Uzasadnienie
Dnia [...] września 2004r. Burmistrz Miasta i Gminy w N. wydał decyzję, mocą której ustalił R. B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących działki o numerze [...]o pow. 287 m2, o numerze [...]o pow. 1369 m2, łącznie 1656 m2, położonej w N. w wysokości [...]zł.
W uzasadnieniu wywiedziono, że opłata planistyczna została obliczona wg operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawców – J. Z., H. P.. Ustalono w nim wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu jak i po jego zmianie. Poczym wg stosownych wzorów wyliczona została opłata. Wyliczając opłatę planistyczną uwzględniono poniesione przez stronę koszty związane z podziałem.
Wskutek odwołania wniesionego przez R. B. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2004r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podniesiono, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Skarżący oprócz stwierdzenia, że opłata planistyczna jest zbyt wysoka i krzywdząca żadnych zarzutów wobec skarżonej decyzji nie podnosi.
Kolegium decyzję uznaje za prawidłową i wydaną z poszanowaniem prawa. Sporządzony operat szacunkowy uznano za rzetelny. Rzeczoznawcy dokonali właściwego wyboru metody i szacowania. Stawkę procentową opłaty ustaliła Rada Gminy. Pozostawało to w zgodzie z ustawą o planowaniu.
Od powyższej decyzji skargę złożył R. B.. Podniósł, że kwota wymieniona w decyzji jest zbyt wysoka i krzywdząca. Stanowi ona blisko 1/3 całej kwoty jaką otrzymał za nieruchomość.
Kwotę stanowiącą cenę sprzedaży za nieruchomość wykorzystał na dach, rozwój gospodarstwa położonego w N..
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Podniosło do tej pory prezentowaną argumentację.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga okazała się zasadna, jednak z innych względów aniżeli podniesione w skardze.
Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organy dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, w tym fundamentalnych zasad procedury. I tak działania organów pozostają w sprzeczności z art. 7 kpa, 77 § 1 kpa i 80 kpa.
W niniejszej sprawie bowiem tak organ I jak i II instancji wbrew swym obowiązkom zaniechały zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Dokonana ocena zebranych dowodów pozostaje w sprzeczności z art. 80 kpa.
Organy obydwu instancji podstawą swych ustaleń uczyniły operat szacunkowy, który pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzania.
I tak w datach obydwu decyzji (I i II instancji) obowiązywało już rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004r.). Weszło ono w życie 22 września 2004r.
Zgodnie zaś z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organ II instancji stanowi ono podstawę stosowanych metod, technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów na nieruchomości, sposobów sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego.
Dokonując oceny dowodów organy winny zbadać czy operat powstawał w zgodzie z powyższym rozporządzeniem. W decyzji organów obydwu instancji brak rozważań w tym względzie. Organy nie odniosły się do informacji zawartych w operacie, iż podstawą jego sporządzenia było rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002r. Nr 230, poz. 1924).
Wprawdzie rozporządzenie to obowiązywało w chwili sporządzania operatu jednak z uwagi na utratę jego mocy w chwili rozpoznawania sprawy przez organy obydwu instancji rzeczoznawca operat powinien uzupełnić co najmniej w zakresie potwierdzenia jego zgodności także z nowoobowiązującym przepisem.
W ocenie Sądu operat pozostaje w sprzeczności tak z obecnie obowiązującym rozporządzeniem jak i rozporządzeniem z dnia 27 listopada 2002r. Narusza także art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiujący podejście porównawcze wyceny. W opinii rzeczoznawca zawarł stwierdzenie, że oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w okresie dokonania wyceny.
Posłużono się podejściem porównawczym przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej.
Zgodnie z przepisami obydwu rozporządzeń przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.
W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny były dwie nieruchomości. Jedna stanowiąca działkę o numerze [...] o pow. 287 m2 (Kw nr 6027), druga o numerze [...] o pow. 1369 m2 (Kw nr [...]).
Wyliczenie wybraną metodą należało odnieść do każdej z nieruchomości osobno.
Przyjmując metodę korygowania ceny średniej należało przyjąć do porównania kilkanaście nieruchomości podobnych odrębnych dla każdej z wycenianych.
W niniejszym przypadku wyceniane nieruchomości różnią się i to znacznie wielkością.
Nie sposób zatem przyjąć tych samych kryteriów podobieństwa w odniesieniu do obu działek. Operat rzeczoznawcy zaś przyjmuje do porównania te same nieruchomości podobne w odniesieniu do obu działek.
Zdaniem Sądu zaś nie sposób dopatrzyć się podobieństwa pomiędzy działkami o pow. 287 m2, a działką o pow. np. 0.23,53 ha, 0.44,63 ha, 1.75,02 ha itd. (czytaj w operacie).
Powyższe zdaniem Sądu pozostaje w sprzeczności z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. i § 5 ust. 4 rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002r.
Zaznaczyć należy, że w wypadku niemożliwości ustalenia nieruchomości podobnych do wyznaczonej rzeczoznawca winien zastosować inne podejście w rozumieniu art. 152, ust. 1 – 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zważyć w tym miejscu należy, że o ile operat szacunkowy sporządzony został przez kilku rzeczoznawców majątkowych, to operat winni podpisać wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi (§ 57 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., § 53 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002r.).
Zdaniem Sądu powyżej opisane nieprawidłowości operatu wykluczają uczynienie go podstawą dokonania wyliczeń opłat planistycznych w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu z chwili orzekania.
W tym stanie rzeczy wobec wykazanych powyżej naruszeń prawa materialnego oraz przepisów procedury administracyjnej zaskarżone rozstrzygnięcie należało uchylić (art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Uchyleniu ulega też decyzja organu I instancji na mocy art. 135 ustawy jak wyżej.
Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni poczynione wyżej rozważania.
Jak w punkcie II orzeczono na zasadzie art. 152 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 cytowanej ustawy.
St. Małek W. Batorowicz A. Łaskarzewska kk