Uzasadnienie
Burmistrz N. W. decyzją z dnia 19 grudnia 2019 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.), w związku z uchwałą Rady Miejskiej w N. W. Nr [...] z dnia 25 października 2017 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. [...] z 21 listopada 2017 r.), ustalił dla A. C. i M. C. należną opłatę jednorazową w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ł., którą stanowi działka ewidencyjna nr [...] w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem ww. nieruchomości.
W uzasadnieniu organ podał, że w dniu 8 lutego 2019 r. A. C. i M. C. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...] zbyli nieruchomość położoną w Ł., którą stanowi działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,2300 ha, objętą księgą wieczystą Nr [...] Sprzedaż nastąpiła na rzecz A. Z. -B. i B. B..
Organ ustalił, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w N. W. z dnia 25 października 2017 r. obowiązującego od dnia 6 grudnia 2017 r., zgodnie z którym działka nr [...] położona jest w terenach 15 MN - terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przed dniem 6 grudnia 2017 r. teren przedmiotowej nieruchomości podlegał ustaleniom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł., zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w N. W. Nr [...] w dniu 5 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. [...]) zgodnie, z którym obszar dz. nr [...] położony był w terenach M - terenach mieszkalnictwa jednorodzinnego, ZN - terenach zieleni nieurządzonej. Z treści § 33 uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł. wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%.
Zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 8 lutego 2019 r., a zatem po dacie wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł. i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu miejscowego.
Postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzono w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ wskazał, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niezbędne jest łączne wystąpienie trzech przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Dwie przesłanki tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie analizy aktu notarialnego, natomiast ustalenie czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, w formie operatu szacunkowego.
Z przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, iż: wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w obecnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Ł. wynosi [...] zł, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Ł. wynosi [...] zł, zatem różnica w wartości wynosi [...] zł, z czego 30 % stanowi kwotę [...]zł. Uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy N. W. obejmującej miejscowość Ł. spowodowało wzrost wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Ł., którą stanowi działka ewidencyjna nr [...].
Dalej organ wskazał, że w związku z uchyleniem poprzednio wydanej w sprawie decyzji organu I instancji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 2 października 2019 r. rzeczoznawca majątkowy została wezwana o uzupełnienie operatu zgodnie z wytycznymi organu wyższego stopnia. W przedłożonym uzupełnieniu rzeczoznawca majątkowy opisała dokładnie wszystkie wzięte do porównań nieruchomości. W opisie zawarto informacje dotyczące kształtu, otoczenia nieruchomości, dostępu do drogi publicznej, dostępności do infrastruktury technicznej. Na stronie 10 operatu szacunkowego zamieszczono szczegółowy opis nieruchomości [...] w Ł.. Analizując powyższy opis organ stwierdził, iż nieruchomość wyceniana jest podobna do nieruchomości wybranych do wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w uzupełnieniu wyeliminowała omyłki i błędy oraz dostosował przyjęte w operacie cechy rynkowe i ich wagi. Zaznaczyła, iż "Wagi cech zostały poprawnie przyjęte w tabeli przy szacowaniu wartości zamieszczonej na stronie 23 operatu szacunkowego".
Odwołanie od decyzji wnieśli A. C. i M. C., zarzucając nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości przez dopuszczenie, jako dowodu w sprawie, opinii rzeczoznawcy zawierającej istotne błędy w zakresie doboru nieruchomości podobnych, określając wartość nieruchomości przy wykorzystaniu: transakcji nierynkowej, co stanowi naruszenie art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, transakcji nieruchomościami nie spełniającymi kryterium nieruchomości podobnej zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez co naruszono § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Odwołujący zarzucili także zaniżenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym poprzez: pominięcie faktu, że w r. 2016 przedmiotowa działka została zbyta za kwotę [...]zł, a wartość oszacowania pierwotnego stanowi ok. 60% tej ceny oraz błędne przyjęcie, że działka po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w momencie sprzedaży przez podmiot niniejszej decyzji była nieuzbrojona, podczas gdy na nieruchomości zostały poniesione nakłady, pozwalające na rozpoczęcie budowy budynku jednorodzinnego, w tym utwardzony podjazd, studnia głębinowa, ekologiczna oczyszczalnia ścieków, prąd i warunki przyłączy gazu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 marca 2020 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2096), 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
Organ odwoławczy w pierwszej kolejności przytoczył szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone na wezwanie do ustosunkowania się do zarzutów wniesionych przez odwołujących. Dalej przedstawił uregulowania prawne mające zastosowanie w sprawie, w tym również te dotyczące zasad sporządzania operatu szacunkowego.
Kolegium podało, że w toku postępowania została ustalona wartość działki nr [...] w Ł. przed i po dacie wejścia w życie wskazanego wyżej miejscowego planu. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami do oszacowania wartości nieruchomości, zgodnie z przeznaczeniem w uprzednio obowiązującym planie miejscowym oraz metody korygowania ceny średniej w celu oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z nowego planu. Cytując treść art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ wskazał, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
W rozpoznawanym przypadku rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie, dokonując ustalenia wartości rynkowej prawa własności wycenianej nieruchomości wskazała, że analizie podlegał rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, położonych w terenach mieszkaniowych oraz w terenach mieszanych tj. w części przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w części wyłączonych spod możliwości zabudowy. Dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu na kartach 18-19 operatu opisała nieruchomości przyjęte do porównań w metodzie porównywania parami. Przyjęte do porównania działki są nieruchomościami znajdującymi się na tym samym rynku lokalnym. Zlokalizowane są bowiem w na terenie gminy N. W. (w miejscowościach o podobnym poziomie zurbanizowania: [...] i N. W.) i tak jak szacowana działka nr [...] w Ł. przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu jedynie w części były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a w większości stanowiły teren wyłączony spod zabudowy. Zaktualizowane ceny jednostkowe takich, przyjętych do porównania działek wynoszą: 8,50 zł/1 m2, 10,00 zł/1 m2, 10,47 zł/1 m2 i 13,31 zł/m2 tj. średnio 10,57 zł/m2.
Jak zasadnie wyjaśniła biegła nieruchomości te spełniają zatem kryterium nieruchomości podobnej. Występujące zaś różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości wycenianej zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. l tak, nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 18 operatu Lp. 1 (położona w K.) z uwagi na większy spadek terenu niż szacowana nieruchomość w cesze "kształt i ukształtowanie terenu" została oceniona gorzej niż przedmiotowa nieruchomość. Nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 18 operatu Lp. 2 (położona w K.) z uwagi na gorszy kształt (jest węższa od przedmiotowej nieruchomości, ale nadal posiada możliwość wykorzystania jej pod cele związane z zabudową mieszkaniową), w cesze "kształt i ukształtowanie terenu" została oceniona gorzej niż przedmiotowa nieruchomość. Nieruchomość oznaczona w tabeli na karcie 19 operatu Lp. 4 pomimo położenia na terenie N. W., nie traci cech nieruchomości podobnej.
To, iż znajduje się w terenie bardziej atrakcyjnym niż lokalizacja przedmiotowej nieruchomości zostało ujęte w cesze "położenie, atrakcyjność lokalizacyjna", gdzie szacowana nieruchomość została oceniona aż o dwa poziomy niżej niż nieruchomość przyjęta jako podobna. Odnośnie "rynkowości" transakcji oznaczonej Lp. 4, pomimo tego, iż została nabyta przez właściciela nieruchomości sąsiedniej, rzeczoznawca wyjaśniła, że nie skreśla ją to do przyjęcia jako nieruchomość podobna. Z treści aktu notarialnego nie wynika bowiem, iż podział został wykonany pod warunkiem sprzedaży jej przez sąsiedniego właściciela, a jedynie widnieje informacja że działka ta zostanie nabyta na powiększenie nieruchomości sąsiedniej. Nie wskazano też w decyzji terminu koniecznego na przeniesienie własności celem skutecznego wykonaniu podziału. Ponadto cena jaką uzyskano za tą nieruchomość nie odbiega od przeciętnych cen notowanych na rynku, co można zaobserwować w tabeli na stronie 18-19 operatu szacunkowego.
Rzeczoznawca - zdaniem Kolegium - skutecznie również odparła zarzut pominięcia transakcji nieruchomością podobną, co miało stanowić dowód na nierzetelnie przeanalizowanie rynku lokalnego. Nieruchomość przywoływana w odwołaniu, w ocenie rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi nieruchomości podobnej z uwagi na nieporównywalne możliwości zagospodarowania. Szerokość tej działki wynosi maksymalnie 13 m. Nie można więc traktować ją jako nieruchomość podobną, w porównaniu z szacowaną działką o szerokości ponad 30 m. Z uwagi więc na nieporównywane możliwości zabudów, nieruchomość ta nie została uznana przez rzeczoznawcę za nieruchomość podobną. Organ zaznaczył, że przyjęte do porównania działki: w 70% (działka w K..), w 67 % (działka w M. W.), w 38 % (działka w K.) i w 33 % (działka w N. W.) powierzchni przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową, w pozostałej zaś części stanowiły teren wyłączony spod zabudowy.
Szacowana zaś działka o pow. 2300 m2 jedynie w 25 % powierzchni przeznaczona była w "starym planie" pod zabudowę (powierzchnia tej działki pod zabudowę wynosiła zatem ok. 575 m2, a powierzchnia wyłączona z zabudowy - 1725 m2). Trudno zatem uznać za uzasadniony zarzut odwołania wskazujący, iż dobór działek przyjętych do porównania w celu ustalenia wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego spowodował zaniżenie jej wartości rynkowej. Kolegium nie kwestionowało tego, iż r. 2016 przedmiotowa działka została zbyta jeszcze przed uchwaleniem zmiany planu za kwotę [...]zł, a więc za kwotę o 60 % wyższą niż ustalona przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym. Kolegium podzieliło jednak pogląd, iż w sytuacji gdyż w l kwartale 2016 r. projekt zmiany planu miejscowego dla Ł. wyłożony został do publicznego wglądu, na cenę sprzedaży zapewne wpływ miała wiedza o projektowanej zmianie przeznaczenia sprzedawanej nieruchomości.
Do oszacowania wartości działki nr [...] zgodnie z przeznaczeniem po zmianie planu miejscowego zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca opisała dokładnie wszystkie 12 wzięte do porównania nieruchomości. W opisie tym zawarto informacje dotyczące kształtu, otoczenia nieruchomości, dostępu do drogi publicznej, dostępności do infrastruktury technicznej, pozwalające ocenić czy przyjęte do porównania działki są podobne do szacowanej nieruchomości w Ł. (działki nr [...] o pow. 0,23 ha) szczegółowo opisanej w operacie.
Wobec zarzutu, iż przyjęte do porównania nieruchomości miały mniejsze powierzchnie niż szacowana, rzeczoznawca wyjaśniła, iż w cesze "wielkość powierzchni działki" uwzględniono to, iż na rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod cele zabudowy mieszkaniowej występuje tendencja, że wraz ze wzrostem wielkości powierzchni działki spada cena jednostkowa nieruchomości. Stąd też działka nr [...] w Ł. w zakresie atrybutu "wielkość powierzchni" została oszacowana na najniższym przyjętym, trójstopniowym poziomie (umiarkowanym). Rzeczoznawca w uzupełnieniu operatu wyeliminowała również omyłki i błędy, dostosowując przyjęte w operacie cechy rynkowe i ich wagi, wskazując, iż "wagi cech zostały poprawnie przyjęte w tabeli przy szacowaniu wartości zamieszczonej na stronie 23 operatu szacunkowego".
Dokonując ustalenia wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu rzeczoznawca majątkowa wskazała, że ceny z przyjętego zbioru transakcji dotyczące transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w całości pod budownictwo mieszkaniowe (str. 16 operatu) zamykają się (po aktualizacji) w przedziale 24,44 - 53,04 zł/1 m2. Po dokonaniu aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu przyjęto, że zaktualizowana cena średnia nieruchomości w całości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe w badanym terenie gminy N. W. wynosi 41,74 zł/m2.
Uwzględniając cechy szacowanej działki nr [...] rzeczoznawca wyliczyła wartość jednostkową tej działki po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę [...]zł/m2, a przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł/m2. Te wartości mieszczą się w podanych wyżej przedziałach cenowych, które ustalone zostały na podstawie analizy rynku i wyodrębnieniu transakcji, które dotyczą nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Wartość szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła zatem [...] zł, a po jego uchwaleniu, na skutek czego w stała się nieruchomością w całości przeznaczoną pod zabudowę, wartość ta wzrosła do kwoty [...]zł. Wzrost wartości szacowanej nieruchomości został zatem oszacowany na kwotę [...]zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej określonej w planie miejscowym (30%), dla terenów oznaczonych symbolami "MN" dało kwotę opłaty planistycznej w wysokości [...] zł.
Oceniany operat szacunkowy zawiera również analizę rzeczoznawcy w zakresie cech rynkowych nieruchomości mających wpływ na ich wartość oraz poszczególne oceny tych cech. Powyższe ustalenia poprzedzone były analizą transakcji nieruchomości z terenu gminy N. W., gdzie wybrano transakcje najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej.
Zdaniem Kolegium analiza treści operatu rzeczoznawcy majątkowego zawiera wszystkie wymagane przez prawo elementy. Operat (po przesłanym 31 października 2019r. uzupełnieniu oraz złożonych pismem z dnia 16 marca 2020r. wyjaśnieniach) należy uznać za zupełny, nie zawierający niejasności, pomyłek, braków istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości, jest wiarygodny. Zawiera opis danych i parametrów, które posłużyły do końcowej wyceny wartości szacowanej nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu.
Tak więc argumenty, które zostały przedstawione w uzasadnieniu odwołania nie są - zdaniem Kolegium - uzasadnione. Jak to podkreślono w operacie szacunkowym, uchwalenie planu miejscowego doprowadziło do zmiany przeznaczenia szacowanej nieruchomości z terenu przeznaczonego w 25 % powierzchni pod zabudowę (ok. 575 m2), w teren w całości (100%) przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową (2300 m2). Zmiana ta bezsprzecznie doprowadziła do wzrostu wartości szacowanej nieruchomości.
A. C. i M. C. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając decyzji:
- - naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto § 4 ust. 4, § 50 i § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie jako podstawy wyceny wzrostu wartości nieruchomości cenny w transakcjach dotyczących nieruchomości nie spełniających kryterium nieruchomości podobnej,
- - naruszenie art. 80 k.p.a. wobec oparcia ustaleń organu dokonanych w sprawie na opinii rzeczoznawcy majątkowego, która jednak nie została sporządzona zgodnie z wymogami art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również w sposób nieuprawniony deprecjonujący fakt, iż nieruchomość wyceniana była przedmiotem obrotu w 2016 r. za cenę niemal dwukrotnie wyższą od oznaczonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Skarżący w uzasadnieniu wywodzili, że proces zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Ł. został zainicjowany uchwałą Rady Miejskiej w N. W. nr [...] z dnia 9 listopada 2010 r. zmienionej następnie uchwałą nr [...] z dnia 15 kwietnia 2014 r. Dopiero w dniu 6 marca 2016 r. na stronie internetowej Gminy N. W. ukazało się ogłoszenie o wyłożeniu do publicznego wglądu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla Ł. w dniach od 10 marca do 11 kwietnia 2016 r.. Zmiana planu nastąpiła uchwałą nr [...] z dnia 25 października 2017 r., która weszła w życie z dniem 6 grudnia 2017 r. Przedmiotowa nieruchomość była kilkakrotnie przedmiotem obrotu. W dniu 24 lutego 2014 r. została zbyta za kwotę [...]zł, następnie w dniu 5 października 2017 r. za kwotę [...]zł. O ile druga z tych transakcji mogła uwzględniać fakt, że wkrótce po zakończeniu procesu zmiany planu miejscowego dla Ł. wartość nieruchomości wzrośnie, to pierwsza z tych transakcji miała miejsce na dwa tygodnie przed wyłożeniem do publicznego wglądu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla Ł., a zatem na długo przed zakończeniem procesu zmiany przeznaczenia działki.
Można zatem przyjąć, że proces zmiany przeznaczenia nieruchomości w Ł.j, w tym również nieruchomości będącej przedmiotem sprawy, był rozłożony w czasie i nie sposób przyjąć zgodnie z logiką i zasadami doświadczenia życiowego, aby cena nieruchomości między rokiem 2014 a 2017 kilkukrotnie wzrastała, niejako "na zapas" mając na uwadze możliwość zmiany przeznaczenia tejże nieruchomości. W istocie za bardziej zasadne można przyjąć stwierdzenie, że cena transakcyjna nieruchomości mogła wzrosnąć ewentualnie na krótko przed wejściem w życie zmiany miejscowego planu, jednak nie więcej niż jeden raz.
Ponadto w roku 2019 nieruchomość została zbyta za wyższą cenę w wyniku zaopatrzenia przedmiotowej nieruchomości w takie urządzenia jak studnia głębinowa i utwardzony podjazd oraz z w wyniku wspólnego urządzenia z sąsiadem na działce numer [...] ekologicznej oczyszczalni ścieków; nieruchomość zbywana posiadała także dostęp do energii elektrycznej wraz z licznikiem na podstawie umowy dystrybutorem prądu z dnia 20 listopada 2017 r. nr [...], właściciele dysponowali także warunkami przyłączenia do sieci gazowej obiektu budowlanego z dnia 17 lipca 2014 r.
Zdaniem skarżących organ odwoławczy bezkrytycznie odniósł się do wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowej, przyjmując wszelkie jej twierdzenia za własne, pomimo że nie sposób uznać ich za prawidłowe i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Zastosowane przez rzeczoznawcę korekty wartości są oczywiście dopuszczalne, ale muszą dotyczyć nieruchomości podobnych do wycenianej.
Skarżący posiłkując się wszelkimi dostępnymi im źródłami precyzyjnie wskazali w odwołaniu od decyzji Burmistrza N. W. wadliwość operatu szacunkowego. Nie były to przy tym elementy operatu, wymagające wiedzy specjalistycznej, takie jak metodyka szacowania nieruchomości, w tym wybór podejścia czy metody, które to elementy nie podlegają ocenie organu czy też sądu. Naruszenie konkretnych, wskazanych przepisów w ocenie skarżących polegało na przyjęciu przez biegłą do porównań transakcji nieruchomości o znacznie odbiegających cechach, niż nieruchomość wyceniona, a zatem nie będące nieruchomościami podobnymi.
Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Tymczasem pomimo udzielonych przez rzeczoznawcę dalszych wyjaśnień uzupełniających do operatu szacunkowego, w zbiorze transakcji przyjętych do porównania tylko 1 transakcja miała powierzchnię zbliżoną do nieruchomości wycenianej. Biegła w żaden sposób nie uzasadniła, dlaczego te akurat nieruchomości uznała za nieruchomości podobne, jeżeli koniecznym okazało się szerokie stosowanie współczynników korygujące. W ocenie skarżących nieruchomości te nie spełniały kryteriów nieruchomości podobnych.
W ocenie skarżących organy prowadzące postępowanie dokonując oceny prawidłowości operatu szacunkowego nie uwzględniły treści § 4 ust. 3 oraz art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przede wszystkim jak wynika z treści operatu żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie jest podobna do nieruchomości wycenianej. Skarżący podnieśli, że w istocie z 12 działek wskazanych przez biegłą, który to zbiór został następnie zawężony do 4 działek, zaledwie jedna spełnia kryteria nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej, to jest działka nr [...] w miejscowości W. M.. Jak powszechnie wiadomo działki o małych powierzchniach są najdroższe, a wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena jednostkowa. W zbiorze transakcji przyjętych do porównania tylko jedna transakcja miała powierzchnię zbliżoną do nieruchomości wycenianej, a 6 z pośród 12 transakcji miało powierzchnię poniżej 10 arów.
Przyjęcie jako podstawy wyceny w większości transakcji małymi działkami, spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości. Jak wskazano powyżej nieruchomość wyceniana leży na terenie miejscowości o charakterze wiejskim, tymczasem do porównania przyjęto nieruchomość położoną na terenie miasta. Transakcja nieruchomością położoną na terenie miasta nie może stanowić podstawy wyceny, gdyż nie spełnia kryterium nieruchomości podobnej ze względu na położenie. Dodatkowo była to transakcja z ceną jednostkową najwyższą co miało istotny wpływ na zawyżenie wartości.
Działki porównywane wykazywały przy tym liczne niekorzystne cechy m.in. dużego nachylenia powierzchni, znacznie utrudniającego wykorzystanie działki zgodnie z przeznaczeniem tzn. pod zabudowę, niekorzystny kształt, położenie w miejscowości o charakterze miejskim a nie wiejskim, wzięcie pod uwagę działki wydzielonej i zbytej na powiększenie działki sąsiedniej, zatem tylko właściciel tej działki sąsiedniej mógł ją nabyć.
Organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję bezkrytycznie przyjął operat szacunkowy jako prawidłowy, choć nie zawiera on rzetelnego i wyczerpującego uzasadnienia najistotniejszej kwestii doboru przyjętych do celów porównawczych nieruchomości, oraz sposobu ustalenia i działania współczynników korygujących, także w dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego. Przykładem może być wskazanie, że pomimo że w tej samej miejscowości miała miejsce transakcja z dnia 10 maja 2017 r. dotycząca działki nr [...] o pow. 2.585 m2 z ceną jednostkową 23,6 zł/m2, nieruchomość ta nie została w opinii w ogóle uwzględniona, pomimo że spełniała wymogi nieruchomości podobnej. Z wyjaśnień biegłej wynika, że nie wzięła jej pod uwagę w związku z niekorzystnym kształtem tzn. przeciętną szerokością działki ok. 13 m. Nie przeszkodziło to jednak uznać rzeczoznawcy za nieruchomości podobne działki nr [...] w miejscowości K., której nachylenie znacznie utrudnia jej zabudowanie, działki nr [...] w miejscowości K. o niekorzystnym kształcie, również utrudniającym zabudowę, czy działki nr [...] położonej w mieście N. W., a zatem w miejscowości o innym charakterze, w dodatku przeznaczonej na powiększenie nieruchomości sąsiedniej.
W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy nie dokonał żadnej własnej analizy sporządzonej opinii, ograniczając się do powtórzenia ustaleń operatu i wyjaśnień udzielonych przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo iż te odbiegały od zasad logiki i doświadczenia życiowego. Zgłoszone przez skarżących zarzuty względem tego operatu potraktował zdawkowo odwołując się do stanowiska biegłego wyrażonego w odpowiedzi na te zarzuty wystosowanej przez biegłego.
Skarżący zwrócili uwagę na niekonsekwencję operatu szacunkowego, w którym to przyjęto stabilizację cen nieruchomości w latach 2016 -2019. Skoro w dacie 5 października 2017 r., kiedy to skarżący nabyli przedmiotową nieruchomość i 25 października 2017 r., kiedy podjęta została uchwała o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stan nieruchomości był taki sam, a równocześnie zdaniem rzeczoznawcy cena transakcyjna w kwocie [...]zł uwzględniała zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, nie istnieją merytoryczne podstawy do uznania, że w chwili zbycia nieruchomości przez skarżących nastąpiło kolejne zwiększenie wartości nieruchomości z [...] zł do [...] zł, skoro nastąpiła stabilizacja cen. Jeżeli działka została zbyta z cenę [...] zł w lutym 2016 r., sprzecznym z logiką i zasadami doświadczenia życiowego jest przyjęcie, że wartość działki o takim samym przeznaczeniu w październiku roku 2017 tuż przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosi tylko [...] zł czyli około 60% ceny z 2016 r. Biegła nie wskazuje żadnych czynników, które mogłyby wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości w tym czasie.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje
Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być zasadna.
Zanim Sąd przejdzie do omówienia szczegółowych przyczyn, które zdecydowały o uchyleniu skarżonych decyzji, należy krótko zreasumować stanowisko orzecznictwa w kwestii operatu będącego podstawą ustalenia tzw. opłaty planistycznej. Albowiem inne kwestie, tj. podstawy prawne ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przedstawił szczegółowo i bezbłędnie organ odwoławczy, podobnie jak przepisy regulujące zasady sporządzenia operatu szacunkowego oraz regulujące sposoby i metody wyceny przez biegłego rzeczoznawcę; zatem nie ma potrzeby powtarzania w tym miejscu tych wywodów. Sąd administracyjny rozważania te w pełni akceptuje.
Ponieważ jednak źródłem sporu w sprawie jest ocena operatu, a ściślej prawidłowości jego sporządzenia, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. co do zasady oceny operatu szacunkowego dokonuje organizacja rzeczoznawców majątkowych. "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona" (tak wyrok NSA z dnia 21 maja 2020 r., I OSK 1420/19, LEX nr 3020897).
Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2020 r. I OSK 444/19, LEX nr 3030450).
Nie można jednak przyjąć, że obowiązek wystąpienia do organizacji rzeczoznawców obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu (tak uzasadnienie wyroku NSA z 30.04.2020r. I OSK 1181/19, publ. CBOSA).
Z kolei, jak to już wskazał NSA, ocena wiarygodności operatu została pozostawiona organowi i sądowi. "1. Dokonywanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy.
2. Organ nie może zastąpić rzeczoznawcy majątkowego i zaproponować swoją wycenę nieruchomości. Natomiast ma obowiązek sprawdzić opinię pod względem formalnym, jak i materialnym" (wyrok NSA z z dnia 13 grudnia 2017 r., I OSK 1346/17, LEX nr 2465870). Jednakże zakwestionowanie operatu może nastąpić w bardzo ograniczonym zakresie i w określonych sytuacjach. "Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe" (tak NSA w wyroku z dnia 18 maja 2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730). Podobną myśl rozwija przykładowo wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 marca 2020 r. II SA/Gd 665/19, LEX nr 2934849: "Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia" (tak też WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 18 grudnia 2019 r., II SA/Po 501/19, LEX nr 2760333).
Skonkludować zatem należy, że czym innym jest ocena "specjalistyczna" operatu, sporządzana przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., a czym innym ocena "procesowa" operatu, a więc ocena jego wiarygodności jako dowodu w toczącym się postępowaniu procesowym. W przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a.
Mając na uwadze powyższe przytoczenia, stwierdzić należy, że organy w niniejszej sprawie powzięły trud uzyskania od biegłego rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień w związku z zarzutami stron. Problematyczne okazało się natomiast to, że organy poprzestały na jego wyjaśnieniach, budzących zdaniem Sądu zasadnicze wątpliwości.
Pierwsza i najważniejsza kwestia dotyczy określenia przez biegłego wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego. Przypomnieć należy, że wycena działki nr [...] o pow. 0,23 ha położonej w Ł., gm. N. W. wskazywała, że wartość rynkowa po zmianie planu miejscowego z dniem 25.10.20178r. wynosi [...] zł, natomiast przed zmianą [...] zł /k.36 akt adm./, przy czym przed zmianą wielkość areału działki do zabudowy wynosiła 25 %, a po zmianie 100 %. Wzrost wartości został wskazany na kwotę [...]zł. W dniu 8 lutego 2019r. nieruchomość została zbyta za kwotę [...]zł, zatem kwota [...]zł przyjęta na IV kwartał 2017r. nie budzi większych kontrowersji.
Natomiast skarżący wskazywali konsekwentnie na okoliczność, że dnia 5.10.2017r. zakupili działkę w ramach transakcji rynkowej za kwotę [...]zł /k.49 akt adm./. Wycena na czas przed dniem 25.10.2017r. określająca wartość działki na kwotę [...]zł znacząco różni się od ceny rynkowej zapłaconej przez skarżących w tym samym okresie października 2017r. Biegła wypowiedziała się na ten temat w ten sposób, że jej zdaniem w związku z nieodległym wprowadzeniem planu miejscowego, cena ta została podwyższona, gdyż do ogólnej wiadomości dotarły informacje, że działka po zmianie planu będzie w całości budowlana /k.59/.
W ocenie Sądu taka argumentacja nie jest w żadnym wypadku przekonywująca. W akcie notarialnym nie ma wzmianki o takim traktowaniu zbywanej nieruchomości; przeciwnie, jej opis dowodzi, że przeznaczenie terenu zostało określone zgodnie z ówcześnie obowiązującym planem /k.52 akt adm./; brak także w akcie jakichkolwiek oświadczeń stron, iżby brały pod uwagę inne okoliczności. W ocenie Sądu, biegły nie może zakładać sytuacji podwyższenia niemal trzykrotnie wartości działki przez strony z uwagi na jeszcze nieobowiązujący plan miejscowy, bez wskazania na okoliczność choćby istniejącej praktyki w tym zakresie, która jest mu znana. Trzeba bowiem pamiętać, że oprócz sprzedającego jest także druga strona transakcji, czyli kupujący, który z reguły opiera się podniesieniu ceny w oparciu o niepewne założenia, a nieobowiązujący plan miejscowy to właśnie założenia niepewne. Dopóki bowiem nie zostanie uchwalony, pozostaje w sferze projektu.
Biegła nie przedstawiła żadnych argumentów na poparcie swoich przypuszczeń. Jeśli zatem organ I instancji chciał podzielić to rozumowanie, należało przesłuchać strony transakcji celem ustalenia, czy argument projektowanej zmiany planu w odniesieniu do działki był przez strony brany pod uwagę. Tak się jednak nie stało.
Co więcej, w odwołaniu skarżący ponownie podnieśli tę kwestię, dodatkowo wskazując, że przedmiotowa działka została nabyta przez ich poprzedników prawnych w dniu 24.02.2016r. Nr rep. A nr [...] za cenę [...] zł i w tym zakresie zwrócili się o przeprowadzenie dowodu z dokumentu po jego uzyskaniu przez organ z ksiąg wieczystych /k.131/. Organ nie przeprowadził tego dowodu, jednak uznać trzeba, że twierdzenia skarżących w tym względzie nie budzą wątpliwości. Organ odwoławczy zażądał natomiast wyjaśnień od biegłej, która wskazała, że w I kwartale 2016r. projekt zmiany planu miejscowego dla Ł. wykładany był do publicznego wglądu, zatem były już wtedy plany zmiany przeznaczenia przedmiotowej działki; dlatego też cena sprzedaży w roku 2016 mogła być ustalana na podstawie wiedzy o projektowanej zmianie przeznaczenia /k.136/. To wyjaśnienie, którego całkowita bezzasadność uszła uwagi organu odwoławczego, jest dla Sądu nie do przyjęcia.
Powyżej wskazano, że w sytuacji, gdy biegła nie podaje racjonalnych przesłanek, na których opiera swoje przypuszczenia, nie mogą być one podstawą do odparcia istotnych argumentów. Po drugie, w tym konkretnym wypadku, jak ustalił Sąd, projekt planu został po raz pierwszy wyłożony w dniu 6 marca 2016r., podczas gdy transakcja miała miejsce w dniu 24 lutego 2016r., a więc przed wyłożeniem planu. Gdyby zatem nawet przyjąć za dobrą monetę przypuszczenie o podnoszeniu ceny z uwagi na projektowany plan (do czego zdaniem Sądu nie ma tu żadnych podstaw), to i tak w tym przypadku to wyjaśnienie odpada. Pozostaje zatem absolutnie bez odpowiedzi pytanie, jak to możliwe, że ta sama (nie inna) działka w lutym 2016r. jest sprzedawana za kwotę [...]zł, a biegła wycenia ją na koniec 2017r. na kwotę [...]zł.
Co więcej, pozostaje bez satysfakcjonującej odpowiedzi pytanie, jak to możliwe, że ta sama działka jest zbywana w dniu 5 października 2017r. za kwotę [...]zł, a biegła wycenia ją za ten sam okres na kwotę [...]zł. Te pytania nie znalazły odpowiedzi, a przecież, co już podkreślano, chodzi o transakcje rynkowe dotyczące tej samej działki (!). Biegła pisze, iż analizę oparła o badanie aktów notarialnych w aktach 2016-2018, a analiza wykazała, iż ceny we wskazanym przedziale czasowym były stabilne z tendencją wzrostową /k.26/. Skoro tak, to tym bardziej nie znajduje wyjaśnienia omawiana sytuacja.
Reasumując, wydana opinia zawiera konkluzję (ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przed zmianą planu), która została podważona i co do której biegła nie zdołała wiarygodnie usunąć wątpliwości. Problematyczność wyceny w tym zakresie jest widoczna na pierwszy rzut oka i musi powodować zakwestionowanie wniosków operatu. W ocenie Sądu już tylko ta okoliczność jest wystarczająca do uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji, w oparciu o naruszenie art. 7, 77 i 80 k.p.a.
Niezależnie od powyższego, skarżący wskazali jeszcze na kolejne usterki operatu, które to zarzuty wymagają krótkiego odniesienia się.
W kwestii stanu działki na 6.12.2017r. skarżący podnosili, że działka była zaopatrzona w przyłącze energetyczne. W opisie działki /k.21/ biegła stwierdziła, że działka nie jest uzbrojona w media, a sieci, w tym energetyczna, przebiegają przez sąsiednią działkę. W wyjaśnieniach co do tej kwestii biegła stwierdziła /k.137/, że posługiwała się przy opisie mapą zasadniczą i że to przyłącze na mapie nie zostało zinwentaryzowane (a zatem nie wzięła go pod uwagę). Dalej wyraźnie stwierdziła, że posiadanie warunków przyłączeniowych to nie to samo co przyłącz i że w cesze "otoczenie, urbanizacja" uwzględniła dobre warunki przyłączenia. Z tego wszystkiego wynika, że przyłącz energetyczny nie został uwzględniony przez biegłą.
Jednocześnie nie wyjaśniła ona konkretnie, czy ma to wpływ na wartość nieruchomości, czy też jest w skutkach identyczne z posiadaniem jedynie warunków przyłączeniowych. Wymagać to musi wyjaśnienia i ewentualnie uwzględnienia istnienia przyłącza na działce.
Natomiast co do innych elementów, biegła wyjaśniła, że nie uwzględnia się do wyceny na potrzeby opłaty planistycznej części składowych gruntu, jak ogrodzenie. Skoro tak, to należy założyć, że dotyczy to również ekologicznej oczyszczalni ścieków, która w akcie notarialnym została określona jako część składowa gruntu /k.50/.
Część zarzutów skargi dotyczy przyjęcia do porównań nieruchomości "podobnych", które zdaniem skarżących nie są podobne.
W kwestii podobieństwa należy zacząć od tego, że " Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - art. 153 ust. 1 u.g.n. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony" (por. wyrok NSA z dnia 5 czerwca 2012 r., I OSK 825/11, LEX nr 1215525). Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Należy zgodzić się ze stwierdzeniem WSA w Warszawie (wyrok z dnia 19 marca 2020 r. IV SA/Wa 3000/19, LEX nr 3020230), iż "Żadne przepisy, ani ustawy, ani rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uzasadnienia wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości, jak i doboru nieruchomości podobnych, przyjętych do wyceny. Swoboda doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę nie oznacza jednak, że mogą to być inne nieruchomości, niż zdefiniowane w art. 4 pkt 16 u.g.n. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość poznania cech nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny danej nieruchomości, aby mogła we własnej ocenie zweryfikować ich podobieństwo".
Z kolei WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 10 października 2012 r. II SA/Gd 135/12, LEX nr 1222995 zauważa, iż "Podobieństwo, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego". Reasumując te stanowiska, nie ma obowiązku biegły uzasadniać doboru nieruchomości podobnych, ale skoro podobieństwo nie może budzić wątpliwości, muszą być one dokładnie opisane z uwypukleniem owego podobieństwa.
W badanym operacie, po jego uzupełnieniu, zawarto opis nieruchomości podobnych /k.29 i 101/. Zasadniczo opis ten co do zakresu podania cech nieruchomości nie budzi zastrzeżeń Sądu. Z jednym wyjątkiem. W odwołaniu wskazano, że działka opisana w tabeli jako lp.4 /k.30/, została nabyta na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, czyli nie spełniała wymogów transakcji rynkowej. W wyjaśnieniach złożonych na żądanie organu biegła przyznała tę okoliczność, wskazując, że jest to transakcja, która pomimo tego spełnia warunki transakcji rynkowej /k.136/. O ile nawet tak jest, to sytuacja, gdy biegła w operacie umieszcza zapis, iż odrzuciła transakcje nierynkowe, takie jak wykup na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej /k.24/, a następnie sama korzysta z takiej transakcji nie ujawniając wspomnianej kwestii w operacie (z zamieszczeniem stosownego komentarza, choćby takiego, jaki podała na zarzut stron), budzi zasadnicze wątpliwości.
W ocenie Sądu operat powinien zawierać wszystkie istotne informacje na temat nieruchomości podobnych, jak to już wskazano w powołanych orzeczeniach. Niezamieszczenie takiej informacji budzić może zastrzeżenia co do rzetelności opisu nieruchomości, a w konsekwencji możliwości skontrolowania podobieństwa.
Co się tyczy zamieszczenia wśród nieruchomości podobnych działek położonych w N. W., który jest miastem, podczas gdy Ł. jest wsią, to biegła wskazała, ze dokonała korekty położenia współczynnikami korygującymi /k.135/. Podobne tłumaczenie biegła zawarła odnośnie zarzutu, że wśród 12 nieruchomości podobnych /k.101/ znajdują się takie o znacząco mniejszej powierzchni, co podraża cenę m2 działki. Odnosząc się do tej problematyki wskazać trzeba, o czym była już mowa, że w ogólności kwestia doboru nieruchomości podobnych leży w gestii biegłego i jedynie oczywiste wadliwości mogą być podstawą uzasadnionych zarzutów. Taka sytuacja rażącej wadliwości w tej sprawie nie zachodzi.
Nadto, jak to słusznie wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 17 stycznia 2019 r. II SA/Wr 759/18, LEX nr 2616357, nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Stąd też zarzut przyjęcia do porównań przez biegłą działki o nieregularnym kształcie bądź też spadku, co także jest podnoszone w skardze, nie może odnieść skutku.
Natomiast wracając do działek z N. W., prawdą jest, że w zakresie cechy "położenia" jest znacząca różnica między miastem a wsią, co jest oczywiste dla każdego laika. Podobnie dostrzec należy, że z 12 nieruchomości ocenionych jako podobne po zmianie planu /k.101/, aż 6 ma powierzchnię poniżej 1000 m2, podczas gdy działka oceniana ma powierzchnię 2300 m2. Powstaje zatem pytanie, uzasadnione treścią skargi i odwołania, czy aż w takim zakresie można zastępować poszukiwanie nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Oczywiście odpowiedź leży w sferze wiadomości specjalnych, ale w ocenie Sądu pytanie w tym zakresie winno być skierowane do biegłej, co nie miało ostatecznie miejsca w sprawie.
Reasumując, przedstawiony przez biegłą operat szacunkowy nie został w sprawie prawidłowo zweryfikowany w zakresie istniejących wątpliwości. Albowiem w istotnej części biegła ich logicznie bądź dogłębnie nie wyjaśniła. Dlatego przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zwróci się do innego biegłego, bądź też przedstawi sporządzony dotychczas operat organizacji rzeczoznawców w trybie art. 157 § 1 u.g.n. O ile bowiem można by żądać wyjaśnień doprecyzowujących w sygnalizowanych kwestiach podobieństwa czy uzbrojenia, to kwestia różnicy ceny rynkowej nieruchomości przed zmianą planu w stosunku do przedstawionych transakcji rynkowych musi zostać zweryfikowana w drodze merytorycznej. Organ będzie przy tym mieć na uwadze, że "Zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy. Nawet bowiem w przypadku, gdy organ podziela zastrzeżenia strony co do prawidłowości operatu lub też gdy formułuje takie zastrzeżenia z urzędu, organ może po prostu powołać innego biegłego celem sporządzenia nowej wyceny(...)" (por. cytowany wyrok. II SA/Wr 759/18).
Z wymienionych przyczyn na zas. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a., na które składa się wpis w kwocie 500 zł.