Uzasadnienie
Starosta K. decyzją z dnia [...] listopada 2003r. znak: [...] na podstawie art. 129 i 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst. jedn. z 2000r. Dz. U. Nr 46, poz. 543 ze zm.) ustalił na rzecz T. B. oraz A. B. wysokość odszkodowania za grunt o powierzchni [...] m² wydzielony pod drogi na Os. [...] w K. na kwotę [...] zł. wskazując Burmistrza Miasta K. jako podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania.
W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wyjaśnił, że nieruchomość zapisana w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w K. nr [...] oznaczona numerem geodezyjnym działki [...] o pow. [...] ha stanowiąca tabularną własność T. i A. małżonków B. została na podstawie uchwały Rady Miasta K. Nr XIII/146/95 z dnia 30 maja 1995r. objęta postępowaniem scaleniowym w sprawie ustalenia granic gruntów przeznaczonych pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne.
Uchwałą Rady Miejskiej w K. nr XXVIII/291/96 z dnia 26 czerwca 1996r. zostały ustalone granice gruntów przeznaczonych pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne. Powierzchnia przedmiotowej nieruchomości po jej pomniejszeniu o powierzchnię niezbędna do wydzielenia gruntu pod drogi lub na poszerzenie dróg już istniejących wyniosła [...] ha. Wobec tego w myśl art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właścicielowi przysługuje odszkodowanie za grunt o powierzchni [...] ha, który z mocy prawa przeszedł na własność gminy z dniem wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Odszkodowanie powinna wypłacić gmina w wysokości uzgodnionej między właścicielem a Burmistrzem Miasta K. Z zebranych w sprawie materiałów wynika, że nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania. Wobec powyższego na podstawie art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej.
Za zasadne uznano zastrzeżenia Burmistrza Miasta K. zgłoszone do operatu szacunkowego, w którym błędnie przyjęto, że nieruchomość posiadała pełne uzbrojenie. W oparciu o sporządzony aneks do operatu szacunkowego stwierdzono, że na dzień [...] maja 1995r. działka nr [...] nie była wyposażona w sieć kanalizacyjną. W konsekwencji wartość gruntu przejętego pod drogi publiczne została zmniejszona z [...] zł do [...] zł.
Odmówiono zasadności żądaniu A. i T. B. o ustalenie odsetek od odsetek oraz zadośćuczynienia za zwłokę w zapłacie za wywłaszczone grunty, gdyż wysokość odszkodowania stosownie do art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa się według cen z dnia wydania decyzji, a nie z dnia przejścia nieruchomości na własność Miasta K. Uznano także, że Burmistrz Miasta K. jest stroną postępowania o ustalenie wysokości odszkodowania, które jest zobowiązany wypłacić.
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Burmistrz Miasta K. oraz T. B. Burmistrz Miasta K. podniósł zarzut przeprowadzenia wyceny gruntów przejętych pod drogi publiczne bez należytej staranności i stąd wywiódł, że nie może ona stanowić podstawy do określenia wysokości odszkodowania. Zdaniem odwołującego się punktem odniesienia dla dokonania wyceny winny być transakcje sprzedaży działek budowlanych w całym mieście, a nie tylko tych powstałych w wyniku scalenia i podziału nieruchomości.
Ponadto podniósł, że pomimo wyodrębnienia w operacie szacunkowym "wielkości i kształtu nieruchomości" jako jednej z cech rynkowych wpływających na cenę nieruchomości rzeczoznawca jako objęte jedną normą potraktował działki o powierzchni [...] m² jak i [...] m². Przy czym stosując współczynnik zmniejszający wartość nieruchomości z powodu jej wielkości w operacie szacunkowym nie wyjaśnił na bazie jakich danych ustalił wysokość tego współczynnika, co zdaniem odwołującego się jest możliwe jedynie w oparciu o analizę transakcji z obszaru całego miasta. Operat nie wyjaśnia także kryteriów ustalenia stref peryferyjnej i pośredniej oraz ich wpływu na wysokość ceny.
Jednocześnie podniósł, że z operatu szacunkowego nie wynika czy rzeczoznawca dokonał wyceny w sposób określony dla wyceny gruntów wydzielonych pod drogi publiczne, czyli zgodnie z §37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.
Z kolei T. B. w odwołaniu ponownie podniósł, że Burmistrz Miasta K. nie jest stroną postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne. Ponadto zarzucił, że ustalona wysokość odszkodowania nie wypełnia definicji słusznego odszkodowania, które jest zawsze wyższe od wartości rynkowej nieruchomości, gdyż musi pozwolić na odtworzenie rzeczy przejętej na własność państwa. Podtrzymał wniosek o ustalenie odsetek oraz o wypłatę zadośćuczynienia za zwłokę w wypłacie odszkodowania.
Wojewoda decyzją z dnia [...] czerwca 2004r. Nr [...] na podstawie art. 106 ust. 1, art. 130 i art. 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. Nr 543 z 2000 r. ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję w całości i ustalił na rzecz T. B. oraz A. B. odszkodowanie za grunt o powierzchni [...] m² wydzielony pod drogi na Os. [...] w K. na kwotę [...] zł. Zobowiązanym do wypłaty odszkodowania ustalił Burmistrza Miasta K. W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że na podstawie nowego operatu szacunkowego sporządzonego przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, z uwzględnieniem zarzutów postawionych przez strony, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.
Organ sprawdził formę i treść operatu szacunkowego i uznał, iż spełnia on wymogi ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego. Odpowiada również standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych wydanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Wojewoda nie podzielił argumentów A. i T. B. i przyjął, że Burmistrz Miasta K. jest stroną przedmiotowego postępowania. Za niezasadne uznał żądanie ustalenia odsetek oraz zadośćuczynienia za zwłokę w wypłacie odszkodowania z tego względu, że zgodnie z treścią art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami termin czternastodniowy do wypłaty odszkodowania biegnie od dnia wydania ostatecznej decyzji.
Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł Burmistrz Miasta K. z wnioskiem o jej uchylenie podnosząc, że Wojewoda w sposób niedostateczny sprawdził prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego zarówno w zakresie opisanego w nim stanu nieruchomości jak i pod względem jego zgodności z przepisami dotyczącymi zasad sporządzania wyceny nieruchomości - § 51oraz §37 ust.2 pkt 2 i ust.3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924).
Skarżący zarzucił, że teren objęty scaleniem do dnia dzisiejszego nie posiada dróg utwardzonych natomiast w operacie szacunkowym zamieszczono taka informację. Ponadto jedynie działka o numerze ewidencyjnym [...] posiadała w momencie przystąpienia do scalenia dostęp do kanalizacji sanitarnej, a rzeczoznawca zastosował do wszystkich przypadków identyczny współczynnik z tytułu uzbrojenia działki.
Wskazał, że wartość nieruchomość została wyliczona na bazie danych ze sprzedaży 13 działek o powierzchni od [...] m² do [...] m². Natomiast do scalenia zostały wniesione grunty o dużym obszarze i tym samym mało atrakcyjne dla potencjalnych nabywców. Wątpliwości skarżącego budzi zastosowany współczynnik zmniejszający wartość nieruchomości z uwagi na jej wielkość i kształt, gdyż przy działkach o powierzchni [...] m², [...] m², [...] m², [...] m², [...] m² zastosowany został współczynnik 0,20, a przy powierzchniach [...] m² oraz [...] m² współczynnik 0,16. Tymczasem z ustaleń skarżącego wynika, że nieruchomości o dużym obszarze są sprzedawane po niższej cenie. W ocenie skarżącego rzeczoznawca nie przeprowadził analizy rynku lokalnego w zakresie wpływu na cenę zastosowanych w operacie szacunkowym cech nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi jako bezzasadnej.
Uczestnik postępowania T. B. wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy, za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za grunt wydzielony pod drogi i przejęty na własność Gminy K. przyjął operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego F.H. Takie stanowisko organu wymagało nie tylko ustalenia, że wskazany rzeczoznawca nie naruszył zasad szacowania nieruchomości określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości... (Dz.U. Nr 230 poz. 1924) i że opinia zawiera racjonalne uzasadnienie przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny, ale również odniesienia się do drugiego operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę M.M., zwłaszcza wobec zaistnienia między tymi operatami różnic w zakresie wyceny (różnica dot. kwoty [...] zł). Ponadto lakoniczne stwierdzenie organu odwoławczego o uwzględnieniu w operacie szacunkowym F.H. "zarzutów stron" nie znajduje pokrycia w treści tego operatu.
Odnosząc się do zarzutów skargi eksponujących wpływ wielkości przedmiotowej działki (o pow. [...] m2) na jej cenę rynkową należy wskazać, że w obu wymienionych wyżej operatach, ten czynnik określony został odmiennie i to przy zastosowaniu przez obu rzeczoznawców metody szacowania podejściem porównawczym. Mianowicie, M.M. cechę nieruchomości wpływającą na jej cenę, a oznaczoną jako "powierzchnia (wielkość) i kształt" określił na 40 % (str. 10 opinii), gdy tymczasem F.H. na 20 % (str. 15 opinii). Jakkolwiek w ostatnio wymienionym operacie współczynniki korygujące cenę przedmiotowej nieruchomości objęły 5 cech, a w operacie M.M. 4 cechy i nie można wykluczyć, że ten fakt mógł mieć wpływ na zaistnienie powołanych wyżej istotnych różnic, to bez wyjaśnienia tych kwestii nie można ocenić prawidłowości obu operatów.
Należy dodać, że zgodnie ze stanowiskiem rzeczoznawcy M.M. wyrażonym w piśmie z [...].X.2003 r. cecha rynkowa nieruchomości jaką jest jej wielkość jest istotną cechą różniącą podobne nieruchomości, co potwierdzają ceny transakcyjne w obrocie rynkowym, przy czym ceny 1 m2 nieruchomości o mniejszej powierzchni są wyższe od cen jednostkowych nieruchomości o większych powierzchniach (str. 3 pisma).
Już zatem tylko w przyczyn wyżej podanych zaskarżona decyzja musi ulec uchyleniu.
Nawiązując do dalszych zarzutów skargi należy przypomnieć, że zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwej metody oraz techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, kierując się przesłankami określonymi w powołanym przepisie. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca F.H. poddał szczegółowej analizie transakcje wolnorynkowe nieruchomości gruntowych na terenie K., co obrazują ustalenia zawarte na kartach 12 do 14 operatu szacunkowego. Dlatego skarżąca nie może skutecznie kwestionować omawianego operatu wskazując na dwa przypadki sprzedaży nieruchomości za cenę niższą od przyjętej przez biegłego.
Nietrafnie również skarżąca zarzuca, że w operacie szacunkowym F. H. przyjęto, iż przedmiotowa nieruchomość posiada utwardzone drogi, skoro przeczy temu odmiennej treści stwierdzenie zamieszczone na str. 11 tego operatu.
Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności, na podstawie art. 145 § 1 lit. c, art. 152 i art. 200 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy powinnością organu odwoławczego będzie zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu F.H. uzupełnienie operatu szacunkowego w celu wyjaśnienia rozbieżności w dwóch operatach szacunkowych sporządzonych na potrzeby rozpoznawanej sprawy oraz w celu ustosunkowania się do zarzutów stron związanych z wyceną przedmiotowej nieruchomości dokonaną w celu ustalenia odszkodowania.
/-/ W.Batorowicz /-/ J.Szaniecka /-/ A.Łaskarzewska
MK