Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowiez 15 maja 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1276/08

Uzasadnienie

Decyzją z dnia 4.03.2008r, (znak: GN.7221-14/07) Starosta Powiatowy w Limanowej, działając na podstawie art. 112, art. 113 ust. 1 w związku z art.6 pkt 6, art. 128 ust.1,art. 129 ust. 1, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust.1, art. 134, art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (j.t Dz.U z 2004 r. Nr 261 poz.2603 z późn.zm. - zwanej dalej ustawą o g.n.), po rozpatrzeniu wniosku Wójta Gminy Jodłownik i przeprowadzeniu postępowania administracyjnego orzekł:

1. 1. o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Jodłownik, poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako dz. ewid. [....] o powierzchni 0,14 ha położonej w J. gmina Jodłownik, stanowiącej własność K.H., Z.H. dla której Sąd Rejonowy w L. Wydział... Księgi Wieczyste prowadzi księgę wieczystą [....], z przeznaczeniem na realizację celu publicznego tj. budowę hali sportowej z przewiązką i niezbędnym zapleczem dla Szkoły Podstawowej i Gimnazjum w Jodłowniku,
2. 2. o ustaleniu na rzecz K.H. odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wraz z jej częścią składową tj. studnią w wysokości 44 620,00 zł.,

W uzasadnieniu podniesiono co następuje.

1/ rokowania przeprowadzone w właścicielem dotyczące dobrowolnego odstąpienia nieruchomości lub przekazania nieruchomości zamiennej - nie odniosły rezultatu.

21 zamierzony cel budowy tj. budowa hali sportowej z przewiązką i zapleczem niezbędnym dla szkoły Podstawowej i Gimnazjum stanowi cel publiczny w rozumieniu art. 6 pkt 6 ustawy o g.n. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Jodłownik - działka [....] położona jest w terenach koncentracji usług i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenach rolnych postulowanych do zalesienia. Jako użytkowanie podstawowe wymienia koncentracje budownictwa obejmujące: usługi publiczne i zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

3/ odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość ustalona została przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie wyceny uzupełnionym o załącznik nr l czyli określenie wartości studni głębinowej. Wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określono stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej a wartość studni określono przy użyciu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia i techniki wskaźnikowej określając koszty odtworzenia budowli.

Odwołanie K.H., o tyle zostało uwzględnione, że Wojewoda [....], decyzja z dnia 30.

1. 10. 2008r, (znak:....) uchylił pkt. 6 rozstrzygnięcia decyzji organu l instancji o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wraz z jej częścią składową tj. studnią w wysokości 44 620,00 zł i orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość wraz z jej częścią składową tj. studnią w wysokości 54 500,00 zł, w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnienie, podniesiono, że:
2. - według przepisu art. 112 ust. 1 ustawy o g.n. - wywłaszczenie nieruchomości jest dopuszczalne, w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne. Natomiast zgodnie z przepisem ust. 3 art. 112 ww. ustawy - wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Celem publicznym - w rozumieniu art. 6 pkt 6 powołanej wyżej ustawy - jest budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych.
3. - zgodnie z wypisem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jodłownik z dnia 29.08. 2007 r, znak: 72211/1/2007 - zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy z dniach 4 lutego 2004 r, Nr XVII/128/2004 (ogłoszoną w Dz.Urz.Wojew. Małopolskiego z 2004 r., Nr 56, póz. 735) -użytkowanie podstawowe przedmiotowej nieruchomości obejmuje koncentracje osadnictwa, w tym usługi publiczne i komercyjne z preferencjami dla usług publicznych.

w związku z zarzutami dotyczącymi zaniżonej kwoty odszkodowania, organ II instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o ustosunkowanie się do nich; oraz o rozważenie możliwości dokonania korekty poprzedniej wartości. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 25 sierpnia 2008 r., wykonał ponowną analizę wyceny nieruchomości, dokonując korekty poprzedniej wartości o analizę cen z transakcji przeprowadzonych na rynku nieruchomości powiatu limanowskiego (zwłaszcza działek położonych w Jodłowniku i miejscowościach sąsiednich oraz miejscowościach będących siedzibą urzędów gminy) w ciągu ostatniego półrocza. W ramach prowadzonego postępowania w przedmiotowej sprawie Starosta L. w dniu 29 września 2008 r. ponownie przeprowadził rozprawę administracyjną. Podczas rozprawy Z.H., działająca jako pełnomocnik K.H., zapoznała się z zaktualizowanym operatem wyceny nie zajmując żadnego stanowiska w sprawie.

1. - przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego zaktualizowany operat szacunkowy z dnia 25.08. 2008 r., wykonany został zgodnie z przepisami odpowiednimi dla celu jego sporządzenia, w niniejszej sprawie przepisami: ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109); standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Określona w operacie wartość rynkowa gruntu na kwotę 46 500,00 zł - ustalona została w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej według aktualnego, zgodnego z zapisem w planie zagospodarowania przestrzennego, sposobu użytkowania nieruchomości. Dla zebrania danych do wyceny nieruchomości przeprowadzono analizę rynku lokalnego -w oparciu o zawarte akty notarialne -umowy sprzedaży (od 01.2006 r. do 07.2008 r.). Rzeczoznawca majątkowy wybrał 15 nieruchomości porównywalnych. Przyjęte do wyceny transakcje miały miejsce w okresie od 05.2007 r. do 05.2008 r., a ich ceny zostały zaktualizowane trendem związanym z upływem czasu w wysokości 10% rocznie. Wycenę studni dokonano przy użyciu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej - określając koszty odtworzenia budowli przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do jego wzniesienia. Wartość odtworzeniowa studni została ustalona na kwotę 8 000,00 zł.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (skargę zaadresowano do Ministra Infrastruktury) na powyższą decyzję złożył K.H. i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucił, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zaproponowana kwota w dalszym ciągu nie rekompensuje strat jakie wynikają z pozbawienia prawa własności przedmiotowej działki i nie odpowiada utraconym zyskom z powodu niemożliwości korzystania z własności.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153 póz. 1269 z póź.zm.) Sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem więc dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. W myśl zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 póz. 1270 z późn.zm. zwaną dalej w skrócie p.o.p.s.a) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie jej przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku: uchybienia przepisom prawa materialnego, jeżeli uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" p.o.p.s.a.), w przypadku rozstrzygnięcia dotkniętego wadą uzasadniającą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. "b"), jak również w przypadku wad postępowania, jeżeli mogły one mieć istotny wpływ na wynik sprawy lit. "c").

Dokonana kontrola sądowa nie stwierdziła aby zaskarżona decyzja, czy poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszały prawo w takim stopniu aby zachodziła konieczność ich uchylenia.

Przepis art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z art. 6 pkt. 6 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o g.n. - wydzielenie gruntów m.in. pod budowę szkół publicznych, należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Samo wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2). Stosownie do przepisu art. 112 ust. 3 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jest oczywiste, że realizacja celu publicznego w postaci budowy hali sportowej z przewiązką i niezbędnym zapleczem dla Szkoły Podstawowej i Gimnazjum w Jodłowniku, wymaga nabycia prawa własności gruntu, przeznaczonego pod budowę. W sprawie zostało przeprowadzone postępowanie w wyniku którego zapadła decyzja wywłaszczeniowa.

Skarżący samej zasady i trybu postępowania nie kwestionuje, zarzuca jedynie, że przyznane odszkodowanie jest za niskie, albowiem działka jest uzbrojona i nadaje się do natychmiastowej zabudowy co powoduje, że słusznym odszkodowaniem byłaby kwota 85 000 zł. (zob. protokół rozprawy z dnia.....05.2009 r).

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ustawy o g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości a przy jej określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie" stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 ustawy o g.n.).

Opinia rzeczoznawcy K.D. (zaktualizowana w toku postępowania przed organem II instancji) wydana została zgodnie z powyższymi regułami i zasadami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09. 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109). Ocena tej opinii przez organy jako wiarygodnej nie może budzić żadnych zastrzeżeń. Uzasadnienie opinii, materiał porównawczy nie był kwestionowany przez stronę skarżącą i daje wystarczającą podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Twierdzenie skarżącego, przedstawione na rozprawie w dniu.....05.2009 r., że słusznym odszkodowaniem byłaby kwota 85.000 zł., nie jest poparte żadnym dowodem i można stwierdzić, że jest ono dowolne.

W tym stanie rzeczy skoro dokonana kontrola nie wykazała aby zaskarżona decyzja, czy poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszały prawo, na podstawie art. 151 p.o.ps.a należało orzec jak w sentencji.