Uzasadnienie
Dnia [...] stycznia 2002r. Burmistrz Miasta i Gminy P. decyzją numer [...] ustalił A. i R. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. oznaczonej geodezyjnie numerem [...] o pow. [...] ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania i zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu zagospodarowania w wysokości 30% wzrostu wartości tej nieruchomości tj. w kwocie [...] zł. Opłatę pomniejszono o kwotę [...] zł z rozliczenia powstałego z tytułu partycypacji w kosztach opracowania planu. W decyzji zawarto obowiązek uiszczenia opłaty w terminie 30 dni od daty ostateczności decyzji.
W uzasadnieniu podniesiono, iż plan zagospodarowania przestrzennego nieruchomości położonych w J. spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości z gruntów leśnych pod zabudowę mieszkaniową.
Przepis art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem, lub zmianą planu, a użytkownik wieczysty lub właściciel zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu burmistrz pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości ustalono w operacie szacunkowym i przedstawiała się następująco: przed uchwaleniem planu – [...] zł, po uchwaleniu planu – [...] zł.
Opłata w wysokości 30% wzrostu tj. 30% od kwoty [...] zł stanowi kwotę [...] zł.
Wskutek wniesionego odwołania przez A. i R. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...] stycznia 2002r. nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w J. (decyzja nr [...]).
Organ II instancji zgodził się w całej rozciągłości z ustaleniami i wywodem prawnym organu I instancji.
Skargę do Naczelnego Sąd Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu złożyli A. i R. małżonkowie M. Zarzucili naruszenie przepisów prawa i to zarówno procesowego jak i materialnego.
W ich ocenie naruszono art. 7, 8, 9, 89 § 2 kpa, 46 § 1, 48 kodeksu cywilnego. W ocenie skarżących nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Organy administracji błędnie przyjęły wartość działki przed zmianą planu opierając się jedynie na gruncie z pominięciem wartości znajdującego się tam drzewostanu.
Zawężono tym samym procent wzrostu aktualnej wartości gruntu. Ponadto organy administracji nie uwzględniły faktu, że zmiana przeznaczenia dotyczy tylko części działki.
Z powyższych uchybień skarżący wywiedli, iż sporządzony operat szacunkowy nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Na podkreślenie zdaniem skarżących zasługuje fakt, iż organy uchybiły swemu obowiązkowi nie powiadamiając ich o terminie i miejscu przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.
Skarżący zażądali uchylenia zaskarżonej decyzji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze zażądało oddalenia skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się niezasadna.
I tak na wstępie podkreślić należy, że sąd administracyjny w niniejszej sprawie badaniu poddał legalność postępowania przed organami obydwu instancji.
Kontrolą objęto zgodność działania zarówno w zakresie przepisów procesowych jak i materialnoprawnych.
Odnosząc się do zgodności działań z przepisami procesowymi nie stwierdzono uchybień mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Wprawdzie organ administracji nie powiadomił strony skarżącej wbrew obowiązkowi z art. 79 § 1 i 2 kpa o terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego jednak uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.
Skarżący otrzymali zawiadomienie o wszczęciu postępowania, o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym, zgłaszania wniosków dowodowych.
Przed wydaniem decyzji przez organ I instancji nie wnieśli praktycznie żadnych zastrzeżeń, co do wywodów i tez opinii. W złożonym odwołaniu nie podnosili żadnych zarzutów, co do swej nieobecności przy oględzinach biegłego, w tym co do ustalonych wielkości. Skarżący nie zgodzili się z dokonanymi wyliczeniami jednak ich błędności nie wiązali z naruszeniem art. 79 § 1 i 2 kpa.
Zatem podniesienie dopiero w skardze tej okoliczności przy braku jednoczesnego wykazania jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy należy uznać za całkowicie chybione i nie mające żadnego związku z wynikiem sprawy.
Za niezasadne uznać należy także zarzuty co do zastosowania błędnej metody szacowania nieruchomości.
Zgodnie bowiem z art. 152 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejście do ich wyceny są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.
W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca oszacował wartość rynkową nieruchomości, przy czym wyliczył jej wysokość zarówno przed zmianą jak i po zmianie planu. Zastosował do badań podejście porównawcze. W obydwu przypadkach dokonał analizy rynku lokalnego.
Zastosowana metoda nie budzi żadnych wątpliwości, co do dokonanego wyboru. W istocie bowiem rzeczoznawca zawarł w opinii porównanie cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych parametrach i to zarówno w wypadku przeznaczenia jej na cele leśne jak i po zmianie przeznaczenia.
Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej w planach na cele rolne lub leśne stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, dopiero w przypadku braku transakcji rynkowych (§ 17 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego – Dz. U. z 2002r. Nr 230, poz. 1924). Szczegółowa analiza dokonanych badań w zastosowanej metodzie nie budzi żadnych wątpliwości tak w zakresie logiki jak i wyliczeń matematycznych.
Rzeczoznawca uwzględnił postanowienie § 5 cytowanego rozporządzenia.
Nie sposób też zgodzić się z zarzutem, iż zmiana przeznaczenia działki dotyczyła jedynie jej części i tylko ten fragment nieruchomości objęty został zwiększeniem wartości.
Takie rozumienie wzrostu wartości nieruchomości z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 1999 Nr 15, poz. 139) przeczy jednoznacznej w tym względzie definicji nieruchomości zawartej w art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. kodeks cywilny.
W myśl powyższego przepisu nieruchomościami są bowiem części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności.
Wykładni przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie sposób dokonywać w oderwaniu od kodeksu cywilnego.
W tym stanie rzeczy skargę należało oddalić na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).
/-/A. Łaskarzewska /-/St. Małek /-/B. Kamieńska kk