Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta L. z dnia [...] listopada 2016 r. znak [...] negatywnie opiniujące wstępny projekt podziału działek położonych w L. przy ul. [...], oznaczonych nr [...] i [...].
Rozstrzygnięcie powyższe zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Zaskarżonym postanowieniem organ I instancji negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działek położonych przy ul. [...] w L., oznaczonych nr [...] i [...] (obręb 0018 [...], ark. 14). W uzasadnieniu postanowienia organ administracji wskazał, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. część III (uchwała nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] listopada 2005 r.) wskazane do podziału działki znajdują się w obszarze oznaczonym symbolami: UC - tereny koncentracji funkcji usługowych z wykluczeniem obiektów supermarketów, KDL-G - tereny dróg publicznych, drogi lokalne, gminne oraz strefach polityki przestrzennej: SRiK, ET1, DW, EZ, Y2, Y2E. Podział wskazanych działek ma na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod: drogi publiczne - działka nr [...], pod zabudowę usługową- działki nr: [...], [...], [...], [...]. Organ administracji wskazał, że dla powyższego terenu została wydana decyzja Nr [...] z dnia [...] marca 2016 r. zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla L. Towarzystwa Nieruchomości Sp. z o.o., [...] ul. [...], obejmująca: I etap zabudowy usługowo - mieszkaniowej, polegający na budowie: budynku mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., wentylacji i klimatyzacji, c.o. z węzłem cieplnym, instalacją elektryczną i teletechniczną), z instalacjami zewnętrznymi (wodociągową, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym, wody p.poż. ze zbiornikiem p.poż. do zewnętrznego gaszenia pożaru, elektryczną oświetlenia terenu) oraz dojść, dojazdów i miejsc postojowych oraz muru oporowego i niwelacji terenu (skarpy), na działkach [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...] (obręb 18 - [...] ark.
14) przy ul. [...] w L.. Przedmiotem inwestycji jest realizacja - zabudowy w I etapie: budynku B1 usługowo-mieszkalnego, 10 kondygnacji naziemnych, 2 podziemne - garażowe, z 73 lokalami mieszkalnymi i o 681,20m2 powierzchni użytkowej sprzedaży; w II etapie: budynku B2 usługowego, 7 kondygnacji naziemnych i 3 podziemne - garażowe, budynek ma stanowić kontynuację pierzei budynku B1 z częścią nadbudowaną nad częścią usługową budynku B1.
Organ I instancji wskazał, że z załączonej dokumentacji wynika, że proponowany podział ma na celu wyodrębnienie gruntu "dla potrzeb własnościowych w celu rozliczeń z nabywcami lokali w l etapie inwestycji. Proponowany podział działek związany jest z podziałem inwestycji na etapy. Podział działek w części północnej przebiega zgodnie z linią etapowania inwestycji, po zewnętrznym licu północnej ściany parteru i l piętra budynku realizowanego w etapie 1. Obrys budynku na kondygnacjach podziemnych nie wykracza poza lico północnej ściany budynku. Cały budynek realizowany w etapie l zlokalizowany jest na działkach [...] oraz [...]. Etap II realizowany będzie na działkach [...], [...], [...]. [...]". Organ wskazał, że z ogólnych ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika obowiązek: zagospodarowania terenów zgodnie z przeznaczeniem podstawowym, albo - przy zachowaniu warunków przewidzianych dla przeznaczenia dopuszczalnego i stref polityki przestrzennej oraz przepisami szczególnymi - zgodnie z przeznaczeniem dopuszczalnym; bilansowania miejsc parkingowych w granicach własnych parceli w ilości minimum 1 miejsce garażowo-parkingowe na 1 mieszkanie i 1 miejsce parkingowe lub garażowe na 20 m2 powierzchni użytkowej usług; zakaz wydzielania jako odrębnych działek terenów pod budynkami po obrysie tych budynków, bez wydzielenia terenu przynależnego, niezbędnego do racjonalnego korzystania z budynku (§ 8, 13, 14).
Dla terenów koncentracji funkcji usługowych - UC z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizacje programów różnorodnych funkcji, o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu: administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp., ustala się: możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształcanych, przy czym wielkość programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji, nie może przekraczać 30% pow. użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisem ustaleń dla stref polityki przestrzennej; bilansowanie niezbędnej ilości miejsc parkingowych w podziemiach kubatury na własnej działce, ewentualnie realizacje parkingów bądź parkingo - garaży w sposób zorganizowany np. przez kilku inwestorów jako inwestycji wspólnej (§ 29); dla terenów mieszkaniowych w granicach lokalizacji - przeznaczenie co najmniej 50% powierzchni terenu wolnego od zabudowy na zieleń i tereny biologicznie czynne (§ 67 ust. 1 pkt 8).
Organ administracji podał, iż wydzielane działki nr: [...] i [...] mają zostać zabudowane w 1 etapie budynkiem usługowo -mieszkalnym, natomiast wydzielane działki nr: [...], [...] wraz z działkami sąsiednimi nr: [...], [...] mają zostać zabudowane budynkiem usługowym realizowanym w II etapie. Ponieważ celem podziału przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest wydzielane działki budowlanej, to planowana na niej inwestycja winna móc samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem określonym MPZP. Wydzielane działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 3944 m2 mają stanowić grunt niezbędny do obsługi projektowanego budynku B1 o powierzchni zabudowy 2055 m2, powierzchni netto mieszkań 4584 m2 i powierzchni netto usług 2096 m2.
W ocenie organu I instancji, projektowana zabudowa nie spełnia warunku MPZP dotyczącego wielkości programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji, która nie może przekraczać 30% powierzchni użytkowej oraz przeznaczenia co najmniej 50% powierzchni terenu wolnego od zabudowy na zieleń i tereny biologicznie czynne w granicach lokalizacji. Ponadto organ I instancji wskazał, że jak wynika z norm zawartych w § 12 ust. 1, 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 1,4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, 2,3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Organ podniósł, iż z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie wynika dopuszczenie sytuowania budynku w innej odległości niż zgodnie z warunkami technicznymi. Z załączonego do wniosku projektu zagospodarowania terenu wynika, że projektowana granica podziału ma przebiegać po północnej ścianie projektowanego budynku usługowo-mieszkalnego B1, co jest sprzeczne z ustaleniami przywołanego rozporządzenia. Zdaniem organu, przedstawione przez inwestora rozliczenia bilansów zagospodarowania terenu zostały sporządzone w odniesieniu do całości inwestycji, realizowanej w dwóch etapach, nie zaś w odniesieniu do I etapu, stąd niemożliwe jest wyodrębnienie gruntu pod budynek B1 i jego samodzielnie funkcjonowanie. Planowana zabudowa realizowana w I etapie nie zachowuje zgodności z MPZP i nie może funkcjonować odrębnie, jedynie łącznie z II etapem jako całość zamierzenia inwestycyjnego.
Na powyższe postanowienie L. [...] Sp. z o.o. wniosło zażalenie, zarzucając naruszenie art 93 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) w zw. z § 29 ust 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. i wadliwą interpretację postanowień tego planu poprzez uznanie, że unormowany w § 29 ust. 2 pkt 2 części III miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonego w dniu [...] listopada 2005 r., uchwałą nr [...] Rady Miasta L., warunek dopuszczający możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. dopuszczenie możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształconych, gdy wielkość programu mieszkaniowego dla nowo zrealizowanych inwestycji nie przekracza 30 % pow. Użytkowej, docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisem ustaleń dla stref polityki przestrzennej, musi być spełniony dla każdej z poszczególnych działek znajdującej się w granicach terenu koncentracji funkcji usługowych UC osobno, a nie (jak wynika z literalnego brzmienia przepisu) dla całej nieruchomości inwestora składającej się łącznie z kilku działek, czego konsekwencją było wydanie negatywnej opinii dotyczącej zgodności z tak rozumianymi zapisami MPZP.
W uzasadnieniu zażalenia Spółka podniosła, że nigdy nie kwestionowała faktu, że projektowana zabudowa objęta aktualnym pozwoleniem na budowę samodzielnie nie spełnia warunków określonych w MPZP. Planowana inwestycja, dla potrzeb realizacji której został złożony wniosek o podział nieruchomości stanowi jedynie I etapu zamierzenia inwestycyjnego, które dopiero łącznie po zrealizowaniu także jego II etapu będzie spełniało w/w warunki określone w MPZP. Projekt zagospodarowania terenu stanowiący integralną część dokumentacji dotyczącej istniejącego pozwolenia na budowę obejmuje całą nieruchomość składającą się z działek o nr [...], [...] i [...]. Postanowienia MPZP będą spełnione dopiero po realizacji wszystkich etapów zamierzenia budowlanego, łącznie dla wszystkich objętych tym zamierzeniem działek ewidencyjnych. Dokonanie podziału o jaki wnioskuje skarżący w żaden sposób nie zmieni powyższych założeń.
Także w stanie obecnym każda z istniejących działek ewidencyjnych razem z planowanym na nich pierwszym etapem inwestycji nie spełnia samodzielnie wymogów MPZP. Skarżąca wskazała na przepis § 29 ust. 1 ust. Rozdziału III miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., który stanowi, że "wyznacza się tereny koncentracji usług UC z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizację programów różnorodnych funkcji, o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu: administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp. z wykluczeniem realizacji obiektów o powierzchni 2000 m2 przypadającej na jeden lokal handlowy oraz stacji paliw", ust. 2 pkt 2 - wskazany przepis stanowi, że na terenach o których mowa w ust 1 ustala się: "możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształconych, przy czym wielkość programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji, nie może przekroczyć 30 % pow. użytkowej docelowego zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisami ustaleń dla stref polityki przestrzennej.
W Rozdziale I miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta L. w § 3 zostały zawarte definicje legalne pojęć użytych w § 29 planu, przepis ten stanowi, że ilekroć w uchwale jest mowa o terenie: należy przez to rozumieć obszar o przeznaczeniu podstawowym określonego rodzaju, wyznaczony na rysunku planu liniami rozgraniczającymi, natomiast przez teren o przeznaczeniu podstawowym - należy przez to rozumieć takie przeznaczenie, które powinno przeważać na obszarze wyznaczonym liniami rozgraniczającymi. W sytuacji gdy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza dla danego terenu warunek dotyczący istnienia w jego obszarze projektów spełniających określone funkcje, powszechną praktyką jest bilansowanie tego wymogu dla całego terenu nie dla poszczególnych projektów. Nie ma bowiem przeszkód natury faktycznej ani prawnej, aby na obszarze jednej nieruchomości, składającej się z kilku działek należących do jednego właściciela, gdzie przykładowo 20 % projektów ma pełnić funkcję użytkową pozostałe 80 % spełniało wyłącznie funkcję mieszkaniową.
Celem uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego jest stworzenie ram pozwalających na zrównoważony rozwój określonych terenów, który ma zostać zrealizowany po zagospodarowaniu całego terenu podstawowego wyznaczonego na planie liniami rozgraniczającymi. Nieuzasadnione jest wymaganie spełnienia warunku istnienia określonych proporcji w ramach każdej z działek, na których łącznie ma być realizowana jedna inwestycja, gdyż takie rozwiązanie niejednokrotnie wpływałoby na zmniejszenie funkcjonalności poszczególnych projektów. Podsumowując, zdaniem skarżącej spółki, nieuzasadnione jest stanowisko, że warunek zawarty w § 29 ust. 2 pkt. 2 planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. będzie spełniony, jedynie gdy inwestor zachowa wielkość programu mieszkaniowego w odniesieniu do każdej z nowo powstałych działek (każdej z działek składających się na nieruchomość inwestora, na której planowana jest etapowa inwestycja budowlana), a nie dla całego posiadanego przez siebie obszaru objętego planem zagospodarowania terenu.
Skarżąca wskazała, iż powyższe rozumowanie znalazło potwierdzenie w treści uzasadnienia wyroku WSA w Lublinie z dnia 22 października 2013 r. wydanego w sprawie II SA/Lu 523/13 dotyczącego pozwolenia na budowę dla przedmiotowej nieruchomości. WSA stwierdził wprost, że nie ma żadnych podstaw by żądać od inwestora, aby każdy z etapów przedsięwzięcia budowlanego spełniał warunki planu samodzielnie. Wystarczy, że spełnia je całe zamierzenie budowlane, co znajduje odzwierciedlenie w planie zagospodarowania terenu sporządzonym dla całego planowanego przedsięwzięcia. Zgodnie z art. 93 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Ustawodawca w znacznym stopniu wyjaśnił treść i znaczenie kryterium podziału polegającego na badaniu zgodności z planem miejscowym, gdyż w art. 93 ust. 2 u.g.n. wskazał, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Powyższe oznacza, iż przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia określić, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zawiedzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Spółka wskazała, iż organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
Dokładnie taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Złożony wniosek o dokonanie podziału działek ma na celu umożliwienie realizacji planowanej, objętej pozwoleniem na budowę dwuetapowej inwestycji budowlanej. Wnioskowany podział ma służyć jedynie inwestorowi dla celów rozliczeń własnościowych z nabywcami lokali budowanych w I etapie inwestycji. Proponowany sposób podziału w żadnym stopniu nie narusza także przepisów rozporządzenia określających warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt budowlany zatwierdzony przez ten sam Wydział Urzędu Miasta L., który negatywnie zaopiniował projekt podziału nieruchomości zawiera projekt zagospodarowania całej nieruchomości (łącznie I i II etapu), na którym widoczne są oba etapy inwestycji stykające się ze sobą ścianami przebiegającymi dokładnie w miejscu projektowanej granicy działek.
Rozpoznając zażalenie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w myśl art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 u.g.n). W myśl ust. 4 powyższego artykułu, zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym wyraża w/w organ w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (ust. 5).
Organ odwoławczy wskazał, iż niniejsze postępowanie nie dotyczy zezwolenia na budowę lecz podziału nieruchomości (opinii o zgodności z planem), do którego przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości budynków od granicy, wydanego z delegacji ustawowej Prawa budowlanego, nie mają zastosowania. Na tym etapie postępowania podziałowego badaniu podlega zatem jedynie kwestia zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego, o czym stanowi przepis art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.
Dokonując oceny wstępnego projektu podziału pod w/w kątem, organ odwoławczy wskazał, że wstępny projekt podziału nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta L. z dnia [...] z dnia [...] listopada 2005 r.). Podział przedmiotowy ma na celu wydzielenie z działek nr [...] i [...] dziełek nr [...], [...], [...], [...] i [...].
Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. część III (uchwała nr [...] Rady Miasta L. z dnia [...] listopada 2005 r.) wskazane do podziału działki znajdują się w obszarze oznaczonym symbolami: UC - tereny koncentracji funkcji usługowych z wykluczeniem obiektów supermarketów, KDL-G - tereny dróg publicznych, drogi lokalne, gminne. Działki powyższe położone są w strefach polityki przestrzennej: SRiK, ET1, DW, EZ, Y2, Y2E. Podział działek ma na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod: drogi publiczne - działka nr [...] oraz pod zabudowę usługową - działki nr: [...], [...], [...], [...].
Organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, że na teren obejmujący w/w działki wydana została decyzja z dnia [...] marca 2016 r. Nr [...], którą organ administracji publicznej zatwierdził projekt budowlany i udzielił L. [...] Sp. z o.o. pozwolenie na budowę. Projekt i pozwolenie obejmują: I etap zabudowy usługowo - mieszkaniowej, polegający na budowie budynku mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., wentylacji i klimatyzacji, c.o. z węzłem cieplnym, instalacją elektryczną i teletechniczną), z instalacjami zewnętrznymi (wodociągową, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym, wody p.poż. ze zbiornikiem p.poż. do zewnętrznego gaszenia pożaru, elektryczną oświetlenia terenu) oraz dojść, dojazdów i miejsc postojowych oraz muru oporowego i niwelacji terenu (skarpy), na działkach [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...]; [...] (obręb [...] ark.
14) przy ul. [...] w L.. Inwestycja ma polegać na realizacji zabudowy: w I etapie: budynku B1 usługowo-mieszkalnego, 10 kondygnacji naziemnych, 2 podziemne - garażowe, z 73 lokalami mieszkalnymi i o 681,20 m2 powierzchni użytkowej sprzedaży; w II etapie: budynku B2 usługowego, 7 kondygnacji naziemnych i 3 podziemne - garażowe, budynek ma stanowić kontynuację pierzei budynku B1 z częścią nadbudowaną nad częścią usługową budynku B1.
Zdaniem organu II instancji z ogólnych ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego wynika obowiązek zagospodarowania terenów zgodnie z przeznaczeniem podstawowym, albo - przy zachowaniu warunków przewidzianych dla przeznaczenia dopuszczalnego i stref polityki przestrzennej oraz przepisami szczególnymi - zgodnie z przeznaczeniem dopuszczalnym; bilansowania miejsc parkingowych w granicach własnych parceli w ilości minimum 1 miejsce garażowo -parkingowe na 1 mieszkanie i 1 miejsce parkingowe lub garażowe na 20 m2 powierzchni użytkowej usług; zakaz wydzielania jako odrębnych działek terenów pod budynkami po obrysie tych budynków, bez wydzielenia terenu przynależnego, niezbędnego do racjonalnego korzystania z budynku (§ 8, 13, 14).
Zgodnie z § 29 w/w planu, dla terenów koncentracji funkcji usługowych - UC z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizacje programów różnorodnych funkcji, o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp., ustala się: możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcja mieszkaniowa tj. możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształcanych, przy czym wielkość programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji, nie może przekraczać 30% pow. użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisem ustaleń dla stref polityki przestrzennej; bilansowanie niezbędnej ilości miejsc parkingowych w podziemiach kubatury na własnej działce, ewentualnie realizacje parkingów bądź parkingo - garaży w sposób zorganizowany np. przez kilku inwestorów jako inwestycji wspólnej.
Z kolei w myśl § 67 ust. 1 pkt 8 planu, dla terenów mieszkaniowych w granicach lokalizacji - przeznaczenie co najmniej 50% powierzchni terenu wolnego od zabudowy na zieleń i tereny biologicznie czynne.
Organ administracji wskazał, że nowo wydzielane działki nr: [...] i [...] mają zostać zabudowane w I etapie budynkiem usługowo-mieszkalnym, natomiast wydzielane działki nr: [...], [...] wraz z działkami sąsiednimi nr [...] i nr [...] mają zostać zabudowane budynkiem usługowym, którego realizacja nastąpi w II etapie.
Celem niniejszego podziału jest wydzielane działki budowlanej. W ocenie organu administracji oznacza to, iż planowana na tejże działce inwestycja powinna móc samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Nowoprojektowane działki nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 3944 m2 mają stanowić grunt niezbędny do obsługi projektowanego budynku B1 o powierzchni zabudowy 2055 m2, o powierzchni netto mieszkań 4584 m2 i o powierzchni netto usług 2096 m2, co oznacza, że określone planem normatywy nie zostaną spełnione.
Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż projektowana zabudowa nie spełnia warunku określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odnośnie do wielkości programu mieszkaniowego dla nowo realizowanych inwestycji, która nie może przekraczać 30% pow. użytkowej oraz przeznaczenia co najmniej 50% powierzchni terenu wolnego od zabudowy na zieleń i tereny biologicznie czynne w granicach lokalizacji.
Planowana zabudowa realizowana w I etapie nie zachowuje zgodności z planem i nie może funkcjonować odrębnie (samodzielnie), lecz dopiero łącznie z II etapem jako całość zamierzenia inwestycyjnego. Tymczasem, zdaniem Kolegium, wskazany powyżej wymóg planu dotyczący powierzchni odnosić należy do poszczególnych dziełek budowlanych powstałych w wyniku danego podziału (możliwości ich zagospodarowania zgodnie z planem), nie zaś całego terenu inwestycyjnego. Odmienne rozumienie w/w wymogu przy podziale nieruchomości mogłoby prowadzić do obejścia w/w przepisów planu.
Skargę na powyższe postanowienie wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie L. [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W., zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z § 29 ust. 2 pkt 2 miejscowego planu zagospodarowania L. zatwierdzonego [...] listopada 2005 r., uchwałą nr [...] Rady Miasta L. i wadliwą interpretację tego planu poprzez uznanie, że unormowany w § 29 ust. 2 pkt 2 warunek dopuszczający możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. dopuszczający możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształconych, gdy wielkość programu mieszkaniowego dla nowo zrealizowanych inwestycji nie przekracza 30 % pow. użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisem ustaleń dla stref polityki przestrzennej, musi być spełniony dla każdej z poszczególnych działek znajdujących się w granicach terenu koncentracji funkcji usługowych UC osobno, a nie (jak wynika z literalnego brzemienia przepisu) dla całego terenu oznaczonego w planie zagospodarowania jako teren koncentracji funkcji usługowych UC łącznie, ewentualnie dla całego terenu objętego planem inwestycji.
Wskazując na powyższy zarzut spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2017 r. oraz poprzedzającego je postanowienia Prezydenta Miasta L. z dnia [...] listopada 2016 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.
W uzasadnieniu skargi spółka podniosła, że słusznie wskazano w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że postępowanie nie dotyczy zezwolenia na budowę, lecz podziału nieruchomości, do którego przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zakresie odległości budynków od granicy, nie mają zastosowania.
Podział nieruchomości wskazanych we wniosku stanowi jedynie I etap całego zamierzenia inwestycyjnego, które dopiero łącznie tj. po zrealizowaniu II etapu będzie spełniało warunki określone w MPZP, ponieważ projekt zagospodarowania przedmiotowego terenu dotyczący uzyskanego pozwolenia na budowę obejmuje całą nieruchomość, która składa się z działek o nr [...], [...] oraz [...]. Dopiero po przeprowadzeniu wszystkich etapów budowy na terenie przedmiotowych działek zostanie ukończone całe zamierzenie budowlane inwestora, które z kolei będzie spełniało warunki zabudowy zgodne z MPZP.
Spółka podniosła, iż nawet obecnie, przed przeprowadzeniem podziału działek, I etap inwestycji polegający na budowie budynku B1 usługowo-mieszkalnego, 10 kondygnacji naziemnych, 2 podziemnych - garażowych, z 73 lokalami mieszkalnymi i 681,20 m2 powierzchni użytkowej, nie spełnia samodzielnie wymogów MPZP. Zostaną one spełnione dopiero po przeprowadzeniu II etapu inwestycji polegającego na dobudowaniu do północnej ściany budynku powstałego w ramach I etapu budowy, budynku usługowego B2, składającego się z 7 kondygnacji naziemnych i 3 podziemnych. Wówczas zostanie zrealizowane całe zamierzenie budowlane inwestora objęte pozwoleniem na budowę i dopiero wówczas cała inwestycja spełni warunki MPZP. Niespełnienie tych warunków będzie miało zatem jedynie charakter czasowy, co wynika z konieczności etapowania budowy przez inwestora i jak najszybsze oddanie części budynku do użytku.
W ocenie skarżącej, zarówno organ I - instancji, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonały błędnej i nieznajdującej potwierdzenia w innych przepisach interpretacji przepisów § 29 MPZP dla L., co skutkowało negatywnym zaopiniowaniem projektu podziału działek należących do spółki, objętych pozwoleniem na budowę.
Zgodnie z art. 93 u.g.n. dokonanie podziału nieruchomości jest możliwe w sytuacji, gdy jest to zgodne z ustaleniami planu miejscowego, co dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W konsekwencji, organ administracji powinien stwierdzić czy zaproponowany przez wnioskodawcę projekt podziału nieruchomości służy realizacji celu i przeznaczenia określonego planem dla danego obszaru, a więc czy po dokonaniu takiego podziału możliwe jest zrealizowanie przyjętych założeń.
Spółka zaznaczyła, że złożony wstępny projekt podziału ma na celu umożliwienie inwestorowi realizację planowanej, a objętej pozwoleniem na budowę dwuetapowej inwestycji, która w ujęciu całościowym (tj. po zakończeniu ostatniego etapu) będzie zgodna z wymogami MPZP. Wnioskowany podział będzie natomiast służyć jedynie dla celów rozliczeń własnościowych inwestora z ewentualnymi nabywcami lokali powstałych w ramach I etapu budowy. Literalna wykładnia przepisów MPZP, pozwala na stwierdzenie, że warunek zawarty w § 29 ust. 2 pkt 2 dotyczy całego obszaru przeznaczonego na funkcje usługowe UC i dla całego tego obszaru powinien być obliczany procentowy stosunek wielkości programu mieszkaniowego wobec powierzchni użytkowej, nie zaś dla poszczególnych działek gruntu położonych na tym obszarze. Spółka podkreśliła, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 lipca 2005 r. w sprawie sygn. akt OSK 1836/04, niedopuszczalna jest rozszerzająca lub zawężająca interpretacja tekstu planu, ograniczająca właściciela w zagospodarowaniu swej nieruchomości w zakresie szerszym niż wynika to wprost z treści planu i obowiązujących przepisów prawa.
W rozpatrywanej sprawie doszło do nadinterpretacji przepisów planu przez organ administracji, co doprowadziło do przyjęcia bezzasadnej i rażąco niekorzystnej dla skarżącej spółki wykładni przepisów, a w konsekwencji także negatywnego zaopiniowania projektu podziału działek o nr 20 i [...] należących do skarżącej jako inwestora w sytuacji, gdy przedłożony projekt w rzeczywistości zmierzał do realizacji celów i warunków określonych w planie zagospodarowania przestrzennego.
Końcowo spółka zwróciła uwagę na fakt, iż jej stanowisko znajduje także uzasadnienie w stanowisku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wyrażonym w wyroku z dnia 22 października 2013 r. wydanym w sprawie o sygn. II SA/Lu 525/13 (także ze skargi LTN Sp. z o.o.). W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wyraźnie wskazał, że "nie ma uzasadnionych podstaw przekonanie organów dotyczące interpretacji § 29 ust. 2 pkt 2 planu, sprowadzające się do wykazania, że warunek zachowania 30% powierzchni mieszkalnej powinien zostać zachowany już przy realizacji I etapu budowy".
Nadto Sąd wskazał, iż obowiązek przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia prowadzi do wniosku, że nawet przy budowie prowadzonej etapami nadal jest to jedna inwestycja i do niej, a nie do jej poszczególnych etapów należy odnosić ustalenia planu. W związku z tym nie ma żadnych podstaw do żądania bilansu projektowanych powierzchni użytkowych i mieszkalnych zarówno dla całego zamierzenia, jak i dla jego poszczególnych etapów.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalanie skargi i podtrzymało argumenty zawarte w zaskarżonym postanowieniu.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, zważył co następuje
Skarga jest zasadna.
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że w dniu [...] sierpnia 2009 r. L. [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. wystąpiło o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę dla zespołu budynków usługowo-mieszkalnych na terenie nieruchomości przy ul. [...] w L. na działkach nr ewid. [...], [...], 20 i [...] - etap I (budynek A i B w części).
Prezydent Miasta L. decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla wskazanego zmierzenia inwestycyjnego.
Wojewoda L. decyzją z dnia [...] marca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, wyrokiem z dnia 28 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Lu 314/11 oddalił skargę L. Towarzystwa Nieruchomości Sp. z o.o. z siedzibą w W..
Powyższy wyrok został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II OSK 2286/11.
W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, "(...) Skarżący kasacyjnie formułując zarzut naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię § 29 ust.2 pkt 2 miejscowego planu, równocześnie przedstawił własną wykładnię tego przepisu, tym samym zarzut ten został prawidłowo sformułowany. Zgodnie z § 29 ust.1 wyznacza się "tereny koncentracji funkcji usługowych UC" z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod lokalizację programów różnorodnych funkcji, o wysokim stopniu atrakcyjności i odpowiednich standardach z zakresu administracji, finansów i ubezpieczeń, kultury, turystyki, handlu itp. z wykluczeniem realizacji obiektów o powierzchni powyżej 2000 m˛, natomiast ust. 2 pkt 2 stanowi, że na terenach o których mowa w ust. 1 ustala się: możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań dla nowo realizowanych inwestycji, nie może przekraczać 30% pow. użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, jeżeli nie stoi to w sprzeczności z zapisem ustaleń dla stref polityki przestrzennej.
Z przedłożonej w sprawie przez inwestora dokumentacji projektowej wynika, że stosunek powierzchni mieszkalnej do użytkowej po zrealizowaniu I etapu inwestycji wynosi 51,32 %, a po zrealizowaniu II etapu będzie wynosił 29,68 %, ta okoliczność jest bezsporna. Jak podnosi strona skarżąca, co podkreśla w uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji, wynikający z § 29 ust.2 pkt 2 warunek zachowania 30% powierzchni mieszkalnej zachodzi wówczas, gdy inwestor zachowa wielkość programu mieszkaniowego w odniesieniu do całości własnego tereny (wszystkich działek), co oznacza, iż stosunek ten nie musi być zachowany dla każdego z etapów inwestycji, ale musi być zachowany dopiero po wykonaniu obu etapów inwestycji. Odmiennego zdania są natomiast orzekające w sprawie organy wskazując, że warunek ten powinien być spełniony już przy realizacji I etapu, bowiem brak jest gwarancji, że II etap inwestycji w ogóle zostanie zrealizowany.
Inna interpretacja zdaniem organów naruszałaby postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym stanowisko organów w powyższej kwestii wyraźnie wskazuje, że wykładnia § 29 ust.2 pkt 2 dokonana przez organy prowadzi do odmiennego wniosku, niż wykładania proponowana przez skarżącego kasacyjnie. Mimo wyraźnie istniejącego sporu co do wykładni § 29 ust.2 pkt 2 planu Sąd I instancji dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie wypowiada się wprost na ten temat, ale skoro oddala skargę to można domniemywać, że zdaje się podzielać wykładnię proponowaną przez organy administracji, a nie skarżącego kasacyjnie".
Ponownie rozpoznając skargę na decyzję Wojewody L. z dnia [...] marca 2011 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie - związany na podstawie art. 190 p.p.s.a. treścią wyroku i uzasadnienia Naczelnego Sądu Administracyjnego - wskazał w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 października 2013 r., sygn.. akt II SA/Lu 525/12, że "(...) nie ma również uzasadnionych podstaw przekonanie organów dotyczące interpretacji § 29 ust.2 pkt. 2 planu, sprowadzające się do wykazania, że warunek zachowania 30% powierzchni mieszkalnej powinien zostać zachowany już przy realizacji I etapu budowy. Zaznaczyć trzeba, że stosownie do art. 33 ust.1 prawa budowlanego pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Jedynie na wniosek inwestora w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej, niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.
W takim jednak przypadku inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego. Do tego rozwiązania nawiązywał również § 8 ust. 2 pkt.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy sporządzenia projektu budowlanego (Dz. U Nr 120, poz. 1133) obowiązującego w dacie złożenia wniosku, nakazujący, aby część opisowa przedmiotu inwestycji w przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej, niż jeden obiekt budowlany określała zakres całego zamierzenia oraz kolejność realizacji obiektów. Jest to jasne, skoro w ten tylko sposób organ może zorientować się, jaki jest rzeczywiście zakres planowanej inwestycji i mieszczący się w nim przedmiot wniosku Obowiązek przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia prowadzi natomiast do wniosku, że nawet przy budowie prowadzonej etapami nadal jest to jedna inwestycja i do niej, a nie do jej poszczególnych etapów należy odnosić ustalenia planu.
Nie ma przy tym żadnej podstawy do żądania, tak jak przyjął Wojewoda, przedstawienia w świetle § 29 ust.2 pkt.2 planu bilansu projektowanych powierzchni użytkowych i mieszkalnych zarówno dla całego zamierzenia, jak i dla jego poszczególnych etapów. Odmienny pogląd, forsowany przez organy, mógłby mieć uzasadnienie, gdyby przyjąć, że za każdym rozpoczęciem kolejnego etapu budowy inwestor zobowiązany byłby, zgodnie z art. 33 ust.1 do przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu, podlegającego ocenie pod kątem spełnienia wymogów planu, a który według art. 34 ust.4 ustawy miałby znaleźć zatwierdzenie w kolejnej decyzji o pozwoleniu na budowę. W orzecznictwie podkreśla się jednak, że nie może podlegać wielokrotnemu zatwierdzeniu decyzją administracyjną projekt zagospodarowania dla całego zamierzenia budowlanego w ramach spraw dotyczących jego poszczególnych etapów. Zwraca się uwagę, że nie stanowi on części projektu budowlanego dotyczącego konkretnego etapu wyodrębnionego z całego zamierzenia budowlanego, a ponadto przepisy prawa budowlanego nie przewidują odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu, który jest częścią projektu budowlanego (por. wyrok NSA z dnia II OSK 998/11 i powołane tam orzecznictwo, wyrok NSA z dnia 1 października 2010 r., II OSK 1529/09, LEX nr 746613, II OSK 1529/09).
Nie można zgodzić się też z tezą organu, że jego ocena opiera się na wątpliwości co do realizacji kolejnych etapów budowy. Nie jest to okoliczność mogąca przemawiać za odmiennym stanowiskiem, skoro opiera się na przypuszczeniach i domysłach. Można oczywiście zastanawiać się, czy tak sformułowany projekt budowlany nie stanowi obejścia przepisów planu miejscowego, skoro nie wskazano daty rozpoczęcia kolejnych etapów budowy, a jednym z nich jest nadbudowa budynku parkingowego o powierzchni przyjętej do bilansu miejsc parkingowych większej, niż w I etapie. Trafnie wskazał Wojewoda L., że dopuszczenie w art. 33 ust.1 ustawy prawo budowlane etapowania inwestycji pod warunkiem, że każdy kolejny obiekt może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, wskazuje, że wzięto pod uwagę brak obowiązku uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę kolejnego obiektu budowlanego. Podzielając powyższą uwagę, nie sposób jednak nie wskazać, że przepisy prawa budowlanego, wspomnianego rozporządzenia, czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zawierają zapisów zakazujących rozwiązań polegających na budowie etapowej, o ile tylko zostaną spełnione wymagania określone w art. 33 ust.1, lub też wprowadzających szczególne rozwiązania w przypadku rezygnacji z pozostałej części budowy.
Art. 37 ust.1 ustawy stanowi jednak, że w sytuacji, gdy budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy, niż lata, decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa. Nie ma natomiast żadnych regulacji, pozwalających nałożyć na inwestora obowiązek realizacji wszystkich elementów inwestycji, opisanych w projekcie zagospodarowania działki lub terenu, jako jedno zamierzenie budowlane. Powołany przepis § 8 ust.2 pkt.1 rozporządzenia stanowi jedynie o obowiązku podania kolejności realizowania poszczególnych obiektów". Wyrok jest prawomocny.
W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 170 p.p.s.a., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Przepis ten statuuje moc wiążącą prawomocnego orzeczenia sądu jako aktu władzy państwowej. Jej swoistość wyraża się w tym, że obejmuje także inne sądy (w tym Naczelny Sąd Administracyjny) i inne organy państwowe, w tym także orzekające w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym, które muszą brać pod uwagę nie tylko fakt istnienia, ale i treść prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego. Podmioty te są więc związane faktem i treścią prawomocnego orzeczenia sądu, co implikuje w sposób bezwzględny uwzględnienie powyższego w wydawanych przez nie rozstrzygnięciach. Ratio legis powołanego przepisu polega na tym, że gwarantuje on zachowanie spójności i logiki działania organów państwowych, zapobiegając funkcjonowaniu w obrocie prawnym rozstrzygnięć nie do pogodzenia w całym systemie sprawowania władzy.
Pomimo, że opisany stan związania ograniczony jest, co do zasady, tylko do rozstrzygnięcia zawartego w sentencji orzeczenia i nie obejmuje jego motywów, nie oznacza to, że dla prawidłowego odczytania treści tej sentencji nie należy się kierować treścią uzasadnienia (wyrok NSA z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt II OSK 2164/15).
W uzasadnieniu wyroku z dnia 22 października 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 525/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie dokonał interpretacji § 29 ust. 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonego w dniu [...] listopada 2005 r., uchwałą nr [...] Rady Miasta L.. Interpretacja powyższego zapisu MPZP dokonana przez organy administracji orzekające z rozpoznawanej sprawie była podstawą negatywnej opinii wstępnego projektu podziału działek położonych w L. przy ul. [...], oznaczonych nr 20 i [...]. Była to jednakże interpretacja odmienna od poglądu wyrażonego przez Sąd w powyższym wyroku, co w kontekście treści art. 170 p.p.s.a. jest niedopuszczalne. W sprawie zachodzi tożsamość inwestycji oraz tożsamość inwestora, a organy administracji orzekające w sprawie dokonały interpretacji zapisów planu negatywnie opiniując wstępny projekt podziału działek w sprzeczności z interpretacją dokonaną przez Sąd w sprawie dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla zmierzenia inwestycyjnego obejmującego m.in. działki wskazane we wniosku dotyczącym projektu podziału działek.
Ponownie rozpatrując sprawę organy administracji badając przesłanki określone w art. 93 u.g.n. wezmą pod uwagę interpretację § 29 ust. 2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonego w dniu [...] listopada 2005 r., uchwałą nr [...] Rady Miasta L. dokonaną przez Sąd w w/w wyroku wskazującą, że warunek dopuszczający możliwość łączenia funkcji usługowej z funkcją mieszkaniową tj. dopuszczający możliwość realizacji nowych bądź pozostawienia mieszkań na wyższych kondygnacjach w terenach przekształconych, gdy wielkość programu mieszkaniowego dla nowo zrealizowanych inwestycji nie przekracza 30 % powierzchni użytkowej docelowego programu zagospodarowania dla terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, musi być spełniony dla całego terenu objętego planem inwestycji, a nie dla poszczególnych jej etapów.
Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., Sąd orzekła jak w sentencji.