Uzasadnienie
Wnioskiem z dnia (...) M. M. zwróciła się do Starosty K. o wydanie pozwolenia na budowę - zmianę sposobu użytkowania części kuchni na kotłownię oraz montaż pieca kuchennego z wężownicą dla instalacji c.o., w lokalu mieszkalnym nr 4, w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) w C. Wnioskodawczyni wskazała, że zgodnie z uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia (...) właściciele mieszkań w budynku (...) zostali upoważnieni do dysponowania nieruchomością wspólną poprzez budowę etażowych kotłowni miarowych, węglowych oraz na drewno w mieszkaniach i w piwnicach wspólnoty, co stanowiło konsekwencję wcześniejszej uchwały, z dnia (...) o odłączeniu budynku mieszkalnego od instalacji c.o. od dnia (...). Do wniosku załączony był również projekt budowlany sporządzony przez M. Z. – technika budowlanego i A. H. – inżyniera instalacji i sieci sanitarnych.
Decyzją nr (...) z dnia (...) Starosta K. zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorce pozwolenie na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę części kuchni wraz ze zmianą sposobu jej użytkowania na kotłownię w wyżej opisanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. (...) w C. W uzasadnieniu decyzji Starosta wskazał, że przedłożona dokumentacja techniczna spełnia wszystkie przewidziane przepisami wymagania i jest godna z decyzją Burmistrza Gminy C. o warunkach zabudowy z dnia (...). Inwestorka posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przebudowa będzie bowiem realizowana w lokalu mieszkalnym, którego jest właścicielką. W przedmiotowym budynku wielorodzinnym wydzielonych jest osiemnaście samodzielnych lokali mieszkalnych, wszystkie mieszkania są własnościowe. Zgodnie z ustawą o własności lokali, w przypadku podejmowania działań przekraczających zakres zwykłego zarządu - co ma miejsce w przedmiotowej sprawie - we wspólnotach mieszkaniowych liczących powyżej siedmiu członków, konieczne jest podjęcie uchwały przez wspólnotę, przy czym ważne są uchwały, które zapadły większością głosów. Inwestorka taką uchwałą wspólnoty dysponuje, jest to uchwała z dnia (...).
Od decyzji powyższej odwołała się do Wojewody W. Spółdzielnia Nabywców i Najemców w C., będącą zarządcą nieruchomości wspólnej (...). Odwołujący się podniósł, że Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraziła zgody na odłączenie od centralnej kotłowni olejowej, a właściciel poszczególnego lokalu nie może zrobić tego samodzielnie. Ponadto w przedmiotowej sprawie powinny znaleźć zastosowanie przepisy określone w Kodeksie Cywilnym odnoszące się zasad zarządu nad rzeczą wspólną. Stąd, zdaniem Spółdzielni do skuteczności podejmowanych uchwał konieczne była jednomyślność wszystkich członków wspólnoty.
Decyzją z dnia (...) Wojewoda W. uchylił decyzję Starosty K. z dnia (...) i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Zdaniem Wojewody odnośnie kwestii ważności uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej zastosowanie znaleźć powinien przepis art. 199 Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wymagający dla rozporządzenia rzeczą wspólną zgody wszystkich współwłaścicieli. W przedmiotowej sprawie uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nie została podjęta jednomyślnie, stąd inwestor nie posiada prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto, zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.), ponieważ poprzez zmianę sposobu użytkowania wskazanego pomieszczenia rozumie się podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, do wniosku o zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w przedmiotowej sprawie należy dołączyć ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, co wynika z art. 71 ust. 2 pkt 5 ustawy.
Wojewoda wskazał również, że zgodnie z § 136 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75 poz. 690 ze zm.) kotły na paliwo stałe o mocy cieplnej nominalnej do 25 kW powinny być instalowane w wydzielonych pomieszczeniach technicznych zlokalizowanych w piwnicy, na poziomie ogrzewanych pomieszczeń lub w innych pomieszczeniach, w których mogą być instalowane kotły o większych mocach cieplnych nominalnych. Skład paliwa powinien być umieszczony w wydzielonym pomieszczeniu technicznym w pobliżu kotła lub w pomieszczeniu, w którym znajduje się kocioł.
Skargę na powyższą decyzję złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego inwestorka M. M. Skarżąca wskazała, że Starosta K. orzekł o prawidłowości wszystkich złożonych w sprawie dokumentów, stąd niezrozumiała była decyzja organu II instancji. Według skarżącej zamiana pieca kuchennego na piec kuchenny z podkową w celu ogrzania sobie mieszkania i wody nie jest budową ani przebudową. Ponadto w przedmiotowej sprawie nie była wymagana jednomyślność wszystkich członków wspólnoty, lecz jedynie zgoda większości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą postanowienie ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 19, w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela w budynku nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. A contrario, w przypadku, gdy liczba ta jest większa zastosowanie znajdują przepisy szczególne, określone w powyższej ustawie. Oznacza to, że należy wówczas stosować przepisy dotyczące zarządu nieruchomości określone w ustawie o własności lokali. W przedmiotowej sprawie liczba lokali wyodrębnionych oraz członków wspólnoty wynosiła 18. Stąd uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na budowę kotłowni i dysponowanie częścią wspólną nieruchomości, jako uchwała wykraczająca poza zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali, dla swojej ważności powinna zostać podjęta przez większość członków wspólnoty, nie było natomiast konieczności uzyskania zgody wszystkich członków wspólnoty.
Z załączonej do akt sprawy uchwały z dnia (...) wynika, że za wyrażeniem zgody głosowało 12 spośród uprawnionych 18 członków wspólnoty. Tym samym uchwała zyskała akceptację ponad połowy uprawnionych głosujących i musi zostać uznana za ważną w rozumieniu ustawy o własności lokali.
Powyższe rozważania jasno wskazują, że Wojewoda W., w swojej decyzji z dnia (...) błędnie przyjął, że w rozpatrywanej sprawie znajdą zastosowania przepisy dotyczące zarządu rzeczą wspólna wynikające z przepisów Kodeksu Cywilnego, co stanowi naruszenie prawa materialnego. Zważywszy, iż zaskarżona decyzja Wojewody jest decyzją kasacyjną, zawarte w jej uzasadnieniu błędne stanowisko organu odwoławczego w wyżej wymienionej kwestii będzie miało wpływ na sposób załatwienia sprawy przez organ I instancji. Oznacz to w konsekwencji, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Należy natomiast w pełni podzielić stanowisko organu II instancji, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia art. 71 ust. 2 pkt 5 ustawy Prawo budowlane poprzez nie załączenie do wniosku ekspertyzy technicznej wykonanej przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Wojewoda poprawnie wskazał również, że Starosta K. nie rozważył, czy w przedmiotowej sprawie spełniona została dyspozycja z § 136 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały okoliczności wymienione w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), co skutkować musiało uchyleniem zaskarżonej decyzji.
Ponownie rozpatrując sprawę Wojewoda W. powinien wziąć pod uwagę zasady dotyczące zarządu nieruchomością wynikające z przepisów ustawy o własności lokali.
O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na mocy art. 152 powyższej ustawy.
/-/ B.Drzazga /-/ B.Kamieńska /-/ E.Podrazik
MK