Uzasadnienie
Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody z dnia [...] lutego 2005 r. Nr [...] utrzymująca w mocy decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] października 2004 r. Nr [...] orzekająca o przyznaniu odszkodowania za straty spowodowane przeprowadzeniem linii gazowej przez nieruchomość oznaczoną jako działka nr ewid. 233/1 obr. 214 stanowiąca własność R. Ś., sprostowana postanowieniem Wojewody z dnia [...] marca 2005 r. w oparciu o art. 113 § 1 k.p.a.
W podstawie prawnej zaskarżonej decyzji powołano przepis art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603/.
W uzasadnieniu decyzji zostało wyjaśnione, że Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] października 2004 r. Nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 2181,25 zł na rzecz R. Ś. z tytułu poniesionych szkód na nieruchomości oznaczonej nr ewid. 233/1 o pow. 10 a 32 m2 położonej w Rzeszowie.
W podstawie prawnej wskazał przepis art. 124 ust. 1 i 4, 128 ust. 4, 129 ust. 5 i 132 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 z późn.zm./.
W uzasadnieniu wyjaśnił, że Spółka Gazownicza Spółka z o.o. w T. O/Zakład Gazowniczy w Rz. jak również R. Ś. wystąpili z wnioskiem o ustalenie odszkodowania.
Poza sporem pozostaje okoliczność, że Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] maja 2001 r. Nr [...] udzielił Spółce Górnictwa Naftowego i Gazownictwa SA w W. - O/Zakład Gazowniczy w Rz. zezwolenia na wejście w teren w/w działki i przeprowadzenie przez nią linię gazociągu.
W celu ustalenia odszkodowania z tytułu szkód z tego tytułu zlecono rzeczoznawcy ustalenie wysokości odszkodowania i wydanie opinia odnośnie ewentualnego zmniejszenia wartości tej nieruchomości.
Wysokość odszkodowania rzeczoznawca w operacie szacunkowym ustalił na kwotę 2181,25 zł. Stwierdził w nim, że nie nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w związku z budową gazociągu. Stanowisko to uzasadnił faktami, że nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości, gdyż właściciel nadal może korzystać z nieruchomości tak jak przed jego budową, nie nastąpiła zmiana przydatności użytkowanej nieruchomości, wszelkie obiekty wznoszone na niej miały wyznaczoną wcześniej nieprzekraczalną linię zabudowy 12 m od granicy działki.
Na wyznaczenie tej linii nie miała wpływu budowa gazociągu, został on zrealizowany w odległości od 4,35 - 5,30 m od granicy działki, a więc w strefie nie objętej budową.
W odwołaniu do Wojewody, R. Ś. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy i zarzucił błędne ustalenia w zakresie rozmiarów szkody oraz wysokość ustalonego przez rzeczoznawcę odszkodowania. Podniósł, że gazociąg jest umieszczony niezgodnie z planem.Wkopana rura oraz strefy ochronne od niej, spowodowały nieodwracalne skutki i działka ta nie może być zagospodarowana na cele budowlane takie jak garaż czy pawilon handlowy. Tym samym zmniejszyła się jej wartość, którego to faktu rzeczoznawca w swojej opinii nie uwzględnił. Powołał się na operat szacunkowym T. T., który uwzględnia zmniejszenie wartości działki.
Rozpatrując odwołanie Wojewoda nie uwzględnił odwołania i stawianych w nim zarzutów i wyjaśnił, że odszkodowanie winno odpowiadać wartości poniesionych szkód, natomiast jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszyła się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego i wskazał się na przepisy art. 128 ust. 4, 120, 124 - 126, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W przedmiotowej sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego P. K., który posłużył jako dowód sprawie. W operacie tym została wyceniona wartość poniesionych szkód stosownie do zapisów § 43 ust. 3 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109/.
Analiza wymienionych okoliczności dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego wykazała, że w wycenie nie uwzględniono zmniejszenia wartości nieruchomości, ponieważ w ocenie rzeczoznawcy zrealizowana inwestycja nie zmniejszyła jej wartości.
Budowa gazociągu nie przesądziła o możliwościach zabudowy na przedmiotowych nieruchomościach. Gazociąg został wybudowany zgodnie z projektem w strefie nie przekraczalnej linii zabudowy, którą określiła wydana wcześniej decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Odwołujący jako właściciel tej działki ma nadal możliwość budowy domu zgodnie z ustaleniami tej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania tego terenu jak również ma możliwość użytkowania jej w sposób identyczny jak przed położeniem gazociągu. Między innymi ma dostęp do nieruchomości, możliwość urządzania ogrodu na niej. W ocenie rzeczoznawcy nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości.
Różnice wyceny w operatach szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców P. K. i T. T. nie były przedmiotem rozważań organu odwoławczego wobec stwierdzenia, iż operat szacunkowy T. T. utracił swoją ważność z dniem 5 lipca 2003 roku.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skarżący R. Ś. nie sprecyzował kierunku weryfikacji zaskarżonej decyzji i wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy.
W uzasadnieniu skargi powtórzył argumenty jak w odwołaniu a nadto dodał, że przeprowadzona inwestycja zmniejszyła wartość jego działki i jest bezużyteczna. Na przeprowadzenie gazociągu nie wyrażał zgody, inwestycja powstała wbrew jego woli, dlatego też domaga się stosownego odszkodowania wraz z odsetkami z tytułu utraty wartości tej działki. W ocenie skarżącego zostało naruszone prawo Konstytucyjne, gwarantujące prawo własności.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
skarga jest uzasadniona.
Kontrola Sądu Administracyjnego sprowadza się do badania zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej /art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z 2002 r Nr 153 poz. 1269/, przy czym Sąd ten z mocy art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153 poz. 1270/ nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody w Rzeszowie utrzymująca w mocy decyzją Prezydenta Miasta orzekająca o przyznaniu R. Ś. odszkodowania w wysokości 2.181,25 zł za straty spowodowane przeprowadzeniem linii gazowej przez nieruchomość oznaczoną jako działka nr ewid. 233/1 obr. 214 stanowiąca jego własność.
Poza sporem pozostaje fakt, że Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] maja 2001 r. Nr [...] udzielił Spółce Górnictwa Naftowego i Gazownictwa SA w W. - O/Zakład Gazowniczy w Rz. zezwolenia na wejście w teren w/w działki i przeprowadzenie gazociągu.
Zgodzić się należy z organem orzekającym w sprawie, że podstawę prawną do przyznania odszkodowania z tego tytułu stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603/ zwana dalej ustawą.
Przepis art. 128 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126, powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy i w tym celu sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego /art. 156 ust. 1 ustawy/.
Z akt administracyjnych sprawy wynika, że organ orzekający w sprawie prawidłowo przeprowadził postępowanie dotyczące ustalenia wysokości odszkodowania w szczególności organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego i zgodnie z jego ustaleniami określił wysokość odszkodowania.
Rzeczoznawca majątkowy wsparł swoją wycenę warunkami określonymi w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz.U. z 2004, Nr 207 poz. 2109/.
Opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego co do wysokości odszkodowania stanowi dowód w sprawie i jak każdy inny dowód podlega ocenie organu orzekającego w sprawie.
Spór w niniejszej sprawie sprowadza się do stwierdzenia, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przy obliczeniu wysokości odszkodowania nie uwzględnił kwoty odpowiadającej zmniejszeniu wartości w/w nieruchomości mimo, że nieruchomość ta została obciążona zrealizowaną inwestycją /gazociąg/.
Jako główny argument przyjął, że wcześniej dla tej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania, która określała jej linię zabudowy i ta właśnie decyzja dokonała ograniczenia w zabudowie wskazując linię zabudowy 12 metrów od granicy działki, gdy tymczasem gazociąg został zrealizowany w odległości 4,35 – 5,30 m od granicy działki.
Z tego rodzaju argumentacją nie można się zgodzić bowiem ograniczenie inwestycyjne na które powołuje się rzeczoznawca majątkowy od 1 stycznia 2004 r nie istnieje. Działka nr 233/1 obr. 214 objęta planem Szczegółowym Zagospodarowania Przestrzennego S. N. P. w Rz. dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wobec utraty jego ważności nie posiada wskazanych przez rzeczoznawcę ograniczeń.
Dlatego też organ winien wskazaną wyżej zasadniczą zmianę uwzględnić. Jedynym ograniczeniem działki w/w w chwili obecnej są przepisy prawa budowlanego.
Wskazać należy, że stosownie do zapisu § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego /Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109/ przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy uwzględnia się: 1/ zmianę warunków korzystania z nieruchomości, 2/ zmianę przydatności nieruchomości, 3/ trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, 4/ skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń.
W ponownym postępowaniu należy w pierwszej kolejności ustalić charakter drogi graniczącej ze sporną działką a następnie zlecić rzeczoznawcy majątkowemu uzupełnienie operatu co do wskazania kwoty odpowiadającej zmniejszeniu jej wartości przy uwzględnieniu, że sporna działka nie ma żadnych ograniczeń wynikających z zapisu planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym z decyzji wcześniej wydanej o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ograniczenia zabudowy tej działy mogą wynikać jedynie z przepisów prawa budowlanego oraz przepisów wykonawczych wynikających z tej ustawy.
Postępowanie uzupełniające należy przeprowadzić z zachowaniem wszystkich reguł wynikających z przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku po myśli art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy P.p.s.a.
Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku znajduje wsparcie w art. 152 P.p.s.a.
O kosztach orzeczono myśli art. 200 P.p.s.a.