Uzasadnienie
II SA/OL 584/04
Prezydent Miasta O. decyzją z dnia 15 czerwca 2004r. wydaną na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. nr 46 póz. 543 z późn. zm.) i uchwały Nr "[...]" Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału - ustalił Spółdzielni Mieszkaniowej A w O. - użytkownikowi wieczystemu nieruchomości położonej w O. obręb "[...]" - przy ul. "[...]", oznaczonej jako działka 8/10 o powierzchni 42.691 m 2, opłatę adiacencką z tytułu wzrostu jej wartości w wyniku dokonanego podziału, bowiem stwierdził wzrost wartości omawianej nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.
Po rozpoznaniu odwołania od tej decyzji złożonego przez Spółdzielnię Mieszkaniową A - Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia 16 lipca 2004r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta O. W uzasadnieniu swej decyzji Kolegium podało że: zgodnie z art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji kiedy w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość, prezydent miasta może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 3 cyt. ustawy wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi. Kolegium ustaliło, że na wniosek Spółdzielni A -wieczystego użytkownika nieruchomości położonej w O. przy ul. "[...]" - decyzją z dnia 12 lipca 2001 r. wydaną przez Prezydenta Miasta O. został zatwierdzony projekt podziału wyżej wskazanej działki na dwie nowe o numerach 8/11 i 8/12 jako zgodny z ustaleniami planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta O. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 27 lipca 2001 r. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, potwierdził, że w związku z podziałem tej działki nastąpił wzrost jej wartości o kwotę 3070 zł. Rada Miasta O. uchwałą z 14 listopada 2001 r ustaliła, że wysokość opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości będzie wynosiła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, co w tym przypadku stanowi kwotę 921 zł. Kolegium stwierdziło też, że przepisy prawa nie przewidują możliwości odstąpienia od ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy podział nieruchomości dokonany jest w ramach przygotowań do realizacji ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielnia Mieszkaniowa A wniosła skargę na decyzję organu II instancji, żądając jej uchylenia ewentualnie stwierdzenia, jej nieważności i zasądzenia kosztów postępowania sądowego. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego: -Art. 98 ust.4 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 42 ustawy z dnia 8.03.1990r. o samorządzie gminnym w zw. z art. 4 ust. l i art. 5 ustawy z 20 lipca 2000r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych, w zw. z art. 2 Konstytucji RP poprzez nieprawidłowe zastosowanie j w sprawie polegające na przyjęciu, iż uchwała Rady Miasta O. z dnia 14.11.2001 r. mogła stanowić podstawę wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości dokonanym przed jej wejściem [w życie i w ten sposób działa wstecz.
Art. 98 ust.4, 151 ust. l, 152 i 153 ust. l ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce [nieruchomościami w zw. z art. 41 ustawy z 15.12.2000r. o spółdzielniach l mieszkaniowych poprzez nieprawidłowe zastosowanie w sprawie polegające na ' przyjęciu, iż dokonana w sprawie wycena nieruchomości jest prawidłowa, a skarżąca spółdzielnia jest zobowiązana do uiszczenia na rzecz gminy O. opłaty adiacenckiej w wysokości 921 zł według tych przepisów wartość rynkowa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami, ustala się przy założeniu, że strony umowy są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej oraz przy uwzględnieniu porównywalnych cech nieruchomości. A po stronie skarżącej zachodzi sytuacja przymusu wynikającego z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Bowiem stosownie do jej art. 41 skarżąca była zobowiązana do niezwłocznego podjęcia czynności związanych z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także ewidencją gruntów i budynków.
A do dzielonej nieruchomości zastosowano ceny transakcyjne uzyskane w warunkach całkowicie wolnego rynku, co nie może zostać uznane za prawidłowe. Podział nie miał charakteru komercyjnego i nie mógł z niego wyniknąć wzrost wartości nieruchomości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. w odpowiedzi na skargę wniosło ojej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo dodało, że art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązywał wówczas, gdy decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału przedmiotowej działki stała się ostateczna tj. 27 lipca 2001r. jak również w czasie podjęcia zaskarżonej decyzji. Natomiast uchwała rady gminy, o której mowa w tym przepisie określa jedynie wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, nie wynikają więc z niej żadne nowe skutki dla skarżącej.
Zatem zastosowanie tej uchwały nie może być uznane za naruszenie zasady niedziałania prawa wstecz. Co do warunku z art. 151 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami to jak wynika z treści tego przepisu - odnosi się do stron wcześniej zawartych transakcji sprzedaży nieruchomości dostarczających rzeczoznawcy informacji o cenach kształtujących się na rynku nieruchomości nie zaś do właściciela dzielonej nieruchomości w stosunku do którego jest prowadzone postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Skarga jest zasadna.
Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem jest przepis art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do którego wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Stawkę procentową tej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie decyzja Prezydenta Miasta O. z dnia 15.06.2004r. oraz decyzja SKO w O. z dnia 16.07.2004r. oparte zostały na uchwale Rady Miasta O. z dnia 14.11.2001r., którą ogłoszono w wojewódzkim dzienniku urzędowym w dniu 6.12.200Ir. stosownie do art. 42 ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu obowiązującym po dniu l.01.200Ir.) w związku z art. 4 ust. l ustawy dnia 20.07.2000r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych uchwała ta weszła w życie z upływem czternastu dni od ogłoszenia, a zatem w dniu 20.12.200Ir. zgodnie z konstytucyjną zasadą demokratycznego państwa prawa j wyrażoną w art. 2 Konstytucji RP prawo nie może działać wstecz. W odniesieniu do przepisów miejscowych zasada nieretroakcji prawa została uszczegółowiona w art. 5 powołanej ustawy z dnia 20.07.2000r. o ogłaszaniu aktów normatywnych, zgodnie z którym nadanie aktowi normatywnemu wstecznej mocy obowiązującej może nastąpić tylko wtedy, gdy zasady demokratycznego państwa prawnego nie stoją temu na przeszkodzie. W uchwale rady miasta będącej podstawą zaskarżonej decyzji lnie przewidziano, żeby mogła odnosić skutki do zdarzeń powstałych przed dniem f jej wejścia w życie.
Słusznie zatem skarżąca zarzuca naruszenie prawa materialnego, polegające na dopuszczeniu wstecznego działania przepisów prawa miejscowego - uchwały Rady l Miasta O. nr "[...]" z 14 listopada 2001r. o ustaleniu stawek opłaty adiacenckiej która weszła w życie po dokonaniu podziału nieruchomości decyzją ostateczną zarządu Miasta O. (27.07.2001r.) l Na mocy przepisu art. 98 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami może powstać i obowiązek ponoszenia opłaty adiacenckiej, o ile wzrośnie wartość nieruchomości; w wyniku jej podziału. Z tego względu sposób naliczania tej opłaty należy określić z góry, tak aby strona zanim dokona podziału nieruchomości wiedziała według jakich stawek opłata ta może być naliczona. Fakt, że wysokość stawki procentowej tej opłaty ustaliła Rada uchwałą, która weszła w życie 20.12.2001r., zaś decyzja Prezydenta O. którą zatwierdził projekt podziału nieruchomości będącej w wieczystym użytkowaniu skarżącej stała się ostateczna 27 lipca 2001 r., nie pozwala uznać aby decyzja ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej była zgodna z prawem.
Uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej nie może działać wstecz i wywoływać skutków prawnych wobec podziałów nieruchomości zaistniałych przed datą wejścia jej w życie, chyba że wynika to z treści samej uchwały (takie też stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 sierpnia 2003r. sygn. I SA 2769/01). Zatem uchwała Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001r. nie była władna objąć swoim działaniem podziału dokonanego przed jej wejściem w życie tj. przed 20.12.2001r. zatem zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta O. są dotknięte wadą nieważności określoną wart. 156§l pkt 2 kpa.
W tych okolicznościach Sąd na podstawie art. 145§1 pkt 2 ustawy z dnia 30sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153 z póz. 1270 ze zm.) stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji a na podstawie art. 152 tej ustawy orzekł, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Koszty postępowania sądowego na rzecz skarżącej zasądzono na podstawie art. 200 Ppsa.