Uzasadnienie
Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], znak: [...] działając na podstawie art. 112, art. 113 ust. l i 3, art. 119, art 121 ust. l, art. 128, art. 129 ust. l i 2, art. 130, art. 132 ust. l i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000r., Nr 46, póz. 543) oraz art. 104 k.p.a. po rozpatrzeniu wniosku Zarządu Miasta Ł. o wywłaszczenie na rzecz Gminy Ł. części nieruchomości położonej przy ul. A 4 oznaczonej na mapie sytuacyjnej z dnia 5 kwietnia 2000r., nr [...] jako działka nr 104/6 o powierzchni 437 m2 uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...] stanowiącej własność B. D., orzekł o wywłaszczeniu części tejże nieruchomości w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Ł. z [...], nr [...] w celu realizacji inwestycji polegającej na modernizacji ul. A. Jednocześnie Prezydent Miasta Ł. zaznaczył, iż przejście własności w/w części nieruchomości na rzecz Gminy Ł. nastąpi z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a po uzyskaniu cechy ostateczności stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych oraz dokonania zmian w ewidencji gruntów.
Organ administracji stopnia podstawowego orzekł również o ustaleniu odszkodowania w wysokości 21.694 zł (dwadzieścia jeden tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote) i zobowiązał Gminę Ł. do jego wypłacenia jednorazowo na rzecz B. D. - właściciela wywłaszczonej części nieruchomości w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu Prezydent Miasta Ł. podał, iż w dniu 21 listopada 2000r. Zarząd Miasta Ł. wystąpił z wnioskiem o wywłaszczenie na rzecz Gminy Ł. części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 4, oznaczonej na mapie sytuacyjnej z dnia 5 kwietnia 2000r., nr [...] jako działka nr 104/6 o powierzchni 437m2, uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...] stanowiącej własność B. D. Organ orzekający wskazał także, iż na podstawie powyższego wniosku oraz decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ustalił, że przedmiotowa część opisanej wyżej nieruchomości jest niezbędna dla realizacji inwestycji polegającej na modernizacji ulicy A. Z uwagi na brak rezultatu rokowań prowadzonych przez Zarząd Miasta Ł. w celu zawarcia umowy sprzedaży części tejże nieruchomości, Prezydent Miasta Ł. wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zawiadomieniem z dnia 14 marca 2001 r. wszczął postępowanie wywłaszczeniowe - odszkodowawcze.
W dniu 17 kwietnia 2001 r. na rozprawie wywłaszczeniowe - odszkodowawczej B. D. oświadczył, iż nie zgadza się z wyceną nieruchomości określoną w operacie z wyceny, bowiem jego zdaniem, kwota zawarta w opracowaniu winna zostać zwiększona o 50 % stosownie do treści § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612 ze zm.). Zarząd Miasta Ł. podtrzymał natomiast swoje dotychczasowe stanowisko. Prezydent Miasta Ł. stwierdził również, iż w toku prowadzonego postępowania wykazana została niezbędność części przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb realizowanej inwestycji polegającej na modernizacji ul. A w Ł. będącej drogą publiczną, co z uwagi na treść art. 6 pkt l oraz art. 112 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543) uzasadnia wywłaszczenie.
Prowadzone zaś postępowanie wywłaszczeniowe - odszkodowawcze potwierdziło, iż wobec wysokich żądań właściciela odnośnie ceny zbycia znacznie odbiegającej od ceny rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, niemożliwym było nabycie nieruchomości przez Gminę Ł. w drodze umowy cywilno - prawnej. Ponadto, Prezydent Miasta Ł. powołując się na treść art. 131 w/w ustawy wskazał, iż na gruncie obowiązujących przepisów, wywłaszczanemu właścicielowi nie przysługuje roszczenie o ustalenie odszkodowania w formie przyznania odpowiedniej nieruchomości zamiennej, a Gmina Ł. nie posiada w swoim zasobie odpowiednich działek położonych w rejonie ul. A mogących służyć na cele zamienne. W związku z czym, organ administracji stopnia podstawowego ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną część nieruchomości w pieniądzach. Ustosunkowując się natomiast do stanowiska B. D. odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania, Prezydent Miasta Ł. powołując się na treść art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543) stwierdził, iż § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612 ze zm.) nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż przeznaczenie części nieruchomości budowlanej (mieszkaniowej) pod drogę publiczną nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jednocześnie podniósł też, iż B. D. został poinformowany o tym, że może zlecić wykonanie kontrwyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się uprawnieniami w zakresie szacowania nieruchomości, lecz pomimo upływu zakreślonego terminu dowód taki nie został przedłożony. W związku z czym, powyższe odszkodowanie zostało ustalone stosownie do treści art. 130 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami w oparciu o operat z wyceny nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z., który odpowiada dyspozycjom wynikającym z powoływanej wyżej ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Od powyższej decyzji odwołał się do Wojewody [...]ego B. D. domagając się jej uchylenia. Odwołujący się zarzucił, iż nie uzyskał żadnej odpowiedzi dotyczącej wzrostu wartości przedmiotowej działki, a Prezydent Miasta Ł. wydał skarżone rozstrzygnięcie jedynie w oparciu o treść art. 134 ust. 4 w/w ustawy nie ustosunkowując się przy tym do treści ust. 3 tegoż przepisu. W konkluzji B. D. stwierdził, iż decyzja ta jest dla niego mało zrozumiała i krzywdząca.
Wojewoda [...] decyzją z dnia [...], Nr [...] na podstawie art. 138 § l pkt l k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta Ł..
W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, iż ustalenie odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. A. Z. W wyniku wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, oszacowana została wartość odtworzeniowa nieruchomości. Wartość gruntu oszacowano w niej jako wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, zaś wartość ogrodzenia oszacowano w postaci kosztu jego odtworzenia z uwzględnieniem kosztu jego zużycia. Przyjęcie metody odtworzeniowej, rzeczoznawca majątkowy uzasadnił trudnością wyodrębnienia w obrocie na wolnym rynku, wystarczającej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości w części ogrodzonych, na podstawie których można by ustalić wartość rynkową takiej nieruchomości. Wojewoda [...] wskazał także, iż na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość wywłaszczonej części nieruchomości stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zgodne z celem wywłaszczenia (modernizacja ulicy), nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości i w pełni uzasadnione jest zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości treści art. 134 ust. 3, a nie art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.
Dz. U. z 2000r., Nr 46, poz. 543). Organ odwoławczy stwierdził również, iż w sprawie tej nie ma zastosowania § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) i z tego względu podniesione przez odwołującego żądanie zwiększenia o 50 % odszkodowania nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach z zakresu wywłaszczania nieruchomości.
Nie zgadzając się z powyższą decyzją B. D. w dniu l lutego 2002r. złożył skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi.
W jej uzasadnieniu skarżący podniósł, iż jego zdaniem, przy ustalaniu wysokości odszkodowania należało zastosować § 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r., zgodnie z którym wartość szacowanej nieruchomości powinna być podwyższona o 50%, gdyż nie ma obrotu działkami porównywalnymi z wywłaszczanymi (działkami pod drogi).
W odpowiedzi na skargę, strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko i argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa a tylko takie naruszenie, mogłoby stanowić podstawę do uchylenia decyzji.
Zgodnie z treścią przepisu art. 97 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi(Dz.U. Nr 153, poz. 1271 z 2002 roku) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004 roku i postępowanie nie zostało zakończone podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
W myśl art. l § l ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych, przy czym zgodnie z § 2 tego artykułu kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Tym samym nie rozstrzygają o celowości rozwiązań ustawowych lub o ich aspektach społecznych.
Uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji, następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 §1 pkt l lit.a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/); naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit.b) albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit.c).
Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję, sąd nie stwierdził naruszenia prawa administracyjnego materialnego lub procesowego, które uzasadniałoby uchylenie tej decyzji.
Stosownie do treści art. 112 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000r., Nr 46, póz. 543 ze zm) wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Powyższe przesłanki zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, co zostało w sposób nie budzący wątpliwości wyjaśnione i wykazane przez organ na podstawie zgromadzonych w sprawie dokumentów. Poza sporem jest okoliczność, że nie doszło do nabycia działki w drodze umowy cywilno-prawnej jak również, że nieruchomość będąca przedmiotem wywłaszczenia znajduje się na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod modernizację ulicy A. Jest to więc niewątpliwie cel publiczny w rozumieniu art. 112 ust. l w związku z art. 6 pkt l cytowanej ustawy.
Spór koncentruje się w przedmiotowej sprawie nie na samych przesłankach wywłaszczenia, lecz na ustaleniu wysokości odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Zarówno bowiem w skardze, jak i poprzednio w odwołaniu skarżący kwestionuje wyłącznie wysokość przyznanego odszkodowania i sposób dokonanej wyceny przez biegłego.
Zgodnie z art. 128 ust. l powołanej ustawy wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2).
Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4). Zgodnie zaś z treścią art. 135 ust. 1-3, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Podzielić należy wywody organu dotyczące oceny prawidłowości, rzetelności i zgodności z prawem wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania wywłaszczeniowego. Szczegółowo omówiona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji opinia rzeczoznawcy, znajduje oparcie zarówno w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również w obowiązującym w chwili wydawania decyzji rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). W oparciu o zebrany i szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji omówiony materiał dowodowy uznano prawidłowo, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zgodne z celem wywłaszczenia (modernizacja ulicy), nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości.
Zatem w pełni uzasadnione jest zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości treści art. 134 ust. 3, a nie art. 134 ust. 4 tak jak chciałby tego skarżący. Tym samym nie może znaleźć w przedmiotowej sprawie zastosowania wskazany przez skarżącego § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612), co zostało przez organ szczegółowo wyjaśnione. Podkreślić należy, iż skarżący poza przytoczeniem przepisów, które jego zdaniem w przedmiotowej sprawie winny mieć zastosowanie i subiektywnym przekonaniem, nie wskazuje żadnych argumentów, które mogłyby podważyć dokonaną wycenę oraz prawidłowość ustalonej wysokości odszkodowania.
Z powyższych względów, nie podzielając argumentów skarżącego i uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa należało, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz., 1270 z 2002r.), skargę oddalić.