Uzasadnienie
Postanowieniem z [...].09.2019 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej jako "SKO") po rozpoznaniu zażalenia P. W. i M. S.-W. (dalej jako "skarżący") utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza [...] z [...].07.2019 r. ([...]) opiniujące negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], [...],obręb [...], [...] miasto (KW nr [...]).
Jak wynika z uzasadnienia postanowienia, SKO podzieliło zastrzeżenia organu pierwszej instancji co do zgodności podziału z obowiązującym planem miejscowym, tj. uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...].12.2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2014 r., poz. [...]) – dalej jako "MPZP". Opiniowany projekt podziału przewidywał utworzenie w miejsce dotychczasowej działki geodezyjnej nr [...] (pow. [...] ha) nowych działek: nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...]), nr [...] (pow. [...]) oraz działki nr [...] (pow. [...] ha) – z możliwością zagospodarowania działek przyległych, a także działki nr [...] (pow. [...] ha), która posłuży jako komunikacja wewnętrzna – droga wewnętrzna, dzięki której działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] będą miały połączenie z drogą publiczną.
Projektowane działki znajdują się według miejscowego planu w obszarze zabudowy śródmiejskiej tj. przemieszana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, kształtowana w formie zabudowy pierzejowej wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu. SKO zgodziło się z organem pierwszej instancji, że mająca powstać w wyniku podziału działa nr [...] będąca okalana działką nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną jest niezgodne z ustaleniami planu miejscowego w zakresie celu oraz przeznaczenia. Kolegium zauważyło, że gdyby ustawodawca nie zastosował wymogu dotyczącego możliwości zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym każdej z działek powstałych w wyniku podziału ewidencyjnego, mogłoby dojść do sytuacji, że podzielone działki mogą być zagospodarowane zgodnie z planem miejscowym jedynie wtedy, gdy nadal wchodzą w skład tej samej nieruchomości. Tymczasem podział ewidencyjny służy dokonaniu w przyszłości zmiany właściciela przynajmniej jednej z działek powstałych po podziale.
Zatem po podziale prawnym i powstaniu odrębnych nieruchomości okazałoby się, że nieruchomości tych nie można zagospodarować zgodnie z planem miejscowym. Wtedy właściciele takich nieruchomości nie mogliby w pełni korzystać z prawa własności, a najczęściej mieliby też trudności ze zbyciem takich nieruchomości. Obecnie zgodnie z obowiązującym planem miejscowym nowopowstała działka wskutek dokonanego podziału w dalszym ciągu zgodnie z planem miejscowym stanowiłaby teren zabudowy śródmiejskiej: zabudowa śródmiejska tj. przemieszana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, kształtowana w formie zabudowy pierzejowej wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu, a zatem miałaby oznaczone w planie przeznaczenie, które w istocie po proponowanym podziale nie mogłoby zostać w pełni zrealizowane. Kolegium wskazało, że opinia o zgodności podziału nieruchomości powinna opierać się na ustaleniach celu podziału oraz zamierzeń, co do dalszego zagospodarowania działek, tak aby powstałe jednostki geodezyjne nie stały w sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, zakreśloną w planie miejscowym.
Odnosząc się do podnoszonego w zażaleniu zarzutu naruszenia art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ odwoławczy stwierdził, że przepis ten nie ma zastosowania w sprawie albowiem wszystkie mające powstać działki mają dostęp do drogi publicznej, czy to bezpośredni na co wskazuje sama strona (jak działka nr [...]) czy poprzez drogę wewnętrzną, którą stanowić miała działka nr [...] (tak działki nr [...] - nr [...]). Z kolei odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zważono, że organ I instancji prawidłowo wiąże ten przepis z nieruchomościami Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Na potwierdzenie powyższego Kolegium odwołało się do wykładni systemowej i wskazało, że art. 37 znajduje się w rozdziale 4 Dziale II przedmiotowej ustawy zatytułowanym "gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego".
SKO nie zgodziło się natomiast ze stanowiskiem organu I instancji w zakresie niezgodności z planem miejscowym wydzielenia działek nr [...] i nr [...], które miałyby nie spełniać wymogu wskazanego w § 26 ust. 2 pkt 1 lit. a uchwale planistycznej. Zgodnie z wyrażoną w tym przepisie zasadą zagospodarowania terenów obowiązującą dla wszystkich lub wskazanych przeznaczeń jest nakaz, aby nowa działka budowlana spełniała wymogu minimalnej szerokości i powierzchni: min. 5,0 m i min. 50,0 m². Kolegium zauważyło w tym zakresie, że zgodnie z § 2 pkt 1 ppkt 9 uchwały ilekroć w uchwale tej mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z kolei w rozumieniu wskazanej ustawy przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W świetle tej definicji Kolegium stwierdziło, że wydzielone działki o nr [...] i nr [...] nie stanowią działki budowlanej, zatem nakaz zawarty w planie miejscowym dotyczący minimalnej wielkości działki dla nowych wydzieleń nie ma zastosowania, albowiem sama działka nr [...] nie posiada cech geometrycznych, które uprawniałyby do jej zdefiniowania jako działkę budowlaną. Na marginesie organ odwoławczy wskazał, że działka nr [...] sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane (§ 68 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
W skardze na powyższe postanowienie skarżący wnieśli o uchylenie kwestionowanego postanowienia oraz postanowienia organu pierwszej instancji a także o zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucili naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. oraz naruszenie art. 93 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uzasadniając tak sformułowane zarzuty skargi jej autorzy wskazali, że przedstawili w toku prowadzonego postępowania przyczyny wystąpienia o podziału działki nr [...]. Działkę tą nabyli od likwidatora [...]. [...] nabył prawa użytkownika wieczystego gruntu do działki nr [...], którą likwidator podzielił w celu sprzedaży uzyskując za każdym razem pozytywna opinie Burmistrza [...]. Działka nr [...] była i jest niezabudowana i otoczona jest sprzedanymi wcześniej przez likwidatora, byłymi budynkami magazynowymi i dużym budynkiem biurowym (działka nr [...]), którego skarżący są większościowymi współwłaścicielami.
Wszystkie budynki zostały sprzedane pod działalność gospodarczą po obrysie ścian (dwa budynki mają przydzielony około 1 metrowy pas terenu wzdłuż ściany). Likwidator sprzedając budynki wyrażał zgodę na ustalenie służebności przejazdu i przejścia na działce nr [...], jednak nie określił wówczas miejsca i szerokości służebności. Z tego powodu na działce nr [...] powstały trudności w wykorzystaniu jej powierzchni. Służebność przejazdu i przechodu nie jest bowiem jednoznaczna z prawem do parkowania. Skarżący wskazali, że właściciele budynków sąsiadujących z działką nr [...] mają prawo dojechać ale nie mają prawa parkować. Potrzebują również zgody na dostęp do murów.
W związku z powyższym zawarli porozumienie z właścicielami tych budynków, którego treścią jest odsprzedaż tych część działki nr [...], które przylegają do ich budynków, co pozwoli na swobodny dostęp do ścian budynków i oraz stworzy stałe miejsce postojowe. Dojazd do tych nieruchomości skarżący zapewnią wydzielając drogę wewnętrzną, której będą współwłaścicielami. Odnosząc się wobec tego do stanowiska wyrażonego przez Kolegium, autorzy skargi nie zgodzili się z wywodem dotyczącym zgodności podziału z planem. Wskazali, że pierwotna działka i jej pochodne po podziałach już wprowadzonych, znajdują się w obszarze urbanistycznym oznaczonym symbolem [...] MU1 - "tereny zabudowy śródmiejskiej tj. pomieszana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, kształtowana w formie zabudowy pierzejowej wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu". Opis MU jest opisem jednakowym i ogólnym stosowanym w planie zagospodarowania do obszarów gdzie występują budynki mieszkaniowe i usługowe.
W obszarze działki nr [...] nigdy nie znajdowały się budynki mieszkalne i nie znajdują się do dzisiaj. Zrealizowane podziały i proponowany podział w żaden sposób nie narusza tego postanowienia planistycznego, ponieważ proponowany podział nie zmienia funkcji terenu, ale realizuje końcowy element zapisu "i przynależnym zagospodarowaniem terenu", dołączając określone powierzchnie do wydzielonych działek po obrysie budynków. Zdaniem skarżących zaproponowany przez nich podział nie narusza funkcji ani przynależnego zagospodarowania określonych w planie miejscowym. Wskazując na kwestie związane z celowością podziału odwołali się do zawartego porozumienia z właścicielami przyległych nieruchomości, którego treścią jest przecież odsprzedaży im gruntów przyległych i tym samym rozwiązanie problemu komunikacyjnego poprzez wydzielenie pasa drogi wewnętrznej, której będą współwłaścicielami. Wydzielane działki poprzedziła analiza niezbędnych powierzchni na miejsca postojowe przy założeniu normatywnym takiego miejsca, określonym na: 5m długości i 3m szerokości - z możliwością utworzenia drogi wewnętrznej (dz. [...]) o szerokości 4m.
Przy nieruchomościach stanowiących działki nr [...] i nr [...] wyznaczono miejsca postojowe wzdłuż, przy nieruchomościach stanowiących działki nr [...], nr [...], nr [...] wyznaczono miejsca postojowe prostopadle do ścian budynków. Układ miejsc postojowych i utrudnienia przy nawracaniu na drodze o szerokości 4m narzuciły niejako wprowadzenie w miejscu największego zapotrzebowania na miejsca postojowe i większy ruch, ruchu okrężnego. W wyniku takiego rozwiązania ruchu powstała działka nr [...]. Wskazali, że jako większościowi właściciele budynku biurowo-administracyjnego znajdującego się na działce nr [...], potrzebują dla pracowników miejsc postojowych.
W związku z powyższym działki nr [...] i nr [...] mają pozostać do ich dyspozycji i gwarantować dla nich miejsca postojowe. Skarżący uznali za bezzasadne stwierdzenia Kolegium o niezgodności z ustaleniami planu miejscowego, tj. celu oraz przeznaczenie działki nr [...], z tego powodu, że będzie ona okolona działką nr [...] stanowiącą drogę wewnętrzną. SKO nie wyjaśniło w tym przypadku, których ustaleń planistycznymi taka niezgodność dotyczy. Czy takie wydzielenie zmienia funkcję terenu, przeznaczenie terenu, zagospodarowanie, czy też nie spełnia normy powierzchniowej (50m) i szerokości działki (5m).
Ponadto z jakim celem jest ono niezgodne. Wskazali również, że hipotetycznie mogą wybudować równo z granicami działki nr [...] budynek dwupiętrowy mieszkalny lub usługowy i wystąpić do organu o opinię podziału działki, proponując podział po obrysie ścian, zapewniając dojazd przez służebność. Dalej skarżący wskazali, że podział działki nie utworzy żadnej nowej nieruchomości, po drugie nikt poza właścicieli nieruchomości, którzy zawarli porozumienie nie kupi od nich działki i nie stworzy nowej nieruchomości, ponieważ obowiązuje ich porozumienie. Po trzecie, nie powstaną nowe nieruchomości z tych działek, gdyż podział jest wykonywany na poprawę zagospodarowania nieruchomości przyległych, co daje prawo przy notarialnym przenoszeniu prawa użytkowania wieczystego do dopisania nabywanej działki do księgi wieczystej nieruchomości, której ma być poprawione zagospodarowanie. Wolą nabywcy będzie czy połączą ewidencyjne działki, czy nie.
Skarżący podtrzymali również twierdzenie, że opinia o zgodności projektu podziału działki powinna opierać się o art. 93 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie zgodzili się wobec tego z wywodem SKO, który wiąże ten przepis z nieruchomościami Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Wskazali, że art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Przepis nie stanowi, że jeżeli odnosi się wyłączenie do nieruchomości Skarbu Państwa i samorządu terytorialnego, dlatego tego przepisu się nie stosuje. Delegacja do art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest rozwinięciem zagadnienia lub wskazaniem na szczegółowy przepis stosowny do sytuacji prawnej odnoszącej się do nieruchomości należącej do skarżących.
Użycie pojęcia wykładni systemowej przez SKO jest błędne i nie upoważnia do stwierdzenia, że art. 37 ust. 2 pkt 6 dotyczy tylko nieruchomości Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego i nie dotyczy gruntów którymi władają skarżący jako użytkownicy wieczyści, których właścicielem jest Gmina [...], a więc jednostka samorządu terytorialnego. Taki sam status prawny mają właściciele nieruchomości przyległych.
W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zakwestionowanym postanowieniem w sposób nieprawidłowy oceniono zgodność wstępnego projektu podziału z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej [...] z [...].12.2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miasta [...].
Powodem negatywnego zaopiniowania proponowanego podziału działki nr [...] było stwierdzenie przez Kolegium, że na jednej z nowo wydzielonych działek, nie będzie możliwe osiągnięcie celu i przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zarzut dotyczący braku spełnienia w pełni przeznaczenia wskazanego w § 26 ust. 1 pkt 1 uchwały skierowany został wobec działki nr [...], która będzie okalana działką nr [...]. Według Kolegium, zaopiniowanie takiego sposobu wydzielenia tej działki doprowadzi do sytuacji, w której będzie ona mogła być zagospodarowana zgodnie z przeznaczeniem przewidzianym w § 26 ust. 1 pkt 1 uchwały, tylko wówczas, gdy nadal wchodzić będzie w skład tej samej nieruchomości (chodzi o działkę nr [...] ewentualnie o nr [...]).
Istota sporu sprowadza się zatem do odpowiedzi czy zaprojektowany podział jest zgodny z obowiązującym w obrębie Centrum w [...] miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla oceny prawidłowości stanowiska orzekających w sprawie organów kluczowym jest odniesienie się do zawartych w planie miejscowym ustaleń planistycznych. Jak wynika z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Ustalenia planistyczne odnieść należy do całości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] oraz do każdej z działek, która miałaby powstać na skutek jej podziału.
Następnie kluczowe znaczenie odgrywa udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Przez zgodność z ustaleniami planu rozumieć należy zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego.
W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy nie dokonały w tym zakresie prawidłowych ustaleń. Według organu I instancji, z zapisów planu miejscowego wynika, że na wydzielonych działkach może powstać zabudowa śródmiejska wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem. Zgodne z ustaleniami planu miejscowego będzie wyłącznie takie zagospodarowanie nowo wydzielonych działek, gdy na takiej działkach będzie jednocześnie możliwa zabudowa śródmiejska, tj. przemieszana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa, kształtowana w formie zabudowy pierzejowej wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu. Kluczowe znaczenie przypisuje się w tym miejscu posłużeniu się przez lokalnego prawodawcę zwrotem "wraz", który według organu I instancji oznacza konieczność łącznego zastosowania zabudowy śródmiejskiej wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem.
Co miałoby oznaczać, że przynależne zagospodarowanie terenu, przez które zgodnie z § 2 ust. 1 pkt 15 uchwały, rozumieć należy m.in. istniejące lub planowane drogi wewnętrzne, parkingi i garaże, powierzchnie zieleni, w procesie badania zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego, nie może występować oddzielnie, tylko łącznie z zabudową śródmiejską. Zatem cel wydzielenia działek, jakim jest możliwość parkowania i postoju samochodów, jest możliwy pod warunkiem, gdy na terenie każdej z wydzielonych działek powstanie zabudowa śródmiejska. Stanowisko Kolegium w zaskarżonym postanowieniu w tym względzie nie jest już tak oczywiste. Niemniej jednak pomimo lakoniczności wykładni treści § 26 ust. 1 pkt 1 uchwały, a zwłaszcza braku odniesienia się do podanej przez organ I instancji interpretacji zwrotu "wraz", Kolegium przyjęło, że wydzielona działka nr [...] miałaby oznaczone w planie przeznaczenie, które w istocie po podziale nie mogłoby zostać w pełni zrealizowane.
Takie stanowisko sugeruje więc, że Kolegium nie tylko oczekuje względem działki nr [...] możliwości zrealizowania przynależnego zagospodarowania ale także przeznaczenia podstawowego: zabudowy śródmiejskiej. Jednocześnie ten sam organ, w kontekście działek nr [...] i nr [...], stwierdza, że wymóg wskazany w § 26 ust. 2 pkt 1 lit. a uchwały, zgodnie z którym zasadą zagospodarowania terenów obowiązującą dla wszystkich lub wskazanych przeznaczeń jest nakaz, aby nowa działka budowlana spełniała wymóg minimalnej szerokości i powierzchni: min. 5 m i min. 50 m², nie znajduje w sprawie zastosowania, albowiem działki nr [...] i nr [...] nie stanowią działek budowlanych. W tym zakresie Kolegium wywiodło, że skoro § 2 ust. 1 pkt 9 uchwały nakazuje traktować za działkę budowlaną, działkę budowlaną w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdzie jest nią nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cech geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikających z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego, to należało uznać, że już działka nr [...] nie posiada cech geometrycznych, które uprawiałyby do jej zdefiniowania jako działka budowlana.
Jeśli Kolegium stwierdziło, że działka nr [...] jeszcze przed podziałem nie posiada cech geometrycznych, które uprawniałyby do jej zdefiniowania jako działka budowlana, w tym zakresie jako dodatkowy argument wskazuje na sklasyfikowanie jej w ewidencji budynków jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane, i z tego powodu wywiodło, że wynikające z § 26 ust. 2 pkt 1 lit. a uchwały wymogi dotyczące minimalnej wielkości działki dla nowych wydzieleń nie znajdują zastosowania, to rodzi się pytanie, czy wynikające z § 26 ust. 1 pkt 1 uchwały wskazanie planistyczne dotyczące podstawowego przeznaczenia, jakim jest zabudowa śródmiejska wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu, jest prawidłowo w sprawie interpretowane. Jeżeli bowiem działka nr [...] nie jest działką budowlaną w rozumieniu uchwały, to konsekwentnie do tego stanowiska powinno zostać przyjęte kolejne stwierdzenie, mianowicie że w tym przypadku nie można odczytywać postanowień planu miejscowego dotyczących podstawowego przeznaczenia w taki sposób, że przynależne zagospodarowanie terenu będzie możliwe pod warunkiem, gdy na terenie każdej z wydzielonych działek powstanie również zabudowa śródmiejska.
W ocenie Sądu okoliczność, że na nowo wydzielonych działkach nie będzie możliwe zrealizowanie zabudowy śródmiejskiej nie wpływa na negatywną ocenę zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nie można bowiem interpretować postanowień planistycznych w taki sposób, który może prowadzi do stwierdzenia, że objęta podziałem nieruchomość, jeszcze przed podziałem, nie spełnia tych wymogów. Należy również mieć na uwadze, że nie należy interpretować przepisów planu miejscowego tak, aby były one sprzeczne z innymi przepisami prawa. Skoro Kolegium prawidłowo interpretując § 26 ust. 2 pkt 1 lit. a uchwały odwołało się poprzez § 2 ust. 1 pkt 9 tego aktu do definicji działki budowlanej zawartej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 pkt 12), uznając, że działka nr [...] nie spełnia zawartych tam wymogów, które uprawniałby do jej zdefiniowania jako działka budowlana, to tym samym konsekwentnie powinno zinterpretować sporny przepis planu (§ 26 ust. 1 pkt 1) w taki sposób, aby w przypadku działki nr [...] dopuścić realizację tylko przynależnych dla zabudowy śródmiejskiej funkcji i przynależnego zagospodarowania terenu.
Wówczas należy stwierdzić, że przeznaczenie nowo wydzielonych działek pod drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe i postojowe, które będą obsługiwać inne nieruchomości, zabudowane zgodnie z przeznaczeniem podstawowym (w tym zabudowę znajdującą się na działce nr [...]), spełnia wymóg zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotnym jest przy tym podkreślenie tego, że ustalenie planistyczne zawarte w § 26 ust. 1 pkt 1 uchwały nie dotyczy tylko działki nr [...] ale obejmuje ono większy obszar. Tak też należy interpretować wynikający § 26 ust. 1 pkt 1 wymóg, zgodnie z którym na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem: [...] MU1 podstawowe przeznaczenie obejmuje zabudowę śródmiejską wraz z przynależnymi funkcjami i przynależnym zagospodarowaniem terenu. Jest to rozwiązanie racjonalne i uzasadnione, ponieważ umożliwia racjonalne zagospodarowanie terenu, który nie spełnia wskazania planistycznego dotyczącego zabudowy śródmiejskiej, a położonego na zwartym obszarze urbanistycznym, który realizuje już w pełni takie przeznaczenie.
Nie można przy tym abstrahować od okoliczności faktycznych i prawnych, które determinują obecny sposób wykorzystania działki nr [...]. Działka ta bowiem pełni rolę służebną wobec działek sąsiednich (funkcję przynależną). Nie ma na niej ani przemieszanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, ani też usługowej, kształtowanej w formie zabudowy pierzejowej. Zwracają na to uwagę skarżący. Wskazują również na uwarunkowania faktyczne, które doprowadziły to tego, że zdecydowali się dokonać jej podziału. Organ powyższych uwarunkowań nie uwzględnił. W tym zakresie wydają się istotne dwie kwestie. Dotyczą one genezy i skutków prawnych wydzielenia w obecnym kształcie działki nr [...]. Działka ta została wydzielona z większej nieruchomości (działki nr [...]), która stanowiła zorganizowaną całość. Na przeważającej długości granicy działki nr [...] występują budynki wyodrębniane po ich obrysie, do których dostęp i dojazd możliwy jest tylko poprzez działkę nr [...].
Jest ona zatem wykorzystywana nie tylko jako dojazd do sąsiednich nieruchomości, ale także jako jedyne miejsce, w którym dojeżdżające w ten sposób pojazdy można zaparkować. W takich realiach faktycznych skarżący zdecydowali się dokonać podziału działki nr [...], którego celem jest do pewnego stopnia przywrócenie sytuacji, która miała miejsce przed wydzieleniem tej działki. Nowopowstałe działki mają obsługiwać sąsiednią zabudowę. W takim kontekście, biorąc pod uwagę cel podziału i deklarowane zamierzenia, co do dalszego zagospodarowania wydzielonych działek, brak jest sprzeczności z możliwością racjonalnego wykorzystania gruntów, zakreśloną w miejscowym planie. Dotyczy to również działki nr [...]. Jej umiejscowienie oraz kształt, a także znajdujące się urządzenia infrastruktury technicznej, determinują możliwość jej racjonalnego wykorzystania zakreśloną w planie miejscowym wyłączenie w kierunku wydzielenia, które nie tyle będzie pełnić rolę drogi wewnętrznej ale ma determinować wprowadzenie ruchu okrężnego przy jednoczesnym umożliwieniu wykorzystania jako miejsca postojowego dla osób korzystających z budynku biurowo-administracyjnego znajdującego się na działce nr [...].
Takie twierdzenia znajdują w pełni potwierdzenie w ogólnodostępnych źródłach (Google Maps), gdzie doskonale jest widoczne zagospodarowanie tej działki w kierunku wydzielonej powierzchni zieleni oraz miejsca składowania odpadów. Jak deklarują skarżący działki nr [...] i nr [...] mają pozostać do ich dyspozycji i gwarantować miejsca postojowe dla nich oraz ich najemcom. Podkreślić przy tym również należy, że na etapie opiniowania podziału nie ogranicza się prawa własności, a organ administracyjny wypowiada się jedynie o tym, czy projektowany podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem poczynione na tym etapie rozważania Kolegium na temat ewentualnych skutków podziału prawnego działki nr [...] nie mogą być brane pod uwagę.
Sąd nie podzielił natomiast zarzutów skargi odnoszących się do naruszenia art. 93 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po pierwsze, negatywne zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nie wynikało ze stwierdzenia braku dostępu nowo wydzielonych działek do drogi publicznej. Po drugie, przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami w niniejszej sprawie nie został naruszony, ponieważ znajduje on zastosowanie wyłączenie w przypadku wydzielania działek z nieruchomości wychodzących w skład publicznych zasobów nieruchomości. Taki przypadek w tym przypadku nie zaistniał.
Niezależnie jednak od powyższego, mając na względzie błędną ocenę wstępnego projektu podziału pod kątem zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a więc istotne naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd orzekł na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. art. 135 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2019 r., poz. 2325, ze zm.) – dalej: "p.p.s.a." – biorąc przy tym pod uwagę, że tożsamym naruszeniem prawa obciążone jest również postanowienie organu pierwszej instancji.
Rozpatrując sprawę ponownie, należy dokonać weryfikacji przedłożonego przez skarżących wstępnego projektu podziału, biorąc pod uwagę wyrażone przez Sąd oceny w tym zakresie.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a., uwzględniając poniesione przez skarżącego celowe koszty w łącznej kwocie 100 zł, na które składa się wpis od skargi.