Uzasadnienie
Decyzją z dnia 3.01.2000 r., (...), wydaną na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa w związku z art. 136 ust. 3 i art. 137 ust. 1 i 2 oraz art. 140 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. nr 115 poz. 741 ze zm./, po rozpatrzeniu odwołania Zofii P. Wojewoda Ś. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 29.07.1999 r., (...), orzekającą o odmowie zwrotu na rzecz odwołującej się nieruchomości położnej w K. przy ul. O., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 396 w obrębie geodezyjnym 10, o powierzchni 661 m2.
W uzasadnieniu decyzji Wojewoda Ś. stwierdził co następuje:
nieruchomość położona w K. przy ul. O. oznaczona wówczas jako działki nr 20/1 i 20/2 o ogólnej powierzchni 643 m2 została nabyta przez Skarb Państwa od Zofii P. na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 7.12.1971 r. w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. W zamian za przejętą nieruchomość Zofia P. otrzymała w wieczyste użytkowanie nieruchomość położoną w K. przy ul. S. o pow. 487 m2, zaś różnica wartości nieruchomości została jej wyrównana w formie odszkodowania pieniężnego. Umową darowizny z dnia 3.04.1995 r. Zofia P. przeniosła udział wynoszący 1/2 części prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na rzecz syna i synowej - Andrzeja i Ireny małżonków P. Zgodnie z postanowieniami art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego wypłacone odszkodowanie a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Ponieważ Zofia P. nie dysponuje całością prawa użytkowania wieczystego, które zostało jej przyznane w zamian za nabytą przez Skarb Państwa nieruchomość, nieruchomość ta nie może jej zostać zwrócona.
W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Zofia P. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Ś. Przyznała, że w związku z dokonaną umową darowizny nie może zwrócić działki przy ul. S. Ponieważ w zamian za działkę przy ul. O. otrzymała dwa różne ekwiwalenty; ekwiwalent w postaci działki przy ul. S. w zamian za 487 m2 działki przy ul. O. i określoną kwotę pieniężną jako ekwiwalent za 174 m2 działki przy ul. O., a obecnie - skoro nie ma możliwości zwrotu otrzymanej przez nią działki - powinna zatem otrzymać 174/661 udziałów w działce przy ul. O. przy obowiązku zapłaty - stosownie przeliczonej - kwoty otrzymanej kiedyś tytułem rekompensaty za ww. powierzchnię.
W piśmie z 12.03.2001 r. skarżąca uzupełniła i zmodyfikowała swoją skargę. Zarzuciła, że zaskarżona decyzja narusza postanowienia art. 9 Kpa oraz postanowienia art. 136 ust. 3 i art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Podała, że postępowanie zakończone zaskarżoną decyzją w pełni wykazało, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o zwrot stała się zbędna Gminie K. w rozumieniu art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W toku postępowania składała oświadczenia w przedmiocie zwrotu nieruchomości zamiennej nie tylko we własnym imieniu, lecz również w imieniu obecnych współużytkowników wieczystych, swojego syna i synowej, którzy są jej następcami prawnymi. Z naruszeniem postanowień art. 9 Kpa organy orzekające nie poinformowały jej o możliwości ubiegania się o zwrot części wywłaszczonej nieruchomości odpowiadającej wartości przyznanego odszkodowania pieniężnego.
Rażąca dysproporcja pomiędzy wartością nieruchomości wywłaszczonej, wynoszącą 308.159,80 zł, a wartością nieruchomości zamiennej - 21.737 zł, w pełni uzasadnia żądanie zwrotu 93,0643 procent części nieruchomości wywłaszczonej. Nie wiedząc jednak o takiej możliwości, z winy organów orzekających nie sprecyzowała wniosku o zwrot w ten sposób. W toku ponownego rozpoznawania sprawy organ orzekający powinien rozpatrzeć możliwość zwrotu wyżej wskazanej części wywłaszczonej nieruchomości, odpowiadającej wartości przyznanego odszkodowania pieniężnego.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Ś. wniósł o jej oddalenie argumentując podobnie jak w uzasadnieniu decyzji nie ustosunkowując się do zarzutów i twierdzeń skarżącej.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Nieruchomość położona w K. przy ul. O. oznaczona obecnie w ewidencji gruntów jako działka nr 396 o powierzchni 661 m2, została nabyta przez Skarb Państwa na podstawie umowy zamiany z Zofią P. zawartej w dniu 7.12.1971 r. w trybie art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości /Dz.U. 1961 nr 18 poz. 94/ z przeznaczeniem pod budowę ciągu pieszego w dolinie rzeki S. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 308.159,80 zł. Jako równowartość zamienianej nieruchomości Zofia P. otrzymała od Skarbu Państwa prawo użytkowania wieczystego na nieruchomości położonej w K. przy ul. S. oznaczonej jako działka nr 54/2 o powierzchni 487 m2. Wartość prawa użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w umowie zamiany została określona na kwotę 21.373 zł, a różnica wartości zamienianych praw w kwocie 286.786,80 zł została Zofii P. wyrównana ratalnie w formie pieniężnej.
Umową darowizny z dnia 3.04.1995 r. Zofia P. darowała udział w wysokości 1/2 części przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na rzecz syna i synowej Andrzeja i Ireny małżonków P. Decyzją z dnia 8.07.1998 r. Wojewoda K. na podstawie art. 18 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych - Dz.U. nr 32 poz. 191 ze zm., stwierdził nabycie przez Gminę K. z mocy prawa z dniem 27.05.1990 r. prawa własności opisanej nieruchomości położonej przy ul O. Zgodnie z art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, poprzedni właściciel lub jego następca prawny zwraca Skarbowi Państwa lub gminie, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, wypłacone odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania.
Stosownie do postanowień art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowienia art. 140 ust. 1 tej ustawy znajdują odpowiednie zastosowanie do nieruchomości nabytych przez Skarb Państwa na podstawie przepisów art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości /Dz.U. 1961 nr 18 poz. 94/, w trybie której nabyta została przez Skarb Państwa działka nr 396 położona w K. przy ul. O. Konstrukcja art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami /"W razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel (...) zwraca (...) nieruchomość zamienną"/ uzasadnia wniosek, że nieruchomość wywłaszczona, która stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, może być zwrócona tylko wówczas, jeżeli istnieją obiektywne możliwości zwrotu nieruchomości zamiennej, otrzymanej przez poprzedniego właściciela wywłaszczonej nieruchomości jako całość lub część odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.
Przepis ten jest bowiem sformułowany w taki sposób, że nie dopuszcza możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości bez jednoczesnego zwrotu otrzymanej nieruchomości zamiennej. Nie przewiduje on bowiem możliwości zamiany obowiązku zwrotu odszkodowania ustalonego w naturze /nieruchomości zamiennej/ na odszkodowanie pieniężne. W konsekwencji przepis ten należy więc rozumieć w ten sposób, że w przypadku stwierdzenia materialnoprawnych przesłanek z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uzasadniających zwrot wywłaszczonej nieruchomości, decyzja o jej zwrocie może być wydana tylko wówczas, gdy poprzedniemu właścicielowi przysługuje do nieruchomości zamiennej takie prawo, które czyni możliwym zwrócenie jej Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego /por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lipca 1993 r., SA/Kr 66/93 - nie publ./.
W związku z powyższym jako prawidłowe należy ocenić stanowisko organu I i II instancji, iż nie jest możliwy zwrot nieruchomości - działki nr 396 - w całości, skoro jej poprzednia właścicielka i wnioskodawczyni postępowania o jej zwrot nie dysponuje prawną możliwością zwrotu całej nieruchomości zamiennej, ponieważ w drodze umowy darowizny zbyła udział w wysokości 1/2 części przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zamiennej na rzecz syna i synowej Andrzeja i Ireny P. Ustalenia natomiast wymaga, a tego organy I i II instancji orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę, czy dopuszczalny i możliwy jest zwrot części nabytej przez Skarb Państwa nieruchomości - działki nr 396, skoro, co podkreśliła również skarżąca w piśmie uzupełniającym skargę, zachodzi rażąca dysproporcja pomiędzy wartością tej nieruchomości, wynoszącą 308.159,80 zł, a wartością przyznanej jej nieruchomości zamiennej, wynoszącą 21.737 zł, która to różnica została jej wyrównana przez Skarb Państwa w formie pieniężnej.
Art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że poprzedni właściciel lub jego następca prawny mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Co do zasady zatem, w świetle postanowień powyższego przepisu możliwe jest objęcie zwrotem zarówno wydzielonej, jak i niewydzielonej /idealnej/ części nieruchomości, czyli udziałów we współwłasności nieruchomości. W tym ostatnim przypadku jest to możliwe tylko wówczas, gdy Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego są właścicielem wyłącznie ułamkowej /idealnej/ części nieruchomości i zwrot udziałów we współwłasności oznaczać będzie utratę przez te podmioty wszelkich praw do nieruchomości.
Podobnie bowiem jak w przypadku wywłaszczenia udziałów we współwłasności nieruchomości /por. T. Woś: Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości. Warszawa 1998, str. 34 oraz powoływaną tam literaturę/, należy przyjąć, że zwrot idealnej części nieruchomości jest niedopuszczalny, jeśli miałby prowadzić do powstania na tej nieruchomości w drodze zwrotu współwłasności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z innymi podmiotami w częściach idealnych. W związku z powyższym nie jest możliwe postulowane w skardze dokonanie zwrotu części przedmiotowej nieruchomości w postaci udziałów we współwłasności tej nieruchomości.
4. Zasadny jest natomiast zarzut podniesiony w piśmie skarżącej z dnia 12.03.2001 r. uzupełniającym jej skargę, iż organy administracyjne orzekające w sprawie z naruszeniem postanowień art. 9 Kpa i art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wzięły pod uwagę możliwości zwrotu wydzielonej części zbytej przez nią w drodze zamiany nieruchomości, a mianowicie takiej części, która odpowiada otrzymanemu przez nią wyrównaniu pieniężnemu różnicy wartości między zamienionymi nieruchomościami. Należy bowiem, że w świetle postanowień art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami taki jest dopuszczalny również wówczas, jeżeli w pozostałym zakresie /w rozpatrywanej sprawie stosunkowo nieznacznym ze względu na znaczną różnicę wartości działki nr 396 i wartości przyznanego skarżącej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zamiennej, którego skarżąca nie może zwrócić/ nieruchomość nie może być zwrócona ze względu na postanowienia art. 140 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Uwzględniając powyższe ustalenia Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 i 3 oraz art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./, orzekł jak w sentencji wyroku.