaniowo-rolnych i gabarytach powierzchniowych do nieruchomości wycenianej jedynie ze względu na możliwość wykorzystania terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Dla pozostałej części działki nieruchomości nieobjętej zmianą planu, akceptowalnym z punktu widzenia kupującego jest dotychczasowy, niezmieniony sposób użytkowania. Brak jest w związku z tym w ocenie biegłego i organu, związku pomiędzy pozostawieniem rolniczego przeznaczenia części przedmiotowej działki, a zaistniałym wzrostem wartości tej nieruchomości w wyniku wprowadzenia na znacznej jej części terenu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Powyższa ocena rzeczoznawcy i organu z pewnością nie może być uznana za oczywiste naruszenie prawa bądź ewidentny błąd. Dlatego podważenie takich stwierdzeń biegłego, a w konsekwencji przyjętego przez niego szacunku przedmiotowej nieruchomości, mogłoby nastąpić w wypadku: przedstawienia kontroperatu tj. alternatywnej wyceny, opierającej się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmującej inne kryteria wyceny, albo poddania sporządzonego w toku postępowania operatu kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Strona skarżąca jednak, w trakcie postępowania administracyjnego nie przedstawiła kontroperatu i nie wniosła o kontrolę złożonego operatu wraz z jego uzupełnieniem przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Należy podkreślić, że ani sąd, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Odnośnie żądania skargi dotyczącego uwzględnienia przy szacunku przedmiotowej nieruchomości dowodu z notarialnej umowy jej sprzedaży na okoliczność rzeczywistej ceny tej nieruchomości, Sąd podziela pogląd organu oparty na analizie odnośnych przepisów prawa. Z przepisów u.p.z.p. oraz u.g.n nie wynika, aby przy ustalaniu opłaty planistycznej brana była pod uwagę cena, jaka została uiszczona przez kupującego za nieruchomość objętą postępowaniem z art. 37 u.p.z.p., czy też sytuacja materialna zobowiązanych do uiszczenia tej opłaty. Należy dodać, że w okolicznościach niniejszej sprawy, z racji faktu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ich własnemu synowi, tym bardziej nie można traktować zapłaconej ceny za reprezentatywną dla określania jej wartości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Reasumując, przedstawiony operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości po wprowadzeniu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego oparte na nim ustalenie skarżącym jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości [...] zł - było zgodne z prawem.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił jako niezasadną.