Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia 14 lipca 2015 r. Starosta "[...]"nałożył na "[...]"obowiązek usunięcia nieprawidłowości w przedłożonym oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez zweryfikowanie jego treści, w terminie do dnia 31 lipca 2015 r., pod rygorem odmowy zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę.
W uzasadnieniu organ podał, że inwestor wystąpił z wnioskiem o wydanie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu mieszkalnym w budynku mieszkalno-usługowym przy ul. "[...]". Do wniosku dołączono projekt budowlany i oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Starosta stwierdził, że roboty budowlane prowadzone na częściach wspólnych wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, natomiast w złożonym przez inwestora oświadczeniu brak jest zgody współwłaścicieli nieruchomości nr "[...]".
Następnie, decyzją z dnia 4 sierpnia 2015 r. Starosta "[...]" odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z dnia 2 października 2013 r., w zakresie wykonania robót budowlanych polegających na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej w przedmiotowym lokalu mieszkalnym.
Starosta stwierdził, że w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością nie ma zgody współwłaścicieli działki nr "[...]". Wyjaśnił, że zgoda taka jest wymagana w przypadku gdy wnioskowane roboty wchodzą w zakres wspólnych praw właścicielskich. W związku z powyższym nałożono na inwestora obowiązek zweryfikowania treści złożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakreślonym terminie, który to obowiązek nie został wykonany, pomimo skutecznego doręczenia postanowienia. Starosta podniósł ponadto, że ponieważ przedmiotowy budynek jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków, zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego, projekt budowlany zamienny dot. planowanego zamierzenia inwestycyjnego został przesłany do uzgodnienia. Wojewódzki Konserwator Zabytków w "[...]"postanowieniem z dnia 15 lipca 2015 r. odmówił uzgodnienia wnioskowanej inwestycji w zakresie wymiany historycznej stolarki okiennej.
W złożonym odwołaniu "[...]"stwierdził, że nie przedłożył zgody wspólnoty, gdyż w stanie faktycznym sprawy nie jest ona konieczna. Wnioskowane roboty budowlane nie wchodzą bowiem w zakres wspólnych praw właścicielskich. Zauważył, że w przedmiotowym budynku okna służą każdemu właścicielowi lokalu do jego wyłącznego użytku. Dodał, że zaprojektowana stolarka jest drewniana, z identycznymi podziałami, jak w istniejącej, wobec czego wygląd elewacji nie zmieni się. Podniósł też, że złożył zażalenie na postanowienie Konserwatora Zabytków z dnia 15 lipca 2015 r., wobec czego postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego powinno być zawieszone do czasu rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ.
Decyzją z dnia 15 września 2015 r. Wojewoda "[...]"uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brak prawidłowo wypełnionego oświadczenia stanowi brak formalny wniosku i z tego względu należy zobowiązać inwestora do jego usunięcia pismem na podstawie art. 64 Kodeksu postępowania administracyjnego. Nieuzupełnienie oświadczenia skutkuje pozostawieniem podania bez rozpatrzenia. W takim przypadku nie wydaje się postanowienia na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane, co miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Wojewoda wyjaśnił, że elewacja, czyli ściany zewnętrzne i stolarka, stanowią część wspólną nieruchomości budynkowej.
W skład nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali wchodzi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku tylko jednego właściciela lokalu. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą więc klatki schodowe, korytarze piwniczne, suszarnie, pralnie, wózkownie i inne wspólne schowki, strych czy winda oraz elementy zewnętrzne budynku, takie jak elewacje czy dach. Stąd zasadnym było nałożenie na inwestora obowiązku uzupełnienia oświadczenia o zgodę pozostałych właścicieli lokali, które winno być dokonane pismem z pouczeniem, że nieuzupełnienie spowoduje pozostawienie podania bez rozpatrzenia. Wojewoda stwierdził ponadto, że odmowa uzgodnienia inwestycji przez "[...]" Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków stanowi przesłankę negatywną, a zażalenie na rozstrzygnięcie tego organu nie jest okolicznością przemawiającą za zawieszeniem postępowania.
W złożonej skardze "[...]" zarzucił, że organ odwoławczy błędnie wywiódł z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, że okna i drzwi w lokalu skarżącego wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Podkreślił, że wymieniając zdewastowana stolarkę okienną i drzwiową we własnym lokalu nie będzie ingerował w mury, elewację budynku i nie zmieni wymiarów otworów okiennych. Zaznaczył, że sporne okna znajdują się w jego lokalu mieszkalnym i służą do wyłącznego jego użytku. Ponadto, odtworzy oryginalną stolarkę pod względem materiału, formy i koloru. Dodał, że pozostali współwłaściciele nieruchomości wspólnej wymienili stolarkę okienną we własnych lokalach bez uzyskiwania zgody właściwego organu i członków wspólnoty.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda "[...]" wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje.
Skarga jest zasadna.
Wnioskiem z dnia 11 czerwca 2015 r. skarżący zwrócił się do organu pierwszej instancji o zmianę udzielonego pozwolenia na budowę z uwagi na zamiar rozszerzenia zakresu planowanych robót o wymianę stolarki okiennej i drzwiowej we własnym lokalu mieszkalnym.
Organy obu instancji błędnie przyjęły, że w tym przypadku niezbędne jest wyrażenie zgody przez wspólnotę mieszkaniową przedmiotowego budynku na wykonanie robót budowlanych w częściach wspólnych budynku, co winno skutkować zobowiązaniem skarżącego do przedłożenia takiej zgody.
Stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r., poz. 1892) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawodawca zdefiniował nieruchomość wspólną jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Współwłasnością właścicieli lokali w danej nieruchomości jest więc przede wszystkim grunt, na którym stoi budynek. Natomiast poza gruntem, na którym posadowiony jest budynek, nieruchomością wspólną są te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali w tej nieruchomości. Co do tych części budynku i urządzeń ustawodawca sformułował jedynie zasadę, że w skład nieruchomości wspólnej mają wejść, zgodnie z art. 3 ust. 2, oprócz gruntu, wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Do wyłącznego użytku każdego z właścicieli lokali służy przede wszystkim to, co stanowi ich indywidualną własność i z czego tylko każdy z nich korzysta osobno. Wobec tego wyrażona w cytowanej definicji ustawowej zasada będzie dotyczyć tych części budynku i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu. Jest to więc zasada całkowicie różna od twierdzenia, że nieruchomość wspólną stanowią te części budynku i urządzenia, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli. Zgodnie z wolą ustawodawcy wystarczy, aby dwóch właścicieli, z których każdy posiada po jednym lokalu w danej nieruchomości, korzystało z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, aby urządzenie to lub pomieszczenie zaliczyć do nieruchomości wspólnej (zob. E. Bończak – Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Warszawa 2004, s. 58 i nast.).
Błędnie więc organy administracji przyjęły, że okna i drzwi konkretnego mieszkania są częścią wspólną nieruchomości. Jak wyżej zaznaczono, nieruchomość wspólną stanowią tylko te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odmienne przyjęcie oznaczałoby, że obowiązki utrzymania okien mieszkania nie spoczywają na jego właścicielu, a na wspólnocie, co nie jest zasadne (zob. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 486/10; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn., akt II SA/Bd 707/13, dostępne (w:) Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA").
Wobec powyższego, w stanie faktycznym sprawy nie może budzić wątpliwości, że wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu będącym własnością skarżącego, bez zmiany wymiarów otworów okiennych i drzwi, nie ingeruje w nieruchomość wspólną. Tym samym, roboty budowlane, które zamierza wykonać skarżący, mimo że dotyczą ścian zewnętrznych, a więc co do zasady części wspólnych budynku, wykonywane w lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość nie wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Bezpodstawne więc było nałożenie na skarżącego obowiązku przedłożenia zgody pozostałych współwłaścicieli budynku na wykonanie tych robót.
W konsekwencji powyższego, okoliczność nieuzupełnienia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie mogła stanowić podstawy do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z dnia 2 października 2013 r., w zakresie wykonania robót budowlanych polegających wyłącznie na wymianie stolarki okiennej i drzwiowej w lokalu mieszkalnym skarżącego.
Ponownie rozpoznając sprawę organ rozpozna wniosek skarżącego z uwzględnieniem powyższych rozważań Sądu.
W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono zgodnie z art. 200 tej ustawy.