Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 144, 145, art. 146 i art. 148b ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, Wójt Gminy S.:
- 1) ustalił R. B., właścicielowi nieruchomości (działki Nr [...] o pow. 0,0950 ha w ark. mapy ewidencyjnej 4) położonej w miejscowości J., opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości na skutek wybudowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (po [...] zł w odniesieniu odpowiednio do każdego z tych urządzeń);
- 2) ustaloną kwotę nakazał uiścić jednorazowo, w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, na rzecz Gminy S. na wskazany rachunek bankowy;
- 3) poinformował, że w razie zwłoki w uiszczeniu opłaty w określonym terminie będą pobierane odsetki na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że inwestycja w zakresie budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej została w całości wykonana nakładami Gminy S. w okresie od 2009 do 2011 r. Zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci wodociągowej z przyłączami oraz sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami zostały złożone do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. w dniu [...] lutego 2012 r. W dniu [...] lutego 2012 r. organ nadzoru budowlanego potwierdził przyjęcie przedmiotowych obiektów budowlanych do użytkowania, nie zgłaszając w tym zakresie sprzeciwu. Wobec tego – zdaniem Wójta [...]– data [...] lutego 2012 r. była dniem stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
Organ I instancji zaznaczył, że przed wydaniem swej decyzji zbadał złożony w sprawie operat szacunkowy oraz stwierdził, że został on sporządzony i zaktualizowany zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, w tym uwzględnienia odległości nieruchomości od urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych oraz warunki ich podłączenia do przedmiotowych urządzeń.
W odwołaniu od powyższej decyzji R. B. wniosła o jej uchylenie w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 8, art. 10, art. 75, art. 77, art. 79 i art. 80 k.p.a. oraz naruszenie przepisów art. 145 - 148 i art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności art. 146 ust. 3.
Odwołująca stwierdziła, że decyzja organu I instancji nie zawiera właściwego uzasadnienia prawnego i faktycznego (brak jest w niej chociażby wyliczenia ustalonej opłaty adiacenckiej), co sprawia, że kontrola jej merytorycznej zasadności jest niemożliwa i już chociażby z tej przyczyny powinna ona zostać w całości uchylona. Decyzja ta została ponadto podjęta po upływie prawie 3 lat od sporządzenia operatu szacunkowego. Wprawdzie w jej uzasadnieniu stwierdzono, że operat został zaktualizowany, jednak w takim przypadku uznać należy, iż strona nie została poinformowana, że w sprawie został zebrany dodatkowy materiał dowodowy, co uniemożliwiło jej zakwestionowanie aktualizacji operatu szacunkowego.
Niezależnie od tego, zdaniem odwołującej, "ustawa nie operuje pojęciem aktualizacji operatu, lecz pojęciem operatu i w sytuacji przewlekłości postępowania winien zostać wykonany zupełnie nowy operat".
R. B. wskazała ponadto, że już przed dniem [...] czerwca 2011 r., tj. przed datą wejścia w życie uchwały Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, cała wschodnia część osiedla J. miała stworzone warunki do podłączenia do urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. Pierwsze posesje usytuowane przy tej samej ulicy, co działka odwołującej, zostały natomiast podłączone do tych sieci już jesienią 2009 r., tj. po zakończeniu I etapu inwestycji, obejmującego wykonanie infrastruktury wodno-kanalizacyjnej (w przypadku działki nr ewid.[...], sąsiadującej z posesją odwołującej, miało to miejsce w dniu [...] września 2009 r.). Nieruchomość strony nie została dotychczas podłączona do żadnej z ww. sieci, ponieważ posiada własne ujęcie wody i szambo. Nie zmienia to jednak faktu, że warunki dla jej podłączenia były już stworzone we wrześniu 2009 r.
Zdaniem odwołującej, w przedmiotowej sprawie brak jest również jakichkolwiek przesłanek do stwierdzenia, że wobec stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w istocie doszło do zwiększenia wartości jej nieruchomości.
Po rozpatrzeniu opisanego wyżej odwołania, poprzedzonym przeprowadzeniem w dniu [...] września 2014 r. rozprawy administracyjnej (na której pomimo powiadomienia nie stawiła się strona) oraz zawiadomieniem odwołującej o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym z aktualizacją operatu szacunkowego (z czego skorzystała ona w dniu [...] września 2014 r.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją ostateczną z dnia [...] października 2014 r., nr [...] (zaskarżoną w niniejszej sprawie), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 144, art. 145 i art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
- - w pkt I – uchyliło decyzję organu I instancji w części dot. pkt 2 i w tym zakresie orzekło, że ustaloną kwotę w wysokości [...] zł należy uiścić jednorazowo, po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, na rzecz Gminy S., na wskazany rachunek bankowy;
- - w pkt II – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w pozostałym zakresie.
Kolegium na wstępie wyjaśniło, że kontrolowana w trybie odwoławczym decyzja organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2014 r. zapadła po ponownym rozpatrzeniu sprawy, na skutek uchylenia przez organ odwoławczy wydaną w ramach autokontroli decyzją z dnia [...] października 2013 r. własnej decyzji z dnia [...] sierpnia 2013 r. oraz poprzedzającej ją, wcześniejszej decyzji organu I instancji z dnia [...] grudnia 2012 r., która – jak stwierdziło Kolegium – została wydana w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. Organ II instancji podkreślił w tym kontekście, że prowadząc ponownie postępowanie Wójt Gminy S. uzupełnił akta sprawy o sporządzoną w dniu [...] marca 2014 r. aktualizację operatu szacunkowego.
Organ odwoławczy podzielił stanowisko wyrażone w decyzji pierwszoinstancyjnej, że to dzień [...] lutego 2013 r., w którym doszło do potwierdzenia przyjęcia nowowybudowanej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do użytkowania, jest w niniejszej sprawie datą, w której stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości do tych sieci, a tym samym datą, od której liczyć należy 3-letni termin do obciążenia właścicieli nieruchomości opłatą adiacencką. Skoro bowiem w myśl art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów, a więc m.in. na podstawie ustawy z dnia [...] lipca 1994 r. Prawo budowlane, zaś w myśl art. 54 tej ustawy przystąpienie do użytkowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wymaga zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, to uznać należy, że brak wymaganego prawem przyjęcia zgłoszenia zakończenia budowy przez organ nadzoru budowlanego czyni użytkowanie obiektu budowlanego nielegalnym.
Tak więc okoliczność, iż właściciele niektórych nieruchomości podłączyli się do sieci wodociągowej już w 2011 r., bądź też, że nie podłączyli się do sieci wodociągowej, ani kanalizacyjnej do chwili obecnej, nie zwalania ich z obowiązku ponoszenia przedmiotowej opłaty.
Organ II instancji wskazał również, że w rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia, iż na skutek stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej doszło do wzrostu wartości nieruchomości strony, a co za tym idzie, że zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. B.. Do wyceny wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu ww. urządzeń infrastruktury technicznej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W ocenie Kolegium, przedmiotowy operat - pomimo potwierdzenia w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, że stanowił on podstawowy dowód w sprawie – nie został przez ten organ poddany dogłębnej analizie. Dokonując jednak takiej oceny w ramach postępowania odwoławczego Kolegium doszło do wniosku, że przyjęty w operacie dobór nieruchomości porównawczych w wycenie działki R. B. jest właściwy i został przez rzeczoznawcę uzasadniony.
Dokument ten potwierdza zatem wzrost wartości wycenianej nieruchomości w związku z wybudowaniem przy niej urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych. Wbrew natomiast twierdzeniu zawartemu w odwołaniu, z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wprost, że operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę który go sporządził. Nie zachodzi wówczas potrzeba wykonania nowej wyceny.
Zatem w niniejszej sprawie – jak stwierdził organ II instancji – w wyniku dokonania aktualizacji uprzedniej wyceny, nie zachodziła potrzeba wykonania nowego operatu szacunkowego. W opracowaniu "Operat szacunkowy – aktualizacja" rzeczoznawca majątkowy nie miał natomiast obowiązku brać pod uwagę zastrzeżeń strony, skoro nie miały one znaczenia w procesie wyceny nieruchomości.
Końcowo jako zasadny Kolegium oceniło zarzut odwołania wskazujący na pominięcie w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej sposobu wyliczenia spornej opłaty adiaceneckiej. Z tego względu organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z operatem szacunkowym (przy uwzględnieniu aktualizacji wyceny) wartość rynkowa działki R. B. przed wybudowaniem urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych wynosiła [...] zł, zaś po wybudowaniu tych urządzeń - [...] zł. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wyniósł zatem [...] zł. Skoro zaś stawka procentowa określona w uchwale Rady Gminy wynosi 30%, to wysokość opłaty adiacenckiej stanowi [...] zł.
R. B. złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na powyższą decyzję ostateczną, zarzucając jej naruszenie przepisów ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 145 i art. 146. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej, a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi skarżąca podtrzymała zarzuty odwołania wskazując w szczególności, że zarówno Wójt Gminy S., jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze, nie uwzględniły faktu, iż budowa sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej dla O. J., była realizowana w latach 2009 – 2012 w dwóch etapach. W tej części O., w której położona jest nieruchomość skarżącej, obie te sieci zostały wybudowane i oddane do użytku w 2009 r. W konsekwencji skarżąca już we wrześniu 2009 r. miała stworzone warunki do podłączenia jej domu do wybudowanych urządzeń, z czego nie skorzystała jedynie ze względu na brak środków finansowych oraz możliwość dalszego korzystania z własnego ujęcia wody i zbiornika na nieczystości. Okoliczność ta – zdaniem strony – pozbawia decyzje organów obu instancji podstawy prawnej.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje
Skarga jest niezasadna, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza.
Na wstępie wyjaśnić należy, że będąca przedmiotem tej decyzji opłata adiacencka, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm., dalej jako "u.g.n."), stanowi opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.
Zgodnie z art. 144 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się - w myśl art. 143 ust. 2 u.g.n. - budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
W niniejszej sprawie ustalony przez organy wzrost wartości nieruchomości skarżącej, oznaczonej jako działka nr ewid.[...] w J., uwarunkowany był stworzeniem warunków do jej podłączenia do nowowybudowanych urządzeń infrastruktury wodociągowej i kanalizacyjnej. Urządzenia te – jak wynika z akt sprawy - zostały zrealizowane w ramach etapu I budowy sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej dla osiedla mieszkaniowego w J., ze środków gminnych – na zlecenie Gminy S., zgodnie z warunkami wynikającymi z decyzji Starosty [...] z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Zakończenie budowy sieci wodociągowej z przyłączami nastąpiło w dniu [...] października 2009 r. zaś sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami – w dniu [...] listopada 2009 r., co potwierdzają stosowne protokoły końcowego odbioru i przekazania do użytku, załączone do akt administracyjnych sprawy (k. 75 i 76 akt adm.).
W myśl art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust.
2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).
Z ust. 2 powyższego unormowania wynika, że dla dopuszczalności wydania przez organ administracji decyzji ustalającej opłatę adicencką decydujące znaczenie mają dwie kwestię. Po pierwsze, przepis ten pozwala na wymierzenie przedmiotowej opłaty jedynie w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (korzystania z wybudowanej drogi), przy czym termin ten dotyczy rozstrzygnięcia wydanego przez organ pierwszej instancji (por. uchwała składu 7 sędziów NSA z dnia [...] lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09, publ. ONSA i WSA 2009/5/84).
Po drugie, dla wymierzenia takiej opłaty koniecznym jest, by w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (do korzystania z wybudowanej drogi), funkcjonowała w obrocie prawnym uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową tej opłaty.
W niniejszej sprawie - wbrew zarzutom skarżącej - powyższe warunki zostały zachowane.
W tym kontekście podkreślić należy, że ustalenie daty, z którą wiąże się termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, musi uwzględniać, obok aspektu faktycznego, również aspekt prawny. Z tego względu nie sposób przyjąć, by datą tą była już data dokonania końcowego odbioru technicznego urządzeń infrastruktury, bądź też, by datę tę należało wiązać z ewentualnym zawarciem umowy o zaopatrzenie w wodę lub/i odprowadzanie ścieków pomiędzy przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Jakkolwiek stanowisko takie występuje w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (tak np. wyrok tut.
Sąd z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 602/12, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych), to jednak skład orzekający w niniejszej sprawie podziela w tym zakresie pogląd odmiennym, wyrażony m.in. w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2011 r., I OSK 1921/10 (LEX nr 1131497). W uzasadnieniu tego wyroku NSA wyjaśnił, że urządzenie infrastruktury technicznej nie może funkcjonować do czasu zgłoszenia do użytkowania, a zatem korzystanie z niego jest nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.). Datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą zatem daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów ustawy Prawo budowlane, co potwierdza zresztą treść art. 148b u.g.n., który stanowi, iż ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów.
Stosownie do treści art. 54 ustawy Prawo budowlane, przystąpienie do użytkowania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wymaga zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Regulacji tej nie sposób pominąć przy ustaleniu daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej.
Brak wymaganego prawem przyjęcia zgłoszenia zakończenia budowy przez organ nadzoru budowlanego, jak wskazano wyżej, czyni użytkowanie obiektu budowlanego nielegalnym (art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane). Pominięcie zasad reglamentacji prawnobudowlanej przy ustalaniu daty miarodajnej dla nałożenia opłaty adiacenckiej rodziłoby ponadto problem w sytuacji, gdyby stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci w znaczeniu faktycznym, a organ nadzoru budowlanego zgłosiłby następnie sprzeciw od zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci.
W związku z powyższym należy podzielić stanowisko organów obu instancji przyjęte w niniejszej sprawie, iż datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w rozumieniu art. 145 ust. 2 w związku z art. 148b ust. 1 u.g.n. jest data przyjęcia zgłoszenia zakończenia robót budowlanych przy realizacji tych sieci, nie zaś wskazywana przez skarżącą data rzeczywistego przystąpienia do ich użytkowania przez właścicieli innych nieruchomości, sąsiadujących z działką skarżącej. Z akt administracyjnych niniejszej sprawy wynika natomiast, że przyjęcie zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych przy realizacji sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w miejscowości J. miało miejsce w dniu [...] lutego 2012 r. (k. 78 i 79 akt adm.). Ta data stanowiła zatem dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w rozumieniu powyższych przepisów.
Powyższe ustalenie przesądza na gruncie niniejszej sprawy o tym, że w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącej do nowowybudowanej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w obrocie prawnym funkcjonowała już uchwała Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 77, poz. 1482), która weszła w życie z dniem [...] czerwca 2011 r. oraz, że nałożenie na skarżącą obowiązku uiszczenia na rzecz Gminy opłaty adiacenckiej decyzją organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2014 r. (doręczoną stronie skutecznie w dniu [...] sierpnia 2014 r. – potwierdzenie odbioru, k. 35 akt adm.), nastąpiło z zachowaniem 3-letniego terminu wynikającego z art. 146 ust. 2 u.g.n., który upływał dopiero z dniem [...] lutego 2015 r.
Ustalenie spornej opłaty – jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów u.g.n. – wymagało stwierdzenia, że stworzenie możliwości do podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej miało wpływ na obiektywny wzrost wartości nieruchomości stanowiącej własność skarżącej. W niniejszej sprawie wzrost taki został wykazany w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego A. B. wykonanym w dniu [...] listopada 2011 r. na zlecenie organu I instancji.
Wbrew argumentom skarżącej nie sposób uznać, że przedmiotowy operat był nieaktualny na dzień ponownego rozpatrywania sprawy przez organ I instancji. Wprawdzie w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jednak ust. 4 powołanego przepisu przewiduje możliwość wykorzystania operatu również po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W niniejszej sprawie stosownej aktualizacji operatu szacunkowego dokonano w dniu [...] marca 2014 r. (k. 28 akt adm.). W ramach tej aktualizacji zweryfikowano pod kątem upływu czasu ustalenia co do wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej własność skarżącej.
Zastrzeżeń Sądu nie budzi również dokonana przez organy pozytywna ocena przedmiotowego operatu szacunkowego, która znalazła wyraz w jego analizie przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, spełniając wymogi wynikające z dyspozycji art. 80 k.p.a. Jak wyjaśnił organ odwoławczy rzeczoznawca sporządzając przedmiotową opinię, posłużył się podejściem porównawczym, przy zastosowaniu metody porównywania parami. W treści operatu szczegółowo wyjaśniono istotę zastosowanego metody, w ramach której parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosując tę metodę rzeczoznawca przeanalizował łącznie 26 transakcji, wyjaśniając przy tym na stronie 21 operatu (k. 4 akt adm.), że ich przedmiotem były bardzo podobne działki z tego samego lokalnego rynku nieruchomości, według stanu nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych i po wybudowaniu tych urządzeń.
Do obliczeń wzrostu wartości przyjęto konkretne ceny osiągnięte na lokalnym rynku obejmującym obszar osiedla mieszkaniowego J. (17 transakcji). Dokonano również badań sąsiedniego rynku nieruchomości (9 transakcji), gdzie występuje sprzedaż działek pod budownictwo mieszkaniowe takich jak S., J., W. P., położonych w gminie Z..
W przedstawiony wyżej sposób niewadliwie – zdaniem Sądu – obliczono, że wartość nieruchomości skarżącej przed wybudowaniem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej wynosiła [...] zł, zaś po ich wybudowaniu wyniosła ona [...] zł. Różnica tych wartości wynosi zatem [...] zł, co przy uwzględnieniu 30% stawki opłaty adiacenckiej określonej w uchwale Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...] marca 2011 r., potwierdza prawidłowość ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na kwotę [...]zł. Sąd nie dopatrzył się natomiast uchybień w rozumowaniu organów uznających ww. operat za logiczny, zupełny oraz sporządzony zgodnie z przepisami prawa.
Końcowo należy zwrócić uwagę na zasadność rozstrzygnięcia zawartego w pkt I zaskarżonej decyzji, mającego charakter reforamtoryjny w stosunku do decyzji organu I instancji w części określającej termin do uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej. Nie budzi bowiem wątpliwości, że według art. 148 ust.1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Niezrozumiałym i pozostającym w sprzeczności z dyspozycją tego przepisu było zatem określenie przez organ I instancji obowiązku wniesienia przedmiotowej należności w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Kwestia ta - jak słusznie zauważyło Kolegium – wymagała zatem skorygowania w ostatecznej decyzji drugoinstancyjnej.
Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia [...] sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku.