Uzasadnienie
[....] Sp. z o.o. w K. jako zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K. wniosła skargę na decyzję [....] Komendanta Wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej w K. z dnia 31 lipca 2009 r. w przedmiocie nakazu wykonania obowiązków.
Zarządzeniem z dnia 14 października 2009 r. wezwano stronę skarżącą do złożenia dokumentu wykazującego umocowanie do wniesienia skargi i określającego sposób reprezentacji strony skarżącej (uchwała o powołaniu zarządu).
W odpowiedzi [....] Sp. z o.o. w K. przedłożyła kserokopię umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [....] 2007 r. W punkcie XIII umowy określono sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając jego sprawowanie [....] Sp. z o. o. w K. Dołączono również aktualny odpis z KRS-u dla spółki [....] sp. z o.o. w K. z której wynika uprawnienie M.S., który podpisał skargę, do działania w imieniu spółki.
Zarządzeniem z dnia 21 grudnia 2009 r., występująca za Wspólnotę Mieszkaniowej budynku przy ul. [....] w K., [....] Sp. z o. o. w K. została wezwana do uzupełnienia braku formalnego skargi poprzez przedłożenie odrębnego pełnomocnictwa udzielonego przez wspólnotę mieszkaniową do jej reprezentowania przed sądami administracyjnymi w przedmiotowej sprawie w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem odrzucenia skargi.
W zakreślonym terminie brak formalny skargi nie został uzupełniony. Zarządca złożył natomiast pismo, w którym powołał się na treść punktu XIII aktu notarialnego z dnia [....] 2007 r. oraz wskazał, że zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali reprezentowanie wspólnoty nie wykracza poza czynności zwykłego zarządu, wobec powyższego nie jest konieczne uzyskanie osobnego pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stroną skarżącą w przedmiotowej sprawie jest Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [....] w K. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, póz. 1270 ze zm.) - dalej ppsa, Sąd wszczyna postępowanie na podstawie skargi wniesionej przez uprawniony podmiot. Stosownie do art. 28 § 1 ppsa osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Podmioty, o których mowa powyżej, mają - wedle dyspozycji art. 29 ppsa obowiązek wykazania swojego umocowania do wniesienia skargi lub do udzielenia pełnomocnictwa do jej wniesienia, dokumentem, przy pierwszej czynności w postępowaniu.
W niniejszej sprawie skargę podpisał zarządca nieruchomości, jednakże do skargi nie załączono dokumentu potwierdzającego jego umocowanie do działania w imieniu skarżącej.
Z akt sprawy wynika, że doszło do ustanowienia zarządcy w akcie notarialnym.
Zasadnicze znaczenie ma zatem w rozpatrywanej sprawie odpowiedź na pytanie, czy ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DZ. U. z 2000, Nr 80, póz. 903 ze zm.) zarządca nieruchomości wspólnej może występować w imieniu wspólnoty mieszkaniowej przed sądem administracyjnym.
Powszechnie przyjmuje się w doktrynie oraz orzecznictwie, że ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem "zarząd" w dwóch znaczeniach tj. w znaczeniu funkcjonalnym i podmiotowym.
W pierwszym znaczeniu chodzi o zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych do jej utrzymania. Podmiotem podejmującym takie czynności jest zarządca będący osobą trzecią w stosunku do wspólnoty.
W drugim znaczeniu chodzi o organ wspólnoty wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej, gdzie działanie tego organu jest działaniem samej wspólnoty. Zgodnie z art. 18 ust. 1 cyt. ustawy właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W tym przepisie jest mowa o zarządzie w znaczeniu funkcjonalnym, bowiem chodzi tu o zarządzanie nieruchomością wspólną. Z kolei art. 20 ust. 1 cyt. ustawy stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty.
Jest to zarząd w znaczeniu podmiotowym. Zarząd będący organem wspólnoty składa oświadczenia w imieniu wspólnoty. Tym samym zarząd do swojego działania i wywołania skutku bezpośrednio w sferze prawnej wspólnoty nie potrzebuje dodatkowego pełnomocnictwa.
Odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy zarząd nieruchomością wspólną zostanie powierzony zarządcy. Wtedy zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali wynika z treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Zarządca nie może zatem reprezentować wspólnoty mieszkaniowej przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też stosowne upoważnienie nie znalazło się w umowie o określeniu zarządu bądź uchwale o zmianie tej umowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2007 r. sygn. akt 1792/07 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., sygn. CZP 129/08, WYROK Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 r., sygn. akt l CK 108/03, postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r. sygn. akt l ACa 290/06).
Wobec powyższego należy uznać, że [....] Sp. z o.o. w K. -będąca zarządcą nieruchomości wspólnej w budynku przy ul [....] w K., mimo wezwania sądu, w zakreślonym terminie nie wykazała stosownego umocowania do działania w imieniu wspólnoty.
Stosownie do treści art. 58 § 1 pkt 3 ppsa Sąd odrzuca skargę gdy w wyznaczonym terminie nie uzupełniono braków formalnych skargi.
Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w sentencji postanowienia.