Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] listopada 2001r., nr [...], na podstawie art. 104 k.p.a. oraz art. 112, art. 113 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust.1, art. 130, art. 132 ust. 1 - 3, art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz. 543 z poźn. zm.) Starosta P. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Województwa W. niezabudowanej części nieruchomości położonej w B., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb B., ark. mapy 6, działka nr [...], o pow. 7 m², stanowiącej własność A. H.. Organ wskazał, że nieruchomość ma być przeznaczona pod budowę nowego odcinka drogi wojewódzkiej, stanowiącej I etap obejścia miasta B.. Starosta postanowił ustalić odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w kwoce [...] zł oraz zobowiązał Zarząd Województwa do wypłaty wskazanego odszkodowania. Starosta P. wskazał w uzasadnieniu, że w sprawie nie doszło do zawarcia między A. H. a Zarządem Województwa umowy cywilnoprawnej na żadnym etapie postępowania.
W związku z prowadzeniem postępowania wywłaszczeniowego w odniesieniu do części przedmiotowej nieruchomości, biegły oszacował jej wartość na [...] zł. Organ wskazał, że na podstawie prawomocnej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy B. z [...] grudnia 1997r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, część działki nr [...] przeznaczona została pod budowę drogi krajowej nr [...], zaliczonej następnie do dróg wojewódzkich. Dokonano podziału nieruchomości, w wyniku którego wydzielona została działka nr [...]o pow. 7 m², przeznaczona pod budowę wspomnianej drogi. Zdaniem organu budowa drogi publicznej jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 ust. 1 i art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na niemożność nabycia przedmiotowej działki w drodze umowy cywilnoprawnej zaszła potrzeba jej wywłaszczenia. Organ wskazał, że zastosowano procedurę wywłaszczenia nieruchomości za odszkodowaniem, określoną w art. 128, art. 130 i art. 134 cyt. ustawy.
Starosta P. zlecił dokonanie wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego K. S., która dla określenia wartości nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych w B. najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej, z okresu ostatnich dwóch lat.
W odwołaniu A. H. zarzuciła Staroście P. oparcie decyzji na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołująca się podniosła, że biegły, ustalając wartość nieruchomości, oparł się na art. 134 ust. 1 ustawy, który stanowi, że podstawę ustalenia wartości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, podczas gdy nieruchomości podobne do wywłaszczanej nie znajdują się, ze względu na swą wielkość, w obrocie rynkowym. Zdaniem Odwołującej się oszacowanie wartości nieruchomości powinno dokonać się na podstawie art. 135 cyt. ustawy, w związku z czym metoda wyceny, polegająca na porównaniu parami z zastosowaniem współczynników korygujących nie jest w przedmiotowej sprawie właściwa. A. H. wskazała, że odszkodowanie powinno w każdym przypadku zawierać koszty związane z podziałem i wydzieleniem działki, z udzielaniem wyjaśnień dla stron zainteresowanych sprawą a także koszty uczestnictwa w rozprawach wywłaszczeniowych (w tym koszty zastępstwa). W odwołaniu podniesiono również, że w przypadku tak małej nieruchomości sposób jej użytkowania nie powinien mieć wpływu na jej wartość, ponieważ działka nie może zostać w żaden sposób zabudowana.
Decyzją z dnia [...] marca 2002r., nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Organ odwoławczy zauważył, że organ I instancji przed wydaniem decyzji nie zawiadomił stron o prawie skorzystania z możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Konwalidując postępowanie, organ odwoławczy powiadomił wszystkie strony postępowania, że mogą one skorzystać z tego prawa przed wydaniem decyzji w II instancji. Wojewoda podtrzymał w całości argumentację Starosty P. wskazując w szczególności, że określenie wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno uwzględniać jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny. Wartość rynkowa jest ustalana według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, jeżeli jej przeznaczenie w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Odnosząc się do zwartego w odwołaniu zarzutu oszacowania nieruchomości na podstawie art. 134 ustawy organ odwoławczy wskazał, że celem odszkodowania jest naprawienie szkody polegającej na pozbawieniu prawa własności nieruchomości. Organ uznał, że w przedmiotowej sprawie szkoda polega na odjęciu prawa własności gruntu o powierzchni 7 m² z nieruchomości o łącznej powierzchni 1911 m². Wycenie podlega zatem, zdaniem organu odwoławczego, 1 m² gruntu z nieruchomości o powierzchni 1911 m², którego wartość należy następnie pomnożyć przez 7. Jako że w obrocie znajdują się nieruchomości o powierzchni 1911 m², słusznie dokonano w niniejszej sprawie wyceny wartości rynkowej gruntu w oparciu o art. 150 ust. 2 ustawy. Wojewoda wskazał ponadto, ze w niniejszej sprawie słusznie dokonano wyceny według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, gdyż jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania na cele drogi wojewódzkiej nie powoduje zwiększenia jej wartości.
W skardze na decyzję Wojewody A. H. uznała ją za sprzeczną z treścią art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z § 5 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Skarżąca podniosła, że zgodnie z §5 ust. 1 cyt. rozporządzenia, wymogiem zastosowania metody porównawczej przy wycenie nieruchomości jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny. W postępowaniu w przedmiotowej sprawie nie wymieniono tymczasem żadnej podobnej nieruchomości, będącej przedmiotem obrotu rynkowego. Skarżąca podniosła, że przedmiotem wyceny w sprawie jest nieruchomość o powierzchni 7 m² a nie, jak wskazał Wojewoda, o powierzchni 1911 m².
W związku z tym należałoby, zdaniem Skarżącej, wykazać, że w obrocie rynkowym znajdują się nieruchomości o powierzchni 7 m². A. H. zarzuciła ponadto Wojewodzie błędną interpretację pojęcia szkody, jako najistotniejszego wyznacznika wysokości odszkodowania. Skarżąca wskazała na dyspozycję art. 361 § 2 kc., zgodnie z którym odszkodowanie obejmuje straty, jakie poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby nie wyrządzono mu szkody. W związku z tym, zdaniem Skarżącej, powinny jej zostać zwrócone wszystkie koszty związane ze sprzedażą nieruchomości, których nie pokrywa cena rynkowa.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał w całości swą dotychczasową argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna. W przedmiotowej sprawie skarżąca zakwestionowała prawidłowość ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2000 r. Dz.U. Nr 46 poz. 543 ze zm.) wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem, na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1 i ust. 2 cytowanej ustawy).
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 wym. ustawy).
Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 3 i 4 wym. ustawy).
Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 ustawy).
W niniejszej sprawie organy administracji dopuściły się naruszenia wyżej cytowanych przepisów.
I tak przeprowadzone postępowanie nie doprowadziło do jednoznacznych ustaleń w zakresie zwiększenia wartości nieruchomości w rozumieniu art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Lakoniczne stwierdzenie organów administracji, iż przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości nie może być uznane za wystarczające, skoro w aktach sprawy brak jakichkolwiek dowodów w tym względzie.
W szczególności zaś rzeczoznawca nie zawarł w swej opinii żadnych rozważań w tym zakresie. Zważyć zaś należy, że każda okoliczność mająca istotne znaczenie dla sprawy winna mieć swe odzwierciedlenie w materiale dowodowym. Precyzyjne określenie przedmiotu wyceny do takich okoliczności zaliczyć należy.
Powyższe uniemożliwiło Sądowi Administracyjnemu kontrolę dokonanej wyceny. Nie sposób bowiem zweryfikować sporządzonej opinii, skoro rzeczoznawca nie wyjaśnił z czego wywiódł zawarte w opinii tezy i wnioski.
Analiza opinii rzeczoznawcy, która stała się podstawę rozstrzygnąć organów administracji, pozwala na stwierdzenie, iż przyjęta do ustalenia odszkodowania metoda pozostaje także w sprzeczności z art. 150 ust. 1 pkt 1, ust. 2, art. 153 ust. 1 cytowanej na wstępie ustawy.
Podejście porównawcze polega bowiem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.
W rozpatrywanej sprawie badaniu poddać należało zatem transakcje nieruchomości podobnych do nieruchomości wywłaszczonej. Wywłaszczeniu zaś podlegała działka o nr [...] o pow. 7 m2.
Niedopuszczalnym było zatem przyjęcie do porównania działek o powierzchni kilkaset razy większych. Podobieństwo nieruchomości winno dotyczyć także jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego.
Powyższe naruszenia prawa materialnego wyczerpuje postanowienia art. 145 § 1 pkt 1 p.pkt a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270).
W niniejszej sprawie doszło także do naruszenia w postępowaniu administracyjnym przepisów postępowania w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 p.pkt c cytowanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Opierając swe rozstrzygnięcie na opinii rzeczoznawcy dotkniętej opisanymi wyżej wadami, organy administracji dopuściły się naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Mając na względzie powyższe należało orzec jak w pkt. 1 sentencji.
Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji określi wartość nieruchomości mając na względzie powyżej poczynione rozważania, w szczególności zaś zleci sporządzenie opinii, która uwzględniała będzie postanowienia z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Ustalenie wartości rynkowej pozostawać będzie w zgodzie z art. 150 ust. 1 pkt 1, ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 3 cytowanej ustawy.
W razie niemożliwości określenia wartości rynkowej zastosować należy art. 135 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami i określić wartość odtworzeniową wywłaszczanej nieruchomości.
Jak w pkt. 2 orzeczono na zasadzie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 cytowanej ustawy.
W niniejszej sprawie zastosowanie miał także art. 97 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1271 z późn.zm.).
/-/ D.Rzyminiak-Owczarczak /-/ B.Kamieńska /-/ A.Łaskarzewska
Brak podpisu sędziego sprawozdawcy spowodowany jest jego nieobecnością
/-/ A.Łaskarzewska
MK